Artipb

Kantem działki (większość u sąsiada) biegnie też dren do rowu, a przez moją działkę mogą być, ale nie muszą ( brak planów z lat 60-tych) prostopadłe sączki do tego drenu (najpewniej nawet jeśli są, to i tak niedrożne). Ten rów pewnie też coś odciąga, choć poziom wody na działce jest nieco wyższy niż w rowie ( geolog tłumaczył, że glina, a szczególnie namuł w przedniej części "podciągają" zwierciadło wody wyżej, niż gdyby wykopać po prostu dziurę). Czyli jeśli dobrze rozumiem, mój fundament to ma być konstrukcja (najlepiej z jakiegoś odpornego betonu) stale nurzająca się w wodzie, a istotna jest izolacja pozioma, żeby wilgoci z fundamentu nie podciągały wyżej ściany? W wynikach badania teren działki określono jako "przeciętny" i geolog tłumaczył, że lustrem wody pod warunkiem dobrej izolacji poziomej nie ma co łamać sobie głowy...

I jeszcze jedno - czy drenaż, który teoretycznie spowodowałby wysuszenie warstw gliny pod budynkiem, nie przyczyni się do znanego na forum problemu pt. "pękanie podłogi na gruncie"?

Zgadzam się z geologiem - w znaczeniu jeśli nie będzie drenu, to obsypanie fundamentów z zewnątrz tylko gruntem rodzimym, a niczym innym co jest bardziej przepuszczalne, żeby nie ułatwiać wodzie penetracji w stronę fundamentu i zalegania bezpośrednio przy nim. Pytanie tylko, czy robić dren, czy nie robić - w znaczeniu, czy po zrobieniu drenu do rowu napływająca z okolicy woda w całości nie popłynie moim drenem i czy w takim razie nie podmyje jakimś sposobem fundamentów - działka jest prawie równa, z delikatnym spadkiem (według poziomnic na mapie 40 cm na 200 m) w stronę rowu melioracyjnego, osuwiska żadnego i tak nie zrobi. Ps. Dno rowu jest jakieś 1,5 m poniżej poziomu działki ( w tej chwili mierząc patykiem wychodzi jakieś 20 cm wody na dnie, sąsiad, który zgodnie z własnymi słowy wpadł tam dwa lata temu twierdzi, że poniżej wody jest jeszcze z pół metra mułu). Maksymalny zaobserwowany poziom wody to jakieś pół metra i wtedy ładnie spływa do następnego rowu i dalej do rzeczki, przy obecnym poziomie ta woda raczej stoi - wylot rury drenarskiej byłby więc jakieś pół metra nad stanem normalnym i ewentualnie nurzałby się w wodzie po roztopach lub ulewnych deszczach. Biorąc pod uwagę konieczność dobrej izolacji fundamentu i normalnie podmokły stan działki, nawet gdyby kilka dni w roku woda się cofnęła drenem z rowu, to i tak pozostanie co najmniej metr pod powierzchnią działki i po prostu wtedy będzie tak, jakby drenu nie było - woda będzie stała wokół fundamentów.

Tutaj nawet ja jako laik się z nim zgadzam - jeśli na działce jest wysoko woda, to obsypując wykop przy fundamencie czymkolwiek innym, niż zagęszczony grunt rodzimy wręcz zapraszamy wodę. Obojętnie, czy byłby to piasek, czy żwir, czy pospółka - materiały te znacznie lepiej przepuszczają wilgoć, więc wokół fundamentu zrobiłoby się coś w rodzaju basenu, w którym woda gromadziłaby się w pierwszej kolejności. A używając gruntu rodzimego przywracamy stan pierwotny. Oczywiście mowa tu o zasypaniu wykopu na zewnątrz - bo wewnątrz pod podłogę na gruncie trzeba dać warstwę czegoś bardziej nośnego...

Jak w temacie. Działka z wodą od 0,8 do 1,3 m p.p.t., gliny plastyczne i twardoplastyczne nieprzepuszczalne, woda o charakterze lekko naporowym - poziom wzrasta w każdym odwiercie po chwili od nawiercenia o ok. 10 cm. W granicy działki mam rów melioracyjny, z dnem znacznie poniżej działki, do którego mógłbym odprowadzić wodę. Geolog zalecił bardzo porządną izolację poziomą fundamentu, aby kapilarnie nie podciągało wody na ściany, izolacja pionowa jego zdaniem taka aby aby... Zasypanie wykopu po fundamencie tylko gruntem rodzimym z zagęszczaniem. Czy w tej sytuacji drenaż opaskowy jest dobrym pomysłem - czy odprowadzi wodę z otoczenia fundamentu do rowu, czy zrobię wodzie ułatwienie w postaci korytka podziemnej rzeczki obmywającej (i w perspektywie czasu podmywającej) fundament? Czy ewentualnie zaoszczędzonych na drenażu pieniążków nie lepiej i skuteczniej włożyć w jakieś hiper dobre i hiper drogie beton i izolacje?

Co ci z tej antresoli? Zabiera miejsce, podraża koszty ( trzeba będzie doprojektowywać, bo w typowych projektach z antresolą się nie spotkałem). Dodatkowo ja mam na razie jedną trzylatkę, może pomyślimy o drugim dzieciątku i boję się o fragment poręczy na schodami, co dzieciom do głowy przyjść może, a taka antresola - brrrr - nie mógłbym robić nic innego, tylko cały czas trzeba by pilnować, co małe potwory wyprawiają... A Ty zdaje się o dzieciątkach też coś wspominałeś... Grzanie gazem CWU poza sezonem grzewczym przy założeniu, że jest piec dwufunkcyjny nie kosztuje tyle, aby ekonomicznie uzasadnione było kombinowanie nad innymi źródłami grzania - co prawda taka np. pompa ciepła może i jest znacznie tańsza w eksploatacji, ale koszt zakupu w połączeniu z planowaną żywotnością wskazuje, że najprawdopodobniej pompa padnie, zanim się zamortyzuje... Tak przy okazji - wczoraj rozmawiałem z pracownikiem firmy deweloperskiej, który rzucił okiem na projekty wymienione w jednym z moich poprzednich postów - na dokładne wyceny potrzeba projektu budowlanego, ale patrząc na elewacje i rzuty przesłane z biura projektów, stwierdził, iż koszt budowy SSZ w ich wykonaniu w tradycyjnej technologii wyniesie mniej niż 140 tys. Licząc, iż zazwyczaj jest to jakieś 40% kosztów, nie szalejąc z wykończeniem, w 300 tys. jest szansa się zmieścić. Do tego dochodzi papierologia, przyłącza ( w moim wypadku woda i kanalizacja na działce, prąd i gaz 100m), ciut kosteczki, płotek od frontu i siatka na pozostałych trzech bokach, AGD w kuchni - bez mebli w pokojach jest szansa na wejście do domu w kwocie poniżej 350 tys. Niestety - żelazna dyscyplina z ołówkiem w ręku, nie planuję podłogówki, lecz jakieś zwykłe przyzwoite kaloryfery, standard wykończenia w panelach i płytkach ceramicznych za ok. 40 zł-50 zł/m, armatura polska lub najwyżej coś w przedziale np. KLUDI, drzwi wewnętrzne "sklejka-plaster miodu", w garażu tylko tynk i betonur na wylewce...

Też jestem z Rzeszowa kolego i planuję podobnie jak Ty - tylko ja nie mam działki (a raczej mam upatrzoną-jeszcze nie kupioną, ale wstępnie zaklepaną). Po zakupie działki zostanie mi jakieś 170 tys, więc planuję wziąć jakieś 160 tys kredytu - na dom przeznaczam 300 tys +/- 30 tys zł. Pierwszy projekt to faktycznie GARGAMEL pod każdym względem. Podejrzewam, że działeczka musiałaby być spora, żeby to w ogóle postawić i w naszych stronach trzeba liczyć około 500 tys. Krok pierwszy - rzut oka w MPZP (na 90% takiego czegoś nie ma) lub wystąpienie o warunki zabudowy (pierwsze zderzenie z formalnościami budowlanymi, które może skutecznie ostudzić zapał, jak się czeka 3 miesiące na decyzję). Wydane warunki zabudowy skutecznie weryfikują wszelkie plany - od tej pory poszukujesz w necie kompromisu między tym, co chciałbyć mieć na działce,a tym na co cię stać, po czym 70% propozycji odwalasz, bo niezgodne z warunkami zabudowy. Przy projektach unikasz - lukarn, wykuszy, potężnych murowanych kominów, nietypowych okien, dużych ilości balkonów, skomplikowanej bryły - słowem stodoła lub coś w kształcie litery L z dwuspadowym dachem. Pompa ciepła, solary i inne bajery odpadają - nie w tym budżecie, nawet u nas na Podkarpaciu. W moim budżecie z ekstrawagancji planuję wentylację mechaniczną ( ok. 14 tys zł) i kominek z DGP, tradycyjna technologia murowana z ociepleniem ze styropianu. W środku będą tanie płytki i panele, żadnych innych luksusów. Założyłem, że garaż 2-st musi być - bo jak zbuduję dom, to nie będzie mnie stać na budowę wolnostojącego garażu, który wychodzi jednak znacznie drożej niż coś wbudowane w bryłę domu ( dawniej biedni chłopi też żywy inwentarz trzymali pod jednym dachem, a nie w osobnej obórce ze względu na koszty właśnie:wiggle:). Chcę trzymać autko pod dachem, a oprócz tego mieć miejsce na rowery, kosiarkę i inne dziwne rzeczy. Podłoga garażu nie musi być od razu w płytkach jak się oszczędza - może być pomalowana wylewka betonowa przez dłuższy czas. Niewyszpachlowane ściany też w garażu nie rażą zbytnio, więc z porównaniami garażu i salonu bym nie przesadzał - łączy je tylko koszt budowy ścian. Osobiście rozważałem trzy projekty: http://www.projekty.ign.com.pl/projekt_domu/agatka_z_garazem/151/opis http://www.projektoskop.pl/p-64956.html http://www.extradom.pl/projekt-domu-murator-c221-racjonalny-waj1559.aspx Oczywiście w grę wchodzą drobne zmiany, bez ingerowania w konstrukcję. Ten pierwszy ludzie stawiają z podwójnym garażem całkowicie gospodarczo za 250-270 tys., półgospodarczo za 300-330tys. Jeśli dobierze się tego firma budująca całkowicie za ciebie, 450 tys. może okazać się mało. Budować najlepiej półgospodarczo - mając ograniczone środki sam musisz organizować roboty i zatrudniać poszczególnych wykonawców - ale nie musisz w tym wariancie sam mieszać betonu i cegieł podawać. Pierwszy domek wyceniono mi bardzo wstępnie - stan surowy z dachem z gontu bitumicznego jakieś 120 tys., opaska wokół fundamentu ze względu na podmokłą działkę ok. 10 tys. Inne roboty różnie - prąd pod 8 tys., ogrzewanie ( w tym piec gazowy i zwykłe kaloryfery a nie podłogówka) ok. 30 tys. wykończenia wnętrz ok. 50 tys robocizna + materiały, papiery jakieś 12 tys. Na razie zbieram baaaardzo wstępne oferty, tu coś liznę, tam coś usłyszę - na konkrety jeszcze trochę czasu. Niemniej wierzę, że na Podkarpaciu jakieś 140 m pow. zabudowy z użytkowym poddaszem bez fajerwerków w wykończeniu w 300 tys się zamknie. Ile w tym prawdy, czas pokaże...

Kupowałem działkę z pełną wiedzą o tym wodociągu - plan budowy dostałem z właściwego urzędu. Warunki zabudowy w projekcie były w porządku, natomiast w zestawieniu właściwej decyzji o WZ z planami budowy wodociągu nowy przebieg zabierze mi dokładnie 1 m terenu, który zmusi mnie do poszukiwania innego projektu - a w tym zakresie nie zostawili mi zbyt dużego pola manewru. Sam jestem urzędnikiem i do spotkania z Wydziałem Architektury w tym urzędzie myślałem, że koledzy po fachu to w większości ludzie myślący. Niemniej w tym przypadku natrafiłem na bezwolne zombi, którym myślenie na poziomie powyżej "kawa i herbatka" zupełnie nie wychodzi. Z projektantami porozmawiać jak człowiek nie mogę, bo urząd miasta "odmawia podawania danych osobowych swoich podwykonawców". Zmiana ma charakter kosmetyczny - wodociąg na mojej działce skręci i pójdzie wzdłuż drogi - podczas gdy do tej pory przechodził przez nią w połowie i skręcał do drogi na działce sąsiada. Nowy przebieg wydawał się rozsądny (zejście ze środka działki) do czasu, gdy linię zabudowy wyznaczono 5 metrów od granicy z drogą, co powoduje iż wodociąg w połowie działki przestał w czymkolwiek przeszkadzać, a nowa trasa do drogi powoduje zwężenie i tak nie za szerokiej działki.

Dotychczasowy właściciel nieruchomości wyraził spółce wodnej zgodę na wejście w teren i przebudowę wodociągu wraz ze zmianą jego przebiegu. Miasto posiada pozwolenie na ww. budowę, ale jeszcze nie zaczęli robót. W międzyczasie jako nowy właściciel działki dostałem z miasta WZ, w myśl których przebudowany wodociąg koliduje z projektowanym budynkiem, natomiast gdyby rura poszła starym śladem, byłoby wszystko w porządku. Samej budowy nie będę utrudniał, bo też chcę mieć czystą wodę, jedynie nowo projektowany przebieg wybitnie mi nie pasuje. Przebudowa wodociągu jeszcze się nie zaczęła, ale tylko czekać aż ruszy. Czy miasto musi ode mnie jako od nowego właściciela nieruchomości powtórnie zyskać zgodę na wejście w teren, czy obowiązuje zgoda dotychczasowego właściciela, a jeśli tak - czy na tym etapie mogę zgodę taką skutecznie cofnąć? Jak inaczej można wymóc zmianę projektu już po uzyskaniu pozwolenia na budowę tej instalacji?

Geolog przyznam trochę mnie przestraszył, bo jak określił warunki budowlane na połowie działki są dobre, ale te namuły w połączeniu z płytką wodą w drugiej połówce według niego to jednak problem... I druga część pytania - czy w związku z taką sytuacją negocjować cenę działki? Nie chcę przyszłego sąsiada oskubać, ale z drugiej strony fundamenty, o których piszecie są chyba trochę droższe od tradycyjnych bloczków + beton... Sprzedawca sam wyraził chęć jakiejś obniżki w związku z zaistniałą sytuacją...

Na jeszcze nie mojej wymarzonej działce dziś działał geotechnik. Wyniki badań będę miał za jakieś trzy tygodnie, ale wstępne wniosku już są: Wjazd na działkę od północy, spadek działki od południa do północy 60 cm na ok 100 m. Wymarzony budynek mniej więcej na planie prostokąta, ściany północna i południowa ok. 13m, boczne - wschodnia i zachodnia ok. 18m. Pod hipotetyczną ścianą północną (obowiązująca linia zabudowy) dwa otwory: poziom wody 70 cm ppt, północny zachód 1m namułu i niżej nośne gliny, północny wschód 1,8 m namułu i niżej również nośne gliny. Centralnie na środku prostokąta ( przecięcie przekątnych) trzeci otwór - woda 1m ppt, glina nośna od samej góry, na ścianie południowej dwa otwory w rogach - w każdym woda 1,3 m ppt, nośne gliny. W tej sytuacji piwnica odpada ( zresztą nie miałem zamiaru jej robić), działkę chciałbym podnieść o około 20 - 30 cm, zachowując łagodny spadek w celu odprowadzenia wód powierzchniowych. Pod północnym kawałkiem domu przez jakieś 7-8 metrów będą wypłycające się namuły, reszta stanie na glinie nadającej się pod budowę. Jak poradzić sobie z fundamentem - czy konieczna jest wymiana gruntu, czy może płyta fundamentowa pod całością ( czy domek się nie przechyli), czy jakieś mniej typowe fundamenty pod częścią domu - studnie czy coś? Doradźcie drodzy forumowicze, bo jeszcze nie zacząłem przygody z budowaniem, a już mi głowa siwieje... Ps. Sprzedawca napomknął, że w tej sytuacji możemy negocjować cenę gruntu - o jakiej zniżce można waszym zdaniem mówić, tak żeby nie być stratnym, ale też nie oszukać sprzedawcy - to w końcu przyszły sąsiad...

Pierwsza porażka w starciu z urzędem - mój wymarzony domek ma elewację frontową 18 m, gmina zezwala na max 14. W okolicy misz-masz architektoniczny, więc moja zabudowa i tak niczego już by nie zepsuła. W warunkach zabudowy (na szczęście póki co w projekcie) mam budynek jednorodzinny. O ile nie uda mi się zmienić projektu i dostanę taką WZ, czy jeśli wystąpię z wnioskiem o pozwolenie na budowę osobno na garaż i osobno na dom i połączę oba budynki jedną ścianą ( mój projekt to dom z garażem w formie dwóch prostokątów połączonych krótszym bokiem, ale bryłą garażu jest wyraźnie wyodrębniona optycznie - zarówno niższa, jak i węższa, niestety licząc front domu i bok garażu wychodzi te nieszczęsne 18 m), to jest jakakolwiek szansa na powodzenie? Z góry dzięki za porady.