dobudowa

[olla87]

Kupiliśmy domek- 57m. W akcie notarialnym 67m + drewniana dobudówka -30m. Drewniana dobudówka to rudera która sama od siebie się rozpadła. Czy w miejsce tej dobudowki możemy postawić nową bez projektu czy powinniśmy udać się do architekta? I...ja wiem, że to pytanie o wielu odpowiedziach ale czy ktoś zorientowany może zdradzić z jakimi kosztami należy się liczyć przy wylaniu fundamentów, postawieniu ścian (dwa pomieszczenia), wylaniu posadzek i wstawianiu dwoch okien i drzwi? - pomijam kwestie dachu, bo tu ceny znam niestety

[cactus]

Tak jak przy budowie każdego domu czyli min 2tys/m2. Co najwyżej możesz sobie odliczyć koszt budowy jednej ściany.

[olla87]

Co zawiera ta ceną?

[Mareks77]

Cena prawdopodobnie zawiera całość kosztów jakie zostaną poniesione przy budowie tejże dobudówki, razem z dachem, więc 2 tyś. za m2 oznacza że przy owych 10m2 cena prac i materiału będzie oscylowała właśnie na takim poziomie.

Cena podana jest raczej z górnej półki więc remont wykonany metodą gospodarczą bez zatrudniania firmy będzie w zależności od rejonu trochę tańszy

Ta jak ją nazywacie drewniana rudera jako że drewniana mogła być postawiona na dziko bez żadnego projektu i zezwolenia ale z uwagi na różnicę 10m2 w akcie notarialnym stanowi ona prawdopodobnie część domu.

Rozbudowa istniejącego domu bo jak sądzę z opisu, 2 pomieszczenia, fundament, ściany, dach, wylewka podłogowa, i dwa okna będzie już podlegała pod typową budowę i z tym wiążące zezwolenia i projekty, ale z uwagi na te 10m2 różnicy w akcie notarialnym to owe dwa pokoje dobudówki po prostu chcecie odbudować będą raczej podlegały pod remont.

Należało by się zorientować i dopytać dokładnie w urzędzie, jak oni widzą remont i zmianę konstrukcji budynku z drewnianej na murowaną.

W prawie budowlanym takiej kategorii remontu nie ma ale np. budowa parterowych budynków gospodarczych o powierzchni do 35m2 oraz wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki wymaga tylko zgłoszenia , natomiast remont istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków nie wymaga pozwolenia na budowę tylko co najwyżej zgłoszenia ;więc prawdopodobnie będzie zależało to od indywidualnej interpretacji urzędu i radzę zgłosić taki zamiar zanim zrobi to za was wścibski i zazdrosny sąsiad.

 

Radzę zgłosić

Edytowane 2 Lipca 2017 przez Mareks77

[olla87]

Dziękuję za bardzo pomocną odpowiedź. W wypisie z rejestru gruntów widnieje budynek mieszkalny 67m (rzeczywista pow. 51,5m2 +ganek 4m2) oraz drewnianą dobudówka- funkcja mieszkalna pow.31m2 (w rzeczywistości zawalisko z wejściem od zewnątrz), zatem chyba wszystko legalne. Czy możecie zatem pomoc oszacować koszt materiałów + robocizny wylania fundamentów i postawienia ścian + strop 2x4m na 10m? Jutro mamy spotkanie z budowlańcem ale chciałabym mieć jakąś orientację z innych źródeł.

[Mareks77]

Bez jakiejkolwiek wizji na miejscu oraz danych co do gruntu i głębokości posadowienia fundamentów takie oszacowanie to jak wróżenie z fusów i może raczej zmylić a niżeli pomóc.

Jeśli nie macie pojęcia o kosztach to najlepiej umawiać kilka ekip budowlanych i mieć w ten sposób przynajmniej 3 oferty.

Po podaniu ich ceny powiadomcie ekipę że dacie odpowiedź np. do końca tygodnia przystępując do szukania następnej.

Jeśli nie będą się od siebie za bardzo różniły to oznacza że są one jakimś wyznacznikiem faktycznych kosztów.

 

Budowlańcy to mistrzowie "ściemy" więc jeśli mają dużo roboty to cena może być wzięta z kosmosu tak aby klient bez wyjścia awaryjnego przepłacił..

Wybierają także wtedy co ciekawsze oferty tak aby jak najwięcej zarobić w krótkim czasie.

Jeśli nie są z polecenia i sprawdzeni przez znajomych to ze względu na wielką niewiadomą radzę nie udzielać żadnych zadatków a jedyną motywacyjną metodą jest rozliczanie po kolejnych etapach.

Jeśli są oni pokroju ludków z pod budki z piwem to jednak należy z tym uważać bo po rozliczeniu etapu możecie ich z tydzień nie widzieć.

Jedynym człowiekiem który bierze kasę jest ten z którym podpisujecie umowę i to on dokonuje rozdziału w stosunku do zasług.

Rozliczanie za godzinę potrafi się zemścić więc preferujcie raczej jasne sytuacje w której określona kwota przypada za wykonanie określonej czynności lub etapu robót.

Budowa to sporo pracy rozłożonej w czasie który jest czasem nie zależny od pracowników ale od materiału. Sam beton na ławy fundamentowe schnie, dojrzewa i osiąga pełną wytrzymałość po ok miesiącu. Dalsze prace w zależności od etapu można oczywiście prowadzić już po ok 2 tygodniach, ale jednak oznacza to jakąś przerwę.

 

Jeśli budowa jest w Lublinie jak to wynika z opisu na profilu to jest tam wielu sąsiadów za wschodniej granicy.

Z własnego doświadczenia wiem że są nieraz lepszymi fachowcami od rodaków i garną się do pracy.

Nie wiem jak kształtują się ceny w waszym rejonie ale według mnie podane 2000 za m2 ceny całkowitej jest tu raczej górnym pułapem którego nie należy przekraczać i trzymać się raczej opcji 1500zł

Edytowane 3 Lipca 2017 przez Mareks77

[olla87]

Dziękuję. A więc pierwsza wycena za dobudówke 50m - 60tyś. Więc nowy nocny pomysł : dobudówka do góry. Trzeba byłoby podnieść sie o jakies 2 pustaki i zrobic schody. Czy na zrobienie poddasza ( w akcie notarialnym mamy budynek parterowy) trzeba projekt i pozwolenia? Czy z Waszej wiedzy takie rozwiazanie byloby tańszą opcją?

[cactus]

Będzie zdecydowanie drożej, bo musisz zmienić dach na całości. Przy pierszej opcji można jeszcze uniknąć papierologii, pozwolen itp, przy drugiej potrzebujesz konkretny projekt i kumata ekipę. Nie wiem jakei planujecie schody, ale jesli jakieś konkretne to bedą grube tysiące..

[Mareks77]

Dziękuję. A więc pierwsza wycena za dobudówke 50m - 60tyś. Więc nowy nocny pomysł : dobudówka do góry. Trzeba byłoby podnieść sie o jakies 2 pustaki i zrobic schody. Czy na zrobienie poddasza ( w akcie notarialnym mamy budynek parterowy) trzeba projekt i pozwolenia? Czy z Waszej wiedzy takie rozwiazanie byloby tańszą opcją?

 

Za co te 60 tyś........ za drewnianą dobudówkę o powierzchni 30m2.

Czy też dobudówka ma mieć już 50 m jak to ująłeś w tekście?

 

Schody drewniane to kwota rzędu 5 - 9 tyś zł w zależności od rodzaju drewna oraz stylu. Oczywiście można mieć pałacowe dębowe i za 18 tyś ale o takich nie rozmawiamy.

Podniesienie budynku robiąc tzw. ściany kolankowe tak aby stworzyć poddasze użytkowe nie obciąży zbytnio budżetu i po dodaniu metrażu w przeliczeniu kwota za m2 wyjdzie trochę mniejsza ale taka przeróbka ewidentnie podlega już pozwoleniu na budowę, i projekcie domu.

Niestety prawdopodobnie ze względu na skosy oraz wysokość stryszek chyba nie był liczony jako powierzchnia użytkowa więc taka przeróbka pociągnie już za sobą papierologię i zwiększenie podatku od nieruchomości.

[olla87]

Ok, decyzja- adaptacja strychu. No i wlasnie, potrzebujemy zrobić schody i podnieść się o 3 pustaki + zmienić od razu dach. Czy projekt jest konieczny czy tylko pozwolenie na budowę? "Radzacze" sugerują zgłosić tylko zmianę funkcji na mieszkalną i zgłosić to jako remont- ale czy faktycznie?

[Elfir]

to nie jest remont, bo zmieniasz kubaturę i wysokość domu. To jest rozbudowa.

Dobrze, aby konstruktor sprawdził, czy istniejące ściany i fundamenty uniosą nadbudowę.

W razie czego nadbudowę można zrobić w lekkim szkielecie drewnianym.

[Mareks77]

Ok, decyzja- adaptacja strychu. No i wlasnie, potrzebujemy zrobić schody i podnieść się o 3 pustaki + zmienić od razu dach. Czy projekt jest konieczny czy tylko pozwolenie na budowę? "Radzacze" sugerują zgłosić tylko zmianę funkcji na mieszkalną i zgłosić to jako remont- ale czy faktycznie?

 

Mówimy o podniesieniu o 3 pustaki drewnianej rudery która uległa rozpadowi czy istniejącego domu.

Jeśli o drewnianej ruderze to można zgłosić ogólnie jej remont i adaptacje poddasza jako funkcji użytkowej , szczegóły które będą obejmowały zmianę konstrukcji drewnianej na murowaną i podniesienie o owe 3 pustaki nie należy opisywać.

Następnie po ukończeniu remontu jeśli owy stryszek nie był dotychczas wliczany do metrażu użytkowego zgłasza się zmiany dotyczące metrażu nieruchomości wliczając stryszek.

Od tej pory co roku płacimy trochę większe podatki od nieruchomości, niestety pozostaje jeszcze zapis w księdze wieczystej który należy uaktualnić tak aby obejmował całość.

Ogólnie mówiąc jest to jednak w pewnym sensie naginanie przepisów i gdy urzędnikom zechce się przyjść na kontrolę szybko wyłapią o co w tym chodzi i rozbudowa domu jest przeprowadzana defakto bez zezwolenia.

 

Jeśli chodzi o podniesienie istniejącego budynku mieszkalnego to już niestety konieczny jest projekt rozbudowy wraz z pozwoleniem i opinią architekta. Na początku jednak należało by wystąpić o warunki zagospodarowania terenu ponieważ rozbudowa musi być zgodna z tymi warunkami, odnośnie wysokości budynku, odległości ściany frontowej od drogi itp.

 

Schody jak to bywa wymagają miejsca w stropie

[olla87]

no właśnie chodzi o te dodatkowe trzy pustaki nam murowaną częścią . Drewnianą ruderę rozebraliśmy i w jej miejsce chcemy zrobić werandę, tak by końcowo powstało nam coś takiego: https://img.extradom.pl/media/render/399228/crop%24wh32auto%2Cresize%24327-218-2 Obawiam się całej papierologii, że to kosztuje i trwa... ktoś może w skrócie opisać jak to najszybciej i najtaniej przeprowadzić? Czy np. jeśli znalazłam w internecie ten projekt z linku, ale na większym metrażu to mogę go zmodyfikować do mniejszego. Jakie są w ogóle ceny całej tej "papierologii" i ile to może trwać? Hmm a może podciągnąć to tylko pod zgłoszenie zmiany dachu i nie wdawać się w szczegóły, że będzie wyżej o trzy pustaki?

[Mareks77]

Tu nie chodzi o zakup projektu ale o zatrudnienie architekta który stworzy projekt przebudowy budynku.

Samo podniesienie o 3 pustaki nie jest sprawą skomplikowaną ale pociąga za sobą zdjęcie i ponowne zamontowanie więźby dachowej wraz z pokryciem, wylanie wieńca oraz ogólnie oceny czy taka przebudowa jest możliwa.

Może nie jest to bardziej droższe aniżeli zakup gotowego projektu od biura ale czasowo jednak dłuższe.

Tak czy inaczej tak poważna przeróbka wymagać będzie pozwolenia.

Cały problem jest w tym że według przepisów o ile sam remont lub przebudowa od początku 2017 r wymagają tylko zgłoszenia to już prace polegające na przebudowie przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynku wymagają nadal pozwolenia na budowę .

Takimi przegrodami są zarówno dach jak i ścianki kolankowe które chcecie podnieść o owe 3 pustaki.

Sama budowa wiaty zamiast drewnianego budynku może odbyć się poprzez zgłoszenie ale w tym przypadku najlepiej aby pozwolenie obejmowało oba przedsięwzięcia.

 

Tego nie przeskoczycie i radzę uzbroić się w cierpliwość bo te ponad 2 miesiące oczekiwania na pozwolenie jest tu niezbędnym minimum.

Na początku należy wystąpić o warunki zagospodarowania tego terenu gdyż one mówią czy owa przebudowa w ogóle jest możliwa.

W warunkach są bowiem określone wysokości budynków i rodzaj dachu.

Następnie należy udać się do architekta lub biura projektów aby stworzyli projekt przebudowy budynku.

Ogólnie to czasowo tak czy inaczej będzie krótsze aniżeli budowa od początku ponieważ budynek istnieje i nie są wymagane przyłącza elektryczne, gazowe, kanalizacyjne i wodne do których także normalnie należy wykonać projekty.

Edytowane 7 Lipca 2017 przez Mareks77

[olla87]

Dziękuję za odpowiedź. A czy wielkim przestępstwem jest jeśli sprawdzilibysmy możliwość takiej przebudowy, zrobili projekt u architekta, złożyli wszystkie dokumenty i nie czekali tych dwóch miesięcy tylko rozpoczęli rozbudowę by zaoszczędzić czas ? A... czy moglibyście zdradzić jakie są konsekwencje jeśli zrobilibysmy to w ogóle bez pozwolenia? Czy często wyłapywane są takie samowolki?

[Doli.]

A... czy moglibyście zdradzić jakie są konsekwencje jeśli zrobilibysmy to w ogóle bez pozwolenia? Czy często wyłapywane są takie samowolki?

To jest samowola budowlana. Ktoś cię podkabluje do nadzoru budowlanego i karzą Ci to rozebrać i jeszcze dowalą grzywnę (w najlepszym wypadku). A dopóki nie przyjdą, to będziesz wiecznie żyła ze świadomością, że mogą przyjść...

Tu sobie poczytaj.

[Mareks77]

Tak jak to ujął poprzednik jest to samowola budowlana.

Pół biedy jeśli owe pozwolenie jednak dostaniecie ale jeśli okaże się że za kilka tygodni dostaniecie pismo dotyczące usunięcia braków we wniosku.... czas waszej niepewności wydłuży się.

Poza tym po wystąpieniu z wnioskiem urząd o rozpoczęciu budowy powiadamia także waszych sąsiadów i czeka dwa tygodnie na ewentualny sprzeciw, ponieważ wasza rozbudowa może w jakimś stopniu w ich prawa ingerować

Owe 60 dni jest to maksymalny czas oczekiwania, więc może okazać się że decyzja przyjdzie szybciej.

Poza tym pozwolenie musi się jeszcze uprawomocnić co trwa kolejne dwa tygodnie.

 

Ten ostatni czas możecie ewentualnie sobie podarować i przystąpić do robót.

Poza tym po wejściu ekipy pierwszym etapem i tak będzie porządkowanie terenu a jeśli owy budynek drewniany ma być wspomnianą werandą mozecie rozpocząć pracę właśnie od niej.

Rozbiórka starego drewnianego budynku i jego fundamentu oraz wylewanie nowego posadowienia pod werandę może odbywać się w czasie oczekiwania na uprawomocnienie pozwolenia lub nawet wcześniej.

 

Nie namawiam tu w jakikolwiek sposób do łamania prawa ale tylko do wykonywania prac na które nie jest wymagane pozwolenie które i tak trzeba będzie wykonać.

Edytowane 9 Lipca 2017 przez Mareks77

[Bejaro]

Max 65 dni trwa wydanie samego pozwolenia oczywiście może być wcześniej,ale aby złożyć wniosek trzeba załatwić inne dokumenty na nie się czeka niestety a potrzebne są architektowi do pracy tzn wypis z MPZP lub gdy go nie ma WZ i tu się czeka...Niektóre urzędy wymagają też badania gruntu.

 

I jeszcze Kierownik budowy i geodeta znajdziecie takiego który podpisze dokumenty i wpisze się do DB jak już budynek będzie stał?Do ego należy zgłosić rozpoczęcie prac do PINB i a bez dokumentów się nie da.I tutaj jak wyżej napisano urząd wysyła powiadomienia sąsiadom na etapie WZ i pozwolenia i co dostaną pismo że rozpoczęto procedurę pozwolenia na budowę która już w trakcie lub budynek przebudowany?Potem należy zgłosić zakończenie robót i powierzchnię użytkową zgłosić do podatku od nieruchomości a tego już pilnują.

 

Mapa do celów projektowych konieczna i na nią się czeka około mca, nie musicie mieć projektu zjazdu i zapewnienia mediów bo to jest.

 

Architekt musi zrobić nie tylko technologicznie i konstrukcyjnie projekt ale też zgodnie z wytycznymi MPZP lub WZ tak piszesz że 3 pustaki ale może okazać się że wytyczne planu nawet dla rozbudowy to np wysokośc X a dach musi mieć kąt nachylenia Y.... i nawet pokrycie i jego rodzaj znaczy materiał w odpowiednim kolorze ...Lub istniejąca konstrukcja nie pozwala na dodatkowe obciążenie taką ścianką kolankową ....

[olla87]

Dziękuję za odpowiedź

[olla87]

Ok. Zatem sytuacja rozwinęła się tak: rozbudowujemy się na poziomie 0. Stawiamy zamiast tej drewnianej dobudówki murowaną o pow. 45m2. Robimy sposobem gospodarczym i teraz: mamy murarza, pomocnikiem ma być mąż i tato. Murarz za uzbrojenie fundamentów, postawienie 3 ścian zewnętrznych (2x4,5m +1x10m) i wykonanie stropu - za samą robocizne chce 4tysiące. Czy to dobra cena? Czy ktoś zechciałby nam pomóc wycenić całość takiej dobudowy, tj. koszt materiałów, posadzek, tynki wewnętrzne, i dach ekonomiczny z papa gont dwuspadowy o koncie ok. 45st na pow. 90m2 powierzchni domu. Będę bardzooooo wdzięczna