Budowa domu etapami - czy ma sens

[Lukasz11]

Czy to bardzo idiotyczny pomysł, czy może nie?

A mianowicie:

1. Zaplanowac dom z pelnym pietrem

2. Wybudowac TYLKO parter i zakonczyc go plaskim dachem

3. Wprowadzic się do takiego domu - czyli zakonczyc budowę w tym momencie

 

kolejnym krokiem bylaby sprzedaż obecnego mieszkania, w ktorym mieszkam oraz NADBUDOWA domu o pelne pietro i zakonczenie go dachem docelowym

 

Czy takie podejscie ma sens, czy jest tak idiotyczne, ze szkoda gadac?

 

Oczywiscie wszelkie instalacje, fundamenty, mury itp domu parterowego uwzglednialyby przyszla nadbudowę pietra i dachu.

 

Cel takiej budowy etapami jest tylko taki, ze w obecnym mieszkaniu mam zamrozone trochę pieniedzy. Nie sprzedam go teraz, nie majac jeszcze domu, bo nie bede mial gdzie mieszkac. A jakiego wielkiego kredytu tez nie chcę brac.

 

Co sądzicie? Jakie są wady takiego budowania? Zakladam, że nadbudowa miałaby miejsce np rok po zakonczeniu I etapu.

 

Jakie dodatkowe koszty dochodzą w budowie etapami? Na pewno formalne (architekt, nowe PnB), zniszczenie wykonczenia i izolacji dachu nad parterem, co z elewacja i dociepleniem scian?

[jajmar]

A co będzie jak urząd nie pozwoli nadbudować?

 

Słyszałeś o takim czymś że się sprzedaje mieszkanie ale opuszczasz go np za rok?

[Lukasz11]

No jest takie ryzyko.

Tylko, z jakiego powodu można nie dostać pozwolenia na rozbudowę? Jeśli oczywiście w miedzyczasie nie zmieni się MPZP.

[jajmar]

Nie wiem jak sobie to wyobrażasz? Np co z instalacjami wyprowadzasz na dach i czekają? Czy potem kujesz...........? Dach robisz i wywalasz? Dwa projekty w tym jeden indywidualny.......

 

I coś co jest bezcenne mieszanie na budowie gdzie ekipa przez dom zasuwa co chwilę do roboty ...........z wiaderkiem kleju........

[Lukasz11]

Nie wiem jak sobie to wyobrażasz? Np co z instalacjami wyprowadzasz na dach i czekają? Czy potem kujesz...........? Dach robisz i wywalasz? Dwa projekty w tym jeden indywidualny.......

 

I coś co jest bezcenne mieszanie na budowie gdzie ekipa przez dom zasuwa co chwilę do roboty ...........z wiaderkiem kleju........

 

 

Wszelkie instalacje byłyby przygotowane do pociągnięcia ich na piętro. Może się mylę, ale to chyba nie aż tak wielki problem?

W stropie byłyby zaślepione miejsca na przepusty.

 

Z tym mieszkaniem na budowie, to fakt. Żona raczej nie byłaby szczęśliwa...

[Elfir]

albo zaczniesz budowę piętra a tu będzie deszczowy rok - jak zabezpieczyć strop?

[Kaizen]

Jak się uprzesz, to pewnie się da. Wyjdzie drożej - dobre pytanie o ile. Np. hydroizolacje stropu jedna wyrzucisz do kosza. Mieszkanie na budowie - może i nie byłoby tragiczne, jakby wszystko budowlańcy robili z zewnątrz.

Jak chcesz to nadbudować zaraz - to bym powalczył, żeby zbudować i zrobić elewację (wewnątrz na piętrze niech zostanie SSZ).

[kryzys]

No i zasadne pytanie , czy to musi być tak duży dom ?? przecież można wybudować ciut większą parterówke bez piętra czy poddasza będzie taniej i szybciej .

[marcin_5]

Pomysł dość ryzykowny. Wiele rzeczy może wyjść po drodze, oprócz tego, co sam zauważyłeś. Nie wiem jaka powierzchnia, ale koszt wybudowania dodatkowych ścian i stropu w stanie surowym to powiedzmy 50-100tys. Osobiście wolałbym ponieść koszt kredytu, który może okazać się mniejszy niż zabawa w drugi projekt, prowizoryczną izolację dachu (z otworem na klatkę schodową?) i całą masę innych rzeczy.

[Lukasz11]

No i zasadne pytanie , czy to musi być tak duży dom ?? przecież można wybudować ciut większą parterówke bez piętra czy poddasza będzie taniej i szybciej .

 

Nie musi być duży. Nie potrzebuję dużego domu. Z chęcią postawiłbym parterowkę, ale mam działkę 20x28 metrów i albo parterówka bez garażu, albo dom ze schodami i z garażem. Dom z poddaszem się nagrzewa latem i są straty powierzchni pod skosami. Stąd pomysł na pełne piętro.

W zupełności by mi wystarczyły 4 pokoje, ale jak się robi dom ze schodami, to np zwiększenie powierzchni na parterze np tylko o 1mkw skutkuje tym, że automatycznie powierzchnia piętra też się zwiększa, mimo że tego nie potrzebuję.

Dlatego kombinuję, jak to wszystko pogodzić i nie zbankrutować.

 

Mieszkam teraz w małym mieszkaniu. Jest ciasno. Widzę potrzebę posiadania jakiejś małej pralni, mała spizarkę koło kuchni też miło byłoby mieć. Dodatkowo w domu pojawiają się sprzęty typu kosiarka lub rowery nie tylko dla dziecka, ale dla mnie i żony. Gdzie to trzymać? Trochę tych metrów się jednak robi. Pomieszczenie techniczne na zasobnik CWU, rekuperator i kocioł gazowy lub pompę ciepła też gdzie trzeba wygospodarować.

Edytowane 8 Maja 2019 przez Lukasz11

[Kaizen]

Z chęcią postawiłbym parterowkę, ale mam działkę 20x28 metrów i albo parterówka bez garażu, albo dom ze schodami i z garażem.

 

To stawiaj parterówkę. A garaż ewentualnie dobudujesz.

Rozumiem, że MPZP nie jest problemem ani co do powierzchni biologicznie czynnej, ani co do ilości kondygnacji, wysokości budynku ani płaskiego dachu? Szczęściarz.

[kulibob]

Nieważne jak budować byle nie na kredyt.

Dzieliłem na etapy budowąłem ok 3 lat.+dłubanka do teraz

 

1. SSO z dachem

2. Okna,ocieplenie,alarm

3. Instalacje,tynki, wykończenie

4.Nawadnianie,ogród,kuchnia(była stara jeszcze z bloku), kostka,ogrodzenie. kurnik altana grilowa

 

Zostało Schody jakieś dębowe, baranek na elewacje, PV (ongrid) dołożenie turbiny wiatrowej do offgrid i klimatyzacja.

Pomału i do przodu a PNB było w 2012 a ile wlezie DIY

[Lukasz11]

To stawiaj parterówkę. A garaż ewentualnie dobudujesz.

Rozumiem, że MPZP nie jest problemem ani co do powierzchni biologicznie czynnej, ani co do ilości kondygnacji, wysokości budynku ani płaskiego dachu? Szczęściarz.

 

MPZP to nie problem. Jest jakieś ograniczenie na powierzchnię czynną i wysokość budynku ale aż tak dużego domu nie planuję, by naruszyć te zapisy.

 

Że względu na wysoki poziom wod gruntowych musi być płyta fundamentowa. Ekipy (a rozmawiałem z 4 roznymi) chcą średnio ok 400 zł na gotowo za mkw płyty. Stąd też pomysł, by iść w górę.

[sandwitch]

Czemu nie bierzesz pod uwagę budowy na kredyt i późniejszej spłaty go ze środków po sprzedaży mieszkania? Gdybyś chciał się wykańczać etapami to już w ogóle ten kredyt nie musiałby być kosmicznie wielki, przecież doprowadzenie piętra do SSZ to tylko koszt stropu, ścian, dachu (który i tak musiałby być) i okien. A odpada cała masa kombinatoryki.

[Kaizen]

MPZP to nie problem. Jest jakieś ograniczenie na powierzchnię czynną i wysokość budynku ale aż tak dużego domu nie planuję, by naruszyć te zapisy.

 

Że względu na wysoki poziom wod gruntowych musi być płyta fundamentowa. Ekipy (a rozmawiałem z 4 roznymi) chcą średnio ok 400 zł na gotowo za mkw płyty. Stąd też pomysł, by iść w górę.

 

Strop też nie jest za darmo. Myślisz, że wyjdzie znacząco taniej, niż płyta? Do tego dochodzą drogie schody i powierzchnia owszem, się zwiększa. Ale na przykładzie mojej parterówki - powierzchnia podłóg=PU 115m2, powierzchnia 135m2. Jakbym miał piętro, to płyty byłoby z 80m2 pewnie dla uzyskania tej PU + 80m2 stropu, czyli razem ze 160m2 co wyjdzie drożej, niż 135m2 płyty. Dochodzi powierzchnia schodów a realnie użyteczne m2 będą mniejsze, bo komunikacja zajmie większą powierzchnię.. Piętrówka to pozorne oszczędności.

 

I sprawdź dokładnie MPZP - bo nie często dopuszcza płaski dach. I to, albo inne ograniczenie może uczynić cała dyskusje bezprzedmiotową albo mocno ograniczyć opcje.

[Lukasz11]

Czemu nie bierzesz pod uwagę budowy na kredyt i późniejszej spłaty go ze środków po sprzedaży mieszkania? Gdybyś chciał się wykańczać etapami to już w ogóle ten kredyt nie musiałby być kosmicznie wielki, przecież doprowadzenie piętra do SSZ to tylko koszt stropu, ścian, dachu (który i tak musiałby być) i okien. A odpada cała masa kombinatoryki.

 

Bo ten kredyt musiałby być naprawdę spory. Bierzesz kredyt, nawet w transzach i już to musisz spłacać. A budowa się ciągnie miesiącami, z ekipami jest problem teraz. I zaczynają się nerwy i ciśnienie, by szybko kończyć budowę i się przeprowadzić.

 

Ten "tylko" koszt ścian, stropu i dachu chyba pominę milczeniem. Ekipy za betonowy strop chcą np średnio 350zl za mkw. Kolega w zeszłym roku za dach kopertowy zapłacił 340 zł za mkw. Jednym słowem to "tylko" ma konkretną, niemała wartość.

[maaszak]

Dom z poddaszem się nagrzewa latem i są straty powierzchni pod skosami. Stąd pomysł na pełne piętro.

 

Samo ocieplenie dachu skośnego też do tanich nie należy. Nawet najtańsza technologia z watą upychaną pod dach jest upierdliwa to tylko same problemy (opadająca wełna, szczelność paroizolacji, sufity podwieszane, itd.).

Zdecydowanie lepiej działa izolacja nakrokwiowa. Niestety sam materiał jest droższy. Ale na upartego można dach zadeskować i pod papę. Jak będzie już więcej pieniądza to na deskowanie położyć płyty PIR i docelowe pokrycie dachu i wtedy robi się poddasze użytkowe. Praktycznie żadnych prac wewnątrz budynku. Podejrzewam, że np. rynny trzeba będzie robić od nowa, ale to chyba jedyny taki będzie nadmiarowy koszt - to już musiałbyś dopytać majstrów od dachu czy będą z tym jakieś problemy. No i formalnie trzeba pilnować wysokości kalenicy.

 

20X28m to trochę tak na styk, ale parterówkę 100m2 użytkowej z wiatą garażową można wcisnąć. I jeszcze trochę ogródka powinno zostać. Kluczem jest odpowiedni projekt. 130m2 powierzchni zabudowy to już bardzo wygodny domek dla 4 osób. Mury najlepiej z silikatów 18cm żeby ściany nie wyszły za grube, bo warto powalczyć o każdy cm2 powierzchni.

Jak pisałem wszystko kwestia projektu. Nie wiem czy znajdziesz odpowiedniego gotowca. Niemniej zacząłbym od analizy projektów parterówek, co da się wpasować do działki, bo kwestia też nie samych wymiarów działki też lokalizacji, otoczenia, sąsiadów, itp.

[Lukasz11]

Działka w mieście, wokół są małe działki niezabudowane. Boję, się że postawię parterówka, a za kilka lat ktoś obok zasłoni mnie wysokim domem.

 

Ściana z silikatow 18cm. Też o tym myślałem. Ale jak napisalem post na forum na temat ścian nośnych 18cm, to został ten pomysł trochę skrytykowany. Ze będą potrzebne rdzenie żelbetowe, że ściana cienka, jak prowadzić instalacje, co że sztywnościa konstrukcji itp.

 

Izolacja nakrokwiowa - Co by zmieniła zamiast welny? Że cena wyższa to wiem. Co z izolacyjnościa termiczna i akustyczną? Poddasze nagrzewaloby się mniej latem?

[Lukasz11]

Strop też nie jest za darmo. Myślisz, że wyjdzie znacząco taniej, niż płyta? Do tego dochodzą drogie schody i powierzchnia owszem, się zwiększa. Ale na przykładzie mojej parterówki - powierzchnia podłóg=PU 115m2, powierzchnia 135m2. Jakbym miał piętro, to płyty byłoby z 80m2 pewnie dla uzyskania tej PU + 80m2 stropu, czyli razem ze 160m2 co wyjdzie drożej, niż 135m2 płyty. Dochodzi powierzchnia schodów a realnie użyteczne m2 będą mniejsze, bo komunikacja zajmie większą powierzchnię.. Piętrówka to pozorne oszczędności.

 

I sprawdź dokładnie MPZP - bo nie często dopuszcza płaski dach. I to, albo inne ograniczenie może uczynić cała dyskusje bezprzedmiotową albo mocno ograniczyć opcje.

 

Dach płaski jest dopuszczalny. Obok wybudowano dom w zeszłym roku z dachem płaskim. MPZP się nie zmieniło od tamtej pory.

 

Założenie u mnie jest takie (może bledne):

1. Dom z poddaszem lub pełnym piętrem ma betonowy strop. Czyli koszt parteru jest stały.

2. W domu z pełnym piętrem mogę zrobić dach na wiazarach i sufit podwieszany.

 

W przypadku parterówki będzie wyższy koszt fundamentów i dachu. I ma to sens, jeśli poddasze niuzytkowe, bo wtedy można wiązary i sufit podwieszany. Ale taka parterówka z garażem mi raczej nie wejdzie na działkę. Stąd pomysł, by jednak pełne piętro.

[maaszak]

Działka w mieście, wokół są małe działki niezabudowane. Boję, się że postawię parterówka, a za kilka lat ktoś obok zasłoni mnie wysokim domem.

 

Ściana z silikatow 18cm. Też o tym myślałem. Ale jak napisalem post na forum na temat ścian nośnych 18cm, to został ten pomysł trochę skrytykowany. Ze będą potrzebne rdzenie żelbetowe, że ściana cienka, jak prowadzić instalacje, co że sztywnościa konstrukcji itp.

 

Izolacja nakrokwiowa - Co by zmieniła zamiast welny? Że cena wyższa to wiem. Co z izolacyjnościa termiczna i akustyczną? Poddasze nagrzewaloby się mniej latem?

 

Fakt, jest ryzyko, gdy nie wiadomo jeszcze co sąsiad wybuduje.

 

Sztywność konstrukcji , czy będą potrzebne słupy żelbetowe, itp. wynikać może z wielu czynników nie tylko z materiału ścian, ale np. rodzaju stropu czy kształtu domu. Prowadzenie instalacji też nie jest wielkim problemem, większość swobodnie można prowadzić pod podłogą. Wykucie pionowej bruzdy nie robi wielkiego wrażenia na ścianie, gorsze są poziome. Dużo jest elektryki, ale wielu też nie robi bruzd tylko kładzie na ścianie.

 

Izolacja krokwiowa, to:

- jak pisałem układanie jej to praca na zewnątrz. Jedna ekipa ogarnia ocieplenie dachu a w tym samym czasie druga kończy poddasze. Więc jest szybciej. Przy układaniu wełny tak się nie da.

- płyty PIR bez problemu szczelnie łączysz z ociepleniem elewacji, bo bez dobrej szczelnośći nie ma dobrej izolacyjnośći termicznej. Wełna wymaga większego nakładu pracy a i tak często nie udaje się zachować tej szczelności.

- przy wełnie krokwie stanowią potencjalny mostek cieplny (od strony połaci dachu są nieocieplone). Czyli kolejny nakład pracy z izolacją cieplną i paroszczelną.

- j.w wełna wymaga dodatkowej szczelnej paroizolacji międzykrokwiami, a PIR zawilgocenie niestraszne ponad krokwiami

 

Jedyny plus wełny, że w miarę łatwo ułożyć ją samemu bez ekipy, natomiast niekażdy odważy się latać po dachu z płytami PIR.

 

Jeśli poddasze nieużytkowe to trzeba pamiętać, że ściany szczytowe na poddaszu (dach dwuspadowy) należy oceiplić również od środka. Inaczej robi się mostek.

 

Podsumowując, gdybym mógł to robiłbym dach płaski niezależnie czy to parterówka czy piętro. Całą konstrukcję robiłbym od razu. Etapami tylko wykończenie wnętrza.