Budowa nowoczesnego domu 310 m2 z płaskim dachem, pytania nowicjusza

[MMateusz]

Witam wszystkich, działka kupiona, architekt przygotował już koncepcję i za 2-3 miesiące powinienem mieć już gotowy projekt budowlany z którym będę szukał wycen. Choć z architektem współpracuje mi się bardzo dobrze, to chciałem na tym forum podpytać jeszcze o kilka kwestii, które zaczynają mi chodzić po głowie.

 

Wstępny budżet określam między 1 - 1,2 mln (mam nadzieję doprowadzenia do stanu deweloperskiego). Nie chce póki co wrzucać mojego projektu, ponieważ jeszcze nie rozliczyłem się*całkowicie z architektem. Zatem punktem odniesienia może być ten projekt:

 

http://archinea.pl/dom-lesny-bedacy-trakcie-realizacji-projekt-domu-pracowni-81-waw-pl/

 

Nasz dom będzie miał inną bryłę, bardziej w kształcie litery I niż tu, natomiast zbliżony będzie design zewnętrzny, tzn bardzo podoba nam się pełna elewacja z łupka, do tego drewno pomieszane z przeszkleniami (u nas mniej drewna, więcej szkła).

 

I teraz trochę pytań:

 

- architekt proponuje wykonanie ścian z sylikatów z racji tego, że są najbardziej wytrzymałe na obciążenie jakie dodamy czarnym kamieniem, do tego ocieplenie pewnie wełna i do tego przymocowanie elewacji z płytek łupkowych. Czy takie rozwiązanie ma szanse na bycie trwałym? Chciałbym uniknąć rozczarowania, że łupek po paru latach zacznie odpadać. Oczywiście wszędzie czytam o prawidłowym wykonaniu, odpowiednim kleju, kotwach mocujących itd ale czy to faktycznie zda egzamin? Widziałem, że elewacje z kamienia to nie żadna fanaberia, dużo tego jest choć niekoniecznie ludzie robią całość, raczej część budynku.

 

- czy iść w ocieplenie wełny? Styropian może być podobno problematyczny ze względu na to, że czarny kamień może się bardzo nagrzać i podtapiać styropian. A może są wytrzymałe styropiany? Czy wełna będzie lepsza?

 

Pozdrawiam

[agb]

1. IMO to do czego będziesz kleił ma najmniejsze znaczenie.

2. Czy podtapiać to nie wiem, ale styropian grafitowy ma to do siebie, że od słońca lub się krzywić.

[jajmar]

 

Wstępny budżet określam między 1 - 1,2 mln (mam nadzieję doprowadzenia do stanu deweloperskiego).

 

Po tym zdaniu, jakoś nie dowierzam w te pytania...........

[agb]

A to czemu? Jesteś następny jasiek co myśli, że jak ktoś ma milion to ma i piętnaście i w ogóle kosztami, technologiami i wykonawstwem się nie powinien przejmować?

[MMateusz]

Niezbyt wiem jak mam to odbierać, tzn źle oszacowałem budżet wybudowania domu o powierzchni ponad 300 m2 czy o co chodzi? Według wszelkich informacji po rozmowach z wykonawcami stan deweloperski powinien się*udać za 3-3,5 tyś zł /m2. Licząc 3 wychodzi ponad 900.000 zł plus z pewnością wiele rzeczy mnie zaskoczy. Czy źle to szacuję?

 

ABG, dziękuję*za odpowiedź, podzwoniłem po kilku producentach płytek i twierdzili, że się to tak nie nagrzeje aby robić problemy ze styropianem. Patrząc jednak z drugiej strony podobno silikaty dają odpowiedni mikroklimat w domu, tak samo jak wełna, czyli rozumiem byłoby "combo" dobrego samopoczucia

 

BTW ta Floryda3 bardzo ładna, też będę budował w lesie tak więc powodzenia w walce z szyszkami

[agb]

Szczerze mówiąc, to nie wiem co ta wełna ma do mikroklimatu

[Kaizen]

Według wszelkich informacji po rozmowach z wykonawcami stan deweloperski powinien się*udać za 3-3,5 tyś zł /m2. Licząc 3 wychodzi ponad 900.000 zł plus z pewnością wiele rzeczy mnie zaskoczy. Czy źle to szacuję?

 

Jakbyś budował dom typowy, bez ekstrawagancji to jakieś (choć niewielkie) szanse na zmieszczenie się w tym budżecie (dobrze go pilnując) miałbyś.

Ale przy ekstrawagancjach - zapomnij. Zanim zaklepiesz projekt, to przy takim stylu poproś ze dwie firmy o wycenę stolarki. Zakładam się, że będziesz w szoku. To samo będzie z elewacją, dachem (hydroizolacja tarasu to będzie wyzwanie - przyoszczędzisz to będziesz potem żałował).

Edytowane 29 Stycznia 2019 przez Kaizen

[pandzik]

Piękny projekt. Taki będzie mój następny dom. Co do kwoty to nie wiem, czy nie jest niedoszacowana. ta elewacja czy przeszklenia wyjdą sporo.

 

edit. OK, developerski do 1.2mln. To sie powinno udać Myślałem, że mowa o stanie wykończonym pod klucz.

Edytowane 29 Stycznia 2019 przez pandzik

[MMateusz]

Ten który wstawiłem to tylko inspiracja odnośnie elewacji, nasz będzie miał bardziej ascetyczne wykończenie.

Edytowane 25 Lutego 2020 przez MMateusz

[MMateusz]

Czy patrząc na to uważacie że bardziej jest szansa zmieścić się*w tym budżecie?

[agb]

Trudno dyskutować o budżecie nie widząc projektu

 

Edit: spóźniłem się, bo wizualizacje dodane.

[Kaizen]

Ten który wstawiłem to tylko inspiracja odnośnie elewacji, nasz będzie miał bardziej ascetyczne wykończenie:

 

Dalej przeszklenia będą szokiem. Serio, wyceń jak najwcześniej, żeby nie było zaskoczenia i kombinowania, jak tu urwać kilkadziesiąt tysięcy.

Inne rzeczy też - bo nie masz "gołych" 310m2, ale nietypowo rozwiązany taras i strop nad parterem wychodzących poza te metry. Za darmo nie będą.

[MMateusz]

Każda ekipa z którą rozmawiam prosi mnie o projekt budowlany aby cokolwiek wyceniać, mam na myśli SSO. Firmy od okien z samej wizualizacji i wstępnego projektu będą w stanie mi coś już wycenić? Przy okazji dodam, że większość okien bym chciał zostawić fixami, które są podobno tańsze i cieplejsze niż te wielkie przesuwne rozwiązania, z których domyślam się że bym zupełnie nie chciał korzystać, zwłaszcza w lesie gdzie zaraz by mi tona igieł i robaków naleciała do środka

 

Wracając do SSO, jak napisałem każdy mówi mi projekt budowlany, a nie koncepcja, więc jak tu klepać projekt? Ewentualnie później zrobimy jakieś zmiany.

[Elfir]

dolicz od razu na otwieranych oknach fabryczne moskitiery.

na piętrze to raczej fix będzie trudno myć, chyba, że zakładasz ekipę do mycia okien?

 

Okna da się orientacyjnie wycenić, bo z rzutu koncepcyjnego da się przecież mniej więcej powierzchnię okien wyliczyć. Wiadomo, że chodzi o rząd wielkości cen a nie szczegółową wycenę.

Niech architekt okresli czy stolarka ma być aluminiowa czy inna, bo to ma przełożenie na parametry okna i wielkość szkleń bez dodatkowych wzmocnień.

[Pan Kejk]

Każda ekipa z którą rozmawiam prosi mnie o projekt budowlany aby cokolwiek wyceniać, mam na myśli SSO. Firmy od okien z samej wizualizacji i wstępnego projektu będą w stanie mi coś już wycenić?

 

Ekipy mają rację. Musisz zrobić projekt, a przy takiej inwestycji najlepiej też wykonawcze. Wtedy dopiero szacować koszty. Jeśli planujesz koszt budowy na ok 1mln to te 15tys za projekty nie powinny być uznawane jako nieuzasadnione wydatki. Podczas projektowania może dojść do zmiany technologii stawiania ścian, a to może dać duży rozrzut w szacowaniu kosztów SSO. Zbadaj grunt. Nie wiesz co masz pod humusem, niby las ale nigdy nie wiadomo. Może dojdzie do zmiany rodzaju fundamentów, co zmienia koszt. Jakie instalacje pod domem, ile metrów rur, czy będzie gruntowy wymiennik ciepła (na razie nie słuchaj opinii o tym, czy jest potrzebny czy nie) itp itd.

 

Okna i fasady to oddzielny temat. Na pewno przy takim fajnym domu nie szedłbym w plastiki, zresztą w Europie coraz częściej się od nich odchodzi. Niektóre firmy nawet zmieniają brand pozbywając się wyrazu plastic w nazwie (np. belgijski Building Plastics wywalił od tego roku Plastics z nazwy). Nawet z dużą ilością fixów nie jesteś obecnie w stanie powiedzieć na jakim systemie będziesz robił okna, z jakimi okuciami. A tutaj rozrzut jest ogromny. Bardzo dobre francuskie systemy kosztują sporo. Na pewno tutaj będzie kwota większa od 100tys za stolarkę (to wcale nie jest kosmos, dobra stolarka aluminiowa do średniego domu to 60-100tys), ale ile powyżej to tego nikt nie wie dopóki nie wybierzecie systemu i sposobu mocowania w murze. Do tego dochodzą żaluzje fasadowe czy rolety.

 

Tak samo ciężko będzie ocenić koszty elektryki, skoro nie wiadomo ile kilometrów (tak, to nie błąd) kabli pójdzie. Na jakiej wysokości punkty i którędy mają iść kable, czy będzie automatyka np. rolet. Ile kamer monitoringu. Gdzie gniazda telewizyjne. Czy ogrzewanie będzie elektryczne i ile będzie termostatów. To oznacza ile będzie oddzielnych obwodów, oddzielnych zabezpieczeń zwiększających koszty. Czy będziesz miał kilka obwodów zasilanych bezpośrednio przez fotowoltaikę, albo UPS (rekuperator, lodówki). To wszystko ma wpływ na długość kabli, liczbę puszek i przede wszystkim wielkość rozdzielni, a ta potrafi kosztować nawet kilkanaście tys. i więcej. Jak wykonawca ma wyliczyć pracochłonność i materiałochłonność bez tych danych. A to dopiero elektryk

[MMateusz]

Pan Kejk, Elfir - dzięki! Oczywiście odnośnie stolarki to z tego co już wiem, najmniejsze ramki jestem w stanie uzyskać przy aluminium, a przecież przy takich przeszkleniach to cały efekt psułyby duże ramki. A powiedzcie mi dobrzy ludzie proszę, skoro w tej chwili mam zaakceptowaną koncepcję i architekt będzie siedział nad projektem budowlanym, co powinienem wiedzieć i mieć już przed jego akceptacją? Słuszna uwaga odnośnie badań gruntowych, coś jeszcze?

[Kaizen]

Słuszna uwaga odnośnie badań gruntowych, coś jeszcze?

 

WZ/wypis z MPZP to już masz, bo przecież architekt nie ruszyłby bez tego.

 

Potrzebujesz jeszcze warunków przyłączy. No i ogólnej orientacji w wadach i zaletach różnych materiałów i technologii. Dla przykładu do wełny na elewację zniechęcił mnie koszt - jakieś 50% drożej, niż styropian (a i ekipę do wełny ciężko znaleźć). Jej zalety nad styropianem w mojej ocenie zdecydowanie nie są tyle warte.

 

Więc przed przyklepaniem starałbym się zdobyć wyceny - przynajmniej tych grubszych prac. I dopytaj, czy można łatwo zejść z kosztów. Przy oknach może się zdarzyć, że zmniejszenie wymiaru o kilka cm pozwoli zrobić dużo tańsze okno, bo akurat o tyle przekraczasz wielkości graniczne dla jakiegoś typu pakietu czy profila i trzeba użyć inne rozwiązanie.

No i dobrze przemyśl i zoptymalizuj termoizolację vs źródło ciepła. Im słabsza termoizolacja, tym tańsza kWh ciepła będzie optymalna, a przy dobrej termoizolacji - może być optymalna droższa kWh za to dużo tańszy system grzewczy.

[Elfir]

Dobrze byłoby wiedzieć, czy architekt w ogóle orientuje się w kosztach rozwiązań technicznych.

Bo to nie jest oczywiste.

[geedymin]

Piękna koncepcja domu.

Z tego co widzę u siebie to taki projekt na gotowo bez mebli to w 2 mln powinieneś się zamknąć.

Na pewno radzę wykonać projekt wykonawczy, oszczędzisz dużo pieniędzy na kolejnych etapach, czasu i nerwów. Jedyna rzecz to do wykonawczego powinieneś całość przegadać z kumatym budowlańcem, aby poźniej nie wyszło, że architekt przewidział rozwiązania bardzo drogie, nieefektywne etc.

Co do balustrad szklanych, to polecam się z tematem na przyszłość.

[jajmar]

Patrząc na koncepcję (całkiem fajną) już możesz szukać ekipy która wykonuje konstrukcje monolityczne, na 99%, będzie dużo monolitów. Murarka pewnie tylko działowe. Takie ekipy to rzadkość.