Zakup bliźniaka z działeczką - nowy w stanie developerskim - o czym pamiętać, umowa i

[anubias]

Cześć,

 

Podoba nam się bliźniak, na działce 800m2. Za chwilę rozmowy. Potem pewnie szczegóły prawne - umowa itp.

O czym pamiętać przy zakupie, co powinno być w umowie, tak, że bliźniak i działka były 100% moje i żeby czegos nie przeoczyć ?

 

Jak podpisywać taką umowę, jak się rozliczać ?

 

Dom jest w stanie SSZ. Developer czeka na decyzję ze ściankami działowymi (mamy powiedzieć gdzie i które) na piętrze, z wylewaniem podłogi (mamy zdecydować, czy chcemy ogrzewanie podłogowe). Pewnie będzie chciał zaliczkę, potem dokończy domek i wtedy będzie w pełbym stanie developerskim.

 

Prace do końca określa na 1,5 mieś i zaczęłyby się natychmiast. Jest już brama, kostka, czekają też z tarasem, umieszczeniem kominka.

 

Pozdr, B

[Elfir]

jeśli to bliźniak, to jest osobną nieruchomością, stojącą na odrębnej działce.

Więc upewnij się czy to faktycznie bliźniak czy dom dwurodzinny, bo to ogromna różnica prawna.

[anubias]

Dzięki, a gdzie znajdę te informacje - u developera? W jakimś dokumencie, który jakoś standardowo się nazywa?

 

Narazie tylko słownie się dowiedziałem od kobitki prowadzącej oferte, że to nawet nie bliźniak, mimo, że tak wygląda, to ściany są niezależne a między nimi jest styropian. Ale to tylko gadanie, co dokładnie i gdzie powinno być napisane?

 

Przed jakimikolwiek ustaleniami powinieniem zrobić kopie umów i czy moge tutaj pokazać? Ew. kopię innych dokumentów (lub zdjęcia) ?

[Elfir]

w księdze wieczystej. Na mapkach geodezyjnych.

Bliźniak to właśnie dwa osobne domy stojące ścianami szczytowymi przy sobie.

Czyli jak najbardziej bliźniak.

[anubias]

Kurcze, byłem na spotkaniu z architektem i jestem zmieszany.

1) To jest podobno prawnie neizależna nieruchomość, może i bliźniak ale niezależna własność.

2) On sam nie daje gwarancji żadnej na dom, to jest architekt a wykonawców ma różnych, oni mu wypiszą gwarancje, nie wiem czy to jest standard na rynku i ile jest tych wykonawców ale podejrzewam, że w praktyce za niedoróbki jeden wykonawca będzie zrzucał winę za drugiego, choć to znany architekt jest lokalnie i raczej dobry to mam wątpliwosci

3) Nie potrafił mi powiedzieć ile mam doliczyć do ceny developerskiej. Wymienił takie orientacyjne ceny:

a) kominek 15tys

b) wentylacja mechaniczna 40tys

c) ogrzewanie podłogowe 30tys

d) rolety 10tys

e) piec 15tys

także wychodzi 110tyś dodatkowo. Rzucał jakieś ceny z rękawa, chyba przeszacowane, jakby miał gdzieś klienta. Powiedziałem, że pytam o te ceny (bo zapytał po co) bo wiem ile mogę wydać, i muszę to uwzględnić, takiego głupiego pytania się nie spodziewałem. Przecież potwierdził, że on może ten stan pod klucz z tymi ludzmi co wspolpracuje zrobić ale z kosztorysem na to był problem. Tłumaczył, że każdy klient chce inaczej i nie może mi nic konkretnego wyliczyć.

 

Na koniec wykorzystałem te jego kwoty i odpowiednio obniżyłem cenę to się nie zgodził, jakby się przyłożył do realnej wyceny to może mniej bym obniżał.. Nie podobał mi się.

Edytowane 9 Maja 2018 przez anubias

[Bepo]

Kominek 15 tyś? To chyba chce na tym jeszcze zarobić My mieliśmy wyceniany kominek ze zrobieniem sporej zabudowy(mamy wysoki salon), dobrej jakości kominka(efektywność spalania na poziomie ponad 80%) i było to wycenione na ok. 9 tysięcy. A mieszkamy pod Wawą i ceny wielu materiałów i fachowców są wyższe niż np. u teściów na Mazurach.

 

Za rozłożenie podłogówki(z materiałem, dwiema rozdzielniami i zakupem styropianu) wykonawca wziął od nas 26 tysięcy.

 

Zastanów się, bo może się bardziej opłacać wykończyć ten dom samemu wynajmując wykonawców. A co do gwarancji- sprzedający powinien Ci dać rękojmię na budynek i nie może się zasłaniać wykonawcami. To on sprzedaje Ci dom, a nie pan Mietek od tynków.

[Elfir]

Kurcze, byłem na spotkaniu z architektem i jestem zmieszany.

1) To jest podobno prawnie neizależna nieruchomość, może i bliźniak ale niezależna własność.

.

 

Przecież każdy bliźniak to niezależna własność. Pisałam o tym powyżej.

[anubias]

A co do gwarancji- sprzedający powinien Ci dać rękojmię na budynek i nie może się zasłaniać wykonawcami. To on sprzedaje Ci dom, a nie pan Mietek od tynków.

Ale nie może, bo tak mówi prawo, bo jak nie mówi, to może pewnie robić co chce.. Na każde takie pytanie odpowiadał, że nie może mi przecież dać gwarancji, żebym zrozumiał, że on nie realizuje tego projektu tylko jest architektem. Stworzył projekt, zatrudnił wykonawców od których ma gwarancje i sprzedaje te domy w ten sposób. Niestety w takim razie to ja w ogóle płacę marże tych wykonawców i jego, stąd cena 3.1tyś / m2 za stan developersk (odejmując koszty działki).

Edytowane 9 Maja 2018 przez anubias

[Elfir]

Nie do końca. Co dokładnie kupujesz i od kogo?

Za towar odpowiada sprzedawca. jak nie gwarancja to rękojmia.

[kaszpir007]

Najlepiej samemu zatrudnić fachowców i doprowadzić dom do stanu deweloperskiego , bo przekazując to pośrednikowi masz pewność że na tym jeszcze nieźle zarobi a Ty sporo przepłacisz ...

 

Dał Ci zaporowe ceny , bo nie chce się w to "bawić" ...

[anubias]

Elfir, tłumaczenie jest takie: dom kupujemy od osoby fizycznej, tak jakby na rynku wtórnym. Gwarance i rekojmie jest na urządzenia i materiały zgodnie z polityką producentów. Wykonanie mozna reklamować u wykonawcy. Nie ma jednej gwarancji na wszystko.

[Kaizen]

Poczytaj o rękojmi i gwarancji w KC. Jak nie masz nic na piśmie, to odpowiada sprzedający (każdy) niezależnie czy o tym wie ani czy mu się to podoba. Wykonawca odpowiada tylko przed swoi klientem (chyba, ze jest spisana umowa ustalajaca co innego). Zarówno za towar nowy jak i używqany.

[Elfir]

Na rynku wtórnym sprzedawca też odpowiada za towar - rękojmia za wady rzeczy sprzedanej (art. 556 - 576 kc)

 

Kupujesz w takim razie nie dom a budowę w stanie zamkniętym i to ty dalej odpowiadasz za to, kogo zatrudniasz.

Jeśli sprzedawca narzuca ci wykonawców i to on ich zatrudnia, to odpowiada on, a ty czekasz na sprzedaż domu w stanie deweloperskim - i to kupujesz dopiero.

[kaszpir007]

Gwarancja ? Rękojmia ? Od osoby prywatnej ?

 

Nie liczyłbym bo będzie to iluzja ...

 

Zapłacić komuś kto dokładnie obejrzy dom i sprawdzi i jak będzie ok to kupować i tyle ...

 

A "wykończeniówką" samemu się zając , czyli znaleźć samemu wykonawców którzy to wykonają. Będzie sporo taniej ...

[dzabij]

Elfir, tłumaczenie jest takie: dom kupujemy od osoby fizycznej, tak jakby na rynku wtórnym. Gwarance i rekojmie jest na urządzenia i materiały zgodnie z polityką producentów. Wykonanie mozna reklamować u wykonawcy. Nie ma jednej gwarancji na wszystko.

 

A masz z tyłu głowy 2% wartości nieruchomości na podatek od czynności cywilno-prawnych ?

[anubias]

dzabij Nie mam tego podatku w głowie, super że piszesz

 

Elfir, kaszpir007: poprosiłem ich o wzór jakiejś umowy czy coś. Jeśli KC to reguluje, no to kaszpir007 jaka iluzja?

[pandzik]

40tys zl za wentylacje , gdy normalnie za 14-18tys masz na gotowo z reku ze sredniej polki.

15 za piec czy 30 za podlogowke to tez zawyzone kwoty.

 

Ja bym odpuscil blizniaka. Za sciana masz niewiadomo kogo. Pewnie maja wspólną sciane, co do konca nie wiadomo czy to jest zgodne z prawem. Dach pewnie połączony, na stryszku scianka z palet a w scianie masz wyryte instalacje, czasem kominy, bruzdy itd przez co slychac kazde pierdniecie sasiada. Jak sąsiad włączy tv z basami to masz mieszkanko blokowe.

[kaszpir007]

Wiadomo że dom jednorodzinny wolnostojący jest lepszy od bliźniaka , ale zapewne cena czyni cuda i czasami w niektórych miejsca ze względu na ceny działek buduje się głównie szeregowce lub bliźniaki ...

Jeśli jest to prawdziwy bliźniak (czyli rozdzielony ociepleniem i ścianą) i dobrze przemyślany (np. połącznie domów "garazami" to raczej problemów nie powinno być , choć oczywiście na 100% ciszę nie ma co liczyć ..

[anubias]

Tak jest prawdziwy, odrębne ściany i styropian pomiędzy. Dachy płaskie. Dzięki takiemu rozwiązaniu, dość mała działka wydaje się większa.

 

Dowiedziałem się, że roszczenia kieruję do sprzedającego a on do wykonawców. Jest tak jak piszecie. Nie wiem, czy w praktyce to jest popularne i najlepsze podejście. A może jak jest jedna gwarancja, to w praktyce pod spodem dzieje się to samo.. ?

Edytowane 11 Maja 2018 przez anubias