zmiany wykonawcze względem projektu - projekt zamienny

[TomTry]

Budujemy domek szkieletowy. W projekcie był parterowy z poddaszem nieużytkowym i z podwyższonym sufitem nad salonem. Wykonawca po uzgodnieniu z kierownikiem i po mojej akceptacji uprościł konstrukcję dachu (przy okazji podwyższył sufit nad salonem do samych krokwi), co doprowadziło do podwyższenia poddasza o 50 cm w stosunku do projektu. Po postawieniu konstrukcji budynku dostaliśmy pytanie czy w tej sytuacji nie chcemy otworzyć całego poddasza i ocieplić dach zamiast stropu. Wyglądało bardzo ciekawie, toteż zdecydowaliśmy się na to. Dorzuciliśmy jeszcze okno na jednej ścianie szczytowej, na drugiej świetliki na antresolę i 2 okna dachowe.

Koniec końców mamy zmiany istotne: kubatura, powierzchnia użytkowa, wysokość budynku i dodatkowe okna.

Nic nie narusza MPZP, budynek stoi gdzie miał stać. Teoretycznie konieczny jest projekt zamienny, ale zarówno kierownik jak i projektant mówią że szkoda zachodu, tym bardziej w naszym ponoć upierdliwym starostwie, KB wpisze się co trzeba do dziennika i będzie ok.

 

Pytania:

1. Czy macie jakieś doświadczenia że ktoś miał problemy w takiej sytuacji czy to standardowe podejście na budowach?

2. Czy jeśli jednak chciałbym zrobić po bożemu i zgłosić zmiany, to czy trzeba składać pełen projekt zamienny jak przy uzyskiwaniu pierwotnego pozwolenia czy starczą zmienione fragmenty w zakresie dokonanych zmian? Wiem że coś się w prawie ostatnio zmieniło, nie wiem tylko czy w tym obszarze.

3. Nasz projektant nie ma czasu na taki projekt i musiałby się tym kto inny zająć. Czy w tej sytuacji projekt w formie elektronicznej jest przekazywany między projektantami czy drugi projektant musi sam sobie wyrysować?

4. Rozumiem że teoretycznie powinienem starać się o nowe PnB przed wprowadzeniem tych zmian i aktualna sytuacja, nawet jeśli będziemy składać projekt zamienny, jest już niezgodna z przepisami? Czy może starczy jak dostaniemy nowe PnB przez zgłoszeniem o zakończeniu budowy i będzie ok?

[jajmar]

Zmieniłeś powierzchnie, co podasz do podatków? Starą czy nową? To jeden z przykładów.

[Lew2]

Zmieniłeś powierzchnie, co podasz do podatków? Starą czy nową? To jeden z przykładów.

Jaką starą? Nie ma "starej" powierzchni, bo powierzchnia w projekcie jest liczona wg normy ISO, a do podatków podaje się powierzchnię z obmiaru rzeczywistego z natury liczoną wg Ustawy o Podatku Lokalnym. Ponadto Ustawa o podatku lokalnym w inny sposób liczy powierzchnie niż norma ISO.

[Lew2]

Koniec końców mamy zmiany istotne: kubatura, powierzchnia użytkowa, wysokość budynku i dodatkowe okna.

To nie są zmiany istotne. Kubatura nie jest już liczona, bo była uciążliwa do obliczenia. Powierzchnia użytkowa nie jest zmianą istotną. Wysokość budynku o ile przekracza 2%. Okna nie są istotne.

 

Art. 36a. Ust. 5.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno--budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:

1) projektu zagospodarowania działki lub terenu, w przypadku zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany;

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących:

a) powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%,

b) wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%,

c) liczby kondygnacji;

...

 

Czy któreś z tych masz przekroczone?

 

 

Wiem że coś się w prawie ostatnio zmieniło, nie wiem tylko czy w tym obszarze.

 

Zmieniło się i to mocno poluzowało m. in. w kwestii odstąpień i odbiorów. Było o tym głośno w mediach.

https://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/1449939,prawo-budowlane-nowelizacja-poprawki-sejm.html

Nowe Prawo Budowlane:

 

• 13 lutego 2020 - uchwalone
  
• 3 marca 2020 – podpisane przez prezydenta
  

https://www.prezydent.pl/prawo/ustaw...ec-2020-r.html

https://www.prezydent.pl/gfx/prezyde...anego_2020.rtf

 

• 19 września 2020 - weszło w życie
  

Edytowane 2 Listopada 2020 przez Lew2

[mmmarcinnn]

Zgodnie z zasadami: uprawniony projektant decyduje czy są to zmiany istotne czy nie. Lew2 przytoczył przepis mówiący co kwalifikuje się pod zmiany istotne.

Czyni w praktyce:

1. uprościł konstrukcję dachu -nieistotna

2. (przy okazji podwyższył sufit nad salonem do samych krokwi), co doprowadziło do podwyższenia poddasza o 50 cm w stosunku do projektu - nieistotna

3. Po postawieniu konstrukcji budynku dostaliśmy pytanie czy w tej sytuacji nie chcemy otworzyć całego poddasza i ocieplić dach zamiast stropu. Wyglądało bardzo ciekawie, toteż zdecydowaliśmy się na to. -nieistotna

4. Dorzuciliśmy jeszcze okno na jednej ścianie szczytowej, na drugiej świetliki na antresolę i 2 okna dachowe - nieistotne

 

Zmieniłeś całkowitą wysokość budynku - o ile? Jeżeli do 2% (licząc od podłogi do szczytu dachu) to w granicy błędu pomiarowego.

Natomiast w praktyce: jeszcze się chyba nie zdarzyło, żeby nadzór budowlany skontrolował budowę domku jednorodzinnego bez podpierniczenia.

A jak wystąpi podpierniczenie, to o ile nie odwaliłeś czegoś całkowicie niezgodnego z przepisami i zdrowym rozsądkiem to też nie są i nie chcą wszystkiego sprawdzać. Byleby był porządek w papierach - bo tylko to ich interesuje.

Zrobisz co zechcesz, ale jeśli kierownik budowy się chce podpisać pod tym co masz, to ja bym nie wychodził przed szereg.

Papier ma się zgadzać, a pamiętaj że "papier wszystko przyjmie"

[TomTry]

Z tego co piszecie wynika że jedynie wysokość budynku jest istotna, która przypuszczam jest większa o 50 cm, co nie mieści się w 2%. Znajoma architekt mówi że liczy się to od wysokości gruntu z którego wchodzi się do najniżej położonych drzwi budynku (o ile czegoś nie poknociłem), czyli i tu może dałoby się coś podciągnąć.

Ale rozmawiałem jeszcze z innym znajomym architektem i on znowu mówi że fajnie jakby się te liczby zgadzały w projekcie w kontekście ew. przyszłej sprzedaży budynku. Bo zarówno operat szacunkowy który potrzebuje kupujący dla banku (w przypadku kredytu) jak i zapisy notarialne przy sprzedaży odnoszą się do oficjalnych liczb, a powierzchnia użytkowa wzrosła z 90 do 130, czyli znacznie. Dodatkowo zależy też jak KB opisze te zmiany w dzienniku. Jeśli jednak urząd stwierdzi że te zmiany są istotne, to zamiast wprowadzać się będziemy robić projekt zamienny i kolejne 2-3 miesiące w plecy będąc już na wypowiedzeniu najmu mieszkania. Od siebie mam jeszcze taką myśl, że za ileś lat gdy będę przyzwyczajony do mojego domu, to wszędzie oficjalnie będę się musiał posługiwać liczbami z projektu. Pachnie mi to problemami w bliżej nieokreślonym momencie.

Na ten moment jestem bliżej decyzji o projekcie zamiennym.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Jeśli jednak urząd stwierdzi że te zmiany są istotne ...

 

poczytaj sobie :

https://muratordom.pl/prawo/formalnosci-budowlane/samowola-budowlana-w-2020-r-czym-jest-jakie-kary-za-nia-groza-jak-ich-uniknac-aa-8dZ6-9jEk-pXrs.html

[Lew2]

Ale rozmawiałem jeszcze z innym znajomym architektem i on znowu mówi że fajnie jakby się te liczby zgadzały w projekcie w kontekście ew. przyszłej sprzedaży budynku.

 

Powierzchnia rzeczywista (liczona tą samą motodą) może się różnić od powierzchni projektowej ze względu właśnie na zmiany nieistotne. Zrobisz nowy pomiar i dostaniesz nowy dokument.

 

Bo zarówno operat szacunkowy który potrzebuje kupujący dla banku (w przypadku kredytu) jak i zapisy notarialne przy sprzedaży odnoszą się do oficjalnych liczb, a powierzchnia użytkowa wzrosła z 90 do 130, czyli znacznie.

Ale do jakich liczb?

 

Powierzchnia użytkowa może być liczona wg różnych przepisów:

 

• Powierzchnia użytkowa wg normy: PN-ISO 9836:1997 (zakładam, że wg normy PN-70/B-02365 nie liczymy).
  
  
  http://www.inzynieriabezpieczenstwa....wej-lokalu.pdf
  
  
• Ustawa o ochronie lokatorów
  
  
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn
  
  
• Ustawa o podatku lokalnym
  
  

 

 

Każda z powyższych ustaw definiuje

swoją

definicję

"powierzchni użytkowej"

. Przy skosach, belkach konstrukcyjnych, loggiach, wnękach w ścianach, dziwnych ścianach

nie-pionowych

to są ogromne różnice. Jeśli chodzi o VAT (tzn. 8% do 300 m² powierzchni użytkowej), to ustawa o VAT nie definiuje w jaki sposób liczyć powierzchnię użytkową. NSA orzekł, że można liczyć wg dowolnej metody pomiaru, bo nie ma zdefiniowane tego w ustawie VAT:

http://biznes.onet.pl/podatki/wiadom...fikacji/30b1nw

 

W załączniku najważniejsze różnice przy pomiarze wg normy ISO i ustawy o podatku lokalnym.

Tu jeszcze artykuł w muratorze:

https://www.muratorplus.pl/biznes/pr...9tYZ-ijdm.html

Załączone zdjęcia

[TomTry]

A wszędzie czytałem "rób zgodnie z projektem, bo zaczną się piętrzyć kłopoty" W takcie fundamentów mając tą mądrość w głowie z dumą prezentowałem projekt mówiąc "panowie, robimy jak w projekcie" Łatwo się pogubić w meandrach decyzji, przyznaję

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Lew2

Powierzchnia użytkowa może być liczona wg różnych przepisów ...

 

W ROZPORZĄDZENIU MINISTRA ROZWOJU w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, jest w załączniku do Rozporządzenia podana jedna Norma :

PN-ISO 9836 - Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych,

przy czym z adnotacją, że " Stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim "

i ta norma jest właściwa w zakresie Projektu Budowlanego, zamierzenia budowlanego, ...

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

TomTry

Łatwo się pogubić w meandrach decyzji ...

 

masz projektanta do pomocy !

[Lew2]

Lew2

Powierzchnia użytkowa może być liczona wg różnych przepisów ...

 

W ROZPORZĄDZENIU MINISTRA ROZWOJU w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, jest w załączniku do Rozporządzenia podana jedna Norma :

PN-ISO 9836 - Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych,

przy czym z adnotacją, że " Stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim "

i ta norma jest właściwa w zakresie Projektu Budowlanego, zamierzenia budowlanego, ...

Tak. Ale to jest liczenie do samego projektu. Natomiast, do podatku lokalnego trzeba liczyć wg Ustawy o podatku lokalnym, a nie normy ISO, a np. do spadkowego Aktu Notarialnego wg Ustawy o podatkach od spadków i darowizn...

 

Odnośnie odstępstw nieistotnych. Na pewno wszystko co nie narusza projektu architektoniczno-budowlanego (PAB) jest zmianą nieistotną, a ponadto to co w Art. 36a. Ust. 5. Czyli cała zawartość projektu technicznego (PT) jest zmianą nieistotną. Składasz PZT i PAB do urzędu i od tego momentu niczego nie składasz, aż do zakończenia budowy. Jeśli potrzebujesz coś zmienić w PT, to po prostu podmieniasz w swojej teczce i urząd o tym nawet nie wie. Formalnie przed rozpoczęciem robót masz mieć kompletny PT, ale w praktyce wydaje mi się że można go podmieniać w trakcie budowy, o ile mieści się w zatwierdzonym wcześniej PAB.

Edytowane 2 Listopada 2020 przez Lew2
Dopisanie zmian nieistotnych

[TomTry]

TomTry

Łatwo się pogubić w meandrach decyzji ...

 

masz projektanta do pomocy !

 

Projektant niestety nie jest proaktywny, a ja nie jestem w stanie o wszystko pytać, bo po prostu pewne pytania rodzą się za późno. Zresztą sam powiedział że skoro on nie ma czasu na robienie projektu zastępczego, to niech kierownik klepnie temat. Czyli brak pomysłu na poprawne ogarnięcie tematu i zaproponowanie wyjścia alternatywnego w postaci np udostępnienia projektu innemu projektantowi w celu naniesienia poprawek.

[mmmarcinnn]

Uprawniony projektant to osoba ze zdanym egzaminem na projektowanie, wpisana na listę i z opłaconą izbą.

Nie musi to być Twój architekt, może być jakikolwiek inny. 99% kierowników budowy ma uprawnienia więc też mogą decydować czy zmiana jest istotna czy nie.

 

Odnoszę wrażenie, że decyzja jest już podjęta, a oczekujesz tylko przytaknięcia.

[Kaizen]

Nie musi to być Twój architekt, może być jakikolwiek inny

 

Ma być projektant. Nie architekt. A projektanta masz wpisanego w DB z imienia i nazwiska. Na tablicy informacyjnej też powinien być. I tylko on np. może wstrzymać budowę czy wykonywać inne prawa i obowiązki projektanta przewidziane w Prawie Budowlanym. Nie każdy może też dokonywać zmian w projekcie (prawa autorskie).

Edytowane 2 Listopada 2020 przez Kaizen

[jajmar]

Uprawniony projektant to osoba ze zdanym egzaminem na projektowanie, wpisana na listę i z opłaconą izbą.

Nie musi to być Twój architekt, może być jakikolwiek inny. 99% kierowników budowy ma uprawnienia więc też mogą decydować czy zmiana jest istotna czy nie.

 

Odnoszę wrażenie, że decyzja jest już podjęta, a oczekujesz tylko przytaknięcia.

 

Projekt zamienny może wykonać inny projektant ale podpisać musi pierwotny autor projektu.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

TomTry , mmmarcinnn , Kaizen , jajmar , ...

 

przeczytajcie choć raz Ustawę Prawo Budowlane ! pisze czarno na białym jakie są prawa i obowiązki uczestników procesu budowlanego, od Inwestora, po Projektanta i Kierownika Budowy włącznie. Dodatkowo jest wszystko dot. odstępstw istotnych / nie istotnych, projektów zamiennych, procedur z tym związanych, itd - to lepsze niż tworzenie " równoległej rzeczywistości ".

[Kaizen]

TomTry , mmmarcinnn , Kaizen , jajmar , ...

 

przeczytajcie choć raz Ustawę Prawo Budowlane !

 

Czytałem wielokrotnie. Podobnie prawo autorskie. Co konkretnie źle napisałem?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Napisałeś „Ma być projektant. Nie architekt ” jednocześnie pisząc, że „ Nie każdy może też dokonywać zmian w projekcie ( prawa autorskie ) ”.

 

- zmian w projekcie może dokonać Projektant, opracowujący Projekt Budowlany oraz posiadający zgodę Autora projektu ( jeżeli Projektant nie jest Autorem projektu koncepcyjnego. W przypadku jeżeli projektant jest Autorem – taka zgoda nie jest potrzebna. Trudno, aby sam sobie zgody pisał ).

- zgodnie z Ustawą o Prawie Autorskim, ochronie podlegają wszelkie opracowania architektoniczne, co wskazuje jednoznacznie projektanta architektury ( architekta ) obiektu jako osobę ponoszącą odpowiedzialność zawodową również w zakresie ochrony praw autorskich, o ile nie byłby Autorem opracowania koncepcyjnego.

- natomiast procedura odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego ( w tym możliwości opracowania nowego projektu : tzw. zastępczego, i PRZED WPROWADZENIEM ZMIAN w obiekcie ) jest opisana w Prawie Budowlanym – nie podlega dyskusji, ale warto ją przeczytać, aby nie wpaść w „kołowrotek”, w stylu : Wykonawca wpadł na pomysł, KB się zgodził, Inwestor zaakceptował … a już po paru miesiącach Inwestor przypomina sobie o Architekcie, prosząc, aby podpisał się pod tymi zastanymi zmianami w budynku, które nie projektował, czy też w jakikolwiek sposób autoryzował. Tym samym nie dziwie się architektowi, który ( jak pisze TomTry ) „ nie ma czasu na robienie projektu zastępczego ”.

[Kaizen]

- zmian w projekcie może dokonać Projektant, opracowujący Projekt Budowlany oraz posiadający zgodę Autora projektu ( jeżeli Projektant nie jest Autorem projektu koncepcyjnego. W przypadku jeżeli projektant jest Autorem – taka zgoda nie jest potrzebna. Trudno, aby sam sobie zgody pisał ).

 

I to ma być dowód, że twierdzenie "Nie każdy może też dokonywać zmian w projekcie" jest nieprawdziwe? Przecież właśnie to potwierdzasz.

Naprawdę robisz projekty, w których jesteś jedynym autorem? Szacun.