Forumowicze: Kilka rad dla pocz?tkuj?cych

[pattaya]

Przed rozpoczęciem budowy proponuję jeszcze:

1,zrobić sobie dłuuuugi,wspaniały urlop.Następny może być za kilka lat

2,nauczyć się panować nad sobą(joga,tai-chi itp)

3,wybrać pesymistyczną wersję wydarzeń-lepiej być mile zaskoczonym niż odwrotnie

4,zacząć profilaktycznie przyjmować leki nasercowe

5,zgromadzić max.ilość gotówki ,wersja "jakoś to będzie" ma zbyt wiele możliwych,złych zakończeń

[alison]

Inwestor - należą Ci się podziękowania za cenną inicjatywę ode mnie wyrazy szacunku! A poza tym piszcie, piszcie - z każdym postem jestem mądrzejsza! A to mi się bardzo przyda bo działkę mam jeszcze dziką, czekam na prąd z ENEI (niech ich szlag trafi ! - ale dopiero jak mnie podłączą ) i jestem cała niecierpliwa kiedy wkońcu zaczniemy... Daj Boże żeby wystartowac na wiosnę 2005, pleeeeaaaaassssse!!! Pozdrowionka!

[dorka1]

ach jakie to przyjemne te wlepianie sie jak rosna kolejne scianki domu,jestesmy na etapie scian fundamentowych i jak ja lubie patrzec wte wsadzone zlotowki w nasz kochany kawalek ziemi mimo wydawania pieniedzy to naprawde przemile uczucie do szczytny cel i wart tych pieniedzy,powodzenia

[inwestor]

Dziękuję wszystkim za zamieszczanie rad, sugestii i za miłe słowa 8) .

Muszę się pochwalić w tym miejscu że dostałem na priva bardzo sympatyczny list od Redakcji z okazji urodzin 8) . Dzięki Redakcjo za miły list. Normalnie jestem dumny i blady

Pozdrawiam wszystkich serdecznie

[inwestor]

To znowu ja dopiszę jeszcze jedną radę z działu "SZTUKA NEGOCJACJI Z MAJSTRAMI"

Z majstrami zawsze nieodwołalnie i bezapelacyjnie ustalać kasę i termin przed robotą. Teksty majstrów typu "jakoś sie później dogadamy" kategorycznie odrzucać. Natychmiast należy pytać takiego majstra "a jak się później nie dogadamy to co będziesz Pan robił za darmo ???"Gwarantuję że działa to błyskawicznie i skutecznie. Najlepiej ustalać cenę ryczałtową za całość zlecanych prac i dokładnie ustalać co i jak ma być zrobione. Jak majster poda cene to spytać się należy jeszcze przynajmniej ze dwa razy czy aby wszystko uwzględnił i czy jest całkowicie pewny ceny bo juz później ani grosza więcej nie będzie . Jak majster poda juz swoja ostateczna cenę to śmiało mozna jeszcze targować mówiąc " no dobra Majster wygrałeś masz tą robotę na bank ale spuszczasz jeszcze np. 5% to jak wchodzisz w to czy mam szukać zastępstwa ;-)" Nie spotkałem jeszcze majstra który nie pękłby przy takiej argumentacji. Cały podstęp majstrów w takiej gadce że dogadamy się po robocie jest w tym że ustalane na poczatku roboty wynagrodzenie podlega negocjacji i można znacznie więcej utargować bo majstry boją się że jak będzie za drogo to roboty nie będzie. Po robocie jest dużo trudniej negocjować i majstry bardzo mocno się stawiają bronią swego i pewnie dyktują warunki. A inwestorowi jakoś tak nie wypada i jakoś tak głupio jak robota juz zrobiona obcinać kasę . Mowa oczywiście o robotach dodatkowych. Na główna część budowy bezapelacyjnie dobrze spisana umowa.

Pozdrawiam

[WojtekSz]

kilka uwag do etapu projektu:

nie nalezy bać sie zmiany projektu - ale przed wylaniem fundamentów!. Pamietajcie, ze wybiera sie rozwiązanie na lata. Ja stosowałem zasade, ze tak długo jak cos nie jest juz praktycznie nieodwracalnie wymurowane/wybetonowane to tak długo cos jeszce optymalizowałem w projekcie. Zawsze znajda sie pomysły na rozwiazania lepsze niz poczatkowo planowaliśmy - jesli to jeszce mozliwe to nalezy cos z nich wykorzystac. Uwaga - takie zmiany poprawiaja konstrukcje/wygode itp ale moga pociagnąć za soba zmiany konstrukcyjne i wówczas potrzebne sa staranne przemyslenia i konsultacje z projektantem. Owszem to przedłuża czas budowy ale jak sie zastanowić to juz w jakies 3 miesiące po wprowadzeniu innaczej patrzy sie na to, że kiedyś taka zmina opóźniła budowe o 2 miesiące. A jesli sie tego nie zrobiło to żal mamy do siebie baaaaardzo długo. Tak długo az sie z tym pogodzimy i tutaj dobrym pomysłem jest zaczecie praktyk jogi/tai-chi lub czegos podobnego

 

W temacie parterowy-pietrowy jestem za rozwiązaniem parterowym choś strop zrobiłem betonowy bo zawsze cos tam na strychu da sie schowac a ponadto przy wentylacji wymuszonej z rekuperacja ciężki strop lepiej wygłusza działanie systemu. Trzeba równiez pamietac, że cięzki strop (teriva) jest co prawda droższy w wykonaniu ale znakomicie ułatwia konstrukcje dachu przez co jest tańsza.

 

uwagi do wykonawstwa:

sprawdzac referencje wykonawcy i poza własna opinia zapytac kogos komu sie ufa o jego opinię o tym wykonawcy. czasami jesteśmy nieco zaślepieni naszym własnym wyborem i dopiero ktoś z boku zauważy że 'król jest nagi'. Ja sam byłem w takiej sytuacji i juz praktycznie miałem wpłacać zaliczke wybranemu wykonawcy gdy pomocna dłoń bratowej wyprowadziła mnie z błędu (duże dzieki!!). Teraz mam super Wykonawcę (zwróćcie uwage na duże W) i z rozrzewnieniem myśle ile sobie zaoszczędziłem kłopotów.

 

Pozostaje decyzja czy 'siły na zamiary czy zamiary podłóg sił' trawestując znany wiersz: jesli budujemy z definicji na 30 lat i nie więcej (jak w donkach typu kanadyjskiego) to optymalizujemy rozwiązania wg potrzeb i zdecydowanie ogeniczamy rozmach . Jesli budujemy z myślą o wnukach to pewnie bedzie nam zależało na dobrych materiałach i sprawdzonych rozwiązaniach. Wiadomo, że nic nie jest bardziej przykrego niz sytuacja gdy zabraknie pary tuz przed ostatnimi wydatkami i spoty kawał grosza zamrozony w juz wybudowane elementy czeka na konsumpcje tzn parapetówkę bo brak kasy np na piec.

 

W czasie wybierania projektu warto odwiedzac wszystkich znajomych którzy mieszkaja w domkach i przepytywania jak zyja, z czego sa zadowoleni a co zmieniliby w nastepnym domu. Odpowiedź na to ostatnie pytanie jest zazwyczaj bardzo interesująca.

 

No i trzeba byc optymista - ja wciąż nim jetem - może dlatego, że dopiero jestem na etapie tynkowania ścian

[inwestor]

kilka uwag do etapu projektu:

nie nalezy bać sie zmiany projektu - ale przed wylaniem fundamentów!. Pamietajcie, ze wybiera sie rozwiązanie na lata. Ja stosowałem zasade, ze tak długo jak cos nie jest juz praktycznie nieodwracalnie wymurowane/wybetonowane to tak długo cos jeszce optymalizowałem w projekcie. Zawsze znajda sie pomysły na rozwiazania lepsze niz poczatkowo planowaliśmy - jesli to jeszce mozliwe to nalezy cos z nich wykorzystac. ...

Wojtek byłbym bardzo ostrożny z wprowadzaniem zmian. Trzeba mieć naprawdę duże doświadczenie budowlane aby przewidzieć wszystkie konsekwencje i końcowe koszty zmian. Moim zdaniem najlepiej wałkować projekt do upadłego nie spieszyć się na tym etapie poznać wszystkie odpowiedzi co i dlaczego tak ma być. Nawet niby pozornie niewielka zmiana technologi ścian może mieć konsekwencje w fundamentach i konstrukcji dachu. Napewno wszystkie zmiany wyłacznie w porozumieniu z projektantem.

Pozdrawiam

[rafallogi]

Inwestor - co to za nagroda od redakcji, no powiedz!?

[inwestor]

Inwestor - co to za nagroda od redakcji, no powiedz!?

Nie powiem a co kurcze blade wszystko by chcieli wiedzieć.

No dobra dobra tylko sam nie wiem bo nie napisali co to za nagroda podali tylko że przysługuje upominek. No i jeszcze dostałem szansę wypowiedzenia się na łamach "M" tylko nie wiem czy to też jest nagroda ????

Pozdrawiam

[rafallogi]

Eeeee... myslałem, że chatę Ci wybudują pod Warszawą (pożartować też kiedyś trzeba )

Pozdrowienia.

Daj znać jak już będziesz wiedział!!!

[inwestor]

Eeeee... myslałem, że chatę Ci wybudują pod Warszawą (pożartować też kiedyś trzeba )

Pozdrowienia.

Daj znać jak już będziesz wiedział!!!

 

Wszyscy raczej dowiemy sie równocześnie bo podziękowałem za upominek przeznaczając go na pewien cel. Zaproponowałem moim zdaniem pewien fajny pomysł . Czy spodoba się Redakcji i coś z tego wyjdzie zobaczymy.

Pozdrawiam

[WojtekSz]

kilka uwag do etapu projektu:

nie nalezy bać sie zmiany projektu - ale przed wylaniem fundamentów!. Pamietajcie, ze wybiera sie rozwiązanie na lata. Ja stosowałem zasade, ze tak długo jak cos nie jest juz praktycznie nieodwracalnie wymurowane/wybetonowane to tak długo cos jeszce optymalizowałem w projekcie. Zawsze znajda sie pomysły na rozwiazania lepsze niz poczatkowo planowaliśmy - jesli to jeszce mozliwe to nalezy cos z nich wykorzystac. ...

Wojtek byłbym bardzo ostrożny z wprowadzaniem zmian. Trzeba mieć naprawdę duże doświadczenie budowlane aby przewidzieć wszystkie konsekwencje i końcowe koszty zmian. Moim zdaniem najlepiej wałkować projekt do upadłego nie spieszyć się na tym etapie poznać wszystkie odpowiedzi co i dlaczego tak ma być. Nawet niby pozornie niewielka zmiana technologi ścian może mieć konsekwencje w fundamentach i konstrukcji dachu. Napewno wszystkie zmiany wyłacznie w porozumieniu z projektantem.

Pozdrawiam

Masz rację, byc może dlatego swój projekt robiłem 18 miesięcy i z pomoca 3 architektów .

Zgadzamy się że aby wprowadzac zminay trzeba mieć sporą wiedze lub dobra pomoc projektanta - to co chciałem przekazac, to idea że nie ma obowiązku slepego trzymania sie projektu. Jest to zazwyczaj bezpieczna metoda dla tych którzy nie musza nic zmieniac i nie lubia niespodzianek kosztowych. Ale równoczesnie pewnie niewiele sie pomylę jesli powiem, że tylko może 5% budów jest realizowanych wg projektów bo po prostu projekty sa czesto nieprecyzyjne lub nawet mają błędy i zmiany wymusza samo życie na budowie. Budowanie to sztuka kompromisów z ich znanymi wadami i zaletami

Tym niemniej przy wszystkich znanych wadach budowania (głównie finansowym stresem) znam wielu, którzy zaraz po zakończeniu jednej budowy chetnie rozpoczęli by nastepna - to wciaga jak narkotyk!

[bobiczek]

Inwestor!

Ja jestem Twój rocznik budowlany(albo jeszcze starszy)

Masz 120% racji i to prawie jest dekalog budującego.

A ja jeszcze bym miał parę dodatków.

NOWI.

Czytajcie i nie krytykujcie.

Tak jest i basta.

Zapraszm Cię Inwestor na priv.

Naprawdę (myślę że ) warto.

[aga_kraków]

Inwestorze, serdeczne dzięki za ten tekst

 

jestem prawie twoją rówieśniczką,u nas ale pierwsza łopata dopiero na wiosnę, więc tekst o wykonawcach wydrukowałam- będzie to nasz dekalog!

od razu wydrukowałam też twój wzór umowy z wykonawcą - rewelacja,myślę, że warto tu dla zainteresowanych podać link:http://murator.com.pl/forum/viewtopic.php?t=3340&highlight=

 

mam pytanie -ile twoim zdaniem % wynagrodzenia wykonawcy można zostawić na po zakończeniu budowy i poprawieniu usterek? (tylko proszę nie pisz,że jak najwiecej-musimy mieć konkretną propozycję)

a może wrzucałeś gdzieś na forum swój harmonogram pracy i płacy? -to poproszę o link

 

pozdrawiam.

[inwestor]

Aga_kraków miło mi że mogłem pomóc aż się spłoniłem za te pochwały

 

Nie ma mojego harmonogramu i chyba go już nie będzie bo to już stare dzieje i pewnie go nie znajdę. O ile dobrze pamiętam to mój harmonogram w ostatniej pozycji miał wykonanie dachu z poszyciem z desek i przykryciem papą. Była to bardzo duża pozycja nie pamiętam dokładnie ale harmonogram układany był tak że wykonawca dał sam jego propozycję. Ja zrobiłem tak że z każdej pozycji harmonogramowej potraciłem 5% i dodawałem je do dachu. Czyli jak było chyba z 8 pozycji i z kazdej te 5% to dach zrobil się bardzo drogi. Jeśli chodzi o kaucje gwarancyjną to myślę że jest to fikcja. Moim zdaniem każdy wykonawca od razu na wstępie wkalkuluje taką gwarancję w straty i o jej wysokość podniesie swoją ofertę. Mało tego będzie później uważał że jak inwestor na koniec potrąci sobie taka kaucję to będzie się czuł zwolniony z poprawek. Najlepiej nie dopuścić do płacenia za dany etap jeśli są usterki. Wygląda to tak że jak wykonawca zgłasza robotę do odbioru a robota okazuje się skopana to mu piszesz roboty takie to a takie nie zostały odebrane z powodu braków takich, wad takich itd. w związku z tym że odbiór robót nie nastapił to zgodnie z umową pkt. tak a taki wynagrodzenie nie zostanie wypłacone do dnia zakończenia danego etapu. Jednocześnie inwestor wyraża zgodę na rozpoczęcie następnego etapu robót aby umożliwić wykonawcy wywiązanie się z terminu umowy. Przy takim podejściu wykonawca dalej pracuje na budowie ale już cześć kasy ma zatrzymane i to go trzyma. Następna sprawa to dany etap jest traktowany jako nie odebrany i na koniec budowy jak wykonawca się nie wyrobi to jego wartość będzie uwzględniana w odsetkach karnych. Oczywiście jest to bardzo drastyczne rozwiązanie i w praktyce u mnie było tak że wykonawca dostawał część wynagrodzenia za dany etap. Wynagrodzenie to było oczywiście kwitowane przez wykonawcę jako zaliczka na poczet wynagrodzenia za niedokończony etap prac. Wykonawca musi dostawać jakaś kasę na bieżąco bo inaczej nie da rady prowadzić budowy. Mój wykonawca był zadowolony jak taką zaliczkę dostał i jechał dalej z robotą olewał poprawki i nie dbał aby dany etap zamknąć formalnie i finansowo. Ale zrobił sobie tym straszny deficyt kasowy. Do tego stopnia że na koniec budowy miał nie zapłacone chyba ze 40% całości umowy. Reasumując najlepiej aby nie dopuścić do usterek tylko zmuszać wykonawcę do ich usuwania. Absolutnie nie zdawać się na „magiczna moc” kaucji gwarancyjnej bo moim zdaniem to droga do sadu gdzie zawsze możemy pójść. Jeśli spiszemy umowę tak jak moja to w każdym momencie możemy podziękować wykonawcy i dać mu do podpisu protokół z informacją za jaką usterkę ile mu obcinamy oczywiście należy obcinać sprawiedliwie czyli o tyle ile będzie nas później kosztowało usuwanie tych usterek . Jak wykonawca się uchyla to możemy mu powiedzieć że może nas podać w takim razie do sadu ale wtedy to do czasu wyroku zatrzymujemy całą należną mu kasę. U mnie tej kasy było sporo więc podpisał bez specjalnych jęków tym bardziej że obcięte miał uczciwie bez jakiegoś odgrywania się z mojej strony. Pamietaj jak wykonawca zejdzie z budowy to już "szukaj wiatru w polu"

Pozdrawiam

[inwestor]

...

 

mam pytanie -ile twoim zdaniem % wynagrodzenia wykonawcy można zostawić na po zakończeniu budowy i poprawieniu usterek? (tylko proszę nie pisz,że jak najwiecej-musimy mieć konkretną propozycję)

a może wrzucałeś gdzieś na forum swój harmonogram pracy i płacy? -to poproszę o link

 

pozdrawiam.

W końcu nie dałem Ci odpowiedzi na pytanie. Myślę że przy domu jednorodzinnym powinna to być kwota w granicach 2....3 tys. zł. jeśli będzie mniej to nie przyniesie żadnego skutku jesli więcej to wykonawca się nie zgodzi lub podniesie wartośc oferty o ta kwotę. Najlepiej najpierw ustal kwotę umowy a dopiero później negocjuj wysokość kaucji gwarancyjnej.

Pozdrawiam

[aga_kraków]

Aga_kraków miło mi że mogłem pomóc aż się spłoniłem za te pochwały

no niepotrzebnie, niepotrzebnie..

jak się daje tyle dobrych rad na forum trzeba się liczyć z tym , że czasem ktoś podziękuje

 

w tym tygodniu zaczynamy rundkę po wykonawcach- twoje uwagi baaardzo się przydadzą. Jeszcze raz dzięki.

 

Pozdrawiam.

[Mjablo]

Daje to do gory bo warto poczytac

[inwestor]

Finansowanie budowy czyli jak zaplanować koszty aby się udało

Nie będzie to oczywiście opowiadanie w stylu jak wybudować dom przy poborach 1000zł lub jak zdobyć pieniądze na budowę bo byłoby to niepoważne z mojej strony. Raczej chodzi o to co zrobić aby jak najefektywniej wykorzystać te środki finansowe które mamy i zrozumieć że nie należy się porywać na coś na co nas nie stać.

1)

Pierwsza zasada to zlecić kosztorys inwestorski jakiemuś sensownemu kosztorysantowi niezwiązanemu z wykonawcą. Wtedy będziemy wiedzieli ile co jest warte i w których punktach wykonawca nas chce wykiwać. A do tego dowiemy się ile będzie nas kosztowało wybudowanie domu. Należy zlecić kosztorys na dom z instalacjami w stanie wykończonym. Nie należy płakać tylko wydać tych kilka stówek bo kosztorys to jedna z najlepszych naszych inwestycji. Druga sprawa to zestawienie materiałów które dostaniemy w kosztorysie wykonawca nie będzie nam zciemniał ile cementu czy też cegieł ma być na to czy tamto.

2)

Następna rzecz to podzielić sobie budowę na zamknięte etapy czyli takie po których można będzie ewentualnie przerwać budowę ( w stanie zabezpieczonym aby nic się nie zmarnowało) na dłuższy okres w razie deficytu gotówki. Należy wycenić sobie na podstawie kosztorysu ile który etap nas będzie kosztował popatrzeć na nasze możliwości finansowe i wyznaczyć momenty krytyczne kiedy ewentualnie będziemy musieli zawiesić budowę ”na kołku” i zgromadzić dalszą kasę na następny etap

3)

Nie porywać się na etap na który nas nie stać. koszty przed każdym etapem weryfikujemy tak że robimy sobie zestawienie materiałów dowiadujemy się jakie są faktyczne ceny materiałów (co do gwoździa) dodajemy koszty robocizny z umowy do tego koszty transportu i jak mamy na to kasę plus jeszcze 15% to dopiero dajemy zgodę wykonawcy na następny etap.

4)

Umowę podpisać tak aby można było wykonawcy po każdym etapie podziękować bez specjalnych konsekwencji. Nie jest to wcale trudne wpisanie takiego punktu do umowy.

5)

Jeśli czas nas goni bo wynajmujemy mieszkanie i każdy miesiąc to strata kasy to musimy sobie wkalkulować przynajmniej kilka miesięcy na opóźnienie budowy i poprawki. Wykonawca musi zdawać sobie sprawę że mimo że nam się spieszy to fuchy u nas nie odstawi. Projekt robimy nadzwyczaj szczegółowo łącznie z materiałami wykończeniowymi. Do obliczenia ilości materiałów musimy wkalkulować tzw. „spady” czyli odpowiednio więcej desek, płytek, parkietu itp.

6)

Trudną sprawą na budowie jest obliczanie ile materiałów jest potrzebnych. Ten problem można dosyć prosto rozwiązać dogadując się z hurtownią która wybierzemy jako podstawowego dostawcę. U mnie było tak. Zamawiałem np. cement na palety i mówiłem z góry że dokładnie nie wiem ile towaru wyjdzie i faktury maja nie wystawiać. Za np. tydzień jak będzie po robocie niech zabierają co zostanie i wtedy się rozliczymy. Nie robili problemów i wszystko co zostało zabierali bez szemrania. Oczywiście nie da się tak ze wszystkim dla tego najlepiej towar jest zamawiać na dwa razy. Czyli najpierw obmiar globalny zamówienie na 50....70% docelowej ilości. Jak w trakcie roboty się zorientujemy co jak wychodzi to później dokładna kalkulacja i następne zamówienie. Przy wykończeniówce takie zamawianie to najmniej na 3 etapy trzeba liczyć. Czyli wniosek z tego taki aby brać takie towary co są w ciągłej sprzedaży. Nie życzę nikomu aby zamówił sobie jakiś wymyślny powiedzmy gres i pomylił się w wyliczeniach a na koniec aby mu zbrakło kilka płytek na które będzie czekał np. 6 tygodni i przyjadą w innym odcieniu. Z drugiej strony jak za dużo zmówi to nikt mu takiego towaru nie przyjmie z powrotem.

7)

Do hurtowni chodzimy zawsze z lista materiałów aby w przypadku jakiejś promocji wiedzieć ile czego nam potrzeba i ewentualnie niektóre rzeczy kupować na zapas np. grzejniki itp. .i nie jeździć po kilka razy bez sensu w kółko.

I chyba najważniejsza sprawa na budowie walczymy do upadłego o każdą stówę. Musimy być głusi na teksty typu „Panie zrób Pan jeszcze od razu to i to” Jeśli nie mamy tego wkalkulowanego to podchodzimy do tego z największa ostrożnością wykonawca musi wtedy sensownie i szczegółowo wytłumaczyć czemu ta dodatkowa kasa . Przeważnie jest to wygodnictwo wykonawcy lub jego naciągactwo – jednak wysłuchać i przemyśleć zawsze należy. Generalnie myślenie nasze ma być tylko w jednym kierunku czyli gdzie by tu jeszcze urwać choć stówę.

9)

Jak wykonawca proponuje jakiś zmiany to pytamy ile to będzie dla nas taniej.

10)

Ostatnie i najważniejsze prowadzimy szczegółowy rejestr wydatków i porównujemy z zaplanowanymi i posiadanymi środkami. Jak nam się uda coś zaoszczędzić to nie wydajemy tych środków tylko je sobie zostawiamy na później bo na koniec zawsze nam będzie brakować kasy.

Pozdrawiam

[bobiczek]

I słusznie

Jak zacząłem liczyć obiady dla robotników, prąd jaki zużyli w czasie budowy, paliwo, czas i inne, rachunek wychodzi do tyłu.

Zapraszm na forum"Psycholog dyżurny" w temacie "Komu zabrakło przy końcu".

Czytajcie i kalkulujcie.