Minimalny rozmiar działki 1500 m2, a zabudowa bliźniacza

[antonihus]

Witam,

mam działkę pod Warszawą 6200 m2, według planu można tam budować domy jednorodzinne na działkach nie mniejszych niż 1500 m2. Proszę mi powiedzieć, czy ktoś się orientuje jakie konsekwencje prawne miałoby wybudowanie na podzielonych działkach 1500 m2 bliźniaków? Czy mogę później sprzedać takie nieruchomości na wspólnej działce z udziałem w niej?

 

Pozdrawiam

[d7d]

Plan pozwala na zabudowę bliźniaczą?

[antonihus]

Tak, pozwala.

[d7d]

"według planu można tam budować domy jednorodzinne na działkach nie mniejszych niż 1500 m2"

1. Co mówi plan na temat budowy domów bliźniaczych? Ma wymagania odnośnie minimalnej powierzchni?

2. Czy plan pozwala dzielić działki na mniejsze? Pozwala na podział na takie po 1500 m2 z możliwością zabudowy bliźniaczej?

[antonihus]

1) Przeznaczenie terenu to zaudowa jednorodzinna ekstensywna;

ustala się zabudowę w formie budynków wolnostojących lub w zabudowe bliźniaczej.

2) ustala się minimalna powierzchnie nowo wydzielonej działki na 1500 m2

 

Z tego co rozumiem na działce 1500 m2 mogę zbudować (zgodnie oczywyscie z powierzchnia zabudowy i intensywnoscia) bliźniak, następnie wydzielić lokal, ale już zastanawia mnie czy przy sprzedaży nie będzie problemów, gdyż działki nie podziele, tylko lokal będzie miał 1/2 udziału w gruncie.

[d7d]

Z bliźniaka chyba nie wydziela się lokalu bo bliźniak (jedna czy druga połowa ) to już jest bliźniak. Bliźniaki (czy jedną połowę bliźniaka)  zwykle budowało się na działce w jaj granicy a nie na środku.

To co piszesz to bardziej pasuje do domu jednorodzinnego dwulokalowego. Taka współczesna patodeweloperka.

[antonihus]

Rozumiem, czyli tak jak myślałem, najbezpieczniej wybudować domy jednorodzinne.

[d7d]

Dom jednorodzinny jednolokalowy jest najlepszym rozwiązaniem dla nabywcy. Kosztuje ale jest samodzielnym domem bez lokatorów za cienką ścianą.

[Elfir]

Jak chcesz zarobić to możesz stawiać nawet dom jednorodzinny czterolokalowy.  Czyli de facto blok z czterema mieszkaniami. Tak robią deweloperzy wykorzystując luki w prawie. 
Dla dewelopera liczy się intensywność zabudowy, która pozwala wycisnąć max kasy z m2 gruntu a nie to czy sąsiedzi będą się słyszeć za ścianą.
Jak będziesz umiał zbudować domy ciut taniej niż stojące w okolicy, to ludzie i tak wezmą z pocałowaniem ręki.

Możesz też postawić dom dwulokalowy o standardzie prawdziwego bliźniaka (czyli między dwoma lokami jest podwójna ściana, osobne konstrukcje, ogniomurek na dachu). Sprzedajesz dwóm klientom jako współwłasność 50:50. A potem oni mogą sobie wnioskować do sądu o zniesienie współwłasności. I w ten sposób można mieć bliźniaka na działce 1500 m2 i podzielić ją na dwie działki z osobnymi domami po 750 m2 nawet wbrew zapisom MPZP, bo współwłasność jest ułomną formą prawną i zaleca się tworzyć odrębne własności. 

[d7d]

Niektórzy (architekci, urzędnicy czy deweloperzy) twierdzą, że nie można postawić domu jednorodzinnego dwulokalowego z podwójnymi ścianami itp. w standardzie prawdziwego bliźniaka bo to jest bliźniak a nie dom jednorodzinny na działce nieprzeznaczonej do zabudowy bliźniaczej.

[Elfir]

1 godzinę temu, d7d napisał:

Niektórzy (architekci, urzędnicy czy deweloperzy) twierdzą, że nie można postawić domu jednorodzinnego dwulokalowego z podwójnymi ścianami itp. w standardzie prawdziwego bliźniaka bo to jest bliźniak a nie dom jednorodzinny na działce nieprzeznaczonej do zabudowy bliźniaczej.

W prawie budowlanym nie ma żadnego przepisu zabraniającego budowania sobie podwójnych ścian w domu.

Jedynym sposobem obrony gminy przed takimi działaniami jest określanie małej pow. zabudowy i ograniczenia wysokości.
Na działce 1500 m2 deweloper nie zbuduje domów dwulokalowych po 70m2 , bo to mu się nie będzie opłacało. Za to spokojnie można zbudować 140 m2 z poddaszem domu jednorodzinnego. 

[d7d]

Będzie dom jednorodzinny z dwoma wejściami, podwójnymi przyłączami i podwójnymi licznikami (??)

[antonihus]

Działka 1500 m2

Powierzchnia zabudowy 25%

Intensywnosc 0,3

Myślałem wstępnie o bliźniakach po około 200 m2 powierzchni użytkowej każdy

Z kombinowaniem w 4, byłoby ciężko, bo intensywnosc (1500*0,3=450) wymusiła by bardzo małe te "domki".

[Elfir]

57 minut temu, d7d napisał:

Będzie dom jednorodzinny z dwoma wejściami, podwójnymi przyłączami i podwójnymi licznikami (??)

Dom dwulokalowy tak może mieć.
Nie ma żadnego przepisu nakazującego domom dwulokalowym korzystać ze wspólnego wejścia. 
Jak masz wyjście z pom. gospodarczego to też masz dodatkowe drzwi zewnętrzne i nikt się nie czepia.

liczniki i przyłącza to sprawa zakładów energetycznych i wodociągowych a nie prawo budowlane.
Nigdy nie widziałeś domu z dwoma przyłączami? 

[Elfir]

33 minuty temu, antonihus napisał:

 

Myślałem wstępnie o bliźniakach po około 200 m2 powierzchni użytkowej każdy

 

Rozeznałeś jak duża pula klientów będzie mogła sobie pozwolić na takie duże domy?

[d7d]

9 minut temu, Elfir napisał:

Dom dwulokalowy tak może mieć.
Nie ma żadnego przepisu nakazującego domom dwulokalowym korzystać ze wspólnego wejścia. 
Jak masz wyjście z pom. gospodarczego to też masz dodatkowe drzwi zewnętrzne i nikt się nie czepia.

liczniki i przyłącza to sprawa zakładów energetycznych i wodociągowych a nie prawo budowlane.
Nigdy nie widziałeś domu z dwoma przyłączami? 

Ogólnie to masz rację. Jasne że dom dwulokalowy ma podwójne przyłącza. Jednorodzinny raczej nie ma.

Dom dwulokalowy z podwójną ścianą - chyba lepiej będzie uzyskać pozwolenie na budowę takiego domu który niby jest jednorodzinny a w rzeczywistości jest bliźniakiem na jednej działce której (niby) nie można podzielić na dwie bo plan na to nie pozwala?

Ciekawe też jak podejdą banki do kredytowania takiego domu.

Jeżeli już ma być dwulokalowy to jednak z podwójnymi ścianami i bardzo dobrą izolacją akustyczną.

[antonihus]

Tak, jak patrze po okolicy, czy to na domy prywatne, czy inwestycje deweloperów to zazwyczaj jest koło 160-200 m2 + garaż 2-stanowiskowy.

Póki co jestem na bardzo wstępnym etapie. Po prostu nie mam nigdzie wystawionej działki, a od początku roku dwa razy się kontaktowały ze mną różne firmy czy nie chciałbym sprzedać gruntu. Więc się zacząłem zastanawiać czy samemu czegoś nie wybudować.

Sam estetycznie jestem przeciwnikiem różnego rodzaju patodeweloperek, ale ciężko mi będzie sprzedać domy 400 m2 na działce 1500 m2. A tak sobie myśle, że 200 m2 na działce 750 m2, może być dużo łatwiej. I to w sumie nie jest patodeweloperka.

To też nie jest inwestycja na najbliższy rok, więc horyzont czasowy mam trochę dłuższy, taki proces planowania pewnie trochę zajmuję.

[Elfir]

Autor chce być deweloperem a nie mieszkańcem. 

Wiadomo, że to wszystko o czym piszę, to korzystanie z luk prawnych. 
Duzy deweloper ma prawnika, który torpeduje każdy sprzeciw gminy, jeśli nie mieści się w ramach literalnie pojmowanego PB.

 

[antonihus]

Ja chciałbym tego dokonać jak najbardziej w granicach prawa, dlatego zanim poszedłem do prawnika, postanowiłem, że napisze na forum, zapytam jaką opinię mają inni, żeby też idąc do niego mieć jakieś rozeznanie.