Fotowoltaika i wynajem

[mitch]

Z refakturowaniem prądu nie ma problemu w przypadku najmu. Tu jednak to nie nastąpi - chciałbyś sprzedać prąd, który wyprodukowałeś - a to nie przejdzie. Podobnie jak nie przejdzie dokładaniem opłat za prąd w cenie innej, niż zapłaciłeś. Nawet, jak z tego prądu wyprodukujesz ciepłą wodę czy ogrzejesz budynek - możesz obciążyć tylko takim kosztem, jaki poniosłeś na nośnik energii.

Pozostaje "przerzucić" koszt amortyzacji PV w czynszu.

Tu też jest kwestia, czy jest to najem prywatny czy prowadzony na DG, jakie są zapisy w umowie dotyczące mediów. No i nie należy zapominać o tym, że dany US może podchodzić do tematu w szczególny sposób i najlepiej mieć indywidualną interpretację podatkową. Mieszanie jeszcze do tego PV moim zdaniem przysporzy księgowemu niezłego bólu głowy, a w takich kwestiach należy przyjąć zasadę - im prościej, tym lepiej. A najemcy i tak tego nie docenią. W takiej skali (dom z kilkoma mieszkaniami) PV to nie jest dobry pomysł. Ale... rynek najmu czeka na nowe rozwiązania, zwłaszcza w obecnej sytuacji

[Kaizen]

Tu też jest kwestia, czy jest to najem prywatny czy prowadzony na DG, jakie są zapisy w umowie dotyczące mediów.

 

To nie wpływa na zapisy Prawa Energetycznego - można tylko "przerzucić" koszty nośnika energii.

Przy najmie kilku mieszkań to nie będzie najem okazjonalny. A to oznacza, że ma zastosowanie ta mniej przyjemna część Ustawy o ochronie praw lokatorów i ktoś, kto się za to bierze albo jest niespełna rozumu, albo nie zna tej ustawy.

[Lopezz]

Z tego co widzę gra nie warta świeczki, odpuszczam temat.

Jeśli kiedyś założę panele to tylko na domu, w którym mieszkam.

Za dużo problemów, nasze przepisy nie nadążają za rzeczywistością

Bardzo dziękuje za pomoc.

[mitch]

To nie wpływa na zapisy Prawa Energetycznego - można tylko "przerzucić" koszty nośnika energii.

Przy najmie kilku mieszkań to nie będzie najem okazjonalny. A to oznacza, że ma zastosowanie ta mniej przyjemna część Ustawy o ochronie praw lokatorów i ktoś, kto się za to bierze albo jest niespełna rozumu, albo nie zna tej ustawy.

To, czy nie będzie to najem okazjonalny, decyduje naczelnik. Osobiście widziałem interpretacje, gdzie w przypadku najmu kilku mieszkań stworzonych w jednym domu naczelnik przychylił się do korzystniejszej wersji podatnika Inna sprawa, że zasadniczo masz rację.

Natomiast rozliczanie energii można przyjąć ryczałtem. Pomijam kwestie opłacalności i sensowności takich rozwiązań (choć widziałem w życiu kilka dziwnych umów). Tak czy owak, zgadzamy się, że PV w takich zastosowaniach nie ma racji bytu. Tak jak pisałem - nie komplikuje się prostych i sprawdzonych rozwiązań.

[humidorek]

A jak to jest w domach, gdy cały budynek jest na jednym liczniku - nie można (mając PV) pobierać od najemcy opłat za zużyty przez niego prąd (wg podlicznika)? Przecież to nie jest sprzedaż energii na zewnątrz, tylko w ramach jednego budynku/instalacji/licznika...

[Kaizen]

A jak to jest w domach, gdy cały budynek jest na jednym liczniku - nie można (mając PV) pobierać od najemcy opłat za zużyty przez niego prąd (wg podlicznika)? Przecież to nie jest sprzedaż energii na zewnątrz, tylko w ramach jednego budynku/instalacji/licznika...

 

Obciążać kosztem (refakturować) możesz. Ale tu mowa o sprzedaży za pieniądze darmowego prądu z PV.

[humidorek]

Tak, zrozumiałem, że chodzi o sprzedaż prądu z PV i o to spytałem

 

Jeśli problem polega na kwestii koncesji, to nie jest ona wymagana:

 

Art. 32. pr. energ.

Uzyskania koncesji wymaga wykonywanie działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania paliw lub energii, z wyłączeniem wytwarzania:

c) energii elektrycznej w mikroinstalacji lub w małej instalacji

 

W kwestii akcyzy, raczej jest wymagana - 2gr za 1kWh, czyli ok 1% przychodu, co raczej nie jest przeszkodą. https://ksiegowosc.infor.pl/podatki/vat/akcyza/313809,2,Energia-z-wlasnego-generatora-czy-trzeba-placic-akcyze.html

 

W kwestii podatku dochodowego i VAT oczywiście je płacimy (VAT 23% doliczamy do faktury najemcy).

 

Może więc chodzi o jeszcze coś innego, warto byłoby to konkretnie wskazać i pomyśleć, czy faktycznie stanowi przeszkodę w sprzedaży energii najemcom z własnego PV, czy tylko wymaga dopełnienia jakichś procedur.

Edytowane 12 Sierpnia 2020 przez humidorek

[Kaizen]

Tak, zrozumiałem, że chodzi o sprzedaż prądu z PV i o to spytałem

 

Piszesz, że rozumiesz, że chodzi o sprzedaż - a cytujesz przepis dotyczący wytwarzania...

[humidorek]

W tekście, jaki podlinkowałem jest właśnie poruszona kwestia sprzedaży energii przez elektrownię wodną.

 

Ja chcę dojść do sedna, a nie sprzeczki. Jakie przepisy zakazują sprzedaży wytworzonej przez PV energii najemcom wewnątrz budynku (instalacji objętej jednym licznikiem)?

Edytowane 12 Sierpnia 2020 przez humidorek

[Kaizen]

Ja chcę dojść do sedna, a nie sprzeczki. Jakie przepisy zakazują sprzedaży wytworzonej przez PV energii najemcom wewnątrz budynku (instalacji objętej jednym licznikiem)?

 

Dalsza część przepisu, którego niewłaściwy fragment cytowałeś:

3) przesyłania lub dystrybucji paliw lub energii, z wyłączeniem: dystrybucji paliw gazowych w sieci o przepustowości poniżej 1 MJ/s oraz przesyłania lub dystrybucji ciepła, jeżeli łączna moc zamówiona przez odbiorców nie przekracza 5 MW;

4) obrotu paliwami lub energią, z wyłączeniem:

 

Do tego umowa z ZE też tego zapewne zakazuje.

 

I jeszcze taki cytacik:

Wysokość opłat powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę (w rozumieniu art. 3 pkt 13 ustawy) kosztów zakupu energii elektrycznej (art. 45a ust. 4 ustawy). stąd.

Edytowane 13 Sierpnia 2020 przez Kaizen

[gawel]

A jak to jest w domach, gdy cały budynek jest na jednym liczniku - nie można (mając PV) pobierać od najemcy opłat za zużyty przez niego prąd (wg podlicznika)? Przecież to nie jest sprzedaż energii na zewnątrz, tylko w ramach jednego budynku/instalacji/licznika...

 

Ale to nie kwestia licznika, do jednej umowy i posesji możesz mieć kilka punktów poboru energii to jest we wniosku podajesz ilość punktów poboru energii oraz ich adresy. Natomiast wszytkie rozliczenia PBE są przenoszone na jedną fakturę.

 

Częściej w domach wielopokoleniowych gdzie wszyscy mają wysrane na płacenie właściciel instaluje liczniki przedpłatowe i problem ustaje.

[humidorek]

Dalsza część przepisu, którego niewłaściwy fragment cytowałeś:

3) przesyłania lub dystrybucji paliw lub energii, z wyłączeniem: dystrybucji paliw gazowych w sieci o przepustowości poniżej 1 MJ/s oraz przesyłania lub dystrybucji ciepła, jeżeli łączna moc zamówiona przez odbiorców nie przekracza 5 MW;

4) obrotu paliwami lub energią, z wyłączeniem:

 

No i dlaczego tego wyłączenia już nie wpisałeś? Nie pasuje prawo do Twojej koncepcji? Ładnie tak wprowadzać forumowiczów w bląd?

A brzmi ono:

"a) obrotu paliwami stałymi, obrotu energią elektryczną za pomocą instalacji o napięciu poniżej 1 kV będącej własnością odbiorcy,"

 

Czyli dokładnie to, o czym piszemy. Nie ma zakazu obrotu za pomocą instalacji <1kV we własnym budynku. Ty w energetyce pracujesz? Takie manipulacje powinny skutkować banem.

 

Do tego umowa z ZE też tego zapewne zakazuje.

Zapewne? Brniesz w sprzeczkę na podstawie przypuszczeń i podejrzeń?

 

I jeszcze taki cytacik:

Wysokość opłat powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę (w rozumieniu art. 3 pkt 13 ustawy) kosztów zakupu energii elektrycznej (art. 45a ust. 4 ustawy).

Dzięki za link. Wyczytałem w nim też:

 

"W takiej sytuacji podmiot, który nabywa energię do budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne lub użytkowe – przez niego wynajmowane, dzierżawione bądź udostępniane na podstawie innych tytułów prawnych innym osobom - nie ma obowiązku posiadania koncesji, natomiast jest obowiązany posiadać zawartą umowę o świadczenie usług dystrybucji z przedsiębiorstwem energetycznym - dystrybutorem, do którego sieci jest przyłączona infrastruktura tego podmiotu, a koszty zakupu energii rozliczać w sposób opisany w art. 45a ust. 4 ustawy"

 

Czyli nie jest potrzebna koncesja, ale jest konieczna umowa o świadczenie usług dystrybucji z przedsiębiorstwem energetycznym. Czyli tylko procedura a nie zakaz.

 

Czytamy dalej:

"W tym kontekście Prezes URE uznaje za dopuszczalną odsprzedaż energii przez odbiorcę, np. swoim najemcom (tzw. „refakturowanie”). Przy czym, w takim przypadku „refaktura” powinna wynikać wprost z umowy zawartej pomiędzy odbiorcą a najemcą, a cena energii elektrycznej powinna odpowiadać cenie zakupu i nie zawierać dodatkowych kosztów doliczanych przez odsprzedającego, natomiast zasady rozliczenia powinny odpowiadać rozwiązaniom wskazanym w art. 45a ustawy"

 

Dla mnie temat zamknięty - można sprzedawać wyprodukowaną przez siebie energię, najemcom własnego budynku, jeśli jej cena nie będzie wyższa niż ta z zakładu energetycznego, ale trzeba mieć na to umowę z zakładem energetycznym.

 

Dzięki za pomoc, już wiadomo, jak to można i należy zorganizować.

Edytowane 13 Sierpnia 2020 przez humidorek

[Kaizen]

A brzmi ono:

"a) obrotu paliwami stałymi, obrotu energią elektryczną za pomocą instalacji o napięciu poniżej 1 kV będącej własnością odbiorcy,"

 

Jak kowa o off-gridzie, to owszem. Przy on-grid wykorzystujesz sieć dystrybucyjną.

 

Zapewne? Brniesz w sprzeczkę na podstawie przypuszczeń i podejrzeń?

 

Na kilkadziesiąt umów na prąd, jakie podpisywałem każda tego zabraniała. Ale nie znam wszystkich umów - dlatego zastrzegłem, że najprawdopodobniej.

Dzięki za link. Wyczytałem w nim też:

"W tym kontekście Prezes URE uznaje za dopuszczalną odsprzedaż energii przez odbiorcę, np. swoim najemcom (tzw. „refakturowanie”).

 

Że można refakturować - pisałem od początku. Tylko jaki sens wydawać pieniądze na PV, żeby komuś oddawać prąd za darmo?

Oddawanie za darmo to nie sprzedaż. Za to pojawi się problem podatkowy z darowizną.

[humidorek]

Zagadnienie ciekawe, i jak wiele w naszym kraju niejednoznaczne. Obecnie rozumiem to jednak tak, że energię wyprodukowaną z paneli na własnym budynku można bez problemu sprzedać użytkownikom tego budynku "za pomocą instalacji o napięciu poniżej 1 kV będącej własnością odbiorcy", bo nie ma w tym zdaniu słowa "wyłącznie", czyli instalacja zewnętrzna może wspomagać - być buforem (rok temu zmieniono definicję prosumenta, uwzględnia się też przedsiębiorcę wytwarzającego energię na potrzeby działalności prowadzonej w danej nieruchomości). To mi się wydaje logiczne.

 

Ale jak to w Polsce, jest cień ryzyka, że zakłady energetyczne pójdą linią wnioskowania, jaką Ty przedstawiłeś (a już jeden przykład mamy - ze liczą kWp wg paneli, a nie inwertera). Zobaczymy, ja spróbuję to załatwić z dostawcą (pge) zapewne za kilka miesięcy.

[Kyczlewap]

Witajcie ;

Z zainteresowaniem przeczytałem dyskusje.

Właśnie zakończyłem remont domu w którym mam 6 lokali (takie mikrokawalerki) na wynajem. Na dachu instalacje PV 10 KW. Umowa na jeden licznik z PGE. Ogrzewanie elektryczne. Każdy lokal ma podlicznik. Wynajem prywatny albo jako firma – bo po obecnej nowelizacji że można wynajmować prywatnie lub jako DG na podatku ryczałtowym wychodzi na to samo. Budynek nie jest środkiem trwałym i jest nabyty z majątku prywatnego czyli póki co US twierdzi że to wynajem prywatny pomimo tego że też prowadzę firmę i jestem czynnym podatnikiem VAT. W przypadku innej interpretacji nic się nie zmieni bo i tak wybieram ryczałt (w firmie też mam ryczałt).

Z dyskusji między mitchem, kaizenem i humidorkiem najbardziej przypadła mi do gustu koncepcja humidorka ale dyskusja zakończyła się jakiś czas temu czyli mogło się coś zmienić. Co nie znaczy że uważam ją za jedynie słuszną (tylko z mojego punktu widzenia najbardziej opłacalną  i najmniej problematyczną a zarazem jasną i logiczną).

Koncepcja biznesowa VERSJA 1) przewiduje pobranie osobnej opłaty za wynajem – bez vat (bo na mieszkaniówkę jest zwolnienie) oraz dodatkowej opłaty za media – wodę oraz energię. Czyli za wodę rozdzielamy fakturę ze zwik na 6 lokali i każdemu refakturujemy. Energię natomiast fakturujemy jako ilość KW razy zużycie z podlicznika energii w lokalu i dodajemy 23% VAT. Cena dla najemcy za 1KW taka jak z faktury PGE (bo instalacja PV nie pokryje całego zapotrzebowania na energię i trzeba będzie około 30%-50% dokupić). Od różnicy między tym co nam każe zapłacić PGE a tym co „sprzedamy” najemcom jako produkcje z PV płacimy podatek tak jak od umowy najmu czyli ryczałt 8,5 % . Kwestia czy należy od tego zapłacić akcyzę czy nie to temat do ogarnięcia ( a może ktoś wie ?).

Koncepcja biznesowa VERSJA 2) to doliczenie każdemu najemcy 1/6 prognozowanej produkcji z PV do czynszu za wynajem jako „dzierżawa” instalacji PV przynależnej do lokalu (np. 125KW x 0,80 zł za 1KW = 100 zł) a resztę to co będzie dokupione z PGE policzenie zgodnie ze wskazaniem licznika i wystawienie osobnego dokumentu.

Koncepcja VERSJA 2 jest dla mnie mniej przejrzysta ale jak nie można będzie inaczej to chyba jest to jedyne wyjście.

Proszę bardzo osoby które mają z tym tematem jakieś przemyślenia lub doświadczenia o zabranie głosu w sprawie – zwłaszcza mitch, kaizen, humidorek – a może lopezz ogarnął temat ?

Dodam że najprościej byłoby mieć budynek co ma 6 liczników pge i 6 instalacji pv ale nie było akurat takiej możliwości. Dodam także że zdaje sobie sprawę że najprościej byłoby pobierać wraz z opłatą za wynajem zryczałtowaną opłatę za media i robić to jednym dokumentem, ale z uwagi na ogrzewanie elektryczne oraz wodę z bojlerów - ciężko to ogarnąć i dodatkowo kłóci się to z moją koncepcją że ma być tanio – czyli jak oszczędzasz to płacisz mniej.

 

Wiem także że mogę wystąpić o interpretacje do US ale jak zadzwoniłem na infolinię ogólnopolską US (jesteś 167 w kolejce i porozmawiałem z miłą Panią to wyszło że najlepiej wystąpić o interpretacje indywidualną - tylko czas na odpowiedź to jest 90 dni plus 90 z uwagi na covid a interpretacja ta nie będzie obejmować przepisów PGE.

 

pozdrawiam

Edytowane 10 Kwietnia 2021 przez Kyczlewap

[mitch]

Problem w tym, że to jest sprawa z gatunku tych, gdzie bez pomocy naprawdę kumatego biura rachunkowego z dostępem do prawnika nie obędzie się. A także bez indywidualnej interpretacji oraz wyjaśnienia spraw podatkowo-akcyzowych - czyli dodatkowe koszta. Na pewno nie jest to sprawa na forum i jest tu sporo min na które się można bardziej lub mniej świadomie władować (większa część z nich została opisana wyżej w dyskusji). Do tego można dołożyć możliwość podważenia rozliczeń przez najemcę po kilku latach i ryzyko straty pieniędzy. Moim zdaniem jest to gra kompletnie nie warta świeczki i zachodu.

 

W skrócie - PV na dachu prywatnego domu lub swojej firmy - tak. Na dachu domu z mieszkaniami na wynajem - w życiu. No chyba, że lubisz życie na krawędzi

[mitch]

Straszne kombinacje aż jestem w szoku ze można takie stworki wymysleć szok. Sprawa jest prosta jeżeli wynajmujesz dom bez kosztowy lub nisko kosztowy bo wyposażony jest w PV i ogrzewanie elektryczne to ze względu na standard możesz podkręcić stawkę czynszu bo twoja oferta może być atrakcyjniejsza ze względu na koszty eksploatacyjne pomimo wyższego czynszu z tyt najmu,

I oczywiście wziąć na klatę ryzyko, że trafisz na najemcę "mam wyj* na wszystko", który będzie zimą wietrzył cały dzień mieszkanie i miał jednocześnie odkręcone ogrzewanie na max Co kto lubi

[Kyczlewap]

Dzięki Panowie;

 

Być może należy podejść do sprawy tak - lokal jest bez kosztowy jeśli chodzi o eksploatacje do określonej ilości zużytych KW. Jak przekroczycie to będziemy renegocjować czynsz. (czyli w następnym miesiącu będzie drożej)

W miesiącach letnich czynsz jest w wysokości x a w miesiącach zimowych z uwagi na ogrzewanie jest x + 200 PLN na przykład ?

Jednak takie rozwiązanie to trochę nie po mojemu.

Zawsze staram się ciąć koszty a w przypadku rozliczenia ryczałtem ciężko będzie ludzi przekonać do oszczędności.

Dzięki za wypowiedzi. Może ktoś jeszcze coś doda ...

[mitch]

Być może należy podejść do sprawy tak - lokal jest bez kosztowy jeśli chodzi o eksploatacje do określonej ilości zużytych KW. Jak przekroczycie to będziemy renegocjować czynsz. (czyli w następnym miesiącu będzie drożej)

Skomplikowana umowa, skomplikowane rozliczenie. Strasznie dużo zachodu jak na pasywny dochód.

 

W miesiącach letnich czynsz jest w wysokości x a w miesiącach zimowych z uwagi na ogrzewanie jest x + 200 PLN na przykład ?

Też skomplikowane, w dodatku wchodzi podatek od tych 200 zł. Najem ma być prosty jak budowa cepa, a nie raz tak, raz owak. Ani najemcy nie lubią takich cyrków, ani większość wynajmujących.

 

Zawsze staram się ciąć koszty a w przypadku rozliczenia ryczałtem ciężko będzie ludzi przekonać do oszczędności.

Exactly. W dodatku mało kto będzie wiedział ile może jeszcze zużyć.

[mitch]

Można prościej rozliczyć po prostu normalnie po zużyciu jest taki parametr na fakturze w PGE który uwzględnia wszystko łącznie z auto konsumpcją. I wtedy najemca ponosi koszty tego co zużycje po cenach OSD i sprzedawcy pradu. Natomist profity z PV pobiera właściciel nieruchomości po prostu ten detal nie jest wynajmowany najemcy, jeżeli chce skorzytac z PV to płąci dodatkowo co mu się nie koniecznie moze opłącać.

A skąd niby jakikolwiek operator miałby wiedzieć, jaką mam autokonsumpcję?!? Na tym cały myk z autokonsumpcją polega, że ta energia nie przechodzi przez licznik operatora i dlatego najbardziej opłaca się konsumować na bieżąco produkcję, żeby nie oddawać energetyce 20% lub 30% opłaty. Coś Ci się zdrowo pomyliło, praw fizyki to Ty na tym forum może nie zmieniaj. Poza tym podatkowo to:

1) albo robisz refakturę (w bardzo dużym uproszczeniu, bo to zależy od formy działalności wynajmującego i zapisów jego umowy z najemcą)

2) albo licznik na najemcę

 

Wszelkie odstępstwa powodują albo daleko idące konsekwencje i masę niepotrzebnej nikomu roboty papierkowej albo niosą potencjalne ryzyko dla wynajmującego w postaci nieprzewidywalnych najemców (co i tak jest wystarczająco ryzykowne bez PV na dachu) i kosztów.

 

Moim prywatnym zdaniem, nie ma najmniejszego sensu kopać się z koniem. Zbyt duża szansa, że koń (państwo) wygra, a finansowo biznes się nie zepnie.

 

Nie rozumiem, po co komplikować rzeczy, które mają być proste i bezobsługowe - takie jak najem czyli dochód pasywny. To ma generować zyski, a nie ból głowy.