Budować na działce teściowej ?

[Nefer]

Mój problem jest prosty :

 

Właścicielem działki jest moja teściowa ( wyjątkowo kochana kobieta). Działka 1050 mkw.

Zgadza się na budowanie domu przez nas na tej działce - szczególnie, że będzie z nami mieszkać wraz z mężem i drugim synem.

Działka jest w granicach Warszawy z dociągniętymi wszystkimi mediami (wiedzieliśmy, że kiedyś tam stanie dla nas dom) więc jest droga jak ciężka cholera.

My musimy do pozwolenia na budowę mieć prawo do gruntu.

 

I jak to rozwiązać ?

 

1. Darowizna - koszmarne koszty - odpada (zresztą kto wie kto ustala wartość takiej działki ? Przecież jak wpiszę 20.000 pln to mnie śmiechem w US zabiją.

 

2. Ustalenie współwłasności (teoretycznie potrzeba podział na pół, bo minimalne wymiary pod ten dom to 554 mkw) - jakie koszty tej operacji?

 

3. dożywocie - nie mam nic przeciwko - tylko nie wiem jak to wpływa na kredyt z banku i ile to znów będzie kosztować.

 

Słuchy chodzą, że cena za metr w tym miejscu to 100 $

 

Doradźcie proszę, bo się gubię. Może znacie w W-wie jakiegoś dobrego prawnika, który może pomóc ?

 

Dzięki za pomoc .

 

pozdrawiam

[lukas0259]

Radziłbym:

1) sprzedaż przez teściową synowi i synowej (tylko 2 proc. podatku) całości lub udziału w nieruchomości lub

2) darowiznę części nieruchomości (jakiej, to musicie ustalić w zależności od możliwości finansowych zapłacenia podatku od darowizny - podatek ten może być obniżony (szczegóły poda notariusz) w zamian za dożywotnią opiekę (wysokość bonifikaty zależy od wieku osoby objętej opieką).

Nie musicie "dostać" połowy nieruchomości. Współwłasność polega na tym, że do wszystkich współwłaścicieli należy, w ustalonym ułamku, każdy metr działki (np 1/2, 1/4, 1/4).

Współwłasność jest o tyle niedobra, że współwłaścicielka (teściowa) będzie w ustalonym ułamku uczestniczyła we wzroście wartości działki wraz z postępami budowy. Dlatego lepiej jest ponieść koszty (nawet duże) teraz, bo wcześniej czy póżniej trzeba je będzie ponieść (oby teściowa żyła wiecznie).

Z innego wątku wiem, że jest w rodzinie osoba niepełnosprawna (brat męża). Opieka byłaby więc nad dwoma osobami - i ten manewr też jest do rozważenia.

Poza tym jest jeszcze inne rozwiązanie. Przy "rozpisaniu" darowizny teściowej na jej dwóch synów i na ciebie (a może i na wasze dzieci?), a może przy wydzieleniu lokalu dla teściowej i jej drugiego syna (przepraszam, że jestem wścibski, ale dowiedziałem sie z tego forum, jaki projekt ci się podoba) istnieje możliwość "zejścia" z kosztów podatkowych.

Spróbuj pójść do notariusza (może nawet nie jednego), który powinien wskazać ci jeszcze kilka sposobów obniżenia opłat (przebojem z tego co wiem jest współwłasność i możliwości kolejnych przekształceń jakie niesie).[/url]

[Nefer]

Dzięki serdeczne Lukas za pomoc,

Jutro się umawiam z notariuszem.

 

Pozdrawiam i wesołego Sylwestra :)

[robertus]

umów się najlepiej od razu z kilkoma notariuszami.

Z mojego doświadczenia na 4 notariuszy 3 proponowało mi rozwiązania na których oni najwięcej zarobią. Na szczęście znalazł się 1 normalny, który doradził nam zniesienie współwłasności mojej żony z jej bratem i ustanowienie współwłasności żony i mojej.

[oskar0259]

Robertus - twoje rady to jest kierunek, w którym trzeba pójść. Patent "na współwłasność małżeńską" jest znany niektórym notariuszom (część z nich biorze jakąś dodatkową opłatę za "wkład intelektualny", ale warto).

Sam miałem taką propozycję i niezadługo z niej skorzystam. Wtedy będę mógł pomówić o szczegółach.

[Nefer]

No właśnie. Pani notariusz trochę niemrawo wytłumaczyła mi różnicę finansową między dożywociem a darowizną. I tu i tu jest 2% od umowy (co dla mnie oznacza co najmniej 7.000 - jesli US uwierzy w taką wartość działki) + cała reszta. Może w 15.000 bym się zmieściła. Ale to i tak fura kasy.

pani notariusz nie widziała żadnych nadzieji w fakcie, że dożywocie będzie na 2 osoby (a waściwie na 3) - nie ma to wpływu na opłaty. Na pewno przejadę się do 2 albo 3 notariuszy, nie ma co.

[oskar0259]

2 proc. jest od dożywocia lub sprzedaży.

Z następnym notariuszem "przećwicz" jeszcze darowiznę dla ciebie, męża i waszych dzieci (każdy będzie korzystał z kwoty wolnej od podatku).

[oskar0259]

Proponuję jeszcze "przećwiczenie" z notariuszem następującego rozwiązania.

1) mama darowuje wam mały udział (np. w wysokości kwoty wolnej od podatku) w działce, tak żebyście stali się jej współwłaścicielami,

2) po kilku miesiącach (zapytaj notariusza o czas, który on by zalecił, niektózy "stachanowcy" podpisuja bowiem takie umowy dzień, dwa po darowiźnie) dokonujecie zniesienia współwłasności w ten sposób, że całą działkę dostajecie wy.

Unikacie w ten sposób płacenia podatku od spadków i darowizn, gdyż zniesienie współwłasności jest nieopodatkowane w ramach I grupy podatkowej. Sądzę, że oszczędzasz większość wymienionej przez ciebie sumy, jednak trwa to dłużej i notariusz bierze swoje opłaty za sporządzenie dwóch aktów - darowizny, a potem zniesienia współwłasności.

[Nefer]

Pani notariusz stwierdziła, że darowizna na dzieci nie wchodzi w grę, bo są nieletnie. Powiedziała też, że ponieważ z mężem mam wspólnotę majątkową (to znaczy nie mamy rozdzielności) to darowizna jest możliwa na nas wspólnie.

Głównym problemem jest wartość tej cholernej działki. cena w tych okolicach chodzi między 600 a 180 pln za metr (działka 1050), ale najczęsciej to ok, 480 - 550 pln.

Oczywiście nie wątpię, że muszę ponieść koszty - nie ma sprawy - tylko jak usłyszłam ponad 25 tysięcy to trochę zrobiło mi się słabo, bo nie mamy takich pieniędzy.

Dodatkowym kłopotem jest fakt, że będziemy brać kredyt pod budowę. Nie wiem jak banki patrzą na współwłasność.

Ponadto słyszałam, że nie można tak szybko zdjąć współwłasności, bo US może się doczepić. W grę wchodzi (legalnie) odczekanie 5 lat - a ja musze zacząć budowę na wiosnę

 

Pogadam jeszcze w innych miejscach. Dzięki za pomoc i wszystkiego dobrego w Nowym Roku.

[oskar0259]

Przedstaw notariuszowi dokładnie to co napisałem w poście powyżej - chętnie dowiem się, gdzie jego zdaniem US może "skubnąć" podatek i czy musisz czekać na zniesienie wspólwłasności 5 lat.

 

Nie ma takich opcji, jeśli tak twierdzi, to szybko zmień notariusza!

 

Przenoszę jeszcze jedno wyjaśnienia z innego watku. Też może ci się przydać (choć sytuację rodzinną masz inną, ale "obudowa prawna" jest ta sama. Artykuł pochodzi z "Rzeczpospolitej" sprzed kilku dni:

 

http://www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_051228/prawo/prawo_a_15.html

 

Prawo rodzinne

Podział małżeńskiego majątku bez podatku

 

Choć udziały małżonków w majątku wspólnym są równe, to w razie zniesienia wspólności mogą oni zgodnie ustalić, że jednemu z nich przypadnie majątek wyższej wartości, a drugiemu niższej. Taki podział nie pociąga za sobą żadnych skutków podatkowych.

 

Andrzej L. zawarł w 2004 r. z żoną umowę majątkową małżeńską wyłączającą wspólność ustawową między nimi. Małżonkowie zamierzają przeprowadzić notarialnie podział majątku wspólnego. W jego skład wchodzą m.in. nieruchomości: mieszkanie stanowiące odrębną własność (hipoteczne) i działka budowlana z rozpoczętą budową. Państwo L. chcą podzielić go w taki sposób, by tylko samochód oraz akcje na wspólnym rachunku w domu maklerskim przypadły w całości mężowi, a reszta majątku, w tym mieszkanie i działka, stały się wyłączną własnością żony. Andrzej L. pyta, czy taki podział nie będzie oznaczał, że żona otrzymuje darowiznę od niego i w związku z tym trzeba zapłacić podatek od darowizny.

Odpowiedź brzmi: nie. Nie jest to bowiem darowizna w rozumieniu kodeksu cywilnego, a zatem i w rozumieniu ustawy z 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Ustawa ta nie zawiera własnej definicji darowizny, dlatego o tym, co jest darowizną, decydują przepisy kodeksu cywilnego. Podział majątku wspólnego stanowi odrębną od darowizny instytucję prawną przewidzianą w kodeksie rodzinnym i opiekuńczym (art. 46). Jeśli zatem taki podział nie jest darowizną, to podatek od spadków i darowizn nie wchodzi w rachubę również w sytuacji, gdy podział jest nierówny i w sensie ekonomicznym ma cechy darowizny.

Dodać trzeba, że nie jest on też "nieodpłatnym zniesieniem współwłasności", o którym mowa w art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z 1983 r. i które jest co do zasady opodatkowane, ale z istotnym wyjątkiem. Otóż jeśli dochodzi do niego między osobami należącymi do I grupy podatkowej (najbliższymi, w tym małżonkami), powiększenie majątku z tego tytułu jest zwolnione z podatku na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 15 tej ustawy.

i.l.

[myszkina]

Pomysł oskar0259 z ustanowieniem współwłasności poprzez darowanie niewielkiego kawałeczka działki, a następnie ze zniesieniem współwasności bez obowiązku spłaty jest ostatnio całkiem popularny (moja przyjaciółka notariuszka ćwiczy ten manewr zarówno na wielu klientach, jak i na sobie samej) i US się nie czepia, ale... Najczęściej manewr ten jest stosowany przy działkach małych i tanich. A to z tej prostej przyczyny, że zwolnienie od podatku od darowizny w I grupie podatkowej obejmuje przedmiot darowizny o wartości coś około 9 tys zł. Jeśli zatem Twoja działka ma około 1000 m2 i każdy metr chodzi po około 100 dolarów, to wyobraź sobie jak maleńki kawałeczek musiałby być Tobie darowany, aby miał wartość nie większą niż 9tys zł. Nie trzeba być psem gończym z US żeby wyczuć szwindel zwany unikaniem opodatkowania.... Wiesz - ryzyk fizyk. Możesz spróbować z tą darowizną ułamka we współwłasności, a potem możesz znieść współwłasność, ale możesz sobie ściągnąć na głowę US. Proponuję sprzedaż - jedyne 2% podatku Żeby obniżyć jak najbardziej kwotę podatku zaniż cenę sprzedaży - np. wyszukując możliwie najwięcej wad działki wpływających negatywnie na jej wartość (np. brak infrastruktury, kiepskie położenie, złe sąsiedztwo - np. śmierdzący kurnik, konieczność rozbiórki budynków posadowionych na tym gruncie)... itp itd

Pozdrawiam

[oskar0259]

Nefer

Przy wspólwłasności nie nabywasz "kawałeczka" działki. Nabywasz udział (np. 1/100).

Ustawodawca przewidział (lub przynajmniej zapomniał o czymś, ale w prawodawstwie intencje się nie liczą) taką możliwość (o jakiej napisałem powyżej). Prawnie i faktycznie jest to dopuszczalne, a że dotyczy osób z I grupy podatkowej (najbliżej spokrewnionych, często wspólnie "dorabiających się" określonego majątku) jest to tym bardziej uzasadnione.

Ostrzegam stanowczo przed zaniżaniem ceny sprzedazy w sposób o jakim pisze Myszkina. Mogą być nieprzyjemne konsekwencje, gdyż urzędnicy US z reguły nie wchodzą w szczegóły, czy np. jest w okolicy kurnik, a sąsiad hoduje nutrie itp.

Mają tabele z cenami działek w okolicy (to gmina dostarcza z reguły "widełki" od/do - podatek ten trafia do gminy) i je po prostu stosują.

Jeśli nie chcesz mieć problemów z pieniędzmi właśnie wtedy, gdy rozpoczniesz budowę (bo będziesz musiała dopłacić US), to ustal wartość rozsądnie, tzn. aby wycena (w przypadku sporu z US) rzeczoznawcy majątkowego nie była wyższa od twojej o więcej niż 20 proc. Wtedy zapłacisz jeszcze (oprócz różnicy w podatku) koszty wyceny.

[Nefer]

Bardzo dziękuję wszytkim za pomoc. Pewnie skończy się na współwłasności jakiejś porządniejszej części działki. Myślę, że 380.000 to rozsądna cena i nie przesadzę (szczególnie, że działka to trapez z wjazdem od strony wąskiej - 17 metrów), więc żaden "szczególny rarytas". Fakt, że są media, ale stoi też rudera do rozbiórki. Niemniej przy współwłasności np. połowy to będą koszty od wartości 190.000 - to już nie jest tak źle - jakieś 8,500. Oczywiście US zawsze się może przyczepić. Czy jest gdzieś możliwość dowiedzieć się na jakiej podstawie US ocenia czy działka jest tyle warta ile zakładam? Z samochodami jest łatwiej - można zajrzeć do Eurotaxu...

[oskar0259]

Najlepiej byłoby dowiedzieć się o stawki stosowane w twoim US dla sąsiedniego terenu.

Wiedzą taką może dysponować też gmina/dzielnica (do urzędu przesyłane są akty notarialne kupna/sprzedaży), a także rzeczoznawcy majątkowi, mający dostęp do aktów z racji wykonywanego zawodu. A najprościej, to spytać się sąsiadów.

Co do ceny - myślę, że jest OK. Możesz określić niższą, a jeśli US uzna, że odbiega ona (na minus) od cen w okolicy, to otrzymasz "zaproszenie" i miła pani (to zaczyna być coraz częstsze w US) zaproponuje ci cenę, która występuje w jej "tabelce".

Jeśli sie na to zgodzisz, to nie ma problemu - dopłacasz i zapominasz o sprawie. Schody z wycenami przez rzeczoznawcę rozpoczna się dopiero wtedy, gdy odmówisz akceptacji nowej wartości. Tak więc na razie nie denerwuj się, tylko dograj sprawę darowizny z notariuszem.

[robertus]

Nefer

A skąd Ci wyszło 8,5 kpln od 190 kpln? Ja 1,5 roku temu robiłem ustanowienie współwłasności i od 150kln (połowa wartości działki) zapłaciłem z opłatami dla Notariusza i całą resztą coś koło 2,5 kpln.

W jakiej dzielnicy jest ta działka? Bo ceny podajesz takie jak u mnie na Gołąbkach i moja tez ma tylko 17m od strony wjazdu - jak wiele innych na tym osiedlu.

[myszkina]

Rudera do rozbiórki to jest właśnie ten czynnik, który obniża wartość nieruchomoiści. Nie twierdzę, że cena spadnie tu o połowę, ale dowiedz się ile kosztuje rozbiórka i wywóz gruzu i innych materiałów porozbiórkowych i o tę kwotę obniż cenę. Każde nawet 10 tys mniej to zawsze coś. Ważne, aby w akcie notarialnym wskazać na te cechy, które tę wartość zaniżają (aby US miał to czarno na białym). Oskar0259 ma rację - US ma swoje nieszczęsne tabelki ustalane w trakcie tzw. powszechnej taksacji nieruchomości, ale kwoty w nich są podawane w przedziałach i wiele można wytłumaczyć. Poza tym na szczęście taka taksacja mogła mieć miejsce kilka lat temu, a od tego czasu ceny troszkę poszły w górę. Dowiedz się w US o ceny dla Twojego obszaru (urzędnicy zazwyczaj podają). Akty notarialne, z których można się dowiedzieć cen są przesyłane do starostwa, ale wgląd do nich mają tylko przedstawiciele niektórych zawodów (m.in. rzeczoznawcy majątkowi). Więc tam ich nie przejrzysz. A gdzie jest ta działka?

[Nefer]

Działka jest w Warszawie na Zaciszu. Idę do US może coś mi powiedzą.

Pozdrawiam.

[myszkina]

Tak się składa, że robiłam tam kiedyś wycenę. Przeglądałam akty not. w starostwie i rzeczywiście metr kosztuje tak około 350 - 400 zł... Jedna nieruchomośc została sprzedana za 250 zł za metr, a wartość zaniżył jakiś stary walący się dom, który miał być rozebrany. Nie wiem czy rzeczywiście ten dom był aż taki duzy, żeby az tak znacznie zanizyć wartość - w akcie notarialnym wskazano tylko, że kupujący przedstawił kosztorys rozbiórki i wywozu gruzu i materiałów porozbiórkowych sporządzony przez jakąś firmę budowlaną, w wyniku czego obie strony wyraziły zgodę na kwotę wskazaną w akcie.

[Raul]

Sluchaj, a ja proponuje ci spisac z tesciowa umowe "wyrazenia zgody" na prowadzenie inwestycji przez ciebie. Jesli chcesz moge zeskanowac i przeslac ci skan umowy takiej jaka ja spisalem z moimi tesciami.

Na tej podstawie moglem rozpoczac inwestycje oraz odliczac duza ulge budowlana.

[lukas0259]

Obawiam się, że nie jest to najlepszy pomysł.

Niezależnie od zapisów umowy właścicicielem ziemi jest teściowa, a dom zwiększa tylko wartość przyszłej masy spadkowej. Moi znajomi też wykupili, a potem wyremontowali "dla mamusi" mieszkanie w W-wie (w którym razem mieszkali). Sądzili, że najbliższa rodzina uszanuje fakt (niezaprzeczalny), że to oni i tylko oni wyłożyli swoje pieniądze. Mamusia zmarła nie pozostawiając testamentu. Jak sądzicie, jaki był podział? Każde z dzieci (w tym "inwestorzy") wzięło po równo 1/3.

W przypadku Nefer być może nie ma żądnego pieniędzy rodzeństwa, ale jest fiskus. Nie przepuści zwiększenia wartości działki o co najmniej, jak szacuję po projekcie i położeniu działki, 500 tys. zł. Podatek od własnych pieniędzy, nazywany w tym przypadku podatkiem od spadku, trzeba będzie zapłacić.

Czego tobie, Raul, nie życzę.