JAKI PROJEKT DOMU WYBRAĆ? - wątek dla zmagających się z wątpliwościami

[martingg]

'stan surowy zamknięty na około 3000,-zł' to chyba gruba przesada znajoma postawiła SSZ za 210tysi z wylewkami gipsami itp itd tyle ze to pietrowy dom o wielkosci 180m2 ... raczej mówimy o developerskim za 3000zł m2 tutaj się zgodzę

 

jak pisałem ojciec ma "wykończeniówkę" więc tutaj dochodzą spore znajomości po wszelakich hydraulikach, hurtowniach materiału itp itd gdzie teraz robiąc kapitalny remont płaciłem za gipsy, farby i całą resztę mniej w lokalnym sklepie niż ludzie płacą w leroy itp marketach więc tutaj się aż tak nie obawiam mimo iż mieszkam 40km od Warszawy więc centrum polski

Edytowane 13 Września 2017 przez martingg

[Elfir]

ten temat?

http://forum.muratordom.pl/showthread.php?213451-Czy-faktycznie-można-wybudować-dom-za-250-000-zł

 

W chwili obecnej, po podniesieniu standardów energetycznych i bańki na materiałach budowlanych będzie ciężko. Trzeba będzie prześledzić szczegółowy projekt wykonawczy - jakie stropy, z czego ściany i dostosować materiały budowlane do cen w twojej okolicy.

Poszukać projektu bez ścian nośnych wewnątrz.

Zlikwidować kominek (odchodzi koszt komina, dodatkowego fundamentu, doprowadzenia powietrza, wkładu, obudowy).

Zlikwidować suwanki na rzecz zwykłego okna balkonowego.

Oprzeć się pokusie budowy stropu (na adaptację poddasza).

Jak chcecie grzać gazem to zastanowić się nad taką lokalizacją pieca, by można było rurę spalinową wyprowadzić przez ścianę (likwidacja komina, obróbek blacharskich na dachu)

 

Z wykonawcami zewnętrznymi to już chyba zapomnij - ceny robocizny pogalopowały w górę. Trzeba budować własnymi rękoma.

 

Pewnie tak z 20 tyś zejdzie ci na same koszty przygotowawcze - projekt, adaptacja, kierbud, przyłącza, geodeta, zabezpieczenie działki, badanie gruntu

 

 

Łukasz przesadza i to zdrowo. Chyba, że opiera się na projektach z drogim wykończeniem elewacji, skomplikowaną bryłą, kosztownymi oknami suwanymi.

Wyniki na forum do stanu deweloperskiego przy pewnym udziale własnej pracy (wiem, że w prawie budowlanym takiego określenia nie ma, ale to stan domu ocieplonego, otynkowanego z zewnątrz, z tynkami wew, wylewkami i wyprowadzeniem instalacji pod montaż) to jakieś ~ 1800-2200 zł

Edytowane 13 Września 2017 przez Elfir

[martingg]

o tak ten dział dzięki

budować samemu? nie ma szans sso musi zrobić wykonawca, wylewki, tynki, hydraulika również wykończeniówka zrobiona zostanie samemu jak i elektryka

 

Nie biorą pod uwagę kosztów przygotowawczych w sensie ze nie sa wliczone w tą kwote chodzi o sam budynek. Chciałbym budynek z przyszłościową opcją poddasza więc drewniany strop odpada

 

weźmy pod uwagę ten projekt https://z500.pl/projekt/165/Z182,parterowy-dom-z-duzym-bocznym-garazem-na-2-auta-we-wspolczesnym-stylu.html ewentualnie ten projekt bez garaży

[Elfir]

No to nie da rady.

Robocizna to będzie 50 tyś, jak nie więcej.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Łukasz przesadza i to zdrowo.

powtórzę to co napisałem :

" ... dlatego określenie " szacunkowo " wydaje się być dobrym określeniem "

1.) PROJEKT BUDOWLANY

2.) PROJEKT WYKONAWCZY

3.) wg jw szczegółowy kosztorys oraz zapytania Ofertowe i ich odpowiedzi

4.) ... i " jesteśmy w domu "

 

... podawanie kosztów typu " 50tys. za robociznę "- to też przesada - niby czego to dotyczy ?

jakiego projektu ? jakiej konstrukcji obiektu ? jakiego zakresu robót budowlanych ?

- a może 25tys. pochłoną np. fundamenty z wymianą gruntu i ciężkimi izolacjami lub ( dla odmiany ) ich koszt nie będzie większy niż np. 15tys. ?

- dalej jest to "szczelanie" kwotami z mocnym " rozrzutem " cenowym .

Edytowane 13 Września 2017 przez ŁUKASZ ŁADZIŃSKI

[Elfir]

Łukasz - koszty budowy prostej stodoły o takiej powierzchni nie różnią się znacząco. Wiadomo, ze nikt nie określi co do złotówki kosztów budowy bez szczegółowego kosztorysu. Ale też widełki cenowe nie muszą być rozrzucone o 50-60%. Gdyby autor miał nietypowe warunki glebowe, na pewno by o tym wspomniał.

Forum jest bogatą skarbnicą statystyczną, bo to mało kto tutaj buduje luksusowe rezydencje. Przeważa budowanie systemem gospodarczym (i w ostatnich latach, coraz prostsze i mniejsze domy).

I jak ktoś dużo czyta, to może wyciągać jakieś wnioski. A już na pewno jak sam zbudował sobie dom i wie ile płacił.

Na pewno budowanie w Warszawie różni się kosztami robocizny od budowania na Podlasiu, ale nie sądzę, by to była różnica 100%. Tym bardziej, że ci co budują budżetowo pod Warszawa, ściągają sobie tańsze ekipy spod Radomia, Lublina, Białej-Podlaskiej.

Nawet GUS podaje koszt 2,5 tyś/m2 (gdzie w statystyce uwzględniane są domy także skomplikowane, kosztowne, rezydencjonalne)

Edytowane 13 Września 2017 przez Elfir

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Elfir - ja też piszę o

- " budynku o zwartej formie architektonicznej " np. "stodółka" na planie prostokąta nie o " luksusowej rezydencji "

- szczegółowy kosztorys + zapytania ofertowe i ich odp. - to jest to z czym się chyba zgadzamy, a jeśli ktoś da radę zmieścić się w kosztach 2200,-zł/m2 P.U. - super !!!

[Elfir]

Łukasz - naprawdę nie wiem jakie domy ty projektujesz, jeśli wyceniasz je na 3 tyś/m2 w stanie SSZ.

Na pewno wówczas niemal KAŻDY gotowiec jest tańszy w budowie.

 

Chyba, że mówisz o systemie w 100% zleconym, a nie gospodarczym?

 

 

Taki przykład z ARCHONA domu, który trudno zaliczyć do prostych stodół

https://www.archon.pl/projekty-domow/projekt-dom-w-wiesiolkach-m41c67d7cf215a, dla którego biuro przygotowało szczegółowy kosztorys.

I SSZ został wyceniony na 150 m2/200 tyś. - 1333 zł/m2. Doliczając do tego nawet koszty przyłączy (przy działce uzbrojonej), nijak nie dobijesz do 3 tyś.

Edytowane 13 Września 2017 przez Elfir

[Marcin34_Śl]

U Mnie wyszło (160 m po podłogach, dom z poddaszem, stodoła):

- SSZ - 1150 zł m2

- Developerski - 2 100 zł m2

- Na gotowo- 3 200 zł m2

Otoczenie działki 40 000 zł (płotki, brama, murek, kostka, szambo, zbiornik na deszczówkę itp)

[martingg]

Dzięki Marcin34_Śl o coś takiego mi chodziło, chcielibyśmy zostawic poddasze jako opcje, nie robić tam nic nawet schodów

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Łukasz - naprawdę nie wiem jakie domy ty projektujesz, jeśli wyceniasz je na 3 tyś/m2 w stanie SSZ.

Na pewno wówczas niemal KAŻDY gotowiec jest tańszy w budowie.

Chyba, że mówisz o systemie w 100% zleconym, a nie gospodarczym?

 

- pisze o "systemie w 100% zleconym", nie gospodarczym ! i wychodzi na to że te oferty są x 2 w stosunku do gospodarczego + ( pisząc szczerze ) trafiają mi się dość trudne działki pod zabudowę, gdzie np. wymagają wymiany gruntu do 4-ch m wgłąb lub np. lokalizacja obiektu trafia w wychodnię uskoku, a sejsmika terenu jest jak w Japonii lub np. skarpa taka, że ... ogólnie, pokonanie tych "niespodzianek" tworzy dodatkowe koszty inwestycyjne związane głównie z konstrukcją obiektu i fundamentami, czego nie wychwyci się patrząc tylko na taki czy inny projekt.

- a jakie domy projektuję ? - zapraszam na stronę

[Elfir]

Łukasz - ale autor przecież będzie budował systemem gospodarczym. Wyraźnie o tym pisał.

 

Znaleźć dewelopera, który wybuduje drogo to żadna sztuka.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... no tak. A że nikt, nic nie wspomina o działce i jej uwarunkowaniach, to należy założyć że jest przynajmniej dobra pod nową zabudowę ...

[martingg]

interesuje mnie koszt samego budynku, nie pozwoleń, projektu, przyłączy itp itd

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... myślę, że Marcin34_Śl podał realne koszty realizacji swojego budynku, ale też przy okazji podawania tych danych, powinna być również podana data opracowania projektu i realizacji obiektu, ponieważ co pewien czas zmieniają się Warunki Techniczne, które wymuszają spełnienie innych wymagań ( np. projektowanej charakterystyki energetycznej ) dzisiaj, w stosunku do obiektów wcześniej zrealizowanych i oddanych do użytkowania.

[kemot_p]

interesuje mnie koszt samego budynku, nie pozwoleń, projektu, przyłączy itp itd

 

Prosta stodoła z jedną lukarna, powierzchnia zabudowy ~100mkw, ~ 170 mkw po podłodze wyceny za roocizne SSO do deskowania i papy mam od 270 do 400 zł za metr podłogi, zalatwianie materiałów po stronie inwestora. Całość SSO z materiałem szacują a ok. 1000-1200 zł (z kryciem wstępnym, bez blachy), deweloperski 2000-2300 zł za metr podlogi.

Najlepiej wyślij zapytania do kilku firm działających na Twoim terenie, dostaniesz szacunkowa, przyblizona wycenę. Da Ci to obraz z jakiego rzędu kwotami wiąże się budowa Twojego domu.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

też ciekawie

- SSO ( średnio 1100,-zł / m2 ) ma się nijak do podanej kwoty przez Marcin34_Śl gdzie SSZ to 1150,-zł/m2

- koszt "deweloperskiego" ( co by to nie znaczyło ) zgadza się : około 2000,- do 2300,-zł/m2 ( rozumiem, że pod " biały montaż " + wykończeniówka )

- do zamieszkania chyba można przyjąć 3000,- do 3200,-zł / m2 bez kosztów związanych z zagospodarowaniem działki, przyłączami, zjazdami .... i bez " niespodzianek " wpisanych w konkretną działkę budowlaną.

 

" zapytania do kilku firm działających na Twoim terenie "

- jak najbardziej ! choćby, aby mieć szacunkowe wyceny porównawcze

[Elfir]

mój deweloperski kosztował ~ 1700 zł (ale wyjątkowo korzystny układ, wiec powiedzmy, ze realne to 2000-2500 zł). Budynek będzie spełniał WT nawet w 2021 roku.

 

Tylko wyceny porównawcze można mieć mając projekt, a autor chyba jest jeszcze na etapie szukania.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

... ten sam budynek ( wraz z zagospodarowaniem ) realizowany w dwóch różnych lokalizacjach może mieć dwie różne wyceny !

- na koszty finalne jak najbardziej składa się : PROJEKT, ale również uwarunkowania danej DZIAŁKI budowlanej.

Przykładowo : Jeden obiekt powstaje na działce przy drodze z istniejącymi tam sieciami uzbrojenia technicznego, inny ( z tego samego " miotu " ) na działce w drugiej / trzeciej linii zabudowy, gdzie do najbliżej sieci ma powiedzmy 300m. Jeden powstaje w górach / inny nad morzem, jeden przy hurtowni materiałów budowlanych na terenie mocno zurbanizowanym, inny np. w szczerym polu, .... tak więc zawsze należy przyjąć " poprawkę " i jakiś ( tak mi się wydaje ) bezpieczny zapas kosztów przeznaczonych dla danej realizacji inwestycji.

[Elfir]

Łukasz - znów nie czytasz tego o czym pisze pytający - chodzi mu o koszt postawienia domu, bez przyłączy i papierologii.