Jak oszacować budżet i mądrze zbudować dom?

[AntonioB]

Dzień dobry,

Mam sporo pytań, bo dopiero zaczynam podchodzić do tej sprawy.

Szukam działki, wybieram projekt, rozglądam się za ekipami i t.d.

Przede wszystkim chcę ocenić koszt budowy domu i jak do tego mądrze podejść.

 

1. Działka. Z tego, co się zacząłem orientować, co działki w ciekawych miejscach w okolicach Warszawy są ok 1000m za metr. Widziałem piękne działki po 500 PLN za metr, ale to jest miejsce, gdzie trzeba kupić 2500m, żeby dostać pozwolenie na budowę, czyli ponad 1.000.000. Z waszego doświadczenia, czy takie ceny nie są mocno wygórowane? Wydaje mi się, że ta bańka niedługo pęknie...jest to dużo pieniędzy.

 

2. Projekt domu. Podoba mi się coś takiego: HOMEKONCEPT 13 (https://www.homekoncept.com.pl/produkt/projekt-domu-homekoncept-13-energo/#cost_estimate_tab). Z kosztorysu wynika, że koszt budowy w stanie deweloperskim to ok 550.000 PLN. Czy to jest realne, czy raczej koszt jest w okolicach 800.000 PLN?

 

3. Ile typowo kosztuje zbudowanie podobnego domu pod klucz? Jaki budżet trzeba mieć?

 

Wynika z tych obliczeń, że taki projekt...razem z działką to ponad 2.000.000. A to już są ceny takie, jak wszędzie na świecie i jak zaczynam o tym myśleć, to się zastanawiam czy to jest rozsądna inwestycja. No ale to już inna sprawa.

 

Jestem ciekaw jak podejść do tego tematu, jak właściwie kupić działkę, jak zbudować dom by nie przepłacać i t.d.

 

Dziękuję za podzielenie się doświadczeniem.

[martingg]

Za 2 mln to kupisz dom w wawie ... Cóż co do działki kwestia bardzo indywidualna ostrożnie podchodź do projektów znajdziesz super działkę i Ci kompletnie nie będzie pasować na działce szkoda zawodu

[AntonioB]

Za 2 mln to kupisz dom w wawie ... Cóż co do działki kwestia bardzo indywidualna ostrożnie podchodź do projektów znajdziesz super działkę i Ci kompletnie nie będzie pasować na działce szkoda zawodu

 

3 razy przeczytałem, ale nie zrozumiałem wypowiedzi:-) Pierwszą część, a dalej już nie:-)

[martingg]

Chodzi o to że sobie upatrzysz i wbijesz do głowy projekt potem znajdziesz idealna dla ciebie działkę, a projekt ci nie będzie pasował zupełnie stronami świata na tej działce

[AntonioB]

Chodzi o to że sobie upatrzysz i wbijesz do głowy projekt potem znajdziesz idealna dla ciebie działkę, a projekt ci nie będzie pasował zupełnie stronami świata na tej działce

A tak, to rozumiem. Akurat do projektu domu tak bardzo się nie przywiązuję. Bardziej patrzę jakie są opcje i ile budowa może kosztować. Najtrudniejsza cena to działka. Nie jestem w stanie przeskoczyć to, że działka gdzieś na Wawrze w Warszawie kosztuje 1.000.000. Na ile mam wyczucie rynku...i zrozumienie zarobków w Polsce, to jest to bańka, która niedługo pęknie. To nie są adekwatne ceny. pewnie 600.000 za działkę bym się zgodził płacić...maks:-)

[martingg]

Jak rozmawiałem z kilkoma wykonawcami to taki szał na budowę jest jak w 2008r wiele ludzi na forum potwierdzi tą tezę iż to najgorszy czas na budowę wszystko szybuje w górę

 

Pęknie prędzej czy później pytanie kiedy niby developerzy budują na potęgę a sprzedaż podobno spada

[AntonioB]

Wydaję mi się, że jest troche inna dynamika. Niestety nie podoba mi się to, co widzę. Deweloperzy kupują działki 1000, 1500, 2000, 2500 m i stawiają domy po kilka apartamentów i sprzedają po 1.000.000+. Oczywiście, że są w stanie kupować drogie działki bo na tym zarabiają. Ale kiepsko to wygląda. Obok jednorodzinnych pięknych domków teraz stoją apartamentowce, masa samochodów, hałas. Nie idzie to w dobrą stronę. Ale tak czy inaczej....spokojnie sobie odkładam pieniądze i rozglądam się za działką. Też widzę, że teraz nie jest to dobry moment na budowę. Ale trzeba patrzeć, analizować....

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Ad.1 Działka

– każda działka ma swoje specyficzne, indywidualne uwarunkowania, począwszy od dojazdu do niej, uzbrojenia, po strony świata, sąsiedztwo, geotechnikę … ale jedno z najważniejszych cech każdej działki to Warunki Zabudowy, które określają parametry graniczne przyszłej zabudowy na danej działce. Przed jakimkolwiek zakupem działki warto zaznajomić się z tymi Warunkami, aby mieć pewność co i na jakich warunkach można na niej realizować, a co nie.

 

Ad.2 Projekt

- rzecz indywidualna ( podobnie jak działka ). Dla mnie zakup „ gotowca „ w każdym przypadku to nieporozumienie, ponieważ to budynek ma się dopasowywać do działki, nie odwrotnie, inaczej ( jak słusznie pisze martingg ) mamy ( przykładowo ) pokój dzienny bez światła dziennego na wieki wieków …

 

Ad.3 Koszty realizacji

- najlepiej przyjąć uśrednione koszty realizacji 1m2 budynku do zamieszkania jakie podaje GUS

http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/cena-1-m2-powierzchni-uzytkowej-budynku-mieszkalnego-oddanego-do-uzytkowania,8,1.html

[AntonioB]

Dziekuję. z tego wynika, że ok 4100 PLN. To jest stan deweloperski? Czyli jak dom 200m, to ok 800.000 w stanie deweloperskim?

A co do projektu. Pewnie masz rację. A ile kosztuje projekt domu na zamówienie, jak do tego podejść, gdzie szukać architekta?Taki gotowiec kosztuje jakieś 3000-5000. Pewnie, że lepiej coś dla siebie, pod działkę i t.d.

 

 

Ad.1 Działka

– każda działka ma swoje specyficzne, indywidualne uwarunkowania, począwszy od dojazdu do niej, uzbrojenia, po strony świata, sąsiedztwo, geotechnikę … ale jedno z najważniejszych cech każdej działki to Warunki Zabudowy, które określają parametry graniczne przyszłej zabudowy na danej działce. Przed jakimkolwiek zakupem działki warto zaznajomić się z tymi Warunkami, aby mieć pewność co i na jakich warunkach można na niej realizować, a co nie.

 

Ad.2 Projekt

- rzecz indywidualna ( podobnie jak działka ). Dla mnie zakup „ gotowca „ w każdym przypadku to nieporozumienie, ponieważ to budynek ma się dopasowywać do działki, nie odwrotnie, inaczej ( jak słusznie pisze martingg ) mamy ( przykładowo ) pokój dzienny bez światła dziennego na wieki wieków …

 

Ad.3 Koszty realizacji

- najlepiej przyjąć uśrednione koszty realizacji 1m2 budynku do zamieszkania jakie podaje GUS

http://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/cena-1-m2-powierzchni-uzytkowej-budynku-mieszkalnego-oddanego-do-uzytkowania,8,1.html

[martingg]

Dziekuję. z tego wynika, że ok 4100 PLN. To jest stan deweloperski? Czyli jak dom 200m, to ok 800.000 w stanie deweloperskim?

A co do projektu. Pewnie masz rację. A ile kosztuje projekt domu na zamówienie, jak do tego podejść, gdzie szukać architekta?Taki gotowiec kosztuje jakieś 3000-5000. Pewnie, że lepiej coś dla siebie, pod działkę i t.d.

 

W wawie z 10-15k, a u mnie 45km od Wawy biorą 30pln za m2

[AntonioB]

W wawie z 10-15k, a u mnie 45km od Wawy biorą 30pln za m2

za projekt? Dobrze robią? Przecież mogę tam przyjechać

[martingg]

za projekt? Dobrze robią? Przecież mogę tam przyjechać

 

Mam namiar na 2 takich architektów u siebie biorą podobnie z tego co wiem. Kumpel zrobił indywidualny bazując na homeconcept 26 plus trochę zmian właśnie u jednej z tych architekt zapłacił 6-6,5k za całość tam jest koło 200-210m2 z garażem. Czy dobrze? Się okaże w kwietniu zaczyna z indywidualnymi jest taki problem iż jesteś pierwszy testerem takiego projektu także może być różnie ale jakoś nie słyszałem żeby komuś się dom zawalil

[AntonioB]

Mam namiar na 2 takich architektów u siebie biorą podobnie z tego co wiem. Kumpel zrobił indywidualny bazując na homeconcept 26 plus trochę zmian właśnie u jednej z tych architekt zapłacił 6-6,5k za całość tam jest koło 200-210m2 z garażem. Czy dobrze? Się okaże w kwietniu zaczyna z indywidualnymi jest taki problem iż jesteś pierwszy testerem takiego projektu także może być różnie ale jakoś nie słyszałem żeby komuś się dom zawalil

 

Nie wiesz ile on szacuje, że wyniesie go budowa?

[martingg]

Nie wiesz ile on szacuje, że wyniesie go budowa?

 

SSO robi mu ojciec z ekipą zamierza się budować głównie za gotówkę więc 3-5 lat ... Raczej nie wybiega tak daleko w przyszłość ale na podstawie np dwojga znajomych którzy się budowali. Jeden z meblami zrobił projekt viking 4 za 550 a drugi doskonały 3 za 1,2mln... Także rośnie bywa aczkolwiek do developerskiego z grubsza było podobnie potem wszedł temat wykończeniowki...

[Kaizen]

Dziekuję. z tego wynika, że ok 4100 PLN.

 

Bazowanie na danych historycznych w dzisiejszej sytuacji na rynku jest ryzykowne.

Po pierwsze ciągle w budowlance jest spora szara strefa i realne ceny umykają statystyce.

Po drugie są to dane historyczne - już w momencie publikowania nieaktualne a co dopiero w ciągu roku, dwóch czy trzech trwania budowy. A czasy są takie, że ceny szaleją. Wszystkiego. Nie wiem, jakim cudem niby nie ma inflacji. A co chwilę słychać, że jakiś przetarg został unieważniony bo brak ofert bo budżet za mały czy wykonawcy schodzą z placów budowy bo koszty realizacji projektu tak wzrosły, że taniej im zapłacić karę, niż kontynuować prace.

Po trzecie - dla pozwoleń wydanych od początku 2017 r. są ostrzejsze wymagania techniczne zwiększające koszty budowy. A statystyka dotyczy budynków oddawanych do użytku. Więc wiele z objętych ta statystyka ma standard wykonania obecnie niedopuszczalny.

Po czwarte, i chyba najważniejsze - Wskaźnik ceny 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania ustalany jest na podstawie nakładów poniesionych przez inwestorów na budowę wielomieszkaniowych budynków mieszkalnych A zatem nie tylko z definicji przez skale m2 wychodzi taniej, to jeszcze jest to zazwyczaj bida-standard, bo tak budują deweloperzy masowo (owszem, bywają apartamentowce o wysokim standardzie, ale na statystykę znacząco nie wpływają).

 

Trzeba się pochylić. Akurat ten projekt jest o tyle fajny, że ma zestawienie materiałów - więc to można czy to z ofert internetowych czy w cenach na składach zaktualizować. Chociaż niby w opisie projektu jest "wentylacja mechaniczna" - a w zestawieniu nie ma rekuperatora ani kanałów a na obrazkach widać kominy wentylacji grawitacyjnej. Więc trzeba również zakres weryfikować. Dodać ze 30% zapasu na wzrost cen i nieprzewidziane wydatki. Podobnie z robocizną. No i szukać oszczędności. Czasami niewielkie zmniejszenie okna to spore oszczędności (bo można skorzystać z tańszej technologii) czy dołożenie słupa zamiast X metrów okien ciągiem pozwala na dużo tańsze rozwiązanie stropu i/lub nadproża. Uproszczenie dachu to tez spore kwoty. Niestety, trudno o architektów, którzy maja pojęcie, jak ich wymysły wpływają na koszty budowy czy koszty ogrzewania.

Edytowane 2 Marca 2019 przez Kaizen

[peter08]

Jak rozmawiałem z kilkoma wykonawcami to taki szał na budowę jest jak w 2008r wiele ludzi na forum potwierdzi tą tezę iż to najgorszy czas na budowę wszystko szybuje w górę

 

Pęknie prędzej czy później pytanie kiedy niby developerzy budują na potęgę a sprzedaż podobno spada

 

Jaka sprzedaz spada?Obecnie nieruchomości sie sprzedaja jak nigdy wczesniej,ruch jest ogromny,kazdy kto siedzi w biznesie to potwierdzi.

Pamietam jak na wiosne rok temu było wielu mędrców którzy wróżyli krach,katastrofe,armagedon w nieruchomościach i co?

Ja powiem przewrotnie,tak tanio jak teraz juz nigdy nie będzie,więc jak kto sie ma budować,niech sie nie zastanawia.Przez kolejne lata bedzie sukcesywny wzrost kosztów budowy,jeśli jakieś wojny nie będzie

Z działkami to już tak jest,te najlepsze,w dobrych lokalizacjach,bez większysch wad bedą kosztować krocie,działki w dobrych lokalizacjach i w dobrej cenie,będą miały zawsze jakieś ukryte bądz widoczne wady.Trzeba szukać,oglądać,może sie cos fajnego trafi....Bądz iśc na kompromis i szukać gdzies dalej ale taniej.

Pytanie o koszta budowy domu dzis do stanu deweloperskiego to pytanie na które raczej sie nie otrzyma konkretnej odpowiedzi,to sie poprostu zbyt dynamicznie zmienia i zależy od ogromnej ilości czynników a pytanie o stan pod klucz to juz wogóle wróżenie z fusów...

Ja moge tylko podpowiedziec, buduje dom o mniej wiecej podobnej powierzchni,tez garaz dwustanowiskowy w bryle,dach wielospadowy,materiały raczej z średniej-gónej pólki,PC,rekuperacja,rózne udogodnienia,troche nowoczesnej techniki,dom uszyty na miare i bez nadmiernej oszczędności ale też nie ma "złotych klamek"

Poprostu buduje tak zebym czuł sie w domu komfortowo,dom był solidnie,energooszczednie wybudowany,tak żebym był zadowolony.Obecnie mam ok 90% zrobione,jestem na etapie robienia działki (12arów) kostka,taras,etc.W domu zostały tylko schody i pomalować niektóre pomieszczenia,montaż pokojowych regulatorów temp i centralnego odkurzacza,meble w sumie już sa i na tym etapie bańka pękła...

Mysle ze juz tak na gotowo dom jeszcze pochłonie ok 100-150 tys.Dom budowany pod Krakowem.

Zasada jest jedna,pod żadnym pozorem nie wierz w kosztorysy które sa z projektami,nawet jesli ktos ci zrobi na zlecenie kosztorys,można załozyć że juz w chwili robienia może byc nie aktualny

Najlepiej duzo czytac forum,pytać,samemu próbowac policzyc koszta,badać rynek,na koniec uśrednić ceny i dodać ze sobą.Po otrzymanej kwocie dodac jeszcze 30% i wtedy jest szansa że to będzie zblizony koszt budowy Oczywiście pod warunkiem,że zbytnio się nie będzie zwlekać z budową

 

tak czy inaczej życze powodzenia i dużo wytrwałości

Edytowane 2 Marca 2019 przez peter08

[martingg]

Jaka sprzedaz spada?Obecnie nieruchomości sie sprzedaja jak nigdy wczesniej,ruch jest ogromny,kazdy kto siedzi w biznesie to potwierdzi.

Pamietam jak na wiosne rok temu było wielu mędrców którzy wróżyli krach,katastrofe,armagedon w nieruchomościach i co?

Ja powiem przewrotnie,tak tanio jak teraz juz nigdy nie będzie,więc jak kto sie ma budować,niech sie nie zastanawia.Przez kolejne lata bedzie sukcesywny wzrost kosztów budowy,jeśli jakieś wojny nie będzie

Z działkami to już tak jest,te najlepsze,w dobrych lokalizacjach,bez większysch wad bedą kosztować krocie,działki w dobrych lokalizacjach i w dobrej cenie,będą miały zawsze jakieś ukryte bądz widoczne wady.Trzeba szukać,oglądać,może sie cos fajnego trafi....Bądz iśc na kompromis i szukać gdzies dalej ale taniej.

Pytanie o koszta budowy domu dzis do stanu deweloperskiego to pytanie na które raczej sie nie otrzyma konkretnej odpowiedzi,to sie poprostu zbyt dynamicznie zmienia i zależy od ogromnej ilości czynników a pytanie o stan pod klucz to juz wogóle wróżenie z fusów...

Ja moge tylko podpowiedziec, buduje dom o mniej wiecej podobnej powierzchni,tez garaz dwustanowiskowy w bryle,dach wielospadowy,materiały raczej z średniej-gónej pólki,PC,rekuperacja,rózne udogodnienia,troche nowoczesnej techniki,dom uszyty na miare i bez nadmiernej oszczędności ale też nie ma "złotych klamek"

Poprostu buduje tak zebym czuł sie w domu komfortowo,dom był solidnie,energooszczednie wybudowany,tak żebym był zadowolony.Obecnie mam ok 90% zrobione,jestem na etapie robienia działki (12arów) kostka,taras,etc.W domu zostały tylko schody i pomalować niektóre pomieszczenia,montaż pokojowych regulatorów temp i centralnego odkurzacza,meble w sumie już sa i na tym etapie bańka pękła...

Mysle ze juz tak na gotowo dom jeszcze pochłonie ok 100-150 tys.Dom budowany pod Krakowem.

Zasada jest jedna,pod żadnym pozorem nie wierz w kosztorysy które sa z projektami,nawet jesli ktos ci zrobi na zlecenie kosztorys,można załozyć że juz w chwili robienia może byc nie aktualny

Najlepiej duzo czytac forum,pytać,samemu próbowac policzyc koszta,badać rynek,na koniec uśrednić ceny i dodać ze sobą.Po otrzymanej kwocie dodac jeszcze 30% i wtedy jest szansa że to będzie zblizony koszt budowy Oczywiście pod warunkiem,że zbytnio się nie będzie zwlekać z budową

 

tak czy inaczej życze powodzenia i dużo wytrwałości

 

"

Trzeci kwartał tego roku był jednocześnie trzecim z rzędu okresem spadków sprzedaży na rynku nowych mieszkań. Na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce zmalała zarówno liczba sprzedanych mieszkań, jak i ich podaż." W 4 kwartale również spadek.

[peter08]

"

Trzeci kwartał tego roku był jednocześnie trzecim z rzędu okresem spadków sprzedaży na rynku nowych mieszkań. Na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce zmalała zarówno liczba sprzedanych mieszkań, jak i ich podaż." W 4 kwartale również spadek.

 

 

 

rynek nowych mieszkan to tylko cześc rynku nieruchomości,a same mieszkania to tez nie cały rynek nieruchomości,podaj konretny link do statystyk na całym rynku nieruchomosci,najlepiej zapytac agentow co i jak obecnie wygląda...

[martingg]

rynek nowych mieszkan to tylko cześc rynku nieruchomości,a same mieszkania to tez nie cały rynek nieruchomości,podaj konretny link do statystyk na całym rynku nieruchomosci,najlepiej zapytac agentow co i jak obecnie wygląda...

 

Wpisz sobie w google jest pełno statystyk za zeszły rok. Większość budujących interesują raczej tylko nowe mieszkania bo to developerzy zabierają materiał i ekipy do stanu developerskiego także rynek wtórny "nas" lotto.

[martingg]

AntonioB nie lepiej szukać działki trochę dalej niż na wiecznie zakorkowanym Wawrze? Jak chcesz kupić działkę po złej stronie Wisły to ja bym szukał w jakiejś niedalekiej okolicy wjazdu na S8 z tamten strony gdzieś na uboczu pod lasem zapewne szybciej w przyszłości wjedziesz na s8 i będziesz w centrum niż z Wawra