Porada mieszkanie / działka i dom

[lineage]

Witam, forumowicze

 

• Jest to mój pierwszy post na forum
  
• Wraz z żoną szukamy porady dotyczącej naszej nieruchomości na rynku w Warszawie i okolicach.
  

 

Teraz konkretniej.

 

Trochę o naszej sytuacji.

 

Mamy po 26 lat. Oboje pracujemy. Na razie nie mamy dzieci ale planujemy mieć za jakieś 2-3 lata.

 

Mamy uzbierane ok. 160 000 zł.

Miesięcznie możemy odłożyć ok. 3500 - 4000 zł.

 

Od dłuższego czasu oglądamy nieruchomości w okolicach Warszawy (+/- 30 km).

 

Oboje wychowaliśmy się w domach jednorodzinnych w małych miejscowościach.

Nasze poszukiwania skupiliśmy głównie na rynku wtórnym (mieszkania do wprowadzenia oraz te do kapitalnego remontu).

 

Oszacowaliśmy sobie, że maksymalna kwota kredytu jaką byśmy chcieli wziąć to 250 000 zł. Wliczając wkład własny i kredyt chcielibyśmy mieć gotową nieruchomość do zamieszkania w ciągu 12 m-cy do kwoty max. 400 000 zł

 

Parametry mieszkania:

- 3 pokoje

- min 50 m2

- balkon

- garaż (lubię majsterkować )

- winda

 

• Mieszkania z rynku pierwotnego - mamy takie na oku - 400 000 zł za stan deweloperski + trzeba jeszcze wykończyć - opcja przekracza nasze założenia finansowe
  
• Mieszkania z rynku wtórnego - cały czas szukamy, oglądamy. Martwią nas kwoty czynszu bo jest on w okolicach 450 - 700 zł.
  
• Segmenty (ok.100 m2) - tutaj kwoty ok 550 tys zł za stan deweloperski - opcja przekracza nasze założenia finansowe
  

 

Poszukiwania trwają już jakiś czas. W międzyczasie zainteresowaliśmy się opcją zakupu działki i budowy domu w technologii prefabrykatów (keramzyt).

Zakup działki i potraktowanie jej jako wkładu własnego, następnie postawienie domu w technologii prefabrykatów - tutaj pytanie dla znawców tematu. Czy taki domek ze standardowym wykończeniem (do 140 m2) można postawić w kwocie do 300 000 zł ?

W przypadku domu zaryzykowalibyśmy kredyt na 300 000 zł.

 

W zakładanej okolicy są działki (ok. 1000 m2) do 100 000 zł, do 150 000 zł można kupić działkę w dobrze pasującej nam lokalizacji.

Zakładając zakup działki za 100 000 zł, zostaje nam 60 000 zł.

 

 

Sensowny wydaje się zakup mieszkania z rynku wtórnego do 400 000 zł i odkładanie założonej kwoty. Szacując, po roku można by odłożyć 50k zł, 200k w ciągu 4 lat. Tylko, pewnie za te 4 lata ceny pójdą w górę i nie będzie nas stać na zakup działki i postawienia domku.

 

Szukamy od Was porady, wskazówki ponieważ ciągle jesteśmy w błędnym kole a chcemy podjąć jakąś decyzję. Przestudiowaliśmy mnóstwo poradników, w których opisywane były dobre praktyki zakupu nieruchomości oraz wzięcia kredytu, popytaliśmy znajomych - wszyscy głownie mieszkanie / segment. Mamy wahania co do wzięcia kredytu - głównie ze względu na możliwość wzrostu stóp procentowych i pękniecie bańki (o ile jest). Ponadto martwi nas fakt włożenia takiej kwoty > 400 000 zł w mieszkanie lub > 550 000 zł w segment gdzie nadal nie jest to dom jednorodzinny.

 

Prosimy o poradę lub wskazówki w którym kierunku uderzyć lub co zmienić w naszych założeniach i podejściu.

[ig0r-]

Witam, forumowicze

 

• Jest to mój pierwszy post na forum
  
• Wraz z żoną szukamy porady dotyczącej naszej nieruchomości na rynku w Warszawie i okolicach.
  

 

Teraz konkretniej.

 

Trochę o naszej sytuacji.

 

Mamy po 26 lat. Oboje pracujemy. Na razie nie mamy dzieci ale planujemy mieć za jakieś 2-3 lata.

 

Mamy uzbierane ok. 160 000 zł.

Miesięcznie możemy odłożyć ok. 3500 - 4000 zł.

 

Od dłuższego czasu oglądamy nieruchomości w okolicach Warszawy (+/- 30 km).

 

Oboje wychowaliśmy się w domach jednorodzinnych w małych miejscowościach.

Nasze poszukiwania skupiliśmy głównie na rynku wtórnym (mieszkania do wprowadzenia oraz te do kapitalnego remontu).

 

Oszacowaliśmy sobie, że maksymalna kwota kredytu jaką byśmy chcieli wziąć to 250 000 zł. Wliczając wkład własny i kredyt chcielibyśmy mieć gotową nieruchomość do zamieszkania w ciągu 12 m-cy do kwoty max. 400 000 zł

 

Parametry mieszkania:

- 3 pokoje

- min 50 m2

- balkon

- garaż (lubię majsterkować )

- winda

 

• Mieszkania z rynku pierwotnego - mamy takie na oku - 400 000 zł za stan deweloperski + trzeba jeszcze wykończyć - opcja przekracza nasze założenia finansowe
  
• Mieszkania z rynku wtórnego - cały czas szukamy, oglądamy. Martwią nas kwoty czynszu bo jest on w okolicach 450 - 700 zł.
  
• Segmenty (ok.100 m2) - tutaj kwoty ok 550 tys zł za stan deweloperski - opcja przekracza nasze założenia finansowe
  

 

Poszukiwania trwają już jakiś czas. W międzyczasie zainteresowaliśmy się opcją zakupu działki i budowy domu w technologii prefabrykatów (keramzyt).

Zakup działki i potraktowanie jej jako wkładu własnego, następnie postawienie domu w technologii prefabrykatów - tutaj pytanie dla znawców tematu. Czy taki domek ze standardowym wykończeniem (do 140 m2) można postawić w kwocie do 300 000 zł ?

W przypadku domu zaryzykowalibyśmy kredyt na 300 000 zł.

 

W zakładanej okolicy są działki (ok. 1000 m2) do 100 000 zł, do 150 000 zł można kupić działkę w dobrze pasującej nam lokalizacji.

Zakładając zakup działki za 100 000 zł, zostaje nam 60 000 zł.

 

 

Sensowny wydaje się zakup mieszkania z rynku wtórnego do 400 000 zł i odkładanie założonej kwoty. Szacując, po roku można by odłożyć 50k zł, 200k w ciągu 4 lat. Tylko, pewnie za te 4 lata ceny pójdą w górę i nie będzie nas stać na zakup działki i postawienia domku.

 

Szukamy od Was porady, wskazówki ponieważ ciągle jesteśmy w błędnym kole a chcemy podjąć jakąś decyzję. Przestudiowaliśmy mnóstwo poradników, w których opisywane były dobre praktyki zakupu nieruchomości oraz wzięcia kredytu, popytaliśmy znajomych - wszyscy głownie mieszkanie / segment. Mamy wahania co do wzięcia kredytu - głównie ze względu na możliwość wzrostu stóp procentowych i pękniecie bańki (o ile jest). Ponadto martwi nas fakt włożenia takiej kwoty > 400 000 zł w mieszkanie lub > 550 000 zł w segment gdzie nadal nie jest to dom jednorodzinny.

 

Prosimy o poradę lub wskazówki w którym kierunku uderzyć lub co zmienić w naszych założeniach i podejściu.

Zapomnij o tym, że wybudujesz dom 150 m2 za 300 tyś. Za 300 tyś może wybudujesz dom ok 80-90 metrów prosty i z dużym zaangażowaniem pracy własnej.

[lineage]

Dzięki Panowie za odpowiedzi. Poszukałem jeszcze dokładniej i rzeczywiście z prefabrykatami może być problem w tej cenie ale można znaleźć oferty domów kanadyjskich.

 

Może znajdzie się również ktoś z poradą na temat wyboru typu inwestycji ?

[Nurek_]

Mieszkanie potrzebne wam na już czy macie gdzie mieszkać? Jeśli macie mieszkanie to kupcie działkę i odkładajcie. Pieniądze ulokowane w ziemi nie stracą na wartości, wy trochę odłożycie - bo na 140m2 za 300 tys nie szans. Może też za 2-3 lata minie boom budowlany i będzie łatwej o fachowców (bo taniej pewnie nie)

[dwiecegly]

Dzięki Panowie za odpowiedzi. Poszukałem jeszcze dokładniej i rzeczywiście z prefabrykatami może być problem w tej cenie ale można znaleźć oferty domów kanadyjskich.

 

Może znajdzie się również ktoś z poradą na temat wyboru typu inwestycji ?

 

Nie bo zbudowanie i wykonczenie kanadyjczyka wcale nie jest tansze. Jest szybsze ale tylko w poczatkowej fazie do SSZ, potem jest nawet wolnej niż przy tradycyjnym budownictwie.

[lineage]

Opinia Nurek_ dała nam do myślenia.

 

Mieszkanie potrzebne wam na już czy macie gdzie mieszkać? Jeśli macie mieszkanie to kupcie działkę i odkładajcie. Pieniądze ulokowane w ziemi nie stracą na wartości, wy trochę odłożycie - bo na 140m2 za 300 tys nie szans. Może też za 2-3 lata minie boom budowlany i będzie łatwej o fachowców (bo taniej pewnie nie)

 

 

Na chwilę obecną mamy gdzie mieszkać (wynajmujemy mieszkanie).

 

Chcemy podjąć jakąś decyzję.

 

Nasz aktualny plan jest następujący:

 

Podzielenie dostępnych środków finansowych mniej więcej na pół.

 

Zakup mieszkania z rynku wtórnego na kredyt (wkład własny 25-30%, max. 20 lat). Zakup mieszkania zakończyć do 3 m-cy. Przeprowadzić się tam z wynajmowanego mieszkania. Rata kredytu + czynsz byłyby mniej więcej równe do obecnej, miesięcznej kwoty wynajmu mieszkania.

 

Za resztę gotówki (ewentualnie dozbierać do końca roku) i kupić działkę do 1500 m2 w średniej lokalizacji jak na chwilę obecną. Rozważamy możliwość zakupu gruntu rolnego z myślą o późniejszym przekształceniu na działkę budowlaną.

 

Ewentualną inwestycję na działce (dom) sądzimy, że planowalibyśmy za min. 4 lata.

 

Po dłuższej analizie naszego planu nurtuje nas pytanie:

 

Czy opcją bardziej rozsądną nie byłoby kupno działki z lepszą lokalizacją za większą kwotę oraz dalsze wynajmowanie mieszkania ? Tym sposobem nie mielibyśmy własnego mieszkania oraz kredytu na 20 lat. Kredyt pojawiłby się pewnie w momencie budowy domu.

 

Sądzę, że ceny gruntów nie będą się wahać tak jak ceny nieruchomości oraz ryzyko utraty wartości jest mniejsze.

 

Nasze rozważania są spowodowane niepewnością na rynku nieruchomości oraz sygnalizowaną w mediach możliwością spadku cen (chociaż w Warszawie to pewnie ceny nie spadną, tylko wyhamują).

[Kaizen]

Lepiej płacić ratę i finalnie mieć mieszkanie, niż wynajmować i nie mieć nic.

Kredyt brałbym na jak najdłuższy czas - z możliwością bezkosztowego nadpłacania. Wtedy masz większą zdolność kredytową jakbyście chcieli brać kredyt na budowę domu a i portfel będzie wolniej ratą drenowany.

 

Żeby ceny spadły, to musimy wyjść z UE, zamknąć granice i zostać drugą Białorusią. Inaczej będziemy gonić ceny niemieckie (szybciej lub wolniej)

[cactus]

a jakis normalny bank pozwala w ogóle bezkosztowo nadpłacać? chyba nie w tym kraju.

[lineage]

Lepiej płacić ratę i finalnie mieć mieszkanie, niż wynajmować i nie mieć nic.

Kredyt brałbym na jak najdłuższy czas - z możliwością bezkosztowego nadpłacania. Wtedy masz większą zdolność kredytową jakbyście chcieli brać kredyt na budowę domu a i portfel będzie wolniej ratą drenowany.

 

Żeby ceny spadły, to musimy wyjść z UE, zamknąć granice i zostać drugą Białorusią. Inaczej będziemy gonić ceny niemieckie (szybciej lub wolniej)

 

 

Nie jestem zbyt biegły w ekonomii ale na podstawie tego co wyczytałem z różnych źródeł, kredyt na jak najdłuższy czas nie jest najoptymalniejszy (kapitał vs. odsetki). również w przypadku chęci nadpłaty kredytu. Poza tym, wydaje mi się, że kredyt na najdłuższy okres jest bardziej podatny na możliwość wzrostu raty kredytu, ponieważ w pierwszych latach spłacamy więcej odsetek niż kapitału.

 

Wyczytałem również aby bezkosztowo nadpłacić, trzeba o tym pomyśleć wcześniej i zawrzeć takie warunki w umowie, ewentualne pozostaje możliwość aneksowania umowy. Jeżeli ktoś zna bank, który z góry pozwala na bezkosztowe nadpłacanie, podajcie nazwę

[Kaizen]

Nie jestem zbyt biegły w ekonomii ale na podstawie tego co wyczytałem z różnych źródeł, kredyt na jak najdłuższy czas nie jest najoptymalniejszy (kapitał vs. odsetki). również w przypadku chęci nadpłaty kredytu. Poza tym, wydaje mi się, że kredyt na najdłuższy okres jest bardziej podatny na możliwość wzrostu raty kredytu, ponieważ w pierwszych latach spłacamy więcej odsetek niż kapitału.

 

Pobaw się kalkulatorkiem kredytowym. Właśnie po to możliwość nadpłacania, żeby przy znacznym wzroście stóp procentowych nadpłacić. Ale tu chodzi głównie o to, żeby była zdolność kredytowa jak największa i jak najwięcej kasy z bieżących dochodów zostawało na budowę.

 

Jak teraz wygląda oferta - nie wiem. I żona, i ja spłaciliśmy kredyty przed terminem bez opłat. Brat miał myk - nadpłacać mógł bezkosztowo. Za ostateczne spłacenie przed terminem chyba 1% tej ostatniej raty pobierali. Więc nadpłacił za free zostawiając drobną kwotę która spłacił w kolejnym miesiącu.

[cactus]

Dla mnie te całe negocjacje z bankami indywidualnej umowy to bujda na resorach. Dostajesz ofertę i umowe do podpisu i albo podpisujesz albo szukasz innego banku. Może przy kredytach powyżej 1mln jakiś przedstawiciel banku pofatygowałby sie do jakis rozmów ale nie liczyłbym na cud.

[Kaizen]

Idziesz do kilku pośredników i mówisz, jakie masz wymagania - doradcą przedstawia oferty banków, które je spełniają.

[cactus]

tak ale to są gotowe oferty a nie jakieś indywidualne podejście do klienta. I każda z tych ofert bedzie miala prowizje za częśćiową i całościową spłatę.

[lineage]

Czy oraz w jakim stopniu fakt posiadania działki wpływa na poprawienie zdolności kredytowej w przypadku kredytu hipotecznego na mieszkania ?

 

Lepiej najpierw zakupić działkę i następnie kredyt na mieszkanie czy odwrotnie i zakup działki odłożyć w czasie ?