Nowoczesna stodoła na stoku - proj. indywidualny

[aks_762]

Chyba nadszedł czas, żeby założyć dziennik budowy . Dla siebie, żeby uporządkować wszystkie tematy, a także po to, aby móc sobie go otworzyć już w nowym domu i wrócić do czasu, gdy powstawał.

 

Początek

 

Zawsze chciałem mieszkać w domu pod miastem. Zawsze też planowałem, że powinien być duży i wygodny, tak, aby wszyscy komfortowo się w nim czuli, żeby nie gnieździć się na małej przestrzeni, wchodząc sobie na głowę. W ostatnich latach plan przybierał realnych kształtów, a pandemia skatalizowała temat i doprowadziła nas do objazdu podkrakowskich miejscowości w poszukiwaniu działki. Miałem dość skonkretyzowane oczekiwania co do lokalizacji, czyli blisko do miasta, blisko do (chociazby planowanej w realnym czasie) obwodnicy oraz do wyjazdu na Warszawę. Za sobą mam doświadczenia mieszkania zarówno w dużym, jak i mniejszym mieszkaniu oraz domu pod miastem.

 

Działka

 

Przeglądanie ogłoszeń zaczęło się na zimę 2020, a wycieczki po okolicy zrealizowaliśmy na wiosnę 2021. W grę wchodziły w zasadzie 3 działki na terenie 1 gminy - jedna pięknie położona, pod lasem, ale niestety bez mediów i chociaz w linii prostej dość blisko centrum gminy, to jednak dojazd wymagał objechania drogą krajową, a następnie drogami gminnym sporego kawałka - w porannym pośpiechu te nawet 10 minut może mieć znaczenie. Druga, w typowej podmiejskiej zabudowie, z lepszym dojazdem do wylotówki z miasta, uzbrojona. Niestety dośc wąska i w dodatku typowa patelnia wynikła z podziału większej działki na kilka mniejszych. Potencjalnie rozsądny wybór. I trzecia - na południowym stoku, częściowo zadrzewiona, nieco większa niż poprzednie, media może nie w samej działce, ale w drodze lub w sąsiednich. Spokojna okolica, park krajobrazowy, blisko lasu. Z minusów - droga do zrobienia, działka do wyrównania i mnóstwo chaszczy do wycięcia (nie wrzucam zdjęc, bo serio - tam nic nie widać ). Z plusów - widoki, okolica, bliskość cywilizacji, drzewka i sąsiedzi.

Wybór padł, jak nietrudno się domyślić, na opcję nr 3 i w w październiku 2021 stałem się właścicielem 13 arów działki budowlanej. Kosztowo zamknęło się to w okolicy 150.000 PLN

 

Projekt

 

Naturalnie, kolejnym krokiem do wymarzonego domu był wybór projektu. Przeglądanie katalogów zaczęliśmy mniej więcej równolegle z ogłoszeniami działek. Kryteria - duży (>200m2), z gabinetem na dole, najchętniej pustką nad salonem, w stylu nowoczesnej stodoły. Zobaczyliśmy chyba wszystkie istniejące projekty, które spełniały te kryteria i - niestety - żaden nas nie zachwycił. Wszystko, co mogły nam zaoferować katalogi, to najwyżej inspiracja. Zapadła więc decyzja - zamawiamy projekt u architekta. Żeby zachować spójność, ta sama osoba miała wykonać projekt budowlany oraz projekt wnętrz.

 

Architekt

 

Zgodnie z przewidywaniami, wybór architekta nie okazał się wcale niedzielnym spacerkiem. Zacząłem od przejrzenia stron biur architektonicznych, ale szybko doszełem do wniosku, że to ślepa uliczka. Za mało informacji i zbyt trudna interakcja. Dodałem zatem na budowlanych grupach facebookowych post z prośbą o polcenie architekta - w ciagu jednego dnia dostałem całkiem sporo zgłoszeń, na które odpowiedziałem konkretnym zapytaniem ofertowym. Zebrałem chyba z 10 ofert o rozpiętości cenowej między ok 44.000 do ok. 130.000 (ceny brutto lub netto vat zw. za projekt budowlany oraz projekt wnętrz z nadzorem autorskim nad drugą częścią).

Po przeanalizowaniu ofert, poprosiliśmy 3 czy 4 o kontakt do poprzednich klientów. Otrzymaliśmy od dwóch, po uzyskaniu feedbacku od klientów, zdecydowaliśmy się spotkać z obojgiem - zawsze osobiste wrażenie kontaktu jest ważnym kryterium wyboru. Przeszliśmy zatem do fazy negocjacji i po kilku niespodziewanych zwrotach akcji zdecydowaliśmy się na wybór oferty droższej.

Cena projektu budowlanego: 31.000 PLN

Zakładana powierzchnia całkowita domu: ok. 340 m2 (piwnica z garażem dwustanowiskowym, parter, poddasze użytkowe)

Zakładana powierzchnia pomieszczeń mieszkalnych: ok. 220-240 m2

Cena projektu wnętrz: 140 PLN / m2 projektowanej powierzchni, przy czym na razie zakładamy, że będzie to ok. 180-190 m2 (parter + część poddasza), czyli ok 26.000 PLN.

Dom ma w założeniu służyć rodzinie 2+2, natomiast na razie nie myślimy o projektowaniu całej góry, bo tej części +2 jeszcze nie ma w skonkretyzowanych planach

 

Przygotowanie budowy

 

Po dokonaniu wyboru architekta kolejny krok to kwestie formalne związane z przygotowaniem budowy oraz przygotowanie terenu.

 

Co już zrobiłem?

0. Założona struktura folderów na dysku - do zbierania materiałów, dokumentów, ofert, notatek

1. Pozyskana mapa zasadnicza z powiatu: 21 PLN

2. Zamówiona mapa do celów projektowych u geodety: 1000 PLN (tu podobny sposób: post na grupie, obdzwonka, oferty i wybór. dostałem oferty od 1000 do 2100 PLN za dwuetapowe przygotowanie mapy: najpierw dla projektanta, a potem po wyrównaniu terenu finalna wersja do gminy)

3. Ustaliłem plan działania z zaufanym pośrednikiem kredytowym.

 

Do zrobienia w kolejnych krokach:

1. Rozpoczęcie prac nad projektem koncepcyjnym

2. Lokalizacja zjazdu z drogi gminnej na drogę wewnętrzną

3. Wykarczowanie terenu

4. Wyrównanie terenu i utwardzenie drogi wewnętrznej

5. Wystąpienie o warunki do gestorów sieci wodociągowej i elektroenergetycznej (kanalizacji na razie nie ma w drodze, gazu nie planuję)

 

No to chyba tyle na początek.

[Sativum]

Hej, dzięki że zdecydowałeś się założyć dziennik budowy.

Fajny, rozbudowany wpis.

Będę obserwował

[aks_762]

Hej, dzięki że zdecydowałeś się założyć dziennik budowy.

Fajny, rozbudowany wpis.

Będę obserwował

 

zatem zapraszam do śledzenia

 

21.01.2022

 

Umowa z architektem podpisana, zaliczka wpłacona. Dostaliśmy zadanie domowe - zastanowić się czego oczekujemy od domu, jakie rozwiązania byśmy chcieli zastosować, przemyśleć układ funkcjonalny itd. (jakbyśmy tego nie robili od pół roku )

 

22.01.2022, sobota:

 

Prace porządkowe na działce. W ciągu 2 godzin udało się (z pomocą mieszkających niedaleko (acz w bezpiecznej odległości :] ) moich rodziców, którzy wpadli pooglądać działkę) zrobić porządek z porastającymi prawie cały obszar trawami sięgającymi łokcia. Pożyczyłem walec od sąsiada i przejechaliśmy nim po suchych chabaziach. Specjalnie czekałem na zimę z porządkami, licząc, że śnieg przykryje te słomy, ale niestety - okazały się bardziej uparte i wymagały zastosowania rozwiązań siłowych.

 

Ponadto, przy pomocy sekatora udało się wyciąć sporą część drzewek-samosiejek (nawet okazy o pniu średnicy kilku centymetrów dało się powycinać) i krzewów róży - również znacznie łatwiej to zrobić zimą. W okesie wegetacyjnym niestety chaszcze były tak gęste, że ciężko w ogóle było się poruszać po działce, a krzewy róży utrudniały nawet wejście na nią, zagradzając drogę i czepiając się cierniami ubrań.

 

Efekt fantastyczny, nie spodziewałem się, jadąc tam, że uda się taki uzyskać. Od razu na działce zrobiło się jasno i w końcu widać granice z każdego miejsca. Teraz nawet spadek nie wydaje się tak duży, jak poprzednio. Dzięki temu mogliśmy porządnie się rozejrzeć i przymierzyć trochę do decyzji o posadowieniu domu i zagospodarowaniu terenu, żeby się lepiej przygotować do rozmowy z architektem. Spróbujemy chyba wkomponować jakoś w układ funkcjonlany widok z okien sypialni na las.

Wracając wstąpiliśmy do LeroyMerlin celem zakupu jakiegoś sprzętu właśnie do porządkowania działki (jakieś sekatory, piły) + wyposażenia typu rękawice, ew. jakaś kurtka do narzucenia na normalne ubranie, żeby nie niszczyć płaszcza. kupiliśmy finalnie rękawiczki budowlane i ogrodnicze, łącznie 3 pary - koszt niecałe 35 PLN. Po przeglądzie oferty w kat. ogród stwierdziliśmy, że inne rzeczy zamówimy online.

Oczywiście przeszliśmy się po całym sklepie, nie mogliśmy sobie odmówić rzutu okiem na różne materiały wykończeniowe. Wniosek z wycieczki taki, że w marketach dostępna jest całkiem szeroka i dobra oferta różnych płytek / podłóg itd. Ostatnio przeglądałem tego typu materiały 8 lat temu, przy wykańczaniu mieszkania - obecnie wydaje mi się, że ceny są niższe niż wtedy za porównywalne jakościowo materiały. Spokojnie można kupić dobre i ładne płytki w atrakcyjnej cenie. Przykład: gres imitacja drewna w wymiarach deski w 2013/4 roku - 180-200 PLN/m2, obecnie gres wyglądem i fakturą na tym samym poziomie można dostać za 70-80 PLN/m2.

 

Pinterest w kategoriach wnętrz i brył budynku systematycznie się zapełnia.

[s3pp]

Zaciekawiłeś mnie stokiem ponieważ rozpoczynam budowę również na stoku. Wrzucisz jak to u Ciebie wygląda?

Powodzenia w działaniu.

[aks_762]

Zaciekawiłeś mnie stokiem ponieważ rozpoczynam budowę również na stoku. Wrzucisz jak to u Ciebie wygląda?

Powodzenia w działaniu.

 

działka ma długość ok 39m i na tym mam od południa na północ ok. 8 m przewyższenia, a na szerokość jest ok. 36m i jakieś 5m przewyższenia idąc z zachodu na wschód. coś mi się nie chce załadować numeryczny profil terenu na geoportalu, więc teraz nie wrzucę. Istotne jest to, że spadek jest w dwóch płaszczyznach, najniższy punkt jest w południowo zachodnim wierzchołku, a najwyższy w północno wschodnim. Nachylenie w obu płaszczyznach jest praktycznie liniowe. Porobię jakieś sensowne zdjęcia, jak będę następnym razem, bo jak w sobotę skończyliśmy, to już się ściemniało i było zimno, więc nie zdążyłem zrobić dobrych ujęć.

[s3pp]

Czyli procentowo trochę więcej niż u mnie:)

W moim przypadku działka ma 100m długości i 31m szerokości. Nachylenie południowe. Różnica wysokości to 15m na długości. Sytuacja trochę prostsza ponieważ nie jest to jednostajny stok, a trzy półki z przewyższeniami.

Jestem już po otrzymaniu PnB i wiosną rozpoczynam prace niwelacyjne więc troszkę dalej niż Ty:)

To co mogę podpowiedzieć ze swojej strony:

1. dobrze, że zdecydowałeś się na projekt indywidualny

2. skup się mocno z projektantem na zagospodarowaniu terenu. Na działce ze spadkiem można popłynąć finansowo jeszcze przed stanem zero, przy niwelacji terenu więc rozsądek tutaj mocno wskazany.

3. projektuje się zawsze fajnie, zwłaszcza przy projektach indywidualnych, ale trzeba mieć z tyłu głowy, że koniec końców trzeba za to zapłacić więc patrz punkt 2, rozsądek:)

 

 

Dodawanie zdjęć na FM to jakiś dramat. Pod linkiem znajdziesz projekt zagospodarowania terenu;)

Edytowane 25 Stycznia 2022 przez s3pp

[aks_762]

Czyli procentowo trochę więcej niż u mnie:)

W moim przypadku działka ma 100m długości i 31m szerokości. Nachylenie południowe. Różnica wysokości to 15m na długości. Sytuacja trochę prostsza ponieważ nie jest to jednostajny stok, a trzy półki z przewyższeniami.

Jestem już po otrzymaniu PnB i wiosną rozpoczynam prace niwelacyjne więc troszkę dalej niż Ty:)

To co mogę podpowiedzieć ze swojej strony:

1. dobrze, że zdecydowałeś się na projekt indywidualny

2. skup się mocno z projektantem na zagospodarowaniu terenu. Na działce ze spadkiem można popłynąć finansowo jeszcze przed stanem zero, przy niwelacji terenu więc rozsądek tutaj mocno wskazany.

3. projektuje się zawsze fajnie, zwłaszcza przy projektach indywidualnych, ale trzeba mieć z tyłu głowy, że koniec końców trzeba za to zapłacić więc patrz punkt 2, rozsądek:)

 

 

Dodawanie zdjęć na FM to jakiś dramat. Pod linkiem znajdziesz projekt zagospodarowania terenu;)

 

hah, nie widziałem żadnego linku dopóki nie kliknąłem "cytuj" i nie zobaczyłem w treści cytatu linka. fajna działka, sporo miejsca.

 

Jeśli chodzi o koszty - zakładałem, że będą wysokie już od samego początku (cena działki od razu narzucała przeświadczenie, że doprowadzenie jej do stanu gotowości do budowy to będzie kilkdziesiąt tysięcy), natomiast im dalej w las, tym mniej straszne mi się to wydaje.

Co do kosztów samej budowy - m.in. dlatego zainwestowałem w projekt indywidualny, żeby mieć kontrolę nad wszystkimi zastosowanymi rozwiązaniami i generowanymi przez niego kosztami. poza tym gotowce w tym stylu praktycznie nie miały piwnic, a przy tym spadku garaż na -1 to must have. Zakładam, że całośc zmieści się w 1,5m PLN, ale będę się starał tak zarządzać tematem, żeby zejść do 1,3-1,35m. Założenia to oczywiście, jak to w stodole - prosta bryła, zero lukarn, balkonów, dwuspadowy dach bez okapu, okna fix tam, gdzie nie ma potrzeby otwierania. a w trakcie samej budowy - polowanie na materiały / meble itd. wszystkie etapy kontraktowane po zebraniu kilku ofert i negocjacjach.

 

z drobnych update'ów: geodeta w sobotę zrobił pomiary w terenie i do końca tygodnia powinna powstać pierwsza wersja mapy do celów projektowych.

[siinski]

Projekt ambitny , dom duży , warunki gruntowe wymagające.Jeżeli jak piszesz gazu nie chcesz to ogrzewanie pompą ciepła za pewnie .Przy 340 m p.u. i trzech poziomach i obecnych cenach w budowlance budżet szykuj raczej na 1,7 m. Myślę że jeżeli projektantom wnętrz zapodasz pomysł zakupu ceramiki itp. w sieciówkach typu Leroy Merlin , Castorama szybko sprowadzą Cię na ziemię .Wykonawcy którzy to będą mieli układać jeszcze szybciej i dosadniej powiedzą Ci co są warte tanie marketowe produkty. Długa droga przed Tobą tak więc powodzenia i samozaparcia .

[nicol21]

Czesc!

Rozumiem ekscytacje nawet takimi rzeczami jak uporzadkowanie dzialki. Szkoda ze nie mozna zobaczyc planu czy zdjec.

My rowniez mamy dzialke ze spadkiem, zdecydowalismy sie na podpiwniczenie prawie calego domu, u nas spadek jest w kierunku polnocnym, od polnocy bedzie wjazd do garazu. Dzialke mamy juz kilka lat i jesienia 2020 posadzilam drzewka owoccowe i rozne kwiatki i takie tam... niech sie namnazaja Wsadzilam tez male drzewa ozdobne, zanim dom powstanie to troche powinny podskoczyc do gory. Potem przesadze na miejsce docelowe.

Tez mamy projekt indywidualny. Tyle ze ostatecznie to architekt odrysowal to co ja rozrysowalam sobie w kozikazaa. Dal swoje wersje ale je obalilam .

a 10 lat temu remontowalismy dom i zgodze sie z tym ze teraz jest duzo wiecej fajnych materialow w lepszych cenach, zwlaszcza w marketach.

 

Powodzenia w budowie!

[aks_762]

Chwilę mnie tu nie było, bo najpierw nie bardzo mi się chciało pisać - spędziliśmy prawie 2 tygodnie w domu z covidem, a potem mnie praca przygniotła, co wcale nie znaczy, że z naszym domem nic się nie działo.

 

Jeszcze przed covidowym zwolnieniem spotkaliśmy się z architektem. Najpierw wizyta na działce, architekt obejrzał teren, zrobił zdjęcia, a następnie przy kawie omówiliśmy założenia do koncepcji. Po dwóch tygodniach dostaliśmy pierwsze rezultaty prac: koncepcyjne rzuty oraz projekt zagospodarowania terenu. Czyli mamy wrysowany już dom na działce, wytyczony podjazd, brama, ale także zaprojektowane wyrównanie terenu, skarpy, które w ramach tego wyrównania powstaną.

 

Program funkcjonalny domu zakłada:

-1: garaż, pomieszczenie techniczne (na pompę ciepła, cwu itd), schowek, pralnia i dwa pokoje, których wstępna funkcja to siłownia i kino. tu się jeszcze zastanawiam nad ich przeznaczeniem i w związku z tym powierzchnią.

0: otwarta przestrzeń dzienna - salon, kuchnia (ze spiżarnią za zabudową meblową), jadalnia, taras zachód/północ, wiatrołap, hall, łazienka, gabinet i pokój gościnny. Wstępnie na poziomie 0 zaprojektowane są 2 klatki schodowe (schody do piwnicy obok wiatrołapu, natomiast schody na górę w innym miejscu) wydawało sie to super koncepcją, bo boję się, że w praktyce wiatrołap będzie zmarnowaną przestrzenią - zakładam, że będziemy wychodzic z domu praktycznie tylko przez garaż, w hallu w piwnicy też będą szafy i miejsce na buty / przebieranie, więc wiatrołap może się okazać nieużytecznym składzikiem. Ale niestety przy dwóch klatkach schodowych robiło sie mało miejsca na kuchnię, a jak chcemy mieć dużą wyspę + zabudowę w L, to miejsca potrzeba sporo.

1 (poddasze): z klatki schodowej komunikacja, po jednej stronie antresola przy pustce nad salonem i master bedroom (+ garderoba i łazienka), po drugiej 2 pokoje, na środku łazienka.

 

Koncepcję dostaliśmy w piątek, więc weekend upłynął nam na dogłębnej analizie W poniedziałek przesłałem długą listę zmian / pytań do architekta i jutro omówimy je na videocallu.

 

W międzyczasie zbieram oferty od geologów - architekt prosił o zrobienie badań gruntu: 5 odwiertów (narożniki + środek) na głębokość 5-6 metrów, opinia geotechniczna wraz z dokumentacją badań podłoża gruntowego i projektem geotechnicznym. Oferty jakie dostałem to od 60 do 120-130 PLN/m odwiertu, czyli wyjdzie jakieś 1800 PLN, może trochę mniej. Wychodzę z założenia, że nie ma sensu przepłacać o 100%, bo doświadczony geolog z uprawnieniami powinien dać sobie radę. Jeśli się mylę, to proszę o komentarz

[aks_762]

Kolejny post zacznę od tych samych słów, co poprzedni, a zatem:

 

Chwilę mnie tu nie było . A to z tego względu, że postanowiliśmy się bardzo nie spieszyć - wiadomo, dookoła przez te ostatnie miesiące było słychać ciągle "taniej już było" "nieruchomości nigdy nie spadają" "paanie, terminy to na za 5 lat", "5k/m2 płytek albo pan spadaj" i tym podobne zaklinanie rzeczywistości. Patrząc jednak na dane makro, doszedłem do wniosku, że jest to jedynie wishful thinking coraz bardziej panikujących przedsiębiorców z branży budowlanej. Zatem plan był taki, aby trafić z początkiem budowy na kryzys i z największymi (wartościowo) pracami na ciężki dołek i minima bessy budowlanej.

 

A jak się zmieniła sytuacja w budowlance? Stal w lutym/marcu/kwietniu podchodziła pod 10k/t żebrowanego fi 12, obecnie jest to 4,2-4,5k. Styropian w połowie kwietnia osiągnął górkę, obecnie z tygodnia na tydzień w dół (Swisspor Lambda Plus Fasada 032 w kwietniu 520 PLN, dziś 285 PLN). O cenach robocizny się nie wypowiem.

 

Co się wydarzyło od tego czasu? Zgodnie z planem zrobiłem badania geotechniczne, kosztowało mnie to 1080 złotych za 6 odwiertów, dokumentacja 2 kat.

 

Geodeta wykonał mapę dla celów projektowych, jest już klauzula, odebrana i przekazana architektowi dziś, koszt 1000 zł.

 

Zatrudniłem koparkę do oczyszczenia i delikatnego wyrównania ziemi + wykonanie zjazdu - przepusty betonowe 1400 + wynagrodzenie i materiał dla koparki 4080 = 5480. za koparkę 15t obrotową płaciłem 130 zł/h, kamien na podjazd 1200, prace ręczne przy zjeździe 350).

 

Mam uzgodniony w gminie projekt przyłącza wody i projekt docelowego zjazdu z drogi gminnej.

 

I najważniejsze: w ubiegłym tygodniu złożony wniosek o pozwolenie na budowę. Czas od rozpoczęcia prac nad projektem do złożenia wniosku: 10,5 miesiąca; Zakładany czas: 3 miesiące. Lekka obsuwa , częściowo świadomie, częściowo po stronie architekta. I w dodatku wniosek niekompletny, bo z uwagi na brak oklauzulowanej mapki nie była złożona mdcp ani nie zostało zrobione wyłączenie z prod. rolnej.

 

Plan na teraz: uzupełnienie wniosku, projekt techniczny, projekt wnętrz, wstępne zebranie ofert wykonawców.

[exetterenak]

Będę z uwagą obserwował dziennik

Czy wrzucałeś jakieś zdjęcia tu do wpisów? Nic u siebie w przeglądarce nie widzę.

[aks_762]

a nie wrzucałem, bo w sumie nie bardzo jest co. działki nie umiem uchwycić za dobrze, zresztą dopóki koparka tam nie wjechała porządnie to słabo było widać, a co do projektu to mam mieszane uczucia, czy publikować w internecie takie info.

[aks_762]

No dobra, to parę fotek z działki. Przed wjazdem koparki i po.

 

Konia z rzędem temu, kto coś tu zobaczy

 

no i jeszcze się wybitnie małe rozmiary zrobiły. ale serio, nie ma tu nic do oglądania.

Edytowane 21 Października 2022 przez aks_762

[aks_762]

I rzuty z projektu.

 

 

 

nie wiem czemu na poddaszu nie ma zestawienia powierzchni, ale mogę podać tekstem

 

1.P.1 KOMUNIKACJA 10,90 m²

 

1.P.2 17,50 m² ANTRESOLA

 

1.P.3 SYPIALNIA GŁÓWNA 17,15 m²

 

1.P.4 GARDEROBA 08,50 m²

 

1.P.5 ŁAZIENKA 1 05,40 m²

 

1.P.6 POKÓJ 1 15,90 m²

 

1.P.7 POKÓJ 2 17,45 m²

 

1.P.8 ŁAZIENKA 2 08,30 m²

 

 

SUMA 101,10 m²

 

enjoy