Dom szeregowy (koszty wykończenia) vs mieszkanie

[iLuminary]

Witajcie,

 

Niestety nie stać mnie na zakup działki i budowy domu po swojemu, a mam też dość płacenia za wynajem mieszkania. Koszty wynajmu są horrendalne.

 

Plan zakłada wzięcie kredytu w wysokości maksymalnie 400 tys + posiadam wkład własny w wysokości 100 tysięcy.

Wymagania: mieszkanie/dom musi mieć min. 3 sypialnie + salon.

 

Rynek wtórny w Katowicach oraz okolicach upadł na głowę. Za 350 tysięcy, w sensownej lokalizacji można dostać jedynie mieszkanie w bloku/kamienicy sprzed 40 lat, z boazerią i gumolitem na ścianie nadające się do generalnego remontu, więc nie godzę się na to i nie wchodzi to w grę.

Dodatkowym minusem jest to, że mieszkania często są obarczone czynszem od 400 do 700 PLN, co jest chore, bo w cenie jest z reguły 6m^3 wody oraz prąd.

 

Rynek pierwotny oferuje mieszkania lub szeregówki/bliźniaki w podobnej cenie. Między 300 a 400 tysięcy.

 

Chciałbym się spytać, czy da radę zmieścić się w maksymalnie 100 tys. złotych jeżeli chodzi o wykończenie szeregówki? Załóżmy, że instalacje są wyciągnięte, ale trzeba będzie zrobić tynk, wylewki, łazienkę, kuchnie .etc.

Położenie płytek, paneli + ew. malowanie jestem w stanie zrobić sam.

 

Boję się tego, że kasy może po prostu zabraknąć.

Z góry dziękuję za odpowiedzi,

 

Pozdrawiam,

Damian

[Elfir]

z tynkami i wylewkami? raczej nie.

 

Ale policz wykończeniówkę:

Kuchnia - płytki na ścianę nad blatem najtaniej 20 zł/m2 (chyba, ze jeszcze taniej tapetę)

piekarnik, lodówka, zmywarka, zlew z baterią + najtańsze meble kuchenne z bodzio (mają na stronie ceny, wiec łatwo policzyć) + blat laminowany

 

łazienka - najtańsze płytki pewnie za ok. 20 zł - ile m2?

I teraz licz: wanna, prysznic, sedes (najtańszy będzie będzie ze zintegrowanym zbiornikiem na wodę), umywalka i baterie.

Do tego kleje, izolacja, fugi, silikon.

 

Panele - najtańsze pewnie za 25 zł się znajdzie. Ile masz m2 pokoi?

 

Masz parapety wewnętrzne?

 

Drzwi wewnętrzne?

 

Lampy?

[iLuminary]

Mam na oku dwie oferty. Jedna w stanie surowym zamkniętym oraz druga w stanie deweloperskim.

Stan surowy zamknięty - drzwi wejściowe wstawione, ale poza tym - golas. Brak parapetów, wylewek, tynków. Podciągnięta instalacja elektryczna. Koszt: 395.000,00PLN.

 

Drugi okaz, który jest "w stanie deweloperskim" ma już ogarnięte: instalacja elektryczna, gazowa, wodno-kanalizacyjna, grzejniki, tynki, wylewki, drzwi wejściowe. 389.000,00 PLN. Metraż jak niżej:

Łazienka: 7,1 m^2 + 4m^2 ubikacja

Kuchnia: 6,2 m^2

Salon + sypialnie + korytarze = 87,71m^2

 

Za panele wyszło by ok: 2300 PLN

Płytki na kuchnie oraz łazienkę: 40 m^2 * 25 = 1000 PLN

+ doliczyć trzeba ogarnięcie schodów.

 

Na kuchnię i łazienkę liczę:

Kuchnia = 20 tys.

Łazienka = 15 tys.

Malowanie = 15 tys.

 

Mówiąc prawdę, mam wrażenie że 100 tysięcy powinno wystarczyć, aby zamieszkań. Natomiast mam paru znajomych, którzy się srogo przejechali na budowie domu, jeżeli chodzi o koszta, więc sam nie wiem co myśleć.

[Gość Arturo72]

500tys.zl to wbrew pozorom spora kwota do wydania na budowę domu. Mieszkasz na Śląsku, gdzie zewsząd dookoła jest wszędzie blisko, ja mieszkając na wsi do centrum Kato mam 15 min

Super robotę robią DTS i autostrady.

Co się z tym wiąże, że poza miastem zdarzają się ciągle działki budowlane za fajną kasę.

A co dalej się z tym wiąże, gdybym to ja miał ten dylemat to olewam szeregowce, szukam taniej działki i buduję dom.

Jest jeden warunek, chcesz w miarę tanio to musisz bardzo bardzo dobrze przygotować się do budowy, wejść w budowę i tylko temu poświęcić czas, szukając ekip, materiałów, sposobów na tanią budowę itp.

Czy Ty jesteś w stanie podjąć takie wyzwanie, nie wiem, ale ja podjąłem i ponownie bym podjął, gdybym miał do wyboru mieszkanie czy szeregowiec

Edytowane 18 Lutego 2020 przez Arturo72

[iLuminary]

Arturo72, dziękuję za odpowiedź.

 

Ważnym czynnikiem będzie też lokalizacja. Moja żona nie jest zmotoryzowana, dzieci niedługo się pojawią. Przejrzałem ceny działek w zakresie do 1500m^2, do 90 tysięcy zł, w promieniu do 15 km od Katowic. Większość ofert to Orzesze, Mierzęcice, Bieruń, Libiąż i tym podobne miejscowości, z których po prostu moja żona sama nie dojedzie do pracy. Wystarczy, że auto by się zepsuło i byłby problem. Nawet licząc 100 tysięcy na działkę, nie chce mi się wierzyć, że dałbym radę wybudować dom w cenie do 400 tysięcy...

 

Przykładowe szeregówki, były w bezpośredniej okolicy Katowic, (Kochłowice, Ruda Śląska, Zarzecze), gdzie komunikacja miejska jeszcze dociera. Wiadomo, że życie w szeregówce nie jest szczytem marzeń, ale jest to wciąż lepsza alternatywa do mieszkania w bloku czy (o zgrozo) płacenia za wynajem dwupokojowego mieszkania 1700 PLN. W tym momencie, przy takiej opłacie za mieszkanie, maksymalnie kredyt może wynieść 430.000,00 PLN i wiem że podołam ze spłatą. Natomiast nie ukrywam, ze jest to granica maksymalna.

 

Sytuacja na rynku mieszkań/domów w Katowicach i okolicach jest słaba. Ceny za mieszkania w dzielnicach ładnych/bezpiecznych/dobrze skomunikowanych są całkowicie abstrakcyjne. Kiedyś muszą spaść i bańka cenowa musi pęknąć, ale kiedy to będzie...

[Elfir]

aha, jeszcze włączniki i gniazdka dolicz.

I sprawdź czy jest instalacja telewizyjna, internetowa, wyjście na antenę, alarmowa (jeśli planujesz)

[stingeros]

Za 400tyś wybudujesz się spokojnie na gotowo. Kwestia pracy własnej. Ile możesz zrobić sam ale nawet jak weźmiesz ekipy to domek do 120m2 zrobisz.

A propos wycen. Kuchnia za 20tys to jeszcze ale łazienka za 15tys to już przesada nie wspominając o malowaniu za 15tyś no chyba. że z dodatkiem złota.

[DominikRak]

Może twórca tematu by się wypowiedział co jest w tych planowany 20 i 15 tysiącach? Kuchnie wyposażyć z płytą indukcyjną, lodówką, okapem, zmywarką za te pieniądze? Uważam, że nierealne. Chyba, że najniższym i najtańszym kosztem. No i oczywiście meble gotowe, bo za samego stolarza byś zapłacił te 20000 zł.

[Gość Arturo72]

Może twórca tematu by się wypowiedział co jest w tych planowany 20 i 15 tysiącach? Kuchnie wyposażyć z płytą indukcyjną, lodówką, okapem, zmywarką za te pieniądze? Uważam, że nierealne. Chyba, że najniższym i najtańszym kosztem. No i oczywiście meble gotowe, bo za samego stolarza byś zapłacił te 20000 zł.

Nie wiem jak i o ile ceny poszły do góry ale nie sądzę, że aż tak dużo od momentu mojej kuchni czyli od 2013r.

A więc za zabudowę kuchni u stolarza zapłaciłem lekko coś ponad 4tys.zl z tego co kojarzę, plus zabudowa na całej szerokości kuchni drzwiami przesuwnymi jako spiżarka 1600zl,przy okazji polecam gostka z Pszowa.

Do tego wyposażenie czyli piekarnik, mikrowela, płyta i zmywarka, całość Whirlpool, w sumie też ok. 5tys.zl.

https://forum.muratordom.pl/showthread.php?181569-D%C4%85%C5%BCenie-do-spe%C5%82nienia-marzenia-Mila-IV-raczej-energooszcz%C4%99dna-)&p=6012414&viewfull=1#post6012414

Tak,to mikrofala,miała być w podobnym stylu co piekarnik i chyba się udało,co do wysokości to jest raczej optymalnie.

Cały sprzęt jest z Whirlpoola a konkretnie:

-indukcja Whirlpool ACM 816 BA

-zmywara Whirlpool ADG 8553 A+FD

-piekarnik Whirlpool AKP 274/ IX

-mikrofala Whirlpool AMW 490 IX

 

A przy okazji za zakup tego sprzętu garnki do indukcji dostaję gratis

http://www.whirlpool-promocja.pl/

 

Koszt zabudowy kuchni to 5tys.zł a sprzętu 4,4tys.zł (ale można było wyhaczyć za 4tys.zł)czyli zmieściłem się w limicie bo na początku zakładałem znacznie większą kwotę za kuchnię o garnkach gratis nie myśląc

"Spiżarka" to 1,6tys.zł

 

Przy okazji polecam fachmana od zabudowy dla inwestorów ze Śląska,sam skorzystałem z polecenia na wątku rybnickim i się nie zawiodłem

http://www.meblegrosman.pl/kuchnie/d9.html

[Janekk1234]

ja właśnie zamówiłem kuchnię na wymiar, całość za 11 tys. już z montażem. blat lity bukowy, parapet, do tego jakaś ława z tym wszystkim połączona.

[kaszpir007]

Raczej taniej działki blisko miasta z znajdującym się obok przystankiem autobusowym nie znajdziesz. Inna rzecz ile lat chcesz się budować , bo zanim załatwisz formalności i znajdziesz dobrą ekipę to zapewne wystartujesz najszybciej z budową w 2021r ..

Ceny usług i materiałów ciągle rosną , więc taniej też nie będzie ...

 

Sądzę że ten bliźniak/szeregowiec jest w dość atrakcyjnej lokalizacji i to jest dodatkowy duży plus. Stan deweloperski także duży plus , bo można dość szybko się tam wprowadzić ..

 

Jak dla mnie to interesuj się stanem deweloperskim , bo ze stanu surowego do stanu deweloperskiego to jeszcze mnóstwo kasy i mnóstwo czasu trzeba przeznaczyć.

 

Co do "samodzielnego" budowania. Jak ktoś sporo czasu przeznaczy na wybranie odpowiedniego projektu , wyszukanie odpowiednich wykonawców , bardzo częste kontrolowanie pracy fachowców (bo jak inwestor się nie zna i nie interesuje to idzie fuszerka za fuszerką) to jest szansa że wybuduje lepiej od dewelopera , ale jak się nie zna to może być jeszcze drożej i gorzej od dewelopera ..

[Elfir]

Jak kupować to tylko z tynkami i wylewkami. Wówczas te 100 tyś starczy. Najwyżej umeblujesz się uzywkami z Olx.

[iLuminary]

Witajcie,

 

Dziękuję wszystkim za opinie i uwagi. Nie sądziłem, że dla kogoś 20 tys. na kuchnie może nie wystarczyć.

Moja siostra za pełną zabudowę zapłaciła w 2015 roku 8 tysięcy + koszty sprzętu.

Z drugiej strony rodzice w 2010 zapłacili 25 tysięcy za wszystko, za kuchnię podobnej wielkości.

 

Będę celować w bliźniaka w pierwszej kolejności. Potem ewentualnie szeregówką bądź rynek wtórny domów wolno stojących.

100 tysięcy powinno wystarczyć na dom z podciągniętymi instalacjami, wylewkami oraz tynkami.

 

Stan surowy zamknięty pochłonąłby myślę 200 tysięcy lekką ręką.

 

Pozdrawiam serdecznie wszystkich, jeszcze pewnie się odezwę kiedyś, gdy będę bliżej finalnej decyzji. Trzeba będzie poszukać informacji na co patrzeć kupując dom od dewelopera, aby nie natknąć się na fuszerkę

[Elfir]

Odprowadzenie wody z rynien - największy problem na małej działce. I najczęściej olewany temat przez deweloperów i kupujących. A potem płacz.

Jak nie ma burzówki a grunt jest gliniasty, to dochodzą ci spore koszty robienia studni chłonnych. Inaczej będziesz miał błoto a rośliny w ogródku będą gniły.

 

Jak nie pilnowałeś budowy od początku to już trudno będzie sprawdzić czy deweloper zrobił wiatroizolacje, izolacje p.wodne i cieplne zgodnie z projektem, bo musiałbyś robić odkrywki.

Niestety niedociągnięcia wyjdą dopiero w czasie mieszkania.

 

Jak kupujesz na osiedlu budowanym etapami przez jednego dewelopera, to warto popytać sąsiadów już zamieszkałych domów, czego można się spodziewać.

Edytowane 19 Lutego 2020 przez Elfir

[Wlade]

Koszty wykończenia policz dokładnie bo np panele to nie tylko koszt panelu, ale i podkładu, listwy, narożników itd, to sprawia że cena rośnie o 50 %

to samo dotyczy wszystkich elementów wykończeniowych. Np drzwi wewnętrzne, to nie tylko drzwi, ale i klamki, odbojnik i znow cena rośnie

Podobnie przy płytkach: klej, fuga, silikon, taśmy

Do tego czasami trzeba zaplacić za transport, a czasami za montaż bo okazuje się, ze samemu jednak nie damy rady, albo nie starcza na to czasu

Do tego pelen komplet narzędzi, aby móc to czymś robić i efekty są wtedy takie, że inwestorzy odpływają - właśnie na wykończeniówce

[cactus]

Za 400tyś wybudujesz się spokojnie na gotowo. Kwestia pracy własnej. Ile możesz zrobić sam ale nawet jak weźmiesz ekipy to domek do 120m2 zrobisz.

Zejdz na ziemie, nie wiem kiedy sie budowales ale teraz w na ślasku za 400tyś to można najwyzej pomarzyć o domku. Poza tym autor nie chce mieszkać na wiosce i go bardzo dobrze rozumiem więc za sama dzialkę musiałby dać min. 200tys.Moja rada poszukac szeregowca, moze dalej od centrum albo w miejscu gdzie jest szkoła i sklepy. Nie kupuj w stanie surowym bo dojscie do deweloperki jest najdroższe. Moze warto poszukać w innym mieście, teraz do Katowic dojazd do pracy z każdej strony jest prosty i szybki. Polecam oczywiscie miejscowosci na zachod od Katowic, zwlaszcza blisko Gliwic.

[stingeros]

Zejdz na ziemie, nie wiem kiedy sie budowales ale teraz w na ślasku za 400tyś to można najwyzej pomarzyć o domku. Poza tym autor nie chce mieszkać na wiosce i go bardzo dobrze rozumiem więc za sama dzialkę musiałby dać min. 200tys.Moja rada poszukac szeregowca, moze dalej od centrum albo w miejscu gdzie jest szkoła i sklepy. Nie kupuj w stanie surowym bo dojscie do deweloperki jest najdroższe. Moze warto poszukać w innym mieście, teraz do Katowic dojazd do pracy z każdej strony jest prosty i szybki. Polecam oczywiscie miejscowosci na zachod od Katowic, zwlaszcza blisko Gliwic.

 

Okolice Bielska więc niedaleko Katowic. Budowałem 2 lata. Skończyłem w kwietniu 2019 czyli nie tak dawno. I dałem 200tyś. a nie 400tyś ale dużo pracy własnej.

[Gość Arturo72]

Okolice Bielska więc niedaleko Katowic. Budowałem 2 lata. Skończyłem w kwietniu 2019 czyli nie tak dawno. I dałem 200tyś. a nie 400tyś ale dużo pracy własnej.

Również wg mnie da się zmieścić w 400tys.zl ale jak piszesz i ja też o tym pisałem trzeba mieć w sobie dużo zaparcia, być bardzo dobrze przygotowanym do budowy w szerokim zakresie tak teoretycznym jak i praktycznym czyli od projektu po wykończenie, to są podstawowe warunki.

De facto(ja go nie znam ), wystarczy ekipa do SSO plus tynki, wylewki, bo to wymaga specjalistycznej wiedzy, umiejętności i sprzętu a reszta czyli wykończeniowka może być w gestii samego inwestora.

Dla laika takiego z ulicy, któremu dzisiaj wszystko podają na tacy będzie problem i taki człek nie ma szansy na 400tys.zl.

[Gość Arturo72]

Zejdz na ziemie, nie wiem kiedy sie budowales ale teraz w na ślasku za 400tyś to można najwyzej pomarzyć o domku. Poza tym autor nie chce mieszkać na wiosce i go bardzo dobrze rozumiem więc za sama dzialkę musiałby dać min. 200tys.

Witam sąsiada,to ja mógłbym rzec,że zejdź na ziemię cactus bo masz blade pojęcie o budowie i rzeczywistości

Ja mieszkam na wiosce,wyprowadzając się z Gliwic i za żadną kasę bym tam nie wrócił.

Podobnie mylisz się co do szacowania kosztów budowy domu,

Dla lewusów i niezbyt rozgarnietych ,koszt budowy będzie większy....

 

Nawet taka sprawa,pikuś dla mnie była i przygoda,tym bardziej w parterówce,oszczędność kilkunastu tys.zł...

Edytowane 21 Lutego 2020 przez Arturo72

[cactus]

No widzisz dla Ciebie Przyszowice to raj a dla mnie kurs kilka razy dziennie do miasta te pare km to byłaby kara i to wieczna kara. Zwlaszcza jak ma się dzieci. Dlatego wolałem dać dużo wiecej za działkę i nie spędzać kilku godzin dziennie w aucie.

Fajnie że budowa domu to dla ciebie była kilkuletnia przygoda ale dla 98% ludzi to cięzka harówka którą po latach nie wspominają z radością. Dom kończyłem dwa lata temu, cześć robiłem sam i 400tyś przekroczyłem. Teraz ten sam dom byłby trudny do postawienia za 550 tyś. Autor chce jak rozumiem w kilka miesiecy, max rok się przeprowadzić a stawianie domu od zera na jakimś zadupiu zdala od obecnego mieszkania wykonczy go psychicznie,materialnie i nie wiadomo czy w ogóle skonczy sie sukcesem, bo za te 400k nie ma co obecnie startować - przecież oni nawet nie mają dzialki.