Jak oszacować budżet i mądrze zbudować dom?

[kemot_p]

Wydaję mi się, że jest troche inna dynamika. Niestety nie podoba mi się to, co widzę. Deweloperzy kupują działki 1000, 1500, 2000, 2500 m i stawiają domy po kilka apartamentów i sprzedają po 1.000.000+. Oczywiście, że są w stanie kupować drogie działki bo na tym zarabiają. Ale kiepsko to wygląda. Obok jednorodzinnych pięknych domków teraz stoją apartamentowce, masa samochodów, hałas. Nie idzie to w dobrą stronę. Ale tak czy inaczej....spokojnie sobie odkładam pieniądze i rozglądam się za działką. Też widzę, że teraz nie jest to dobry moment na budowę. Ale trzeba patrzeć, analizować....

 

No właśnie też to zaobserwowałem (sam kilka lat temu byłem zainteresowany jakimś segmentem na Wawrze) i wybrałem działkę pod Warszawą - nikt mi nie zbuduje po sąsiedzku bloku, nawet nazywając go amartamentowcem . Z drugiej strony nie wiem z czego to wynika, chyba z niekompetencji i braku kontroli urzędników, że na osiedlach domków jednorodzinnych wydawane są WZ developerom na zabudowę wielorodzinną.

[marcin225]

Niestety koszty rosną jak szalone ja początkowo szacowałem na ok 800 tyś budowę a już widzę że będzie koło miliona.

[AntonioB]

AntonioB nie lepiej szukać działki trochę dalej niż na wiecznie zakorkowanym Wawrze? Jak chcesz kupić działkę po złej stronie Wisły to ja bym szukał w jakiejś niedalekiej okolicy wjazdu na S8 z tamten strony gdzieś na uboczu pod lasem zapewne szybciej w przyszłości wjedziesz na s8 i będziesz w centrum niż z Wawra

 

Trudność polega na tym, że znam Anin/Wawer/Międzylesie i jest jedno miejsce, gdzie jest pięknie. Sosny, czyste powietrze, cisza i bardzo dobra woda. Trochę poznałem ludzi, którzy tam mieszkają. Problem tylko taki, że działki od 1.000.000. Moi znajomi kupili dom w okolicach Kampinosu, gdzieś obok posiadłości Gudzowatego. Miejsce się nazywa Wólka. I tu jest problem. Dojechać tam to jakiś koszmar. Niestety tamtych miejsc nie znam zupełnie. Ale większość moich znajomych jest w okolicach Wawra, więc całe życie jest tam. Jak będę w okolicach kampinosu, to będzie tak, jak z moimi znajomymi, którzy tam kupili dom. Nikogo obok nie ma, spotkać się to ogromny problem. Możemy gdybym lepiej znał okolice, plan zagospodarowania, ciekawe ulice gdzie obok S8, to też dobrze

[martingg]

To może warto skoczyć do biura nieruchomości uważam jak Frofo ceny działek nie spadną a wręcz będą rosnąć na takim Wawrze i okolicy Warszawy jednak ludzie z rodzinami wola mieszkać pod WAWA niż w niej ... Popatrz na mapie Targeo są tam naniesione planowane drogi nie wiem czy na google też tak jest możesz sobie pojeździć i poszukać. Lokalizacja indywidualna sprawa ja mam z działki 3 minuty samochodem na pkp, a pośpiech z Żyrardowa jedzie 22min na zachodni więc jestem szybciej w wawie (mam pracę niedaleko zachodniego) niż u mnie z pracy jadą z Ursynowa czy Bielan gdzie ich 60m2 mieszkania kosztuje tyle co 150m2 domu ...

[AntonioB]

Dziękuję bardzo. Jeśli chodzi o działki, to z tego co czytałem i sprawdzałem, to ostatnie 8-10 lat jest mniej-więcej podobnie. Przynajmniej w tej okolicy, gdzie patrzyłem. Jest kilka aspektów na które patrzę:

1. Wychodzi na to, że średni dom ok 200m to dzisiaj koszt pod 2.000.000 z działką. W Polsce jest sporo bogatych ludzi, owszem, ale na ile patrzę dookoła, to jest to duży % ludzi, których stać na takie coś bez żadnego kredytu

2. Zmienia się dynamika budowy. Budują się domy jednorodzinne, fakt, ale też coraz więcej buduje się apartamentowców na 2-3 apartamenty na działce przeznaczonej dla jednorodzinnego domu. Takim czynem deweloper kupuje działkę za 1.000.000, buduje apartamentowiec jak najtaniej i sprzedaje każdy apartament po 1.000.000. Tego się teraz buduje procentowo więcej. Tak jak się orientowałem, to właśnie działki, które stały przez 5 lata były ostatnio sprzedane właśnie deweloperom

3. W Polsce jest teraz wysoki poziom zarobków. Szukam ludzi do pracy w swoim dziale i okazuje się, że zarobki w Warszawie są na identycznym poziomie jak i w Barcelonie. Ale Polska nie ma takiego potencjału do rozwoju. Firmy się otwierają tutaj, ale też wiele inwestycji idzie tam, gdzie jest taniej. Coca Cola miała międzynarodowy dział (bez szczegółów), który teraz przenosi się do Rumunii. U mnie w firmie jest podobna dynamika, konkurencja z Barceloną. Menadżerowie średniego i wyższego szczebla prędzej się przeniosą do Barcelony, niż do Warszawy zważając na atrakcyjność miasta i jakość życia.

 

Takie ceny nie mają żadnych podstaw, nie są niczym wytłumaczone. raczej tylko pędem i nagonką Nie są realne, nie mają długoterminowych fundamentów, bo atrakcyjność Polski na rynku Europejskim nie jest taka wysoka. Stąd mi się wydaje, że sytuacja się zmieni. Mówimy o domkach za 500.000 EUR pod Warszawą To jest absurd:-)

 

Ad. 1 Działka

 

Moim zdaniem ceny działek będą już tylko rosły z chwilową stagnacją cen w okresach przejściowych. Wynika to z tego, że o ile zawsze możemy wybudować wyższy budynek, czy wydobyć więcej złota/diamentów to liczba kilometrów kwadratowych pola powierzchni naszej planety jest "prawie" stała a nawet ceny złota i wspomnianych diamentów, którego na świecie jest coraz więcej drożeją. Dzieje się tak też dlatego, że na świecie jest wysoki przyrost naturalny i pewnie za 100 lat ludzi będzie 1-2 razy więcej a wówczas mały skrawek ziemi będzie wart fortunę.

Ceny działek w Warszawie wynikają z tego, że jest to stolica kraju i można tam mieć najlepiej płatną pracę (średnio) w Polsce.

To co ja radzę to najpierw zakup działki a potem szukanie projektu, który będzie można na niej wybudować - plany zagospodarowania przestrzennego są bardzo restrykcyjne.

Ja kupiłem działkę w mało popularnej okolicy, wówczas nowe domy były około 300m dalej a dookoła pola. Za działkę płaciłem 93zł za m2. Osoba, która kupiła działkę kilkadziesiąt mb obok 7 lat wcześniej niż ja płaciła za m2 25zł. Sąsiad, który kupił działkę 3 lata po mnie płacił już 136zł za m2. Tak jak pisałem 4 lata temu jak kupiłem działkę były tam pola, teraz z obu stron mam sąsiadów przy drodze powstało łącznie 4 nowe domy i 2 budowy ruszają. Według planów ma tam być bardzo duże osiedle domów jednorodzinnych, już teraz jest ich w okolicy około 100. Dojazd do centrum Szczecina to 15min, dojazd do sklepów typu lidl, biedronka, netto, szkoły podstawowej, liceum, stacja paliw itp. 5min. Moim zdaniem tamta lokalizacja była niedoceniona i jak ludzie się pobudują, zrobią drogi to ceny działek pewnie będą kilkakrotnie wyższe niż ja zapłaciłem. Morał z tego taki, że trzeba szukać działki w lokalizacji, która obecnie nie jest "prestiżowa", na której są pola, łąki, ale jednocześnie dobry dojazd, blisko media - lokalizacja z perspektywami. Nie wiem czy w Warszawie są takie miejsca, ale pewnie każdy kilometr dalej od wawki cena niższa. Ja to bym przeliczał na koszt dojazdu do pracy razy liczba osób (czas + paliwo). Dla mnie pod względem ceny i czasu dojazdu cena działki, którą kupiłem była najlepsza z tych co oglądałem.

 

Ad. 2 Koszty budowy.

 

Ceny tej pracowni są bardzo zaniżone. Poszukaj czegoś podobnego w pracowni Archon i o ile mają tam realny kosztorys to faktycznie jest on niezaniżony (wiem bo buduje ich projekt). Jeśli budujesz spory nowoczesny dom to nie będziesz go wykańczać po taniości - licz 4-5tyś za m2 na gotowo bez działki. Ja buduję 190m2 po podłogach i z ogrodzeniem, kostką, przyłączami, papierkami, wyrównaniem działki, wywozem śmieci itd, czyli wszystkie koszty budowy wyjdzie około 3500zł za m2 (prosty projekt z dachem 2-spadowym), przy czym sporo rzeczy staram się robić sam - elektryka, płytki, sufity podwieszane, rekuperacja (jestem w trakcie), wod-kan były po mojej stronie + sporo pierdół. Nie sugeruj się też tym, że ktoś wybudował kilka lat temu dom za x kwotę bo teraz to może być już 1,5x.

 

Ad. 3 Koszt budowy

 

Tam po podłogach jest 251,3m2 czyli licząc 4-5tyś za m2 = 1005,2tyś do 1256,5tyś. Jednak projekt jest dość skomplikowany, ceny robocizny w wawce pewnie spore, także dla pewności założyłbym tą górną granicę i ewentualnie miło się rozczarował.

 

Ps. w sprawie kosztów budowy nie sugeruj się kimś kto budował kilka lat temu a w salonie na podłodze ma panele podłogowe po 30zł za m2 z castoramy bo raczej w inny standard domu celujesz a to kosztuje.

[martingg]

Trafiłeś z tą Hiszpania bo mój cały zespół siedzi w Madrycie i jeden developer w Barcelonie wszystko fajnie i pięknie tyle że ten developer zarabia 2500e do ręki gdzie za mieszkanie placi 900euro wyjście na lunch? do restauracji? Ceny jak u nas w wawie więc zarabiaj w Warszawie te 2500 i niech ci po opłatach zostanie 1500pln powodzenia. Kraj piękny ludzie wspaniali z mega pozytywnym nastawieniem do życia ale większość młodych mówi o sobie pokolenie 1000 bo sporą ich część tyle zarabia. To takim offtopem

[AntonioB]

Trafiłeś z tą Hiszpania bo mój cały zespół siedzi w Madrycie i jeden developer w Barcelonie wszystko fajnie i pięknie tyle że ten developer zarabia 2500e do ręki gdzie za mieszkanie placi 900euro wyjście na lunch? do restauracji? Ceny jak u nas w wawie więc zarabiaj w Warszawie te 2500 i niech ci po opłatach zostanie 1500pln powodzenia. Kraj piękny ludzie wspaniali z mega pozytywnym nastawieniem do życia ale większość młodych mówi o sobie pokolenie 1000 bo sporą ich część tyle zarabia. To takim offtopem

 

Nie bardzo zrozumiałem całego postu. Przeczytałem 2 razy. Masz na myśli, że lepiej jest tam, czy w Warszawie? teraz w Hiszpanie gospodarczo nie jest dobrze. Zarobki spadły do poziomu sprzed 20 lat. W Warszawie jest w drugą stronę, jest na topie. Ale na poziomie tych krajów się teraz wyrównało. Więc jeśli masz koszt życia podobny i podobne zarobki, to co jest bardziej atrakcyjne?

[martingg]

Nie, mam na myśli iż żeby poczuć się jak Hiszpan przeżyj w Warszawie za 1500pln.

[AntonioB]

Nie, mam na myśli iż żeby poczuć się jak Hiszpan przeżyj w Warszawie za 1500pln.

Nadal nie rozumiem. Że im zostaje 1500 PLN na życie? W sensie, że oni lepiej żyją czy my?

[martingg]

W sensie że im zostaje np 1500euro przy cenach jak u nas np woda w sklepie 1e lunch w średniej knajpie 15 euro ogólnie mieszkając samemu ciężko się tam żyje

[martingg]

Albo inaczej życie tam jest bardzo drogie w stosunku do tego co zarabiają

[AntonioB]

Albo inaczej życie tam jest bardzo drogie w stosunku do tego co zarabiają

 

Mi się wydaje, że bardzo podobnie? Oczywiście nie znam całej sytuacji. Mam pracownika w Barcelonie, wiem ile zarabia i wiem jakie są tam koszty życia. Podobnie chyba?

Tak czy inaczej, patrząc na atrakcyjność Warszawy i Polski, nie wiem czy takie ceny, jak teraz są, że dom z działką kosztuje ok 2.000.000 są adekwatne do zarobków. Ciekaw jestem jakie by były ceny gdyby nie było żadnej możliwości brać kredyt.

[martingg]

Cóż stolica. Tanio nie było i nie będzie trzeba mierzyć siły na zamiary.

[AntonioB]

Cóż stolica. Tanio nie było i nie będzie trzeba mierzyć siły na zamiary.

Jak uważasz, co by się działo z rynkiem nieruchomości gdyby nie było kredytów? Sam nie wiem, ale mi się wydaje, że ceny by były na zupełnie innym poziomie. I to by bardziej reprezentowało rzeczywistość.

[AntonioB]

Logicznie. Nikt z nas nie jest w stanie przewidzieć i nie ma co się zamartwiać. Też się zgadzam, że żyć trzeba teraz. Więc skupiam się na działce. Jak Bóg da, znajdę coś dobrego w takim miejscu, który będzie mi pasowało. Każdemu coś innego. Mi się bardzo spodobało miejsce "Wiśniowa Góra" w Międzylesiu. Czyste powietrze, cicho, sosny, dobra woda i t.d. Dojazd muszę posprawdzać kiedy są korki, ale u mnie jest tak, że mogę i często pracuję z domu 2-3 razy w tygodniu, więc tylko 2 dni w tygodniu muszę jechać do Centrum i mogę jechać poza godzinami szczytu, więc tak bardzo się nie przejmuję.

 

W tamtym miejscu można teraz kupić dobre działki po ok 500 PLN za metr. Z tym że te działki muszą być 2500m:-) To już sporo. Jeśli uda się trafić na taką sytuację, że coś znajdę za ok 700-800.000 to biorę. Może też będzie tak, że komuś będzie pasowało na tym, że kupię za gotówkę i nie będzie musiał się bawić z czyimś kredytem.

 

No i dalej budowa:-)

 

Ja Ci napisze kiedy ceny się zatrzymają i być może nastąpi lekka korekta - gdy wzrosną stopy procentowe a to zależy od Rady Polityki Pieniężnej. W tym i prawdopodobnie przyszłym roku nic się nie zmieni. Ludzie biorą teraz nisko oprocentowane kredyty - sam mam niecałe 3,5% rocznie (wibor + marża). Rata jest niska, dużo osób ma zdolność -> kupują mieszkania i buduje domy -> ceny działek, robocizny i materiałów rosną z uwagi na to, że popyt jest większy od podaży. Jeśli ktoś kupił ziemię w celach spekulacyjnych to również ją trzyma bo "jeść nie woła" a ciężko teraz na lokacie wyciągnąć 3% rocznie - ceny działek rosną dużo szybciej. A wysokość oprocentowania lokat również zależy od stopy procentowej.

Jeśli nie będzie jakiegoś krachu - ludzie nie zaczną tracić pracy, wibor nie wzrośnie x3-4 razy w krótkim czasie, nie wydarzy się coś nadzwyczajnego to ceny po górce mogą lekko spaść a potem utrzymywać się na podobnym poziomie przez lata, czyli realnie będą tanieć ze względu na inflację. Lecz po tym okresie znowu będą wzrosty. Kiedyś w Polsce ludzie zarabiali 20$ miesięcznie teraz jest to średnio 1000$. Także moim zdaniem ceny nominalnie nie spadną o ile nie wydarzy się jakiś kryzys lub rząd czegoś głupiego nie wymyśli np. podatku katastralnego (od wartości nieruchomości) aby było na socjalne obietnice. Po jego wprowadzeniu zjazd z cen nieruchomości byłby spory.

 

Ja tak jak pisałem we wcześniejszym poście na Twoim miejscu szukałbym perspektywicznych lokalizacji - teraz tam są pola, dojazd średni, ale być może są planowane inwestycje i za 10 lat okolica zmieni się zupełnie.

 

A jeszcze co do cen działek i domów to będą rosnąć. Większość osób woli mieszkać w domu niż w mieszkaniu. Dlatego biedni będą kupować od bogatszych mieszkania w starych blokach a tamci budować domy. Coraz więcej ludzi ma kasę i coraz więcej będzie przenosić się z mieszkania do domu.

 

Od początku odkąd śledzę rynek "budowy domu" to ludzie uważali że jest drogo, jednak z perspektywy tych co się budują teraz ceny sprzed 5-10-20 lat były niskie i bardzo niskie

 

Moim zdaniem jak chcesz to czekaj (może będzie taniej, ale równie dobrze może być drożej), ale życie mija. Ważne aby jak się zdecydujesz na budowę to dobrze policzyć koszty i dodać do nich 20-30%

[martingg]

Jak uważasz, co by się działo z rynkiem nieruchomości gdyby nie było kredytów? Sam nie wiem, ale mi się wydaje, że ceny by były na zupełnie innym poziomie. I to by bardziej reprezentowało rzeczywistość.

 

Były są i będą nie na co gbybać. Dodatkowo obiecnie 500plus robi spory zamęt na rynku nieruchomości sam znam takich którym dzieci "spłacają" kredyt na dom.

[Kaizen]

Mieszkałem na "zielonej" Białołęce jakiś czas. Teraz dojazd do centrum zajmuje mi mniej. A mam sporo dalej. Do Mordoru miałbym 20 minut teraz - z Białołęki pewnie z 1,5 godziny. Komunikacją publiczną. Bo samochodem to pomyłka pchać się w szczycie nawet ekspresówkami (zdarza mi się nawet często, bo ciągle mam graty do przewiezienia).

Działki szukałem wzdłuż torów kolejowych. Pierwszy pomysł był nawet taki, żeby kupić jedną stację pociągu pospiesznego. Ale tak patrząc nawet w dowolną stronę to nie było działek blisko stacji, ceny nieciekawe a klimaty nie tak fajne, jak na prawdziwej "prowincji". Pewnie ciągle da się tu kupić działkę budowlaną >1000m2 za <200K zł.

Koszt budowy to trochę sztuka szukania oszczędności bez pogarszania komfortu. Sztuka też rezygnacji z fanaberii - pokój gościnny używany dwa razy do roku, siłownia, sauna itp. itd. Niby fajnie mieć. Ale da się te potrzeby załatwić taniej innymi sposobami i całkiem wygodnie.

I da się tu sporo ugrać - ale trzeba się wgłębiać w detale.

 

Ludziom przez dobrą koniunkturę, socjalne państwo i niskie stopy procentowe wzrosła zdolność kredytowa. Każdy, kto buduje nie dowierza, że nie ma oficjalnie inflacji. A brak inflacji to niski WIBOR. Za to mamy rekordowe marże - 2-3%. Albo i więcej. A jeszcze nie tak dawno można było wziąć kredyt z marżą 1% albo i mniej. Jak okaże się, że inflacja wzrośnie (a IMO to nie jest kwestia faktycznego wzrostu - tylko ujawnienia tego, co większość z nas doświadcza) to i WIBOR pójdzie w górę. Wystarczy pobawić się kalkulatorem kredytowym, żeby zobaczyć, jak wzrośnie rata kredytu gdy oprocentowanie wzrośnie np. z 4,5% do 8%. Będzie lament i fala bankructw konsumenckich.

 

Fakt, że sociał wymaga finansowania, więc i koszty dla przedsiębiorstw rosną i wyprowadzają działalność od nas. Tchatcher dawno temu wytłumaczyła jak chłopu na miedzy jak to działa - ale ludzie wierzą, że państwo wyciąga pieniądze z kapelusza i rozdaje. I chcą tego i wszyscy (no, wszyscy przekraczający próg wyborczy) politycy to obiecują.

[Aydin]

Mądrych dobrze posłuchać

Większość rzeczy już powiedziano powyżej, głównie nt. rynku nieruchomości i perspektyw budownictwa.

 

Z mojej strony dopiszę coś bardziej optymistycznego. Skłaniam się ku opinii, że ten wzrost niedługo osiągnie kres, bo już dziś obserwuję w moim otoczeniu dylematy "czy stać mnie", jakich nie było kilka lat temu. Ceny w ciągu 2-3 lat poszybowały pod sufit; kiedyś ten sufit musi się zawalić. Ale to zbyt wiele możliwych zmiennych o tym może zdecydować (np. nadal nie wiadomo nic pewnego ws. Brexitu, a może do Polski wrócą tysiące emigrantów?). Można o tym rozprawiać 100 stron.

 

Optymizmem natomiast powiało mi, kiedy pod koniec ub. roku jedna z inwestorek na grupie fb poinformowała, że zbudowała dom wg projektu podobnego do mojego (Wymarzony 5) za kwotę niemal identyczną z kosztorysem pracowni projektowej. Oczywiście wykończenie to kwestia indywidualna, ale pisała o stanie SSZ i deweloperskim. Nie pamiętam w jakim rejonie Polski, ale sama nie robiła praktycznie nic przy budowie. Do tego wstępne wyceny kosztów jakie robiłem w 3 firmach pokazują, że nie ma nic pewnego. Jedni podali cenę około 3000/m2, drudzy 4000, trzeci (duża firma spod Wawy) 6000. Co prawda tylko ci pierwsi rzucili okiem na projekt, pozostała dwójka ma ceny ustalone za m2 i niewielka negocjacja pewnie tylko wchodzi w grę. Przy prostym projekcie jak mój liczę, że uzyskam cenę bliżej tej dolnej. W ostateczności mogę pokusić się o wykonanie jakichś prac samodzielnie. Fajnie też mieć znajomości w branży, to zawsze ktoś kogoś poleci i można coś lepszego wynegocjować. Na to liczę. Choć standardowe 20-30% zapasu musi być zawsze, lepiej się miło zdziwić niż niedoszacować.

[adregus]

Z gotowymi projektami często jest taki problem że to produkt gotowy, ale jest dużo pracowni które dopasowują swoje projekty na życzenie. Albo jest możliwość dopasowania projektu, adaptacji albo wykonanie indywidualnego według potrzeb, przynajmniej w [spam] tak jest. Zdecydowałem się na indywidualny bo ciężko było coś znaleźć na bardzo wąską działkę, ale nawet z gotowcami możliwości jest dużo Edytowane 14 Marca 2019 przez Elfir
dwa wpisy z pochwałami jednego biura - wygląda na reklamę szeptaną