Minimalna odległość między domami

[rybak211]

Rozważamy kupno domu w stanie surowym zamkniętym i podczas przeglądania dokumentacji działki i domu pojawiła się nam mała niejasność. Bardzo proszę o pomoc w jej rozwiązaniu:) Szczegóły poniżej.

 

Developer posiadał działkę 12a, na której dostał dwa pozwolenia na budowę (dwa identyczne domy, jeden w odbiciu lustrzanym). Oba domy są w trakcie budowy. Teraz firma chce sprzedać te domy jako 2 osobne nieruchomości więc podzieliła działkę na 2x6a ustanawiając granicę dokładnie w połowie odległości między domami. W ten sposób oba domy mają do tej granicy po 3.50m. Domy na sąsiadujących ścianach mają tylko małe powierzchnie luksfery do garażu i klatki schodowej (okien brak). Więc teoretycznie odległość do nowo-wytyczonej granicy jest ok - 3,5 dla obu domów. Ale teraz usłyszałem, że jest przepis (związany z ochroną ppożarową) który mówi, ze odległość między domami powinna być min 8m. Czy rzeczywiście tak jest? Czy to oznacza, że te budynki są wybudowane nieprawidłowo? Nie chcę, żeby wyszedł problem po kupnie, podczas przepisywania pozwolenia na budowę... Gdzie ew (w jakim urzędzie) powinienem dopytać czy nie będzie z tym problemu później - np przy odbiorze budynku.

 

Z góry dziękuje za pomoc.

[rybak211]

Zapomniałem jeszcze dodać - podział tych działek jest już prawomocny - zatwierdzony przez gminę

[mynia_pynia]

A widziałeś pozwolenie na budowę?

Te dom były pewnie budowane jako bliźniaki, które stykają się drewnianymi wiatami na samochód, jest to bardzo sprytny sposób na budowę teoretycznie bliźniaka a praktycznie domu jednorodzinnego.

[malachio]

Witam, odległość pomiędzy budynkami na sąsiednich działkach to 8,0 m, ale można ją zmniejszyć do 6 m jeśli ściany przy granicy nie posiadają okien ( a tak jest - luksfery to pustaki szklane i traktowane są jako ściana pełna)

[sSiwy12]

Odległość między domami na 2 działkach nie może być mniejsza niż:

- 8m dla ścian z otworami okiennymi i drzwiami,

- 7m dla 1 ściany z otworami (jw.) i 1 bez otworów,

- 6m dla ścian bez otworów.

Jeśli jedna ze ścian(bez otworów) jest oddzielenia p.poż odległość może być mniejsza niż podane.

 

W Twoim przypadku, w obu domach są ściany bez otworów okiennych czyli minimalna odległość to 6m. Z tego co piszesz jest 7m – czyli OK.

[Daveth]

Witam, jestem w podobnej sytuacji, jak autor tematu, ale jednak trochę trudniejszej. Firma buduje 2 identyczne domy wolnostojące na jednej działce około 10a, we wszystkich ścianach mają okna. Domy są oddalone od siebie o 5 metrów. Po budowie działki zostaną podzielone, jeszcze przed podpisaniem aktów notarialnych. Odległość do tej granicy działki wyniesie więc jedynie 2,5m. Przy pozostałych granicach są zachowane 4m. Mam te same wątpliwości przed zakupem, czy wszystko jest zgodne z prawem i gdzie zdobyć taką pewność? Z tego, co czytałem, w przypadku budowy 2 budynków na 1 działce nie ma ograniczenia 8 metrów pomiędzy budynkami, ale czy po podziale nie pojawi się ten problem? Osoba budująca domy twierdzi, że wszystko jest legalnie i w ten sposób omija się ten przepis, robiąc podział już po budowie. Z góry dziękuję za wszystkie podpowiedzi.

[Bertha]

4 czy 3 metry odległości od granicy wynikają z prawa budowlanego i dotyczą budowy. Podział wykonuje się według UoGN ( musi być zgodnośc z MPZP lub dec. o WZ!!!), budynki muszą być ujawnione w EGiB. Podział z #6 pewnie jest zgodny z przepisami, lecz w razie pożaru u sąsiada będziesz miał gorąco. Kto "pokosztował" w życiu pożaru, ten nie kupi.

[Daveth]

Dziękuję, czyli jednak można legalnie te przepisy ominąć i teoretycznie zostawić tylko 1m pomiędzy budynkami, jeśli działka jest bardzo mała. Myślałem, że jakieś przepisy ppoż tego zabraniają, ale one dotyczą chyba znacznie większych budynków, to będą małe domki parterowe 105m2 bez poddasza użytkowego. Jeśli wszystko jest zgodne z przepisami, z ubezpieczeniem też nie powinno być chyba problemu. Mimo wszystko, tak jak piszesz, pożar u sąsiada może być zagrożeniem, ja jednak patrzę na to z perspektywy mieszkania w bloku, gdzie to zagrożenie jest dużo większe. Jeśli podział nie byłby zgodny z MPZP, nie mógłby chyba zostać wykonany i zaakceptowany przez gminę, więc skoro działki będą podzielone tzn. że zgodnie z prawem?

[Bertha]

Wydaje się że zgodne z prawem , lecz bez przeczytania decyzji nikt nie powie na 100%. Zresztą wszystko zależy o tego, kto ma lepszego adwokata

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

" Ale teraz usłyszałem, że jest przepis (związany z ochroną ppożarową) który mówi, ze odległość między domami powinna być min 8m. Czy rzeczywiście tak jest? "

tak, podstawowa odległość w zagospodarowaniu i miedzy budynkami to 8m ( po 4 od granicy działki ), ale też :

 

§ 271.p9. Odległości, o których mowa w ust. 1, dla budynków wymienionych w § 213, bez pomieszczeń zagrożonych wybuchem, można zmniejszyć o 25%, jeżeli są zwrócone do siebie ścianami i dachami z przekryciami nierozprzestrzeniającymi ognia, niemającymi otworów. "

tj. 8m skraca się do 6m : po minimum 3m od granicy działki dla ścian bez otworów okiennych, drzwiowych, z ścianami i dachem NRO

[Daveth]

Widzę, że strasznie jest to wszystko niejasne. Niby, jak są okna to minimum 8 metrów między budynkami, ale jak firma buduje na jednej działce, to te odległości nie mają już znaczenia i potem geodeta bez problemu podzieli na pół. W tym wypadku z mapki wynika, że pozostawiono poniżej 5 metrów między budynkami, po podziale nie będzie nawet 2,5 metra do granicy. Wszystko jest oczywiście zgodne z pozwoleniem na budowę, geodeta twierdzi, że zgodnie z przepisami może też potem to podzielić. Ja tylko się zastanawiam, czy kiedyś w przyszłości ten temat z jakiegoś powodu na pewno nie wróci i nie będę miał np. problemu przy ewentualnej sprzedaży. Naprawdę trudno to wszystko ogarnąć Dziękuję, że staracie się trochę rozjaśnić.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

w takim przypadku ( zbliżenia budynku na mniej niż 3m od granicy działki ) - z automatu powinna być zaprojektowana " ściana oddzielenia pożarowego "

[Daveth]

Tylko czy nie jest tak, że ta ściana oddzielenia pożarowego jest wymagana jedynie dla budynków powyżej jakiejś powierzchni? Te domy mają tylko po 100m2. Czy przy odbiorze ktoś to kontroluje i jeśli wszystko zostanie odebrane to mogę mieć pewność, że jest ok?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Tylko czy nie jest tak, że ta ściana oddzielenia pożarowego jest wymagana jedynie dla budynków powyżej jakiejś powierzchni?

- nie, nie jest tak

 

Czy przy odbiorze ktoś to kontroluje i jeśli wszystko zostanie odebrane to mogę mieć pewność, że jest ok?

- za projekt opracowany zgodnie z przepisami - odpowiada Projektant

- za realizację zgodnie z projektem - Kierownik Budowy, który po zakończeniu budowy dla jego Pozwolenia na użytkowanie pisze stosowne oświadczenie

o zakończeniu budowy i realizacji zgodnie z projektem ( w tym projektem zagospodarowania działki i wymaganymi odległościami pożarowymi )

 

wtórny podział działek może być realizowany, ale nie może zmieniać warunków pożarowych, np. lokalizacji budynku względem granicy danej działki.

[Lew2]

Tylko czy nie jest tak, że ta ściana oddzielenia pożarowego jest wymagana jedynie dla budynków powyżej jakiejś powierzchni? Te domy mają tylko po 100m2. Czy przy odbiorze ktoś to kontroluje i jeśli wszystko zostanie odebrane to mogę mieć pewność, że jest ok?

Ścianę oddzielenia przeciwpożarowego buduje się jeśli chcemy oddzielić strefy pożarowe. Powierzchnia jednej strefy jest dość duża i znacznie przekracza powierzchnię dwóch domów jednorodzinnych. Zatem jeśli deweloper buduje 2 domy na jednej działce budowlanej (działka budowlana może składać się z kilku działek ewidencyjnych), to może między nimi mieć dowolne odległości, bo wszystkie są w jednej strefie pożarowej. Natomiast wraz z granicą działki kończy się strefa pożarowa i inna działka jest już inną strefą. Wtedy trzeba albo zachować odległości, albo zbudować Ścianę Oddzielenia Przeciwpożarowego. Poniżej 8 m między budynkami nie może być okien, drzwi, ani otworów, ale mogą być szklenia o odpowiedniej odporności pożarowej (wynikającej z kategorii pożarowej budynków). Mogą to być pustaki szklane, luksfery lub inne przeszklenie (np. fasada ryglowo-słupowa, itp.). Wszystkie te szklane elementy muszą być o odpowiedniej odporności ogniowej. W praktyce przy zabudowie jednorodzinnej EI60 i to jest ta samo jak ściana z pustaka. Zgodnie z przepisami te elementy szklane muszą być EI60, ale urzędnicy są głupi, nie znają przepisów i często akceptują luksfery bez odporności ogniowej, a nie akceptują fasady szklanej EI60.

Edytowane 26 Maja 2021 przez Lew2

[Daveth]

Dziękuję Wam bardzo za tyle cennych informacji. Jeśli dobrze rozumiem, to deweloper/geodeta, dzieląc działkę między budynkami po budowie i doprowadzając do tego, że odległości do granicy będą wynosiły około 2,8m, postępuje niezgodnie z przepisami, ponieważ budynki posiadają zwykłe okna, nie ma ściany oddzielenia pożarowego. Tylko jak to możliwe, że nikt po drodze tego nie kontroluje i takie domy normalnie są odbierane i sprzedawane. Jest to po prostu martwy przepis, którym nikt się nie przejmuje? Chyba podobnie jest z zapisem w MPZP, gdzie minimalna wielkość działki to 900m, a po budowie można swobodnie wydzielić działkę pod każdy dom i pełno jest działek po 200-300m.

[Lew2]

Chyba podobnie jest z zapisem w MPZP, gdzie minimalna wielkość działki to 900m, a po budowie można swobodnie wydzielić działkę pod każdy dom i pełno jest działek po 200-300m.

Jeśli MPZP nakazuje działki minimum 900 m², to wydzielenie mniejszej działki jest niezgodne z MPZP i nie powinno być dozwolone. Chyba, że coś tam więcej pisze w MPZP jakieś wyjątki typu "nie dotyczy działek zabudowanych".

[Daveth]

"Jeśli MPZP nakazuje działki minimum 900 m², to wydzielenie mniejszej działki jest niezgodne z MPZP i nie powinno być dozwolone."

 

W MPZP jest jeszcze zapis "Dopuszcza się wydzielenie działek oraz regulację działek dla potrzeb budowli i obiektów liniowych o parametrach wynikających z technologii i przepisów odrębnych". Praktycznie każdy dom, nawet bliźniak i dom szeregowy mają po budowie wydzielane odrębne działki od około 150 - 500 m², więc jak widać, gmina daje taką możliwość.

 

"Zatem jeśli deweloper buduje 2 domy na jednej działce budowlanej (działka budowlana może składać się z kilku działek ewidencyjnych), to może między nimi mieć dowolne odległości, bo wszystkie są w jednej strefie pożarowej. Natomiast wraz z granicą działki kończy się strefa pożarowa i inna działka jest już inną strefą. Wtedy trzeba albo zachować odległości, albo zbudować Ścianę Oddzielenia Przeciwpożarowego."

 

Chyba ostatnio źle zinterpretowałem Twoje słowa, że po podziale taka odległość jest niezgodna z przepisami. Skoro wszystko jest wykonywane w odpowiedniej kolejności i zgodnie z pozwoleniem na budowę nie powinno być żadnych problemów. Budując na jednej działce, deweloper nie łamie prawa, zostawiając poniżej 5m między budynkami i tak samo potem geodeta zgodnie z przepisami dzieli tą działkę. Teoretycznie do granicy nie będzie teraz wystarczającej odległości, ale w momencie budowy wszystko było ok i nikt w przyszłości nie może raczej tego podważyć. Gdyby coś było nie tak, nie otrzymano by przecież zgody na podział takiej działki i potem na odbiór budynków. Czy dobrze rozumiem?

[key1]

możliwe jest dokonanie podziału działki, nawet jeśli podział będzie niezgodny z MPZP.

deweloper będzie z tego przepisu korzystał.

[Daveth]

Myślę, że gdyby nie można było dzielić działek, deweloperzy by tego nie robili i sprzedawali lokale na wspólnych działkach, co w wielu miejscach jest bardzo popularne. Bardziej martwi mnie ciągle ta odległość do granicy po podziale. Czy jest ktoś na tyle zorientowany w temacie, aby potwierdzić, że nie ma się czym przejmować i można kupować bez strachu, jeśli ta kolejność budowa/podział jest zachowana lub gdzie mógłbym coś takiego ostatecznie zweryfikować?