Duża adaptacja domu w przyszłości. Proszę o rady.

[Mokebe]

Szanowni,

 

Swój dom zaprojektowałem tak, by był jak najtańszy. Było to konieczne, gdyż budowałem w 2021: ceny były koszmarne i istniało ryzyko (głównie związane z kwotą kredytu), że jeśli pójdę w modne rozwiązania, to zwyczajnie nie starczy mi kasy i utknę w próżni, nie mając gotówki na wykończenie i zdolności kredytowej na zapożyczenie. Dlatego 100m^2 użytkowe zamiast 175m^2, które oferuje bryła budynku w przypadku zagospodarowania poddasza.

 

Założenie było takie, że w przyszłości (czytaj: za 3-5 lat) wykonam te prace. Być może powinienem był zamiast tego wybudować projekt o mniejszej bryle, a w razie potrzeby w przyszłości - kupić kolejną działkę i wybudować większy dom Tak po fakcie to pewnie wybrałem niepotrzebne i najgłupsze rozwiązanie. Ale stało się. Bryła została powiększona na tyle, by zmieściło się w przyszłości duże poddasze użytkowe.

 

Wiem natomiast, że łatwo nie będzie - i tanio też nie. Jako, że jestem na etapie przed wykonaniem PUR i elewacji (a więc w zasadzie kończę stan deweloperski), chciałbym omówić, co będę musiał zrobić i wysłuchać waszych rad i sugestii.

 

Parter - do wykonania:

 

- powiększenie otworu stropowego. Być może trzeba było zrobić to na etapie SSZ i zamaskować k-g, lecz przyznam szczerze - nie pomyślałem odpowiednio i czeka mnie upierdliwe kucie. Na szczęście pokój, w którym jest dziura, jest jednak przewidziany pod bycie pomieszczeniem quasi-gospodarczym, więc nie będzie wielkiego problemu w zorganizowaniu tam robót.

- wykonanie schodów samonośnych. Obecnie mam tylko schody strychowe. Tu po prostu konstrukcja drewniana i jedziemy. Możliwe, że nie wyjdą w pełni ergonomicznie, bo jestem ograniczony możliwością skucia stropu teriva i nie zmieści się otwór 3m^2. Omawiam z projektantem. Projektant dał ciała, że nie zaproponował mi tego od razu. Szkoda, ale trudno.

- Wykonanie podciągu by powiększyć salon. Znów - trzeba było robić od razu, ale nie miałem za bardzo na to kasy. Kierownik powiedział, że to akurat mogę zrobić zawsze, dojdzie tylko trochę syfu ze skucia tynku i cegieł. Podciąg szeroki na 3-4cm i zamieni część zamkniętego obecnie korytarza w kawałek salonu + otworzy połączenie z kuchnią.

- Wyburzenie ścianki pod powiększenie salonu. Obecnie mam mały salon, by zmieścił się dodatkowy (potrzebny mi do pracy) pokój. Po adaptacji poddasza mógłbym go przenieść na górę, a salon powiększyć. Z jednej strony mam korytarz (który można otworzyć, ale + podciąg) by uzyskać modną przestrzeń i więcej metrów salonu - po to podciąg. Z drugiej jest zwykła ścianka działowa BK12, tu akurat żaden problem.

- Do rozważenia - powiększenie otworu w ścianie pod większe okna tarasowe. Obecnie po prostu poszedłem po kosztach i zrobiłem zwykłe drzwi balkonowe 240cm szerokości - nie ukrywam, że powodem były koszty, 4m HST to kupa kasy, zwłaszcza dobre - żeby nie skrzypiało po roku. Przy docelowym salonie ~40m^2 balkonowe drzwi 240cm będą pasowały jak pięść do nosa i raczej powinno wjechać 400cm HST, no, ewentualnie 300 cm, ale przy 8m szerokości salonu docelowego zasadne wydaje mi się 400.

 

Poddasze:

 

- zdjęcie (albo wycięcie kawałkami) styropianu ze stropu pod wykonanie ścianek działowych. Być może wystarczy po prostu wyciąć nożem termicznym kanały szerokości np. 30 cm zamiast zdejmować wszystko? Chociaż nie wiem, jak wygodnie stawia się ściankę w takim "kanale".

- wykonanie ścianek działowych k-g + wełna. Ponieważ mam idące po podaszu rury rekuperatora i klimy (pod skosami, po obwodzie) to mogę je zamaskować ściankami k-g bo i tak leżą pod powierzchnią zaliczaną do nieużytkowej, czyt. <140cm. Czy należało zrobić na parterze sufit podwieszany i tam umieścić rury, by mieć całe poddasze do dyspozycji a nie część zawaloną rurami? Należało! Ale teraz już trochę za późno i zostaje mi odpowiednie ukrycie tych rur idących po podłodze. Jeśli ktoś się zastanawia czemu takie kombinowanie: tynkowanie kosztowało 38zł z metra, podwieszane sufity 150-200zł z metra Nie starczyłoby mi forsy + na dodatek musiałbym zaprojektować wyższe pomieszczenia a to kolejne metry cegieł, tynku i robocizny.

- Wykonanie sufitów podwieszanych. I tutaj pytanie, bo jestem przed PUR-em - co dokładnie powinienem przygotować, by potem w tym PUR nie musieć wiercić? Nie chcę robić całego stelażu pod przyszłe GK (brak kasy), może wystarczą jakieś elementy konstrukcyjne tylko?

- ogrzewanie podłogowe, pewnie kolejna szafka z rozdzielaczami dojdzie.

- elektryka i LAN. Mam część przewodów na strychu, ale będę musiał dorzucić kilka obwodów pod nowe pokoje. Możliwe, że skończę z listwą 5-kontaktów z marketu i jednym obwodem na pokój, by przyjanuszyć w 100%.

- wylewka - tu mam pewne obawy bo jest zaplanowana w projekcie, ale nie dość cienka. Jak się okaże, że strop nie wytrzyma obciążenia 7cm betonu, to skończę z kaloryferami ( ) i spierdzieli mi się koncepcja wymiany gazu na PC w 2027. Trzymajcie kciuki. Powinno wystarczyć ale kto wie, czy wystarczy po robieniu podciągu i kuciu otworów, które przecież osłabi strop.

- rekuperacja. Tu znów nie pomyślałem, bo rekuperator mam dopasowany do parteru (czyt. 100m^2) i pewnie będę musiał dołożyć kolejne urządzenie zamiast po prostu dołożyć obwodów.

- klimatyzacja. Tu też w obecnym zabraknie sprężu na kolejne pomieszczenia, ALE i tak kolejny model (względem mojego) był dużo droższy, więc mogłem ponieść 65% kosztów teraz, albo 100% kosztów kiedyś - wybrałem to drugie, z braku kasy.

- okna dachowe. To w sumie boli mnie najmocniej, bo trzeba ciąć pianę, ciąć dach. Same okna nie są specjalnie komfortowe (spadnie śnieg i będzie ciemno). Ale jeśli chcę trzy pomieszczenia, to fizycznie nie dam rady inaczej bo przecież mam tylko dwie ściany szczytowe Projektant tylko tutaj się popisał, bo zaproponował dodatkowe nadproże w ścianie (obecnie ślepej). Więc chociaż łatwo będzie wykuć dziurę pod dodatkowe okno w ścianie szczytowej.

 

 

Czy należało przygotować to od razu, na etapie SSZ (a przynajmniej prace wymagające kucia i cięcia) ? należało. Typowa mądrość po fakcie.

 

Dzięki powyższemu uzyskam 75% więcej powierzchni użytkowej i duży salon zamiast małego, więc gra warta świeczki. Ale to dodatkowe +120k PLN na które obecnie nie stać mnie w żadnym wypadku. Więc decyzja, by to "odroczyć" dobra - złe tylko podejście, bo wykańczanie domu i rozwalanie stropów i ścian po 3 latach to lipa i zbędne koszty.

 

Jeśli macie jakieś rady, uwagi, to będę wdzięczny. Część rozwiązań obecnie konsultuję z projektantem, gdyż wymagają ingerencji w konstrukcje nośne. Wiadomo, że należało to przewidzieć już wtedy, ale stało się, byłem głupi, trzeba jakoś z tego wybrnąć i zaprojektować sensowną adaptację gdy już odetchnę finansowo.

[Mokebe]

Frofo, schody w wersji "biedak" kosztują ok. 3000-4000 PLN, zwykłe deski z konstrukcją samonośną na drewnianej ramie

 

Zdaję sobie sprawę, że trzeba było brudne prace zrobić od razu, a nie bawić się w modyfikację po latach, ale "mleko się rozlało". Co do sprzedazy to jest to oczywiście opcja, ale przy obecnej koniunkturze sprzedaż domu z małym salonem może być szczególnie trudne. Chętnych na zakup mało i raczej wybiorą typowy projekt deweloperski niż efekty czyjegoś biedaoszczędzania. Mogę próbować ewentualnie konkurować ceną, ale ludzie chcą dużych salonów z czterometrowym HST, a nie 20m z drzwiami balkonowymi (a mi po prostu zabrakło metrów w bryle, by zrobić więcej nie poświęcając czegoś - 100m^2 nie chciałem przekraczać).

 

Kosztorys wykonałem i nie powinien przekroczyć 130 000 PLN. Mogę wypisać go punkt po punkcie i omówić. Ceny pewnych etapów, jak np. podłogówka, tynkowanie, klimatyzacja czy rekuperacja etc. są mi znane z budowy, więc tutaj nie mam żadnych wątpliwości (pomijam ich ewentualny wzrost w czasie).

 

Sprzedaż jest oczywiście opcją, po prostu obawiam się, że będzie baaaaaardzo trudno, długo i trzeba będzie zejść z ceny (w efekcie będzie gorzej, niż po odrestaurowaniu i ewentualnej sprzedaży). To do dyskusji, bo nie wiem. Jeśli będę np. musiał zejść z ceny 100k, by sprzedać, to lepiej włożyć 100k (albo 150k) w modernizację i sprzedać w cenie "typowej".

 

Klimakonwektor to jakiś pomysł, ale faktycznie, można rozważyć cieńszy anhydryt. Głównie chodzi o to, by była akumulacja wylewki, bo wtedy ogrzewanie na PC się najlepiej sprawdzi (g12w).

 

Otwór omawiam z projektantem, będzie wyliczony tak, by nie było problemów konstrukcyjnych. Dojdą elementy przejmujące obciążenie z przecinanych belek, oczywiście.

Edytowane 22 Października 2022 przez Mokebe

[Mokebe]

Tzn. żeby była jasność, to mi wystarcza 240cm, bo jest w sam raz do obecnego "mini" salonu. Ale jeśli jego powierzchnia powiększy się dwukrotnie, to już będzie bieda wizualna - wielki salon i małe wyjście. Póki co jest tak jak piszesz, czyli spójnie (biednie). Oszczędności na HST szacuję na +/- 10-15k, a to już sporo, zwłaszcza na kredyt

 

Oczywiście jeśli te 10k będę musiał wydać za wykucie dziury, poszerzenie nadproża i poprawę tynków, a potem dodać kolejne 10k na HST, to przefajnowałem ze sknerusowaniem. W ogóle uważam że akurat podejście miałem złe, ale cóż, pierwsza budowa i głupoty przy niej popełniane bywają.. duże

 

Co do schodów to np. takie mi się podobają, a wcale nie są aż tak biedne jak te za 4k: https://allegrolokalnie.pl/oferta/schody-stalowe-metalowe-nowoczesne-samonosne-loft

 

Co do rekuperacji to jeszcze pogadam z wykonawcą systemu i może coś poprawimy.

 

Alternatywą jest oczywiście sprzedaż za np. 3-5 lat i zbudowanie od nowa "docelowo", tylko jak już wspomniałem - czasy są beznadziejne i nie wiem, ile bym na to czekał Plus, nie wiem, czy będzie dużo chętnych na takie moje sknerusowate rozwiąznaia. Po adaptacji dom byłby bardziej typowy i nie musiałbym słuchać, że za mały salon.

Edytowane 22 Października 2022 przez Mokebe

[Mokebe]

Co do ścianek na poddaszu to widziałbym to w ten sposób. Budowlańców pozwoliłem sobie wyciąć. Oczywiście nadproże nie jest krzywo, to tylko perspektywa z aparatu, jest idealnie prosto. Zabudować pierwsze 75cm k-g. Za nim byłyby po obwodzie ułożone rury reku/klimy. To i tak powierzchnia nieużytkowa (tzn. pierwsze 70cm jest poniżej 140cm wysokości).

 

[Mokebe]

Ścianka kolankowa ma 110. przy 140cm miałbym już totalnie dom "wyciągnięty w paincie" - już jest dość wysoko

 

Daję 20cm PUR. Jeśli doliczymy wylewkę i podłogę to do jętki zostanie ok. 214 cm. Jeśli jeszcze wsadzę tam te 15cm pianki chociaż to faktycznie zostanie mi 200cm do sufitu albo nawet mniej, czyli już niekomfortowo Wprawdzie mi się nie urosło, ale przy odsprzedaży nikt mi tego nie kupi "dla poddasza" na którym wyższy ziomek uderza czołem w sufit.

 

Chyba że jednak grzejniki, bo wtedy cieńsza wylewka i 220 cm.

 

Jest to jakiś argument, żeby zostawić to w cholerę w spokoju i sprzedać w obecnej formie ewentualnie po kilku latach. Hm.

 

Niefajnie, ale cóż. Głupota pierwszej budowy

 

 

Chyba, że ocieplimy je od góry...w sumie to chyba sensowne rozwiązanie, po co lać pianę pod jętkę jak można nad? Krokwie możemy od spodu bo to tylko skos przesunie o kilkanaście cm, czyli zamiast 75cm będzie 90cm do ścianki.

 

A co do okien to jasne, no ale jak już wiemy, mi zabrakło trochę wyobraźni, a architektce nie chciało się zasugerować rozwiązań, które uproszczą przyszłą adaptację .

Edytowane 22 Października 2022 przez Mokebe

[Elfir]

Moja suwanka kosztowała 8 lat temu 11 tyś - tyle, co cała reszta okien w domu.

[Elfir]

Człowiek na błędach uczy się całe życie, tak to już jest.

.

 

Możesz nawet napisać "a nie mówiłem..." :

https://forum.muratordom.pl/showthread.php?376391-Najkorzystniejszy-moment-na-sprzedaż-domu

[Mokebe]

Z tamtej pracy nic nie wyszło - perspektywa szybkiej odsprzedaży wyparowała.

 

Ale zgadza się, Elfir miała rację, trzeba było przerabiać wtedy a nie upierać się przy sknerusowaniu.

 

Tak chciałem zaoszczędzić, że aż sobie narobiłem problemu

[Mokebe]

Spokojnie nie ten przepis.

 

"Zgodnie z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 i póź. zm.) art. 71.1 średnia wysokość pomieszczeń na poddaszu i antresoli budynku jednorodzinnego nie może być niższa niż 2,2 m."

 

Nie wiem, czy to się liczy od jętek, prawdę mówiąc. Zdaje mi się że nie, ale głowy nie dam. 220 cm mogę osiągnąć bez większego problemu.

 

Natomiast prawda, że to niskie poddasze i być może nie ma sensu brnąć w tym kierunku.

 

 

Mogę wam przyznać, że mieliście rację Ale na tym etapie muszę obmyślić jakiś sensowny plan działania. Samobiczowanie raczej mi nic nie da. O ile mi się podoba taki układ, o tyle zdaję sobie sprawę, że w przypadku sprzedaży usłyszę mnóstwo narzekań i będę musiał mocno konkurować ceną.

 

Być może należy więc skupić się na modyfikacji układu pomieszczeń na parterze a poddasze po prostu olać. Sam koszt tego poddasza to w zasadzie zbędna ścianka kolankowa, czyli trzy rzędy pustaków i robocizna za nie.

 

Architektce należy się kop w d...

Edytowane 22 Października 2022 przez Mokebe

[Elfir]

Fakt, nie ma co płakać nad rozlanym mlekiem.

 

jakie są wasze potrzeby mieszkaniowe, że myślisz o adaptacji strychu? Brakuje ci rzeczywiście powierzchni? Sypialni? Łazienek? Pralni?

[Mokebe]

Szczerze mówiąc to brakuje mi tylko garderoby i spiżarni.

 

Aż się muszę wytłumaczyć chyba

 

Cała reszta mi odpowiada, ale zarówno ja, jak i moja partnerka, jesteśmy "blokersami" przyzwyczajonymi do klitkowatej zabudowy. Stąd nasze preferencje i stąd taki efekt końcowy Wiecie, całe życie na 30m^2... trochę ryje banię. Niby powinniśmy właśnie łaknąć przestrzeni, ale na wynajętym mieszkaniu w dużym salonie czułem się... dziwnie. W sensie... większość tego salonu to było powietrze między sofą a TV. Pewnie wiecie, o co chodzi. A że nie prowadzimy intensywnego życia towarzyskiego i jesteśmy samotnikami... To postanowiliśmy wymyślić sobie taki układ, który nas zadowoli w 100%. I to jest ten z projektu. Uznałem bowiem, że jeśli walnę sobie salon 30m^2 albo 40m^2, to większość z niego będzie mi po prostu zbędna. Bo wstawię tam sofę, TV, stół... i tyle. To w mieszkaniu zajmowało mi właśnie 20m^2 miejsca i wydawało się idealnie funkcjonalne. Mało sprzątania, łatwe do ogrzania, zero zmarnowanej przestrzeni. Stąd taki wybór.

 

Czytam teraz historie ludzi, którzy wynieśli się z bloków i widzę, że to kwestia przyzwyczajenia się. Wielu mówi potem, że nigdy by nie wrócili do klitki. Pewnie i ja bym do tego dorósł.

 

 

 

Ta adaptacja miałaby na celu... w zasadzie głównie podniesienie atrakcyjności nieruchomości.

 

Nigdy nie ukrywałem, że chociaż miejsce jest bardzo wygodne do życia, to marzy mi się piękna, duża leśna działka.

 

Plan jest taki, żeby pomieszkać wygodnie od 3 do 5 lat, a potem (mając na uwadze nasze rosnące wynagrodzenia i dość optymistyczne plany na przyszłość) wybudować dom docelowy w wymarzonym miejscu.

 

Stąd kręcę się koło tematu modernizacji. I naprawdę powinienem był Was posłuchać wtedy, ale cóż... wygrało lenistwo trochę. Byłem podłamany gdy nie udała się wtedy zmiana pracy (przepadł naprawdę fajny, trzyletni kontrakt...) i poszedłem na łatwiznę, brakowało mi energii, by załatwiać taką przebudowę.

 

Myślę, że niemniej nie jest to koniec świata, bo rzeczywiście dużo domów z okresu 2000-2010 budowano w taki sposób. Część potem przerabiano na otwarte kuchnie, co moim zdaniem wygląda nieco komicznie, zwłaszcza wtedy, gdy widać, że nie zostało to zaprojektowane w ten sposób i taka kuchnia jest wciśnięta na siłę, czasem w ciemny kąt domu.

 

W mojej okolicy na otodom (dałem +25 km) praktycznie nie ma sensownych ofert małych domów na rynku wtórnym. Są one albo stare (i też mają układ jak mój ale wiecie, 10cm styropianu, brak klimy, brak rekuperacji, dwuszybowe okna, no i wszystko do odświeżenia), albo nowe i z współczesnym układem, ale dla odmiany bardzo drogie i często położone o wiele gorzej, niż mój - mam na myśli odległość od stacji kolejowej, dużego sklepu, poczty, etc - u mnie wszystko w promieniu kilkuset metrów.

 

Gorzej gdy miałbym konkurować z domami w stanie deweloperskim. Bo deweloperzy zbudowali trochę nowoczesnych domów w bezpośredniej okolicy. Są droższe od mojego, na mniejszych działkach i nie mają systemów typu klima/rekuperacja, ale mają duże i ładne salony. To fakt.

 

Jeśli natomiast wybiorę "rynek wtórny" i rok budowy tak, by wyciąć deweloperskie, niesprzedane domki - to szczerze mówiąc w okolicy nie ma niczego, z czym bałbym się konkurować. Bo - znów - albo bardzo wysoka cena, albo niski standard samego budynku i wiek.

 

Tak więc jestem ostrożnym optymistą. Ale w przypadku przyszłej budowy autentycznie będę konsultował z Wami tu na forum każdy szczegół. Jednak nie siedząc w budownictwie i mając pewne nawyki z bloków można popełnić niezłego babola architektonicznego.

 

Szkoda, że architektka nie próbowała mi tego uświadomić - nawet powiedziała, że fajny i funkcjonalny układ pomieszczeń A mówiłem, że jestem otwarty na sugestie. No cóż.

 

Przy ewentualnym przygotowaniu do odsprzedaży mógłbym zrobić małą kuchnię w miejscu obecnego "gabineciku" i uwolnić jedno z pomieszczeń + odrobinę otworzyć salonik. Może nawet dwa podciągi dać, by uwolnić całą prawą część domu, co by go trochę "uwspółcześniło".

 

Gorzej mam z pokojami, bo tu mnie ogranicza miejsce, w którym jest okno. Mógłbym ugrać kolejne kilka metrów salonu przesuwając po prostu ścianę w lewo, ale wtedy ta ściana stanie dokładnie pośrodku okna, albo np. 30cm od okna i pomieszczenie będzie się prezentować... idiotycznie.

 

Jeśli macie jakieś jeszcze sugestie na "dość tanie" uwspółcześnienie domu, będę Wam bardzo wdzięczny. Jedna bądź dwie takie roboty mnie na bank nie zrujnują za te trzy lata, a jeśli znacznie przyspieszą proces sprzedaży, to będzie cudownie.

 

 

 

Edit: co do poddasza, to po styropianie (8cm zgodnie z projektem) zostaje 224 cm do jętek. W 220 cm się zmieszczę z podłogą (szlichta zbrojona siatką + panele), ale o wylewce można zapomnieć - tylko grzejniki. Chyba lepiej olać temat poddasza i traktować to jako parterówkę z niepotrzebną ścianką kolankową

 

Chociaż ekipa się spisała. Badałem np. zagęszczenie gruntu przed chudziakiem u geodety - wyszło super. Ściany równe, aż tynkarz cmokał. Parę rzeczy się udało

Edytowane 22 Października 2022 przez Mokebe

[Elfir]

Skoro prawdopodobnie nabywca i tak będzie pruł cały parter, aby dostosować dom do statystycznych potrzeb, to czy poddasze zrobione po waszemu będzie mu odpowiadało? Nabywca będzie oczekiwał łazienki na poddaszu, więc kolejne instalacje do ciągnięcia.

może da się wywalić na poddasze piec od gazu, rekuperator, jednostkę klimy a w pom. gospodarczym urządzić garderobę i spiżarkę? I schody składane w stropie:

[Mokebe]

Dobre pytanie. Zapewne nie. Takie schodki zamierzam zrobić właśnie.

[Elfir]

Może lepiej pomyśleć o dobudowaniu pomieszczenia w lekkim szkielecie (lub powiększenia istniejącego pokoju):

[Mokebe]

Pomysł zacny, ale oznaczałby prucie ścian, by połączyć dobudowaną powierzchnię z istniejącą - czyli znów wchodzimy w pole totalnej przebudowy za niemałe pieniądze

 

Być może jednak lepiej zostawić to tak jak jest i sprzedać taniej, niż przerabiać na siłę i próbować potem odzyskać poniesione nakłady.

[Mokebe]

Też o tym myślałem, ale jest mały problem. Jak już wspominałem, to w stanie deweloperskim konkuruję z innymi domami w takim stanie.

 

A to oznacza bezpośrednią konkurencję deweloperów, którzy budują na sprzedaż. Oni są mądrzejsi ode mnie i wybrali nowoczesne projekty.

Mogę mieć lepszą/większą działkę (bo mam), lepszą lokalizację (bo mam), klimę/reku (mam), lepsze ocieplenie, ale oni mają współczesny układ, a ludzie kupują oczami. Poza tym oni budowali takich domów wiele. Czyli działki kupione w lepszej cenie z metra (bo 20000m^2 od razu), czyli własne ekipy (= tańsza robocizna), czyli materiały kupione hurtem. Jak zejdą z marży, to mnie zaorają. Przecież ich koszt budowy był na pewno niższy od mojego.

 

I tu mogę polec. Musiałbym zejść z ceną do takiego poziomu, że pojawia się realne ryzyko straty kasy. Bo dopiero wtedy bym się odważył rywalizować z deweloperem.

 

Natomiast na rynku domów wykończonych jest już inaczej. Moja bezpośrednia konkurencja w okolicy jest... szczerze mówiąc żadna. Typowy dom jest wystawiony za 200-300k więcej, niż ja bym swój wystawił. Są to też często domy w podobnym układzie, jak mój (bo starsze) i gorzej wyposażone.

 

Tutaj trochę gdybam, ale na rynku domów wykończonych jest po prostu o wiele mniejsza konkurencja. Myślę, że pomijając mój dziwny układ, to jednak pozostaje szereg zalet typu: nowy, dobrze ocieplony, dobrze wyposażony, kilkaset metrów od stacji. Jeśli ktoś nie za bardzo ma ochotę wykańczać, to może się zainteresować.

 

Osoba, która chciałaby przerabiać pod układ współczesny... myślę, że po prostu wybierze dom zbudowany w ten sposób od początku, skoro niestraszne jej kucie. Skoro niestraszne jej kucie, to i wykończenie raczej nie będzie problemem. Innymi słowy, nie mam takiej osobie nic ciekawego do zaoferowania. Chyba, że - znów - wystawię w tak niskiej cenie, że będzie się to jej opłacać, ale sprzedać na wariata na stracie bym nie chciał.

 

Trzeba trafić w swoją niszę. Jak myślicie?

Edytowane 22 Października 2022 przez Mokebe

[Mokebe]

To w sumie dość ciekawy temat. Absolutnie nie będę upierał się przy swoich przemyśleniach (bo wiadomo, gdzie zaprowadziło mnie upieranie się... ), ale:

 

1. Deweloper chce swój produkt oferować jak największej grupie zainteresowanych - czyli typowy projekt do stanu deweloperskiego. Na tym jest ewidentnie najlepsza kasa.

2. Jest jednak pewna grupa ludzi, która nie chce parać się wykończeniówką, tym bardziej, że ludzi się straszy zarówno jego ceną, jak i problemem z ekipami. Tacy ludzie chcą po prostu gdzieś zamieszkać bez dalszych robót. Wiem,że na naszym forum jest to nie do pomyślenia, bo w końcu zbudowaliśmy sami domy od zera, ale takich ludzi jest jednak trochę.

3. W grupie numer jeden, chociaż jest liczna, mogę mieć pod górkę.

4. Za to w grupie numer dwa, chociaż jest mniej liczna, mogę mieć łatwiej.

 

Żeby nie było, to dzwoniłem do kilku agencji nieruchomości i co ciekawe agenci w większości się ze mną zgodzili - po prostu inny target. Deweloperowi się nie opłaca wykańczać, bo i tak 2/3 nie polubi danego stylu wykończenia i liczba zainteresowanych spadnie zamiast wzrosnąć.

 

W moim przypadku jednak nie chodzi o jak najszersze grono odbiorców, tylko wstrzelenie się w konkretną niszę, czyli w ludzi, którzy chcą zamieszkać w gotowym domu bez babrania się.

 

Weźmy też pod uwagę, że ja ten dom mógłbym wystawić w cenie jak u dewelopera. Tylko wykończony.

 

Oczywiście cenie sobie inny punkt widzenia i wezmę wszystko pod rozwagę

Edytowane 22 Października 2022 przez Mokebe

[Mokebe]

OK. Wezmę to pod rozwagę.

 

Proszę Was jeszcze o pomoc w rozważeniu opcji...

 

1. Sprzedać jak jest w stanie deweloperskim. Ryzyka - konkurencja ze strony deweloperów, którzy za ok. 50-100k więcej mają nowoczesne układy pomieszczeń. Wprawdzie mniejsze działki, gorzej położone i gorsze wyposażenie, ale ryzyko jest. Poza tym oni mogą pewnie zejść z ceny. Ciężko mi powiedzieć, o ile.

 

2. Zamówić u innego architekta (bo ten się nie sprawdził) projekt modernizacji i wykonać go tuż po odbiorze budynku (żeby nie komplikować sprawy z odbiorem technicznym poprzez dużą liczbę zmian wymagającą ingerencji w budynek - zostało i tak niewiele do zrobienia więc jeden pies, czy zrobię to już, czy za 2 m-ce). Minusy: trudny do oszacowania koszt, o który trzeba podnieść cenę sprzedaży. Plusy - uwspółcześnienie bryły (salon zwiększy się do 28m plus kawałki obecnego korytarza więc do ~30m, dojdzie widna otwarta kuchnia 7m z nim połączona, obecna kuchnia stanie się pokojem 10,5m. Pozostała przestrzeń zostanie podzielona na dwa pokoje po 11m, aczkolwiek o raczej mało fajnym kształcie 2,6 x 4,2 m. Do przeżycia.

 

Aby tego dokonać, trzeba zrobić projekt przebudowy, następnie zrobić dwa podciągi, zamurować dwa istniejące okna i wybić dwie dziury pod nowe okna, bo obecne stoją tam, gdzie powinny być ściany. CIężko mi się wypowiedzieć, ile to może kosztować. Ciężko mi również oszacować, czy warto to robić "za kogoś", chociaż na pewno jest argument, że więcej ludzi chciałoby robić wykończenie a nie kuć i zrobienie tego za nich może mieć sens. Musiałbym oszacować koszty.

 

3. Zrobić to samo, tylko po kilku latach życia. Przy okazji można zrobić jakiś drobny remont. Tu jednak dochodzi to, o czym pisze Frofo - sprzedaż budynku wykończonego, a więc mniej potencjalnych chętnych. Może warto kupić wtedy 20m paneli na zapas, by uzupełnić ubytki po przeróbkach Poddasza chyba najlepiej nie tykać w ogóle i z uczciwości nie wspominać o rzekomej łatwości jego adaptacji, jeśli komuś się spodoba, to niech sam z nim walczy.

Tutaj pewną zaletą jest że za 2-3 lata pewnie spadną stopy procentowe, więc może być zwyczajnie łatwiej znaleźć klienta, ALE... mogą również spaść ceny, tak nominalnie, jak i realnie. Bo rynek nieruchomości się zawija, żaden sekret. Tu więc trzeba z góry zaakceptować pewną stratę finansową, aczkolwiek pomniejszoną o 3 lata wygodnego życia.

 

Proszę Was o sugestie

Edytowane 23 Października 2022 przez Mokebe

[Mokebe]

Sam proces budowy mi się podobał - spokojnie przeszedłbym go ponownie

 

A co do potencjalnej wyprowdzki, to cóż, pogoń za marzeniami

 

Dobra, zrobiłem sobie wstępny projekt adaptacyjny. Salon 31 m, HST 360cm, dwa pokoje 12,5 m oraz jeden 10,25m. Kuchnia otwarta ~8m połączona z salonem.

 

Lepiej, tylko trzeba robić podciągi, robić okno w innym miejscu

 

Zobaczymy, jak będzie, ale to na pewno tańsze, niż walka z poddaszem i wtedy nie mam już żadnych kompleksów przy sprzedaży. No, może poza tym, że ścianki działowe między pokojami będą z k-g i -średnio zgodnie ze sztuką - sadowione na wylewce, bo nie będę przecież rozkuwał wylewki, wyciągał podłogówki i robił od nowa by posadowić je na chudziaku

Edytowane 23 Października 2022 przez Mokebe

[Mokebe]

Jestem oczywiście świadomy tego, że nie mogę szaleć i robić z siebie wariata dlatego osobiście skłaniałbym się ku zamieszkaniu w nim na 3-5 lat, bo mi się podoba i jest bardzo wygodna okolica.

 

Jedyne, co mnie trochę martwi, to potencjalny spadek wartości - tak nominalnie, jak i realnie. Szkoda by było.

 

Jeśli tak, to luzik z profilami. Zostaje rozpracować podciągi i nowe okna