Nadzór nad rozliczaniem zaliczek na media- odpowiedzialność zarządu/zarządcy?

[Agile]

Dzień dobry,

Mam prośbę o podpowiedź lub potwierdzenie słuszności wniosków opisanych poniżej.

Jestem członkiem 12-mieszkaniowej wspólnoty, w imieniu której działa powołany 3-osobowy zarząd wspólnoty oraz zarządca. Zarząd nie pobiera wynagrodzenia za sprawowaną funkcję.

Niedawno zidentyfikowałem, że od momentu wymiany liczników w 2021 r. niepoprawnie naliczane są koszty zmienne centralnego ogrzewania (własna kotłownia w budynku) w moim mieszkaniu. Podczas instalacji liczników w 2021 r. w odniesieniu do dwóch mieszkań błędnie oznaczono ich numerację w skrzynce oraz jak mniemam instalator błędnie podał je do ewidencji księgowej u zarządcy. W wyniku zamiany opłacałem koszty zmienne CO 4-krotnie większego mieszkania, a jego właściciel moje.

 

Rozkład powierzchni mieszkań we wspólnocie jest taki, że poszczególne 3 mieszkania w pionie mają tą samą powierzchnię: 40+;80+;120+;160+.

Możliwe jest wobec tego łatwe zidentyfikowanie dysproporcji w naliczanych kosztach podczas półrocznego rozliczania zaliczek.

 

W okresie 2021-2024 r. zarządcą była jedna z mieszkanek wspólnoty (własna działalność). Od końca 2024 r wspólnota dwukrotnie zmieniła zarządcę.

Obecnie jednym z członków zarządu jest mąż byłej zarządczyni, co powoduje konflikt interesów.

 

Czy ustalenie nieprawidłowości w naliczaniu zaliczek na CO oraz rozliczenie nadpłat mieści się w czynnościach zwykłego zarządu, w związku z czym w podjęcie tych kroków jest zobowiązaniem zarządu wobec członka wspólnoty i powinno być zgłoszone zarządowi i obecnemu zarządcy?

Czy po wyłonieniu nowego zarządcy poprzedni zobowiązany jest udostępnić dokumentację umożliwiającą taką identyfikację i rozliczenie nadpłat?

Czy obecny zarządca może uchylić się od rozliczenia skoro okres występowania nieprawidłowości przypada przed objęciem przez niego tej funkcji?

Czy członek wspólnoty może zarządać rozliczenia nadpłat wraz z waloryzacją o współczynnik inflacyjny oraz wypłatę na rachunek bankowy w miejsce zaliczenia nadpłat na poczet przyszłych płatności? Czy po określeniu przez członka wspólnoty sposobu rozliczenia musi on być uzgodniony z zarządcą/zarządem?

Czy wezwanie do zapłaty powinno być skierowane do wspólnoty, zarządu, obecnego zarządcy czy byłego? Czy pozwanym w sprawie o rozliczenie nadpłaty (po uprzednim wezwaniu do zapłaty) będzie zarząd wspólnoty?

 

Czy nadzór nad poprawnością odczytu liczników i okresowych rozliczeń zaliczek jest zobowiązaniem zarządcy zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz ustawa o własności lokali? Innymi słowy zarządca zobowiązany był zidentyfikować błąd instalatora i nie może zasłaniać się działaniem w dobrej wierze?

 

Pozdrawiam

[Elfir]

6 godzin temu, Agile napisał:

Dzień dobry,

Mam prośbę o podpowiedź lub potwierdzenie słuszności wniosków opisanych poniżej.

Jestem członkiem 12-mieszkaniowej wspólnoty, w imieniu której działa powołany 3-osobowy zarząd wspólnoty oraz zarządca. Zarząd nie pobiera wynagrodzenia za sprawowaną funkcję.

Niedawno zidentyfikowałem, że od momentu wymiany liczników w 2021 r. niepoprawnie naliczane są koszty zmienne centralnego ogrzewania (własna kotłownia w budynku) w moim mieszkaniu. Podczas instalacji liczników w 2021 r. w odniesieniu do dwóch mieszkań błędnie oznaczono ich numerację w skrzynce oraz jak mniemam instalator błędnie podał je do ewidencji księgowej u zarządcy. W wyniku zamiany opłacałem koszty zmienne CO 4-krotnie większego mieszkania, a jego właściciel moje.

 

Rozkład powierzchni mieszkań we wspólnocie jest taki, że poszczególne 3 mieszkania w pionie mają tą samą powierzchnię: 40+;80+;120+;160+.

Możliwe jest wobec tego łatwe zidentyfikowanie dysproporcji w naliczanych kosztach podczas półrocznego rozliczania zaliczek.

 

W okresie 2021-2024 r. zarządcą była jedna z mieszkanek wspólnoty (własna działalność). Od końca 2024 r wspólnota dwukrotnie zmieniła zarządcę.

Obecnie jednym z członków zarządu jest mąż byłej zarządczyni, co powoduje konflikt interesów.

 

Czy ustalenie nieprawidłowości w naliczaniu zaliczek na CO oraz rozliczenie nadpłat mieści się w czynnościach zwykłego zarządu, w związku z czym w podjęcie tych kroków jest zobowiązaniem zarządu wobec członka wspólnoty i powinno być zgłoszone zarządowi i obecnemu zarządcy?

Czy po wyłonieniu nowego zarządcy poprzedni zobowiązany jest udostępnić dokumentację umożliwiającą taką identyfikację i rozliczenie nadpłat?

Czy obecny zarządca może uchylić się od rozliczenia skoro okres występowania nieprawidłowości przypada przed objęciem przez niego tej funkcji?

Czy członek wspólnoty może zarządać rozliczenia nadpłat wraz z waloryzacją o współczynnik inflacyjny oraz wypłatę na rachunek bankowy w miejsce zaliczenia nadpłat na poczet przyszłych płatności? Czy po określeniu przez członka wspólnoty sposobu rozliczenia musi on być uzgodniony z zarządcą/zarządem?

Czy wezwanie do zapłaty powinno być skierowane do wspólnoty, zarządu, obecnego zarządcy czy byłego? Czy pozwanym w sprawie o rozliczenie nadpłaty (po uprzednim wezwaniu do zapłaty) będzie zarząd wspólnoty?

 

Czy nadzór nad poprawnością odczytu liczników i okresowych rozliczeń zaliczek jest zobowiązaniem zarządcy zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz ustawa o własności lokali? Innymi słowy zarządca zobowiązany był zidentyfikować błąd instalatora i nie może zasłaniać się działaniem w dobrej wierze?

 

Pozdrawiam

Moim zdaniem koszty mediów dostarczanych do indywidualnych mieszkań nie są kwestią zarządu nieruchomością wspólną. Na ich rozliczanie powinniście mieć umowę z osobą, która to robiła. Jeśli to był zarządca powinien mieć to uwzględnione w umowie.

Ustawa o własności lokali rozpatruje jedynie kwestię kosztów mediów zużywanych przez część wspólną nieruchomości, ale nie w indywidualnych lokalach. Z drugiej strony indywidualni odbiorcy nie podpsują osobnych umów na dostawy ciepła ze względu na wspólny układ instalacji CO. Jednakże wg. organów podatkowych (a potem sądów administracyjnych), koszt ciepła odbieranego w mieszkaniu nie jest kosztem wspólnoty. Dlatego wpłacane zaliczki na pokrycie kosztów mediów zawsze muszą posiadać odrębne konto i nigdy nie mogą łączyć się z zaliczkami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością (jej utrzymania). Jest to jakby usługa świadczona przez wspólnotę a nie część zarządzania nią.

Tutaj artykuł omawiający to pod względem podatkowym:
https://codozasady.pl/p/refakturowanie-mediow-we-wspolnotach-mieszkaniowych

Wiem, że nie interesuje cię teraz kwestia zeznań podatkowych i podatków wspólnoty sprzedającej ciepło, ale chodzi o to, jak to traktują sądy:
Wspólnota była producentem energii (kotłownia w części wspólnej) dla indywidualnych odbiorców (właścicieli mieszkań). Wobec właściciela, który jest odbiorcą, de facto odpowiada wspólnota, czyli producent. A przed wspólnotą- ten któremu zlecono rozliczanie energii.

W jaki sposób nie zorientowałeś się od razu, że koszty zmienne dotyczą większego metrażu? Nie było dokładnej rozpiski (cena jednostkowa * metraż)? Oczywiście to powinno zostać skorygowane przez osobę, która rozliczała. Ale nie winiłabym jej, jeśli wspólnota dostarczyła błędne dane do rozliczania. 

obecny zarządca wykonuje zlecenia zarządu wspólnoty. Nie może się uchylać od zadania, które zostało mu zlecone.
Poprzedni zarządca musi przekazać wszelką dokumentację budynku, bo ona nie jest jego własnością.