Kupno domu w stanie surowym (1 z 4) prosba o porady bardziej doswiadczonych

[vilano]

Witam.

Jestesmy z zona na etapie wstepnych rozmow z deweloperem odnosnie kupna domu. Czlowiek jest polecony przez naszych dobrych znajomych. Sami mieszkamy w USA, wiec nie mozemy byc na miejscu i osobiscie sprawdzic wszystkiego przed zakupem. Wiem ze wielu z was powie pewnie ze odradza kupno domu w taki sposob, natomiast na dzis jestesmy zdecydowani i jezeli nie znajdziemy zadnych nieprawidlowosci ktore zdyskfalifkuja dewelopera, to nieruchomosc kupimy. Chcialbym poprosic o ewentualne rady czy sugestie od ludzi znajacych temat, abysmy nie znalezli sie z “reka w nocniku “

Wyslalem prosbe do dewelopera o nastepujace dokumenty:

 

Odpis z ksiegi wieczystej
Wypis z ewidencji gruntow
Projekt budowlany domu
Pozwolenie na budowe
Protokoly odbiorow instalacji gazowej, elektrycznej, hydraulicznej, przewodow spalinowych i wentylacyjnych. Tu deweloper odpowiedzial, ze dom jest w stanie surowym przylacza doprowadzone sa do domu, a dopiero gdy dom bedzie robiony w srodku to wtedy wszystkie protokoly beda wydawane.
Czy z dokumentacji to sa wszystkie papiery ktore deweloper powinien przekazac w pierwszej kolejnosci. ????? Czegos brakuje??????
 

 

Nurtuje nas jeszcze jedna sprawa. Sa 4 domy do sprzedania. Deweloper mowi ze domy te beda oddzielone (cos na zasadzie oddzielnego osiedla) ogrodzeniem z brama wjazdowa. Droga dojazdowa bedzie na zasadzie wspowlasnosci miedzy czterema wlascicielami domow.

Jak rozwiazuje sie pozniej ten temat. Czy zaklada sie cos na zasadzie wspolnoty mieszkaniowej, i ustala sie wspolne oplaty np. miesieczne na utrzymanie drogi czy naprawy ogrodzenia czy bramy.

Jak wyglada sprawa z odbiorem odpadow. Czy firma sama wjezdza na teren “osiedla” i odbiera odpady. Jak rozwiazac problem z zamykana brama? Czy trzeba smieci wystawiac przed brame ????

 

Prosze o ewentualne rady i sugestie. W tym temacie jestem zielony, a wiem ze sa tutaj tysiace ludzi ktorzy przechodzili ten etap i moze podziela sie wiedza lub cos zasugeruja.

Dziekuje.

[dwiecegly]

Nie ma sensu zakładać wspolnoty mieszkaniowej jesli jedyną wspolną nieruchomością jest droga dojazdowa. Możecie w formie pisemnej spisać zobowiązania każdego do utrzymania drogi, ale mało kto tak robi. Zwykle sa to umowy słowne i raz na jakis czas ludzie zrzucają sie na naprawy, czzyszczenie itp. Co do smieciarki to w wiekszosci gmin smieci nalezy wystawiac przed zamkniete ogrodzenia, jednak znam przypadki gdzie wlasciciele zamknietych osiedli dokupowali piloty dla smieciarzy. Kwestia co wolicie.

Dom przed zakupem dokladnie obejrzałbym z jakimś specem budownictwa zanim zdecydujecie sie na akt notarialny. Kupowanie na odleglosc nieruchomosci zawsze konczy sie zle.

[Kaizen]

Jak możesz domagać się protokołów odbioru instalacji, jak ich nie ma?

 

Kupujesz budowę. Więc zacznij od znalezienia kierbuda który to dalej pociągnie (i przejmie) a jak sam nie będziesz doglądał, to inspektora nadzoru inwestorskiego. Niech oni zajmą się sprawdzeniem papierkologii i stanu faktycznego.

 

Co do osiedla - jak będą osobne działki, to nie będzie wspólnoty. Jak będzie jedna działka z kilkoma domami - to będzie z mocy prawa wspólnota. Bo nieruchomość w Polsce to zabudowana działka. Budynek nie jest osobną nieruchomością. Nieruchomością jest też wydzielony lokal (jak w bloku - ale tylko jego wnętrze, choć definicja tego, co jest wspólne pozostawia sporo niedopowiedzeń). Jeżeli będzie jedna działka, to masz swój lokal - a reszta to części wspólne. Drogi, chodniki, działka itd. To ostatnie jest problematyczne. Bo formalnie nie jesteś właścicielem ani cm2 ogródka przed domem - cała działka jest wspólna. Więc w takiej sytuacji zadbaj o dobrego notariusza (choć może to być problem, jak już jakaś umowa będzie podpisana, bo musicie mieć te same zapisy w umowach wszyscy) który zadba, żeby w umowie quoad usum było jasno powiedziane, kto ma prawo do korzystania z czego.

[vilano]

Dziekuje za wszystkie porady.

Dom przed zakupem dokladnie obejrzałbym z jakimś specem budownictwa zanim zdecydujecie sie na akt notarialny. Kupowanie na odleglosc nieruchomosci zawsze konczy sie zle.

Bardzo fajna uwaga, ale w jaki sposob znalezc takiego "speca". Jak napisalem powyzej w tej chwili mieszkamy w USA, i jedyna droga to telefon albo internet. Czy sa jakies strony gdzie mozna znalezc takie osoby. A moze ktos z rejonu Bialystok czyta to i moglby zaoferowac swoja pomoc. ??

Co do osiedla - jak będą osobne działki, to nie będzie wspólnoty. Jak będzie jedna działka z kilkoma domami - to będzie z mocy prawa wspólnota

Domy sa sprzedawane z odrebnymi dzialkami. Czyli kazdy ma swoj dom i swoja dzialke, ktora bedzie ogrodzona. Tylko droga dojazdowa bedzie wspolna. Tutaj glownie chodzi mi o ta wspolna droge. Jak poruszac sie w takiej materii. Wedlug sugestii dwiecegly wystarczy umowa slowna. A co jezeli jedna albo dwie z tych osob stwierdza, ze nie beda sie dokladac. Czy umowa pisemna uregulowala by ta kwestie lub wymusila na wszystkich na przyklad stale miesieczne oplaty na "fundusz remontowy".

Czy wy w ogóle wiecie w jakim stanie kupujecie dom?

Dom jest w stanie surowym zamknietym, sa okna, drzwi, brama garazowa. Wykonana jest elewacja zewnetrzna. Mamy zdjecia z zewnatrz i wewnatrz budynku

robione przez mojego szwagra.

Nurtuje mnie jeszcze jedno pytanie. Sa cztery domy umiejscowione w jednej lini. 4 dom jest wybudowany bardzo blisko lasu. 3 dom jest sprzedany. 2 dom jest miedzy 1 a 3, natomiast 1 dom graniczy z dzialka innego juz zamieszkalego domu. W pierwszej chwili pomyslelismy o kupnie domu nr 4 (przy lesie). Natomiast teraz mam watpliwosci. Brzeg lasu jest w odleglosci okolo 4 metrow od domu. Mysle nawet ze niektore drzewa sa w granicach dzialki domu czwartego. Przy drodze wspolnej nie ma szans na to zeby gmina dala latarnie. A wiec oswietlenie zewnetrzne trzeba bedzie miec we wlasnym zakresie. Wiec zalozmy ze nie bedzie oswietlenia, to dojscie do dzialki nr cztery bedzie w zupelnej "ciemnicy". Zaznaczam ze miedzy domem nr 1 a domem z czesniejszej dzialki jest latarnia.

Na jaki dom Wy byscie sie zdecydowali?? Wydawalo mi sie ze dom przy lesie to zawsze fajna sprawa.

Pozdrawiam, czekajac na dalsze porady i sugestie

[Kaizen]

Dom przy lesie ma sporo wad. Po pierwsze i najważniejsze - 4m od granicy lasu można budować tylko w szczególnych sytuacjach a i to spełniając dodatkowe warunki. Więc obadaj dokładnie, czy wszystkie wymogi są spełnione.

 

Goście z lasu to czasami fajna rzecz. Taka wiewiórka na przykład. Gorzej, jak to będą kleszcze, komary, lisy czy złodzieje.

Jak drzewo na skraju lasu się przewróci, to zdemoluje pewnie nie tylko płot?

Pożar lasu brałeś pod uwagę?

Będąc na końcu drogi masz najgorzej w temacie utrzymania drogi, oświetlenia itd.

IMO lepiej mieć dom pośród zabudowanych działek, a nie skrajną. I im bliżej początku drogi, tym lepiej (chociaż mniej zacisznie).

 

Droga - rozumiem, że prywatna i każdy z właścicieli domu przy tej drodze nabywa udział w drodze? To z jednej strony wygodnie - bo każdy może korzystać z części wspólnej. Z drugiej niewygodne, bo do czynności przekraczających zarząd zwykły trzeba zgody wszystkich współwłaścicieli. Więc jak np. pierwszy właściciel od drogi publicznej będzie miał jasno i wystarczająco twardo to może torpedować pomysły inwestowania pieniędzy w drogę. A wszystkie koszty, zgodnie z prawem, ponosicie wg udziałów w drodze - czyli najczęściej po równo choćby pierwszy miał wjazd z drogi publicznej. Nie ma znaczenia, czy korzysta - ważne, że jest współwłaścicielem i ma obowiązek ponosić koszty utrzymania jego współwłasności.

Edytowane 29 Sierpnia 2019 przez Kaizen

[vilano]

Dom przy lesie ma sporo wad. Po pierwsze i najważniejsze - 4m od granicy lasu można budować tylko w szczególnych sytuacjach a i to spełniając dodatkowe warunki. Więc obadaj dokładnie, czy wszystkie wymogi są spełnione.

 

Goście z lasu to czasami fajna rzecz. Taka wiewiórka na przykład. Gorzej, jak to będą kleszcze, komary, lisy czy złodzieje.

Jak drzewo na skraju lasu się przewróci, to zdemoluje pewnie nie tylko płot?

Pożar lasu brałeś pod uwagę?

Będąc na końcu drogi masz najgorzej w temacie utrzymania drogi, oświetlenia itd.

IMO lepiej mieć dom pośród zabudowanych działek, a nie skrajną. I im bliżej początku drogi, tym lepiej (chociaż mniej zacisznie).

No to teraz mi wbiles szpile. Caly czas chcialem znalezc dom wlasnie blisko lasu. Nawet szukajac wsrod osiedli domow, wybieralem tylko opcje domow z narozna dzialka Czlowiek wychowal sie w bloku, kilkanascie lat zyl a centrum NYC, gdzie skupisko drew mozna bylo zobaczyc na terenie cmentarza. Wszystkie te uwagi ktore przytoczyles moga sie zdarzyc, ale mozna z tym zyc (no chyba oprocz pozaru).

Wyczytalem ze dom od granicy dzialki lesnej moze byc wybudowany w odleglosci min 4metry. Mozna nawet blizej jezeli las zachodzi rowniez na twoja dzialke. Natomiast jest to przypadek, w ktorym dzialka lesna w planie zagospodarowania ma wpisane przeznaczenie nielesne. Musze sie dowiedziec w gminie o status tej dzialki lesnej.

I takie pytanie. Czy jezeli dzialka lesna ma zapis ze moze byc wykorzystana do celow nielesnych, tz ze las ten w najblizszej przyszlosci zniknie i powstana inne zabudowania ?????

[Kaizen]

Czy jezeli dzialka lesna ma zapis ze moze byc wykorzystana do celow nielesnych, tz ze las ten w najblizszej przyszlosci zniknie i powstana inne zabudowania ?????

 

To co widzisz, to jest stan obecny. Oczywiście warto sprawdzić, co jest w MPZP - to jest to, na co można zmienić stan obecny. Jeżeli teraz masz las, a w MPZP jest Mn - to pewnie wcześniej czy później staną tam domy. Jak szukasz, to warto też sprawdzić MPZP trochę szerzej - czy gdzieś blisko nie powstanie coś uciążliwego. Np. droga ekspresowa, przepompownia ścieków itp.

 

Oczywiście, że i w lesie da się żyć. Mam działkę leśną z domkiem obok której jest dom mieszkalny. Też w lesie. Liczyłem na to, że z czasem też będę mógł tam zbudować normalny dom. Ale się nie udało. Te wady o których wspominałem dotknęły sąsiada. Psy zbierały regularnie kleszcze, spory konar uszkodził dach, miał napad. W samym lesie jest do tego ciągle wilgoć cień (jak masz las od południa, to na działce obok też będzie to trochę dokuczać).

[jajmar]

To wspólne utrzymanie drogi to wg mnie fikcja, Mam drogę 50/50 i do tej pory to my ja utrzymujemy bo...... bo nam bardziej zależy. Pomine dlaczego. Co z tego że prawnie można wymagać, do sądu z sąsiadem....czasem to dziwne. Oświetlenie drogi zrobiłem sam, lampy LED drogowe + słupy koszt koło 2 tyś dla 3 sztuk.

[dwiecegly]

My mamy drogę wspolną na 8osob. Nie jest latwo zorganizować jakaś inwestycje typu brukowanie, oswietlenie, łatanie dziur itp. Trudno znaleźc moment że wszyscy na raz mają kase i chca coś poprawic. Zawsze ci mieszkający na koncu ulicy mają najgorzej bo im najbardziej zalezy na rownej drodze bez dziur. Sasiad ktory mieszka pierwszy od drogi publicznej ma gdzies inwestycje bo ma zaledwie kilka metrow do pokonania droga prywatną. To sa minusy drogi wspolnej, niemiejskiej.

Co do lokalizacji domu bo przy samym lesie bym nie chciał. Ze wzgledow pożarowych i robactwa. Najlepiej dom po środku ulicy.

[vilano]

Troche sie rozeznalem w temacie i:

Oczywiście warto sprawdzić, co jest w MPZP - to jest to, na co można zmienić stan obecny. Jeżeli teraz masz las, a w MPZP jest Mn - to pewnie wcześniej czy później staną tam domy

Dzialka lesna jest wlasnoscia lasow panstwowych, wiec wedlug informacji uzyskanych z urzedu miasta, napewno nie sa planowane w najblizszej przyszlosci zadne zmiany przeznaczenia tej dzialki.

Na dzialce ktora kupuje sa 4 sosny i jedna brzoza. Z decyzji o pozwoleniu na budowe "wyczytalem" ze jest zgoda na postawienie budynku w odleglosci min 3 metry od granicy dzialki lesnej, z zachowaniem przepisow ochrony przeciwpozarowej.

Sosny i brzoza ida "out".

To wspólne utrzymanie to wg mnie fikcja

My mamy drogę wspolną na 8osob. Nie jest latwo zorganizować jakaś inwestycje typu brukowanie, oswietlenie, łatanie dziur itp

Dlatego, czy myslicie ze nie udaloby sie zorganizowac jakiejs umowy miedzy 4 mieszkancami na comiesieczne wplaty np po 100 zl na "fundusz remontowy", na naprawy bramy, drogi itp. w kazdym badz razie bede ta osoba ktora taki pomysl napewno wysunie.

Co do lokalizacji domu bo przy samym lesie bym nie chciał. Ze wzgledow pożarowych i robactwa

Z argumentami dotyczacymi pozaru, nie moge dyskutowac Ze wszystkim innym mysle ze dam sobie rade.

Podczas rozmowy ze "specem od odbiorow domow" dowiedzialem sie , ze ja kupujac dom w stanie surowym tak naprawde kupuje plac budowy. Deweloper musi przepisac na mnie pozwolenie na budowe, musze znalezc kierownika budowy, kontynuwac dotychczasowy dziennik budowy i po wykonaniu stanu deweleperskiego uzyskac zgode na uzytkowanie (czy jakos tak) domu. Czy tak faktycznie jest. ????

[Janekk1234]

Fundusz remontowy na kawałek drogi... Jasne

 

Stan surowy to budowa, czego się spodziewałeś?

 

 

A przed wyborem kupna sam nie chcesz jechać obejrzeć?

Jeśli nie ma takiej opcji to musisz zdać się na zdanie innych. Możesz np odpłatnie poprosić speców od budowlanki lub wyceny nieruchomości co by tam taka osoba pojechała i zdała tobie relacje.

[gnago]

A zadzwoń do nadzoru budowlanego . Powiedz co cię boli:http://bip.pinbpb.st.bialystok.wrotapodlasia.pl. Wysłuchają i może coś poradzą, kogoś wskażą. Ryzyko nie jest po twojej stronie

[Elfir]

Stan surowy to gołe mury. Najtańszy i najprostszy etap budowy.

Nie wiem, jak chcesz z USA nadzorować wykończenie, etap, gdzie nierzetelne ekipy bez nadzoru wyrządzają najwięcej szkód.

 

 

Wspólnota powstaje z mocy prawa, nie zakłada się jej. Tylko na drodze nie będzie wspólnoty a współwłasność. Obowiązują nieco inne przepisy - współwłasność to bodajże dział IV KC

 

Robienie dodatkowej bramy na drodze dojazdowej tylko uprzykrzy wam życie, jako mieszkańcom.

Kurier - musisz mu otwierać, pogotowie - otwierać, goście - otwierać, inkasent (prąd, gaz, woda) - otwierać, ogrodnik, instalator, sprzątaczka - otwierać itd.

Edytowane 31 Sierpnia 2019 przez Elfir

[vilano]

Stan surowy to gołe mury. Najtańszy i najprostszy etap budowy.

Nie wiem, jak chcesz z USA nadzorować wykończenie, etap, gdzie nierzetelne ekipy bez nadzoru wyrządzają najwięcej szkód.

 

Elfir Kupuje dom w stanie surowym zamknietym. Narazie chcialbym w miare spokojnie zakonczyc ten etap. Nie zamierzam rozpoczynac etapu doprowadzenia do stanu dewloperskiego. Dom moze postac zimie albo dwie w takim stanie. To oczywiste ze jak zjade do Polski na stale dopiero wtedy rozpoczne ten etap budowy. Natomiast w kwestii kupna domow jednorodzinnych w Polsce i zwiazanej z tym papierologii, jestem calkowicie zielony.

Bede mial tylko tydzien w Polsce na podpisanie umowy kupna i zalatwienie wszystkich formalnosci.

Zostal mi miesiac do tego czasu, na "ogarniencie" tego tematu i dowiedzenie sie jak najwiecej, abym w Polsce byl w miare przygotowany. Dlatego tez odezwalem sie na forum, abyscie Wy doswiadczeni forumowicze podpowiedzieli mi co bede potrzebowal, na co mam zwrocic uwage, jakiej dokumentacji powinienem rzadac od sprzedajacego, aby ten proces w miare szybko przejsc.

Uprzedzajac, bede mial "speca", ktory sprawdzi dom przed odbiorem. Pracuje tak jak wielu z was w "construction", licze sie z tym ze moga sie znalezc jakies niedociagniecia, czy "fuszerka". Jezeli beda to "wady" ktore "spec" okresli jako powazne, to odstapie od kupna.

Na teraz, "rzucilem" pytanie, liczac ze ktos wypowie sie w tej kwestii:

"kupujac dom w stanie surowym tak naprawde kupuje plac budowy. Czy deweloper musi przepisac na mnie pozwolenie na dalsza budowe, oraz czy musi przekazac mi dziennik budowy".

 

Widze, ze z ta wspolwlasnoscia drogi, moga byc problemy, Ale jak to jest rozwiazane w setkach osiedli domow szeregowych albo wolnostojacych ogrodzonych, gdzie droga zapewne tez jest wspolwlasnoscia wszystkich. Damy rade, to tylko cztery rodziny. Licze ze nie bedzie jakiegos "lamistrajka"

[Elfir]

stan surowy zamknięty oznacza tylko, że masz mury, dach + okna i drzwi wejsciowe. To wszystko. Nie masz instalacji, tynków, wylewek, ocieplenia, stolarki wenętrznej.

 

Nie bardzo wiem czego oczekujesz więcej od stwierdzenia, które zacytowałeś? Co jest w nim niejasnego? Kupujesz rozgrzebaną budowę.

 

Ponieważ to tylko gołe mury + stolarka, to nie możesz oczekiwać od dewelopera "Protokoly odbiorow instalacji gazowej, elektrycznej, hydraulicznej, przewodow spalinowych i wentylacyjnych."

Bo instalacji jeszcze nie ma. Co najwyżej w projekcie.

 

Jak zamierzasz zostawić dom w takim stanie na kilka lat, może się okazać, że okna się wypaczą, albo je ktoś wybije.

Z mojego punktu widzenia niepotrzebne blokowanie gotówki na ryzykowny zakup.

Edytowane 1 Września 2019 przez Elfir

[Janekk1234]

Bez przesady że stan surowy zamknięty to najłatwiejsza i najtańsza cześć budowy. Wg mnie to conajmniej połowa roboty zrobiona już na tym etapie. Tu musi wszystko grać, jak coś spiepszysz to są duże problemy. A jak krzywo kafelki położysz to nie problem a problemik conajwyżej...

Mury, papierologia, to najbardziej czasochłonny etap.

Edytowane 1 Września 2019 przez Janekk1234

[Elfir]

ja nie mówię o czasie tylko o pieniądzach.

Dopiero teraz zaczynają się wydatki.

[Janekk1234]

ja nie mówię o czasie tylko o pieniądzach.

Dopiero teraz zaczynają się wydatki.

 

na wykończeniówce można zaoszczędzić, na murach nie widzę takiej możliwości. zresztą nawet ogólne dane mówią że SSZ to 50% całości.

Wg mnie mury , projekt, papierologia, pozwolenie na budowę, prace ziemne, to kluczowe etapy. Później już z górki, bo etapy jakby mniejsze, rozbite na poszczególne etapy. Nie spodoba ci się praca kafelkarza to mu podziękujesz po tygodniu, z murarzami będzie trudniej bo znaleźć ekipę łatwo nie jest.

 

kupującemu polecam wysłać conajmniej dwie osoby, osobno, o różnych porach dnia, które zdadzą mu niezależne relacje,

a nóż któraś zauważy coś ciekawego...

Edytowane 1 Września 2019 przez Janekk1234

[Kaizen]

na wykończeniówce można zaoszczędzić, na murach nie widzę takiej możliwości. zresztą nawet ogólne dane mówią że SSZ to 50% całości.

 

Chyba razem z działką.

 

SSZ to jedna ekipa od murowania i zalewania i jedna od okien, gdzie rynek jest dla inwestora dosyć komfortowy. Opcji do wyboru stosunkowo niewiele. Dopiero potem zaczynają się schody.

[Elfir]

Nie spodoba ci się praca kafelkarza to mu podziękujesz po tygodniu, z murarzami będzie trudniej bo znaleźć ekipę łatwo nie jest.

 

...

 

Mam wrażenie, że doświadczenia piszących forumowiczów są diametralnie odmienne. Co z tego że pożegnasz kafelkarza, jak materiał przez tydzień zniszczy?

Wielu ma wykańczające doświadczenia z wykończeniówką.