Zabudowa domu na bardzo wąskiej działce.

[Nicola Grey]

Witam.

Posiadam działkę prostopadłą do drogi. Długa ale niestety bardzo wąska.Tylko 11,5 m.

Wiem,że na takich działkach (do 16 m) można bez okien i drzwi przybliżyć się do działki sąsiada na 1.5 metra.

A co z drugą sciąną i odległością? Tu mam problem.

Mój indywidualny projekt zakłada,że ściana przeciwna (równoległa) do tej bez otworów,również nie będzie ich miała. Wejście i wszystkie okna tylko od frontu i z drugiej strony na ogród.

Skoro obie ściany od dwóch sąsiadów nie będą miały otworów to na ilę mogę się zbliżyć (wybudować ścianę) do drugiego sąsiada? Też na 1.5 metra czy raczej

3 metry?

Nie znalazłem jednoznacznej odpowiedzi. Proszę pomóc.

[Elfir]

czy MPZP nie dopuszcza zabudowy bliźniaczej lub szeregowej?

[Elfir]

sasiedzi są pobudowani 3 m od granicy czy w granicy?

[Nicola Grey]

@henrykow - Nie masz racji, tu masz przepisy znowelizowanej ustawy o wąskich działkach w 2018 lub 2019 - https://www.domoweklimaty.pl/czytelnia/odleglosc-budynku-od-granicy-dzialki/#.X3DntGgzbIU

Co do reszty...

Akurat ten obszar miasta, z tego co wiem, nie jest objęty planem zagospodarowania ani rewitalizacji.Praktycznie wszystie działki biegnące prostopadle od głównej ulicy mają od frontu/czoła szerokość 10 - 16 metrów a wiec nie ma mowy o zabudowie bliźniaczej lub szeregowej.

Gdyby jeden z sąsiadów miał dom w granicy mógłbym się do niego przytulić jedną ścianą i zyskać na szerokości ale akurat stoją metr dwa od granicy i nie ma takiej możliwości.

:Ludzie budowali się tam prawie wszyscy przed wojną czyli praktycznie jak kto chciał. Inne przepisy. Dzisiaj prawo budowlane jest jednoznaczne i nie ma dowolności.

Wydaje mi się (pewności nie mam),że mogę wybudować bez otworów z dwóch stron ale muszę zachować z jednej 1,5 metra a z drugiej 3 metry.

Choć wolałbym aby to było 2 lub 1,5 metra. ----> https://www.ekspertbudowlany.pl/artykul/przepisy-prawne/189512,odleglosc-budynku-od-granicy-dzialki-co-sie-zmienilo-w-przepisach

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

jeśli działka ma mniej niż 16m, to ( spełniając inne wymagania, w tym ściany oddzielenia pożarowego ) można zbliżyć się do granicy działki ( ściana bez okien / drzwi / ppoż ) na 1,5m

[Nicola Grey]

@ŁUKASZ ŁADZIŃSKI

Z jednej strony tak. To gwarantuje mi prawo budowlane.

Ale czy do drugiego sąsiada też mogę przybliżyć się ścianą na odległość 1,5 metra? (zachowując ściany ppoż. i bez otworów)

W tym właśnie problem. W przepisach takiej możliwości nie znalazłem a wiesz jak u nas jest z interpretacją prawa.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

cytując całość § 12.4.

" W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m. na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej; "

 

wg jw zapis możliwości zbliżenia 1,5m dotyczy KAŻDEJ granicy działki ( przy uwzględnieniu § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 ), chyba, że zapisy Plany Miejscowego wprowadzałyby np. ( dodatkowo ) linie zabudowy, ale te zazwyczaj są od strony frontu działki ( przy drodze ).

[Nicola Grey]

Dzięki Łukaszu. Porozmawiam o tym z architektem,z którym niedawno zawarłem umowę. Na razie zajmuje się wszystkimi pozwoleniami w moim magistracie.

Wrzuciłem ten temat bo szukając architekta w mojej okolicy jeden taki zapytałem o to i on powiedział,że z drugiej strony najmniejsza odległość ściany (bez otworów) to 3 metry.

Sam widzisz,że i oni mają z tym problem.

Gdyby tak było jak piszesz,skracam dom o 4 metry na długości,poszerzam i buduję użytkowe poddasze ze ścianami szczytowymi.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

" z drugiej strony najmniejsza odległość ściany (bez otworów) to 3 metry "

- jeżeli sąsiednia działka jest niezabudowana, a Twoja działka ma szer. mniejszą niż 16m, to WT dopuszczają zbliżenie proj. budynku do tej granicy na szer. nie mniejszą niż 1,5m, przy czym ( UWAGA ), należy zawsze prze takim i innym zbliżeniu do gr.działki, przeanalizować jeszcze inne uwarunkowania : § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 dot. między innymi :

 

§ 13 – dot. naturalnego oświetlenia pomieszczeń / przesłaniania … przy zachowaniu § 57 , § 60

§ 19 – dot. odległości stanowisk postojowych od budynków i granicy działki

§ 23 – dot. odległości miejsc do gromadzenia odpadów stałych od budynków i granicy działki

§ 36 – dot. odległości pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe

od budynków i granicy działki

§ 40 – dot. odległości i nasłonecznienia placu zabaw dla dzieci i miejsc rekreacyjnych w zespole

budynków wielorodzinnych

§ 57 – dot. zapewnienia oświetlenia dziennego w pomieszczeniach na pobyt ludzi

§ 60 – dot. zapewnienia czas nasłonecznienia pomieszczeń

no i podstawowe § 271-273 dot. odległości pożarowych w zagospodarowaniu działki.

 

przy takim zbliżeniu proj. budynku ( mniejszym niż 3m ), sąsiednia działka objęta jest ( z automatu ) obszarem oddziaływania obiektu, tym samym ( pisząc bardzo ogólnie , właściciel działki sąsiedniej staje się stroną w postępowaniu administracyjnym, ponieważ taka lokalizacja budynku powoduje większe / mniejsze niedogodności w zabudowie działki sąsiedniej ( np. odsunięcie budynku od granicy, wprowadzenie ściany oddzielenia pożarowego ... inne )

 

zbliżenie na 3m powoduje, że zachowana jest standardowa odległość od granicy działki i obszar oddziaływania mieści się na działce.

! - jw nie dotyczy ściany i / lub dachu RO-rozprzestrzeniającego ogień ( np. budynek w konstrukcji drewnianej z przegrodami nie klasyfikowanymi jako NRO ).

Edytowane 12 Października 2020 przez ŁUKASZ ŁADZIŃSKI

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

WZ / zapisy Planu Miejscowego - to jest oczywiste. Bez tego budynku się nie zaprojektuje ! natomiast ( bez względu na zapisy WZ / PM ) dla działek o szer. mniejszej niż 16m mamy " inną bajkę " z dopuszczeniem ( zgodnie z Warunkami Technicznymi ) do realizacji budynku z ścianą ogniową do 1,5m od granicy działki.

Gdy działka ma szer. ponad 16m - o możliwości zbliżenia decyduje tylko i wyłącznie odpowiedni zapis w WZ lub Planie Miejscowym dopuszczający taką zabudowę, takie zbliżenie do granicy.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

myślę, że żaden architekt - projektant z uprawnieniami nie podjąłby się projektowania budynku " na ślepo ", tj. bez WZ lub wypisu z PM.

Ale czytając FM - ktoś kupuje działkę np. w środku lasu i później płacze, że nie dostał WZ bo działka nie spełnia kryteriów wydania Decyzji o WZ, albo jest Plan Miejscowy, przy czym droga dojazdowa to dopiero będzie ( za X czasu ), a najbliższe sieci uzbrojenia - są ! ale za horyzontem.

Zachęcam wszystkich, do zlecenia ANALIZY DZIAŁKI przed jej zakupem ! aby później mocno się nie zdziwić większymi / mniejszymi ograniczeniami w zabudowie lub ( w skrajnym przypadku ) brakiem możliwości zabudowy danej działki.

Edytowane 12 Października 2020 przez ŁUKASZ ŁADZIŃSKI

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

- ma projektanta, który ( jakby nie było ) musi sobie poradzić z tematem biorąc pod uwagę WZ, ale również Warunki Techniczne oraz wszelkie inne wpisane w daną działkę uwarunkowania : od geometrii granic, sąsiedztwo, ... po geotechnikę, dojazd do budynku, inne elementy zagospodarowania włącznie.

- WZ nie wskazują wprost lokalizacji budynku, lecz podają graniczne parametry dla budynku i zagospodarowania działki ( w tym możliwe ograniczenia w zagospodarowaniu, np. powierzchnia zabudowy : do ... , pow. biologicznie czynna : nie mniejsza niż : od ... , linia zabudowy : taka nie inna lub jej brak ), które muszą być spełnione, aby projekt otrzymał PNB.

[tommyl]

Dzień dobry,

 

podpinam się, żeby nie zakładać nowego?

 

 

Działka o szerokości 12m.

Ile trzeba się oddalić od granicy sąsiedniej działki, na której jest dom oddalony 5.8m od granicy (ze sciana z oknami i drzwiami)?

Czy zgodnie z przepisami ppoż, musi to być co najmniej 8 metrów między budynkami (więc oddalenie 2.5m ze ścianą bez okien), czy jednak można 1.5m bo wąska działka

 

 

Rozumiem że te 1.5m lub 2.5m musi spełniać poniższe wymagania by dostac pozwolenie: (inaczej musi być większe oddalenie)

 

§ 13 – dot. naturalnego oświetlenia pomieszczeń / przesłaniania … przy zachowaniu § 57 , § 60

§ 19 – dot. odległości stanowisk postojowych od budynków i granicy działki

§ 23 – dot. odległości miejsc do gromadzenia odpadów stałych od budynków i granicy działki

§ 36 – dot. odległości pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe

od budynków i granicy działki

§ 40 – dot. odległości i nasłonecznienia placu zabaw dla dzieci i miejsc rekreacyjnych w zespole

budynków wielorodzinnych

§ 57 – dot. zapewnienia oświetlenia dziennego w pomieszczeniach na pobyt ludzi

§ 60 – dot. zapewnienia czas nasłonecznienia pomieszczeń

no i podstawowe § 271-273 dot. odległości pożarowych w zagospodarowaniu działki.

 

dziekuje i pozdrawiam.

T

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

tommyl

troszeczkę " namieszałeś " ( bez urazy )

 

podstawową minimalną ( nie mniejszą niż ) odległością budynku od granicy Twojej działki jest odległość:

4m - dla ściany budynku z oknami , drzwiami

3m - dla ściany budynku bez okien , drzwi

realizacja budynku w odległości od granicy działki poniżej 3m ( np. 2,8m , 1,5m ... lub budynek w tzw " ostrej granicy " ) narzuca ZAWSZE realizację ściany oddzielenia pożarowego bez okien i drzwi.

 

- każda działka jest inna. Jeśli na sąsiedniej działce byłby zlokalizowany istniejący budynek w odległości mniejszej niż 4m lub 3m od granicy działki - wówczas odpowiednio należałoby się odsunąć od takiego budynku o 8m ( projektowaną ścianą z oknami ) lub 6m ( ścianą bez okien ) lub lokalizować budynek w mniejszych odległościach : pod warunkiem zastosowania ściany oddzielenia pożarowego oraz jeśli zapisy Planu Miejscowego ( lub Warunki Zabudowy ) na to pozwalają lub jeśli szerokość działki jest mniejsza niż 16m.

- w tym ostatnim przypadku ( szerokość działki mniejsza niż 16m ) Warunki Techniczne dopuszczają ( szczególny przypadek ! ) zbliżenie się budynku do granicy działki na 1,5m lub realizację budynku w granicy. W tym przypadku mamy ścianę oddzielenia pożarowego ( ściana bez okien i drzwi ) oraz pokrycie dachu niepalne.

- takie zbliżenie jw " powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu " ponieważ wymusza ograniczenia w zabudowie działki sąsiedniej lub zastosowanie ściany oddzielenia pożarowego.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

wymienione pozostałe paragrafy WT § 13, 19, 23 ... wszystkie są do spełnienia jednocześnie - dlatego też każda działka wymaga odrębnej analizy przed podjęciem jakichkolwiek decyzji projektowych lub / niekiedy decyzji dot. zakupu działki.

[tommyl]

Bardzo dziękuje za odpowiedź.

 

W moim przypadku, mój dom od granicy jest oddalony 5.5m. Graniczy z działką o szerokości 12m.

 

Czyli jest możliwy scenariusz (po spełnieniu pewnych warunków jak :np ściany oddzielenia pożarowego bez okien i drzwi lub/i odpowiednie zapisy Planu Miejscowego, spełnione paragrafy WT § 13, 19, 23 - czyli nie będzie zbyt wysoki tak aby zapewnić odpowiednia ilośc światła), że potencjalny inwestor postawi dom 1.5m od granicy.

 

Tym samy odległość między budynkami wyniesie 7m. To dopuszczalne tak?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

no tak

" po spełnieniu pewnych warunków "