Forumowicze: Kilka rad dla pocz?tkuj?cych

[JarL]

Inwestor,

 

"Sztuka negocjacji" - dla mnie bomba

[iga9]

Jako NOWA również chce podziekowac Wszystkim za cenne rady. Choc na razie myslalam glownie o projekcie i technice, to w koncu postanowilam poczytac o samej budowie - choc pewnie przez papierki rozpocznie sie dopiero wiosna 2006...

Rady podrukowalam i dam mezowi do poczytania. Cos w tym kobiecym budowaniu jest:) Jak na razie to i maz i tesc sie na mnie wypieli:)

Piszcie nadlal i wiecej takich porad!!!

[a.chudziak]

Mam pyt. ile kosztuje kierownik budowy i co ma w swoich obowiązkach, pilnie mi zależy na odpowiedzi, jeden facet zarządał 1500, rozłożył budowę na etapy i niby ma być co rok 500zł, ale my chcemy się wprowadzić w przyszłym roku jeszcze, wiec chyba powinien być tańszy? jak myślicie?

[BRONZEL]

A ja wlaśnie większość "grzechów" popełniłem na budowie i "dzięki" temu o mało co nie doszło do rozwodu, poza tym parę razy sprzedawałem ten mój dom... ostatecznie już mieszkam ale ile było nerwów (niepotrzebnych).

[Pearl]

Ludzie!!! Na wczasy jadę!!! ...tylko 5 dni i ta pogoda, ale co tam!!!

przepraszam Was za te zwierzenia, ale musiałem się z kimś podzielić tą nowiną

Pozdrawiam

Pearl

[kabietka]

Pisuje już na forum od 2002r czyli niedługo stuknie mi 2 latka forumowe a etap budowy i przeprowadzki mam już za sobą . Przy czytaniu forum nasunęło mi się wiele refleksji. Na 2 rocznicę mojej tu bytności chciałbym się pokusić o zebranie w kilku słowach własnych doświadczeń i zwrócić uwagę forumowiczom będącym na początku „drogi” na kilka kluczowych punktów procesu budowlanego. Myślę że jeśli będą mieli ochotę wcielić w życie tych kilka sugestii to będzie o wiele mniej kłopotów i problemów do rozwiązania w trakcie budowy

 

1

Wybór działki.

Myślę że należy sprawdzić:

- Pierwsza sprawa to uciążliwości typu smród, hałas, przykre sąsiedztwo jak chlewnie obory, ubojnie, wysypiska, zlewnie szamba, oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, centra handlowe, sklepy monopolowe, kościoły, kolej, warsztaty samochodowe, bazy transportowe, duże drogi itp. Sprawdzić w naturze i w miejscowym planie czego można się będzie w przyszłości spodziewać. Często jest tak że gminy posiadają swoje strony WWW i pisują na nich o swoich sukcesach i problemach. Warto je poczytać .

- Bardzo ważna sprawa być może najważniejsza to dojazdy nasze do pracy a dzieci do szkoły. Czy dzieci będą mogły dojeżdżać same do szkoły, na zajęcia dodatkowe do kumpli itp. ,oraz czy kumple dzieci i nasi znajomi nie będą mieli problemów np. z zamówieniem taxi jak posiedzą u nas nieco dłużej w odwiedzinach?

- Następna sprawa to dostępność mediów. Brak np. kanalizacji i gazu to w przyszłości spore dodatkowe koszty utrzymania. Nie wszędzie da się zrobić oczyszczalnie ścieków a tanie źródła ciepła jak np. pompa ciepła są bardzo drogie inwestycyjnie.

- wyjaśniona sytuacja prawna działki i sprawdzone ewentualne służebności.

-lokalizacja działki najlepiej przy drodze gminnej, a jeszcze lepiej jest jak chodnik przylega do jezdni a od posesji jest oddzielony choćby małym trawniczkiem. Wtedy spada z nas ciężar utrzymania chodnika czyli jego odśnieżania itp. Musi robić to gmina. Drogi osiedlowe są całkowicie w utrzymaniu mieszkańców osiedla.

- najlepiej już przed zakupem działki uzyskać WZiZT. Może to zrobić każdy ludek z ulicy.

2

Etap projektowania.

a) jeśli nie mamy WZiZT to musimy je uzyskać.

b) Najlepiej projektowanie zacząć od tyłu czyli określenia programu użytkowego i naszych możliwości finansowych oraz zlokalizowania budynku na działce. Z tego wyjdzie nam gdzie będzie wjazd gdzie wejście do budynku, gdzie ma być taras, śmietnik, ogródek warzywny, szopka na narzędzia garaż itp. Przy programie użytkowym musimy wypisać nie tylko jakie pomieszczenia nam są potrzebne ale musimy określić ich wyposażenie. Czyli powiedzmy w przypadku pokoju dziecka biurko, łóżko szafa itp. Z tego wyjdzie nam powierzchnia pokoju. Tak samo np. w przypadku łazienki czy sama wanna czy prysznic itp. Jak to wszystko zbierzemy do kupy to dowiemy się jaka powierzchnia domu jest nam potrzebna. Jak wyjdzie nam za duża czyli za drogo to musimy skorygować program użytkowy i przykroić nasz apetyt. Czyli metodą iteracyjną dochodzimy do ustalenia naszych potrzeb. Na tym etapie koszty weryfikujemy wskaźnikowo. Przyjmujemy jakiś koszt m2 w którym będziemy musieli się zmieścić. Jak to już ustalimy to możemy zacząć przeglądać katalogi projektów i starać się coś dopasować do naszych potrzeb. W 99 % nam się to nie uda. Po obejrzeniu projektów będziemy już mądrzejsi o różne rozwiązania i będziemy mogli wnieść poprawki do naszego programu użytkowego i wykonać następna iterację czyli oglądanie następnych projektów. Jak niczego nie uda nam się wybrać z katalogu lub gdy cos trafiliśmy to będzie już czas na spotkanie z architektem.

c) Etap spotkania z architektem .Proponuję zlecać architektowi czy to będzie projekt indywidualny czy tez adaptacja projektu gotowego usługę kompleksową. Czyli projekt budowlany, kosztorys i nadzór autorski. Jeśli sumiennie wypełniliśmy poprzedni punkt to nie będziemy mieli problemów z określeniem dla architekta kosztów budowy w których ma się zmieścić, oraz programu użytkowego. Nadzór autorski to bardzo ważna sprawa która pozwoli nam zaoszczędzić kosztów na zatrudnianie inspektora nadzoru i zapewnić fachową pomoc na etapie budowy. Z architektem koniecznie należy spisać prostą umowę z podaniem kwoty, terminu, zakresu prac czyli projekt co ? i w jakich kosztach ma się zmieścić, kosztorys i nadzór. Jak dostaniemy projekt i kosztorys i nam to pasuje to składamy to w Powiecie wraz z całą stertą innych dokumentów i cierpliwie czekamy na decyzję. Musimy wiedzieć że zarówno za projekt indywidualny jak i projekt adaptowany całkowitą odpowiedzialność za wszystko z nim związane bierze na siebie projektant który się podpisał na projekcie załączonym do wniosku o pozwolenie na budowę.

 

3

Umowa z wykonawcą.

Generalna zasada – Wykonawca zawsze chce zrealizować umowę przy minimalnym nakładzie własnych środków i pracy. Często równolegle prowadzi jeszcze inne budowy i oszukuje wszystkich równo dlatego ciągle łapie gumę w samochodzie, rozładowuje mu się komórka i wiele innych nieszczęść go spotyka. Ma dosyć krótki sezon budowlany i musi w nim zarobić na cały rok. Lepiej szukać dłużej wykonawcy i podpisać z nim przyzwoita umowę niż łapać byle kogo „taniej” To taniej zwykle kończy się drożej. A dobra umowa daje nam bardzo cenną rzecz czyli kontrolę kosztów budowy i zapewnienie że zmieścimy się z zakładanych środkach co jest bezcenne dla każdego inwestora.

Moim zdaniem najlepiej w praktyce i najtaniej sprawdza się zatrudnienie własnego kierownika budowy a w sprawach trudniejszych wzywanie projektanta na nadzory autorskie (domek jednorodzinny to zbyt mała inwestycja aby bawić się w inspektora nadzoru) Takie podejście zapewni nam całkowita kontrolę nad budową i dziennikiem budowy i pozwoli skutecznie nadzorować oraz wyegzekwować wysoką jakość prac. W takim przypadku wykonawca zapewnia brygadzistę który kieruje ekipa z ramienia wykonawcy. W umowie oczywiście całą odpowiedzialność za budowę przenosimy na wykonawcę. Zakupy materiałów należy zapewnić samemu wtedy koszty zakupu i wszystkie rabaty dostaniemy my a nie wykonawca. Inwestor jeśli płaci w terminie i gotówką niejednokrotnie jest w stanie dostać większe rabaty od przeważnie zalegających z płatnościami wykonawców. Dla wykonawcy zakładamy specjalny zeszyt dokument do korespondencji wewnętrznej czyli zgłaszania problemów, zgłaszania odbiorów, rozliczania płatności, pisania naszych uwago do jakości prac itp.

Umowę z wykonawca należy koniecznie spisać przynajmniej na stan surowy. W umowie jednak należy napisać że to budowa gotowego budynku, oraz wpisać wyłączenia z tego zakresu które poda wykonawca. Czyli bez tynków, bez okien, bez instalacji itp. Będziemy wtedy dokładnie wiedzieć co dostaniemy a wykonawca nie będzie nam co chwila wciskał że jeszcze cos musimy dodatkowo zrobić. Spisywanie umowy z podaniem „stan surowy” źle się kończy bo co wykonawca to inna definicja stanu surowego. Prowadzi to później do niepotrzebnych awantur. Zasadą jest że na etapie negocjacji umowy na większość robót wytargujemy lepszą cenę niż później w ramach zlecania robót dodatkowych w trakcie budowy. Najważniejsze elementy jakie powinny się znaleźć w umowie to.

a) Zakres czyli gotowy budynek minus elementy które ustalimy w wykonawca,

b) Harmonogram prac i płatności tutaj generalna zasada wykonawca zawsze musi mieć nie dopłacone w takim stopniu aby nie opłacało mu się zejść z budowy ( bo np. podłapie cos lepszego) Czyli maksimum kasy na sam koniec budowy po odbiorze końcowym i usunięciu usterek.

c) Przeniesienie odpowiedzialności za wszystko co na budowie na wykonawcę czyli, p-poz , BHP, zgodność realizacji budowy z projektem, porządek, zapewnienie warunków socjalnych, odpowiedzialność za materiały i elementy budynku znajdującego się na placu budowy itp.

d) kto zapewnia materiały transport i rozładunek

e) kto zapewnia geodetę

f) zasady zgłaszania i odbioru robót

g) zasady wystawiania faktur i oświadczenie że wykonawca jest VAT’owcem

h) kary umowne

i) gwarancja 3 lata

Załączniki do umowy

a) protokół przejęcia placu budowy

b) kopia wpisu wykonawcy do ewidencji prowadzenia działalności gospodarczej

c) plan zagospodarowania placu budowy

 

 

 

 

4

Budowa

To już życie dostawy materiałów sprawy techniczne, kontrola przez nas kierownika, projektanta. Pierwsze odbiory i pierwsze awantury jak to w życiu.

 

Dalej już nie piszę to już budowa i samo życie które nie da się wpisać w jakieś ramy. Jeśli ktoś dotrze do tego etapu to poradzi sobie już sam. I sam będzie mógł pisać takie epistoły jak wyżej dla innych.

 

Pozdrawiam i zachęcam innych forumowiczów do dopisywania swoich rad i doświadczeń natury organizacyjnej proszę o rady typu jak coś zrobić a by czegoś złego uniknąć taki jest zamysł tego wątku.

 

NAGRODA! PRSOMY O ADRES. Redakcja

Inwestorze!! Jesteś WIELKI!!

Dzięki za dobre rady!!

pozdrawiam

[anufil]

Ave Inwestor! Koty, nie zginiemy!

[ayta]

chylę czoła

[AlMastar]

Z tym chodzeniem do drugiej firmy to bym nie przesadzał, ja ze swoich jestem zadowolony i nie chcę wpaść na minę. Poza tym większość fachowców ma takie upusty w sklepach i hurtowniach, że my możemy pomarzyć np. 35-40% na grzejniki. Nie dotyczy to wszystkich asortymentów ale warto o tym pogadać jeśli trafi się rozsądny wykonawca. W ostateczności niektóre zakupy można zrobić przez inną firmę usługową.

 

rabat na grzejniki 35-40% to wcale nie tak dużo :/

 

dobrze jest poszukać znajomej firmy i dowiedzieć się jakie mają ceny w hurtowniach i negocjować, negocjować ewentualnie kupować przez firmę

 

jak kupowałem grzejniki przez znajomą firmę - rabat 48% i do tego oddali mi 22% VATu

[kze]

Mam pyt. ile kosztuje kierownik budowy i co ma w swoich obowiązkach, pilnie mi zależy na odpowiedzi, jeden facet zarządał 1500, rozłożył budowę na etapy i niby ma być co rok 500zł, ale my chcemy się wprowadzić w przyszłym roku jeszcze, wiec chyba powinien być tańszy? jak myślicie?

Obowiązki kierownika to wpisy do dziennika i obejrzenie tych elementów, które zostaną zalane np. zbrojenie ław, stropu itp. Poza tym powinien spr czy budowa idzie zgodnie z projektem.

Zazwyczaj chcą 100-150pln za wizytę. Ale mozna umówić się na poszczególne etapy.

[Małgonia]

Forum to cudowna sprawa!!!!!!

dopiero wybrany projekt, czytam wszystko, co wpadnie mi w ręce na temat budownictwa, mnóstwo wątpliwości , obaw, na szczęście jestem optymistka!

Oczywiście prosze o rady, jakie macie doświadczenia i pomysły na ściany, ostatnio Ytong chodzi mi po głowie, a ogrzewanie?

Kominek być musi,ale jaki?

[mamapiotra]

Te rady stawiają moją duszę na nogi i dodają na razie nadzieji, że nie będzie tak strasznie.

[Joanna i Janusz]

[gula]

jestem krótko na forum , a nawet bardzo i zaczałem od twoich porad.Trafnie określasz to co powinien wiedziec nowicjusz zanim wejdzie na swoją wymażona działeczke.Swoja inwestycje chce zacząć od 5.06.2006.Czekam na papiery z ZUT a potem do Starostwa i znowu miesiac.Jakoś nie potrafie tego ułożyć ..żeby wystartowac.

 

 

super ..podoba mi sie .brawo...

P.S nie odchodz i pisz cały czas

 

 

pozdrawiam

[kaskaa]

Podczas budowy należy pilnować wymiarów - nie tylko poziomych (szerokość i długość). Bardzo ważne są wysokości.

1. Pierwsze pytanie jakie pada podczas wytyczania budynku: na jakiej wysokości poziom zero? Nie umieszczać budynku zbyt nisko. Zwrócić uwagę czy droga (której bardzo często jeszcze nie ma) nie będzie po wykonaniu na wysokości naszych okien (w żadnym wypadku nie jest możliwe przewidzenie tego do końca, ale zrobienie wjazdu do garażu na poziomie obecnej nieutwardzonej drogi to duże ryzyko).

2. Wylanie chudego betonu pod przyszłe posadzki - sprawdzić czy nie ma błędu w poziomach ( w obrębie całego budynku). Podczas wylewania posadzek może się okazać, że różnica poziomów jest np. kilkucentymetrowa i ... trzeba zrobić miejscami grubsze wylewki (pomijając dodatkowe koszty - może się okazać, że planowany otwór pod drzwi zamiast 207 ma 200cm i tu pojawia się problem z dobraniem takich drzwi, albo np. szafki nie mieszczą się pod okno kuchenne, albo zamocowane właśnie drzwi balkonowe nie mają szans otworzyć się do środka... itp, itd)

3. sprawdzić czy na dobrej wysokości zaczynają się i kończą otwory okienne i drzwiowe. Niektórzy budowlańcy najchętniej robiliby z dokładnością do pełnej wysokości cegły (na szczęście nie wszyscy).

4. przed ułożeniem stropu również pomierzyć wysokości pomieszczeń

 

Jeszcze jedno spostrzeżenie:

drzwi o skrzydle np. 80 cm mają ościeżnicę 90cm. Aby je zamocować potrzebny jest luz (1-2cm??). Takiej wielkości otwór powinien zostać po tynkach a nie po stanie "ceglastym" (tynki zabierają po 1-1,5 cm z każdej strony otworu). W dodatku otwóry powinny trzymać pion. Lekie odchylenie od pionu można skorygować tynkiem, ale trzeba mieć na to też pewien zapas centymetrów.

[wicekK]

Przeczytałem z zapartym tchem - wyrazy największego uznania za to kompendium wiedzy .

Ja jestem dopiero na początku papierologii .

To co mnie przeraża - to czy podołam

Z drugiej strony - różne rzeczy w życiu się robiło i przeżyło - to będzie o jedno ( poważne ) doświadczenie więcej

Do wszystkich tych co są w trakcie lub skończyli :PISZCIE O SWOICH DOŚWIADCZENIACH - to piękna sprawa ( a jaka pomoc )

Jeszcze raz dzięki

[marud]

respect

[inwestor]

respect

Możesz mnie uswiadomić o co biega

Pozdrawiam

[kaskaa]

To jeszcze słówko na temat tynków.

Tynkarze też ludzie i nie zawsze udaje im się uzyskać np. kąt prosty, albo lico ściany zlekka odbiega od pionu .

O ile nie ma to większego znaczenia na gładkiej ścianie to już przy próbie zabudowy (np. w garderobie) lub np. otworach drzwiowych zaczyna to być ważne. Montaż drzwi z ościeżnicą obejmującą ścianę w takim przypadku może okazać się bardziej pracochłonny niż można by przypuszczać.

Warto przed odbiorem pracy sprawdzić czy szerokość ściany przy otworze nie waha się np. od 15 do 17 cm

I jeszcze: czy wysokość otworów pod drzwi znajdujące się w tym samym pomieszczeniu (np. korytarzu) jest jednakowa? Pedantów i estetów mogą spotkać tu przykre niespodzianki - czego oczywiście nikomu nie życzę

[Gosik283]

Inwestor kawał dobrej roboty, szkoda tylko że będąc na początku swej przygody z budową własnego domu , nie przeczytałam tego wcześniej .

A tak mam na poczatku kłopot z architektem ktory adaptuje projekt( oczywiście mój grzech główny -nie spisana umowa pisemna) .Mam nadzieję że dalej pójdzie lepiej.