Dom w zabudowie bliźniaczej

[sebjuk14]

Witam wszystkich,

 

Przymierzam się do zakupu jednej części domu w zabudowie bliźniaczej. Duży metraż, atrakcyjna cena, dom w stanie surowym zamkniętym. Do zrobienia zostały instalacje CO, sanitarne, elektryczne itd. Problemem z jakim się napotkałem to ściana między obydwoma częściami budynku. Ściana została wybudowana z bloczków cementowych komórkowych i jest szeroka na ok. 50cm. Czy taka ściana wystarczy aby wytłumić dźwięki z sąsiedniego domu? Czy dodatkowo położyć wełnę mineralną? Pomoże to coś? Jakie macie doświadczenia w tej kwestii?

 

Pozdrawiam.

[Elfir]

jeśli pomiędzy waszymi mieszkaniami jest tylko ściana, nie ma ogniomurku to ten dom nie jest bliźniakiem a domem dwulokalowym - czyli nie jest to odrębna własność a wspólnota.

[sebjuk14]

Z tego co wiem to jeśli byłby to dom dwulokalowy to budynek stałby na jednej działce. Tutaj każdy z dwóch części stoi na osobnej działce. Może źle się wyraziłem, ściana pomiędzy budynkami składa się z dwóch ścian zewnętrznych (dlatego jej szerokość wynosi 50cm). Sprzedający przekazał mi informacje że między ścianami nic nie ma. W takim razie jest to bliźniak czy nie? W projekcie budowy również nazwane jest to domem w zabudowie bliźniaczej

[Elfir]

jak są dwie odrębne ściany to bliźniak. Jeśli pomiędzy ścianami jest pustka (tylko dlaczego? Powinna być wełna) to nie stykają się, więc i drgań dźwiękowych specjalnie nie przenoszą. Więc nie widzę powodów do dodatkowego wygłuszania.

[sebjuk14]

Jednak po sprawdzeniu okazuje się, że nie są dwie osobne ściany, tylko po prostu są pustaki położone odwrotnie. Sprzedawca twierdzi, że kierownik budowy zalecił takie rozwiązanie. Czyli wedle przyjętych norm jest to dom dwulokalowy. Sprawdziłem jeszcze raz w dzienniku budowy i nazwany jest domem w zabudowie bliźniaczej. Ja jako kupujący mam swoją działkę, numer KW, swoje przyłącza itp. W sumie dla mnie to bez różnicy czy jest to bliźniak czy dom dwulokalowy. W takiej sytuacji wyłożenie ściany wspólnej oraz sufitu salonu (tylko kawałek salonu jest wspólny, kotłownia i garaż) wełną 10cm coś pomoże?

[Bertha]

Jeśli każdy stoi na osobnej działce i granica biegnie środkiem pełnej ściany bez otworów, to jest bliźniak.

[Elfir]

Ja jako kupujący mam swoją działkę, numer KW, swoje przyłącza itp. W sumie dla mnie to bez różnicy czy jest to bliźniak czy dom dwulokalowy. ?

 

Pod względem prawnym ogromna różnica.

Nie ma czegoś takiego jak "przyjęta norma". Albo to sa dwa osobne domy stykające sie ścianami zewnetrznymi, albo jeden dom z dwoma mieszkaniami ze wspólną ściana nośną.

Mieszkania w blokach też maja własne KW, ale sa częscią wspólnoty.

 

Z tego co piszesz macie wspólną ścianę, więc wygłuszenie jak najbardziej, bo dźwięki niosą się po konstrukcji.

10 cm powinno dac mocne wygłuszenie, ale nie odgłosów dudnienia (niskie dźwięki).

 

Mozna użyć specjalistycznych produktów np:

http://www.izolacje.com.pl/produkt/id510,isolgomma-mustwall-izolacja-scienna

Edytowane 6 Kwietnia 2020 przez Elfir

[Elfir]

Jeśli każdy stoi na osobnej działce i granica biegnie środkiem pełnej ściany bez otworów, to jest bliźniak.

 

Nie można wydzielić odrębnej nieruchomości, jeśli ma wspólny element z inną.

W sensie budynku, można jedynie lokalową.

Edytowane 6 Kwietnia 2020 przez Elfir

[Bertha]

Elfir, młoda jesteś, szanuję cię, więc nie będę się spierał.

[sebjuk14]

Nie można wydzielić odrębnej nieruchomości, jeśli ma wspólny element z inną.

W sensie budynku, można jedynie lokalową.

 

Okej, niby rozumiem, ale nie do końca. Oglądałem projekty wielu bliźniaków w mojej okolicy i praktycznie żaden z nich nie ma tego o czym piszesz, jednak wszystkie nazwane są "domem w zabudowie bliźniaczej". Jaka to różnica dla mnie czy jest to dom dwulokalowy czy dom w zabudowie bliźniaczej? Mogę mieć potem jakieś problemy z tego powodu?

[sebjuk14]

Pod względem prawnym ogromna różnica.

Nie ma czegoś takiego jak "przyjęta norma". Albo to sa dwa osobne domy stykające sie ścianami zewnetrznymi, albo jeden dom z dwoma mieszkaniami ze wspólną ściana nośną.

Mieszkania w blokach też maja własne KW, ale sa częscią wspólnoty.

 

Z tego co piszesz macie wspólną ścianę, więc wygłuszenie jak najbardziej, bo dźwięki niosą się po konstrukcji.

10 cm powinno dac mocne wygłuszenie, ale nie odgłosów dudnienia (niskie dźwięki).

 

Mozna użyć specjalistycznych produktów np:

http://www.izolacje.com.pl/produkt/id510,isolgomma-mustwall-izolacja-scienna

 

Wygłuszyć tylko ściany czy sufit na parterze również?

[sebjuk14]

A nie prościej w drugiej części bliźniaka ustawić jakąś muzykę i zobaczyć jak się "niesie"? Lub ewentualnie głośno coś mówić. Wtedy sprawdzisz czy dodatkowe wygłuszenie jest zasadne.

 

Robiliśmy taki test, w budynku obok włączyłem muzykę z telefonu na pełnej głośności (obydwa pomieszczenia w stanie surowym). Jeśli podszedłem do samej ściany salonu i się wsłuchałem to delikatnie było słychać (ciężko było zrozumieć tekst muzyki, raczej słyszałem, że po prostu coś jest włączone (moim zdaniem to wina stanu surowego, które powoduje dosyć duże echo), na środku pomieszczenia raczej cisza. Domyślam się, że jak pojawi się tynk + meble itp to i tak będzie lepiej.

[Elfir]

Jaka to różnica dla mnie czy jest to dom dwulokalowy czy dom w zabudowie bliźniaczej? Mogę mieć potem jakieś problemy z tego powodu?

 

Odrębna własność a współwłasność to zupełnie inne przepisy prawa.

Nie wątpię, że deweloper będzie dążył do oszukania notariusza przy wydzielaniu nieruchomości i zostanie to sprzedane z wada prawną klientowi.

 

Najłatwiej bliźniaka od domu dwulokalowego odróżnić na dachu po ogniomurku:

 

bliźniak:

 

dwulokalowy:

 

Odrębną nieruchomość mógłbyś sobie zburzyć, nie naruszając praw i majątku sąsiada. Przy wspólnej ścianie tego nie zrobisz. Bo jest wspólna. Czyli dom, jako budynek, jest wasz wspólny z sąsiadem a jedynie lokale wewnątrz są waszą własnością oraz wydzielona działka.

Edytowane 7 Kwietnia 2020 przez Elfir

[sebjuk14]

Burzyć tego raczej nie chcę, więc w sumie nic mi to nie zmienia

[Elfir]

tak, ale już wymiana dachu obciąża was oboje. Nawet jak cieknie sąsiadowi.

[sebjuk14]

tak, ale już wymiana dachu obciąża was oboje. Nawet jak cieknie sąsiadowi.

 

Nie do końca to rozumiem. Znajomi mieszkają dokładnie w taki sam sposób, dom w zabudowie bliźniaczej, między jednym a drugim domem jest zwykła cegła, dach wygląda tak samo, robili dach i zrobili tylko swoją stronę.

 

Nie bardzo rozumiem tę różnicę między domem jednorodzinnym dwulokalowym, a bliźniakiem.

 

Kupując to dostanę jedną strone domu, numer KW, 600m^2 działki z numer KW.

 

Miedzy budynkami jest jedna ściana wspólna.

 

Czyli jedno wyklucza drugie... To w końcu jest dom w zabudowie bliźniaczej czy dom jednorodzinny dwulokalowy?

 

Czy na przykład podczas remontu dachu można wstawić taki ogniomurek tylko na dach? czyli podnieść ścianę między budynkami ponad dach i podzielić części na dwie? Myślę, że jest to możliwe.

 

A co do wyciszenia środka budynku, bo trochę zmieniliśmy temat

 

Orientuje sie może ktoś czy wyłożenie takich mat wygłuszających jak w linku poniżej:

http://http://www.izolacje.com.pl/produkt/id510,isolgomma-mustwall-izolacja-scienna

Ale zamiast ściany murowanej wewnątrz płyta gipsowa wystarczy?

 

Dziękuje za wszystkie odpowiedzi.

Pozdrawiam.

[Elfir]

Wystarczy po prostu poczytać Kodeks Cywilny dział IV. Jak coś jest wspólne można żądać od współwłaściciela pokrycia kosztów w wysokości jego udziałów.

 

Bliźniaki (a także prawdziwe szeregowce) to domy dostawiane do siebie. Odrębne konstrukcyjnie domy, bez żadnych części wspólnych.

Tu widać na rzucie - każdy dom ma swoją własną ścianę zewnętrzną:

http://www.domyekotech.pl/wp-content/uploads/2017/11/horyzont-projekty-domow-konrad-blizniak-lp-rzuty_1-716x1024.jpg

 

Można spokojnie podzielić nieruchomość na dwie odrębne działki - nie ma nic wspólnego. Linia granicy przebiega pomiędzy ścianami zewnętrznymi domów.

 

Dom dwulokalowy (czy wielolokalowy) ma części wspólne - np. wspólny dach, wspólną ścianę.

 

Nie da się podzielić nieruchomości, bo ściana jest wspólna. Można wydzielić jedynie lokal z przynależną częścią działki do użytkowania, jak we wspólnocie mieszkaniowej.

Ogniomurek nic nie da bo to będzie nadal wspólna ściana.

 

Jak kupujesz mieszkanie w bloku to też masz księgę wieczystą i numer lokalu.

Niektóre mieszkania w bloku sprzedaje się z ogródkami. Ale nadal jest to wspólnota a nie odrębna nieruchomość.

 

I jak trafisz na cwanego sąsiada, to wykorzysta ten fakt.

 

Notariusz nie sprawdza konstrukcji budynku, wiec można go oszukać przy sprzedaży wmawiając, że to bliźniak, ale jak komuś będzie zależeć, to po prostu to podważy, jako wadę prawną.

Edytowane 8 Kwietnia 2020 przez Elfir

[sebjuk14]

Jeśli miałbym być współwłaścicielem to chyba w umowie byłoby to zawarte tak? Budynek jest oddany do użytku jakoś dom w zabudowie bliźniaczej. Czyli według umowy kupując ten dom będę właścicielem. Jeśli chce sobie wstawić okno to nie muszę pytać sąsiada o pozwolenie. Z tego co oglądałem na np. Otodom.pl to 90% domów w zabudowie bliźniaczej według ciebie jest domem dwulokalowym, ale wszystkie sprzedawane są jako bliźniaki. I te robione przez dewelopera i takie jak ten, który ja kupuje przez osobę prywatna. Po co właściciel miałby sobie robić pod górkę, jeśli sam będzie w jednej polowce mieszkać? Czy to niewiedza kierownika budowy, oszczędności czy po prostu możesz nie mieć racji? Może ktoś inny jeszcze się wypowie w temacie?

Pozdrawiam

[Elfir]

Dokładnie tak - deweloper oszukuje ludzi. Oszczędza na jednej ścianie.

Przy budowie jednego domu to grosze, ale przy setce już wymierne korzyści.

Natomiast w prawie budowlanym nie ma określenia "bliźniak" czy szeregowiec". Stąd każdy może sobie nazwać projekt jak mu się podoba.

 

Ale jest rozróżnienie między domem wielorodzinnym a jednorodzinnym. Dom ze wspólnymi ścianami jest wielorodzinny (dwu rodzinny, trzy rodzinny, itd.).

 

https://muratordom.pl/prawo/formalnosci-budowlane/zabudowa-blizniacza-a-szeregowa-definicja-czym-sie-roznia-domy-blizniacze-i-szeregowki-od-domow-budowanych-w-granicy-dzialki-aa-Erzy-Fwmw-m1ox.html.

 

"Każdy budynek - także mieszkalny jednorodzinny - musi być trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (ścian) oraz mieć fundamenty i dach (tak wskazano w art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego). Musi też stanowić konstrukcyjnie samodzielną całość, czyli nie może korzystać z żadnych elementów innego obiektu budowlanego, także innego domu.

 

Budynek jest samodzielny, kiedy może istnieć i spełniać swoje funkcje niezależnie od budynków sąsiednich. Domy w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej nie są tu żadnym wyjątkiem.

 

Połówki bliźniaka i segmenty szeregówki muszą być niezależne – jest to niezbędny warunek uznania ich za budynki mieszkalne jednorodzinne"

 

"Wspólna ściana między połówkami budynku albo segmentami wyklucza ich samodzielność. Budynki w zabudowie bliźniaczej i szeregowej nie mogą mieć wspólnej ściany. Wynika to nie tylko z samej definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, ale także z przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie."

 

To co sprzedaje ci deweloper to mały blok. Z dwoma mieszkaniami, ale blok. Powstaje z mocy ustawy mała wspólnota mieszkaniowa. I każdy remont elementu wspólnego (elewacja, dach) jest finansowany wg. udziałów współwłaścicieli. Powinny też być robione przeglądy techniczne, prowadzona książka obiektu. Z tym, że nikt w PL tego nie przestrzega. I potem jest płacz na wypadek pożaru czy innej katastrofy.

Edytowane 8 Kwietnia 2020 przez Elfir

[Maria.Strzelecka]

Jednak po sprawdzeniu okazuje się, że nie są dwie osobne ściany, tylko po prostu są pustaki położone odwrotnie. Sprzedawca twierdzi, że kierownik budowy zalecił takie rozwiązanie. Czyli wedle przyjętych norm jest to dom dwulokalowy. Sprawdziłem jeszcze raz w dzienniku budowy i nazwany jest domem w zabudowie bliźniaczej. Ja jako kupujący mam swoją działkę, numer KW, swoje przyłącza itp. W sumie dla mnie to bez różnicy czy jest to bliźniak czy dom dwulokalowy. W takiej sytuacji wyłożenie ściany wspólnej oraz sufitu salonu (tylko kawałek salonu jest wspólny, kotłownia i garaż) wełną 10cm coś pomoże?

 

jak masz możliwość to wygłuszaj nie jest to wielki nakład do całej inwestycji. Ja nie chce, żeby ktoś mnie słyszał i ja kogoś, a co gorsze szeptać we władnym domu..