Mieszkanie deweloperskie

[Lali]

Witam,

Zamierzam kupić mieszkanie w stanie deweloperskim. Czy możecie mi doradzić z własnych doświadczeń czy warto ? Jest mnóstwo opinii zarówno tych za jak i tych przeciw.

[Sylw.]

Domyślam się, że pytanie brzmi: mieszkanie deweloperskie czy z rynku wtórnego?

Zrób sobie listę priorytetów co dla Ciebie jest najważniejsze np. lokalizacja mieszkania, cena, możliwość własnej aranżacji, sąsiedztwo, rozkład, widoki za oknem. I porównaj. Tam, gdzie najwięcej postawisz plusów -przy deweloperskim czy z rynku wtórnego to dokonasz wyboru.Ma to sens wówczas, gdy deweloper to nie jakiś pojawiający się jak królik z kapelusza firma krzak i wcześniej rozpytasz się może wśród znajomych co mają własne cztery kąty u dewelopera czy żałują decyzji i dlaczego.Nie jest to metoda dająca 100% gwarancji, bo takowej nie ma.Ale od czegoś trzeba zacząć.

Edytowane 7 Kwietnia 2018 przez Sylw.

[winterishere]

Hej, hej i jak? Co postanowiłaś/eś? Ja się zastanawiam nad mieszkaniem od dewelopera. Jestem wygodnicki, a jednocześnie lubię ciszę i spokój.

[josnow]

Powiem Ci z doświadczenia, że opłaca się kupić mieszkanie w stanie deweloperskim. Nam udało się wyhaczyć w Zabkach na Neptunie. Odległość od centrum nam nie przeszkadza, a trochę taniej niż w wawce, za to okolica przyjemna. Wszystko wokół ładne i nowe, sąsiedzi na poziomie, no i mam wrażenie, że łatwiej wykończyć i urządzić od zera niż remontować mieszkanie po kimś

[mrbig]

A właśnie – jak tam z odbiorami na Neptunie? Dużo poprawek? Jak współpraca w tym temacie?

[josnow]

Nie narzekam, co prawda wzięliśmy speca od odbiorów, ale suma summarum wszystkie poprawki zrobione w terminie, więc nie mogę się przyczepić.

[mrbig]

A te ostatnie odbiory? Jak poszły?

[narzekacz]

Może zadzwoń i spytaj w biurze xD

[maryska777]

Nie no, coś tam mój pan Andrzej od odbiorów wyłapał, ale to drobiazgi, szybko naprawiono. Beka była, bo jak podpisywaliśmy, to na jednym pęknięciu na parapecie ktoś położył papiery i ledwo zauważyliśmy

[maryska777]

Morał jest taki, żeby być uważnym przy odbiorze

[K0nrad79]

Witam,

Zamierzam kupić mieszkanie w stanie deweloperskim. Czy możecie mi doradzić z własnych doświadczeń czy warto ? Jest mnóstwo opinii zarówno tych za jak i tych przeciw.

 

Polecam apartamenty . Apartamenty w stanie deweloperskim, położone w spokojnej okolicy. Dużym plusem są miejsce parkingowe w zamykanym garażu. Mieszka nam się tam bardzo wygodnie. Bardzo dobra jakość za te cenę. Z własnego doświadczenia gdybym miał stanąć przed ponowną decyzją, zdecydowanie zdecydowałbym się na to samo. Pozdrawiam.

Edytowane 16 Marca 2022 przez Greengaz

[Bemarina]

Też się nad tym zastanawiam, ale ja mam bardzo konkretne wymagania i jednak raczej skłaniam się w stronę rynku wtórnego, bo nowo wybudowane, to dla mnie trochę taki kot w worku. Niemniej nie odrzucam całkowicie tej opcji.

Dla mnie priorytetem jest mieszkanko maksymalnie suche i ciepłe, z niskim czynszem i niskim kosztem ogrzewania. Widoki i zielone czy spokojne okolice są mi dość obojętne. Natomiast ważna jest bliskość (w zasięgu spaceru) większych sklepów, takich jak Lidl, Netto czy Kaufland oraz w miarę dobra komunikacja miejska, bo nie jestem zmotoryzowana. Także mieszkania na jakimś wygwizdowie pod lasem kompletnie odpadają.

Mam wrażenie, że mieszkanie z rynku wtórnego jest już jednak sprawdzone i łatwiej ocenić np. wilgotność czy koszty ogrzewania, o czynszu nie wspominając

[d7d]

Ogrzewanie i ciepła woda z sieci miejskiej?

Mieszkania z rynku wtórnego bywają bardzo atrakcyjne: dobra lokalizacja i komunikacja, dobry rozkład mieszkania i stare dobre odległości do okien sąsiadów.

[Bemarina]

A co powiecie na temat wysokości czynszów? Z tego co mi powiedziano, to czynsz w mieszkaniu (tym, którym się interesuję) od dewelopera byłby podejrzanie niski. Wcześniej sądziłam, że czynsze w takich mieszkaniach z rynku pierwotnego są przeważnie wyższe niż w podobnych i podobnie zlokalizowanych z rynku wtórnego, ale może byłam w błędzie?

Na tą chwilę np. taki przeciętny czynsz + media (C.O., woda, śmieci, fundusz remontowy) na jedną osobę w kawalerce ok.30m² w Katowicach wynosi ok.600-700 zł w mieszkaniach z rynku wtórnego. Ja obecnie płacę prawie 500zł za 36m, ale bez C.O., przy czym 230 zł to sam fundusz remontowy z termomodernizacją budynku, czyli prawie połowa czynszu

Edytowane 6 Marca 2023 przez Bemarina

[Elfir]

A co powiecie na temat wysokości czynszów?

 

Czynsz płaci się przy wynajmie a nie po zakupie mieszkania.

Jeśli to wspólnota mieszkaniowa, to mieszkańcy sami szacują ile będzie ich kosztować utrzymanie budynku (+ ewentualnie czy warto mieć fundusz remontowy). To nie jest czynsz. Tak samo jak czynszem nie jest koszt śmieci, wody czy ogrzewania.

[Elfir]

Za wywóz śmieci płacisz do gminy

Koszt wody zależy od tego ile zużyjesz, a nie gdzie mieszkasz (w sensie lokalnym, bo oczywiście zależy od dostawcy wody).

 

Niewątpliwie im lepiej ocieplony budynek, tym koszty ogrzewania mieszkania będą niższe.

I prawdopodobnie mieszkanie w starym budownictwie będzie miało wyższą składkę na fundusz remontowy (bo ludzie myślą, że w nowych budynkach nic się nie psuje i rezygnują ze zbierania co miesiąc niewielkich składek a po kilku latach jest płacz, jak nagle trzeba zebrać wyższą kwotę, bo coś się zepsuło)

 

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej będą przede wszystkim zależne od tego ile tych części wspólnych jest, które należy ogrzewać, oświetlać, sprzątać, ubezpieczyć, robić obowiązkowe przeglądy. Kosztują windy, place zabaw, duże zadbane przestrzenie zieleni.

[Bemarina]

Czynsz płaci się przy wynajmie a nie po zakupie mieszkania.

Przy wynajmie, to się płaci komorne Jak zwał tak zwał, chodzi o opłaty do spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty + opłaty za media. Fakt, woda i śmieci są wszędzie tak samo, ale koszt C.O. już zależy od wielu czynników, w tym ocieplenia budynku, sposobu rozliczania (czy podzielniki, czy wg metrażu) i samego sposobu ogrzewania. W mieszkaniach z rynku wtórnego nawet nie zawsze w ogóle jest C.O., a jak jest, to z sieci miejskiej. W nowych są takie rozwiązania jak kotłownia w piwnicy bloku, ogrzewanie podłogowe itp. Zakładam, że koszty ogrzewania w nowych mieszkaniach będą jednak niższe, ale nie wiem czy zawsze

[Elfir]

Przy wynajmie, to się płaci komorne

 

Rozmawiajmy o faktach a nie to tym, co ci się wydaje.

[Kaizen]

Na tą chwilę np. taki przeciętny czynsz + media (C.O., woda, śmieci, fundusz remontowy) na jedną osobę w kawalerce ok.30m² w Katowicach wynosi ok.600-700 zł w mieszkaniach z rynku wtórnego. Ja obecnie płacę prawie 500zł za 36m, ale bez C.O., przy czym 230 zł to sam fundusz remontowy z termomodernizacją budynku, czyli prawie połowa czynszu

 

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym czynsz to jest opłata jaką najemca płaci wynajmującemu.

Art. 659. § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

 

Właściciel mieszkania jest również współwłaścicielem części wspólnych budynku (klatki schodowej, chodnika, drzwi wejściowych, działki, dachu itd.). I ponosi koszty utrzymania tej współwłasności proporcjonalnie do udziałów. W tym ogrzania korytarzy, oświetlenia, prądu do furtki i bramy, koszty koszenia trawy i podlewania wspólnego ogródka, wszelkie naprawy, konserwacje itd.

 

Oczywiście ponosi też koszty wywozu śmieci i wszelkich mediów dostarczanych do lokalu - niezależnie od tego, czy dostarcza je bezpośrednio operator, czy wspólnota.

 

Koszty utrzymania mieszkania są niezależne od wspólnoty w żadnym stopniu - ile płacisz podatku, za śmieci czy wodę i ścieki decyduje gmina i Twoje zużycie. Analogicznie ogrzewanie czy energia elektryczna.

 

 

Deweloperzy często opowiadają bajki co do kosztów utrzymania mieszkań, które sprzedają. Weź jakiekolwiek naliczenie opłat z okolicy (żeby wiedzieć jakie są pozycje i ile kosztuje wywóz śmieci czy woda). Podstaw swoje dane i przelicz. Największy problem, zwłaszcza w nowym budynku będzie z oszacowaniem kosztów ogrzewania. Przyjmij, ze 30% więcej na m2 niż wg ostatnich naliczeń w podobnym budynku z takim samym źródłem ciepła w okolicy.

 

A ile ciepła mieszkanie zużywa - to zależy trochę od dewelopera, trochę od Twoich zwyczajów. A to największy składnik kosztów utrzymania.

 

Koszty utrzymania części wspólnej to temat rzeka. Czy wspólnota sobie wymyśli doposażenie budynku np. w PV, monitoring, fontannę itp. - decyzja właścicieli.

 

Wspólnota może mieć też przychody - np. z umieszczenia tablicy reklamowej czy BTSa na terenie. Takie przychody pokrywają część kosztów utrzymania. W starych blokach to często znaczne kwoty, bo spółdzielnie czy przekształcone z nich wspólnoty mają lokale (czy to pawilony, czy np. cały parter) na wynajem. W nowych blokach deweloperzy sprzedają wszystko, co znajdzie nabywcę i takich lokali na wynajem zazwyczaj nie ma, to i przychody mniejsze więc i opłaty większe.

 

Jest jeszcze jeden "drobiazg". Zazwyczaj deweloper w pierwszym akcie notarialnym wydzielającym i przenoszącym własność pierwszego mieszkania ustanawia swojego człowieka na zarządcę. Taka historyjka. Oprócz tego taki zarządca będzie się starał naprawy fuszerek dewelopera (a zawsze jakieś są) naprawiać na koszt właścicieli mieszkań, a nie z gwarancji czy rękojmi. Zresztą rękojmia i gwarancja przysługuje nabywcom - ale zarządca może ściemniać, że on się tą sprawą zajmie. A nie ma takich uprawnień chyba, że wszyscy właściciele wystawią mu pełnomocnictwo do dochodzenia roszczeń (jak nie wszyscy, a np. 1/2 liczona wg udziałów w części wspólnej, to będzie mógł dochodzić tylko połowy np. naprawienia hydroizolacji czy przeciekającego dachu).

Edytowane 7 Marca 2023 przez Kaizen