Dom 100 m2 pod Warszawą - budżet

[marcskier]

Witam,

w przyszłym roku zamierzam rozpocząć budowę domu pod Warszawą. Planuję wydać 300 tys. na stan deweloperski zamknięty, tak aby pozostało tylko wykończenie - malowanie, podłogi, meble, drzwi wewnętrzne i wyposażenie łazienek. Dom po zewnętrznej linii 9 x9 m, parter i użytkowe poddasze zaczynające się od 1,4 m, dach 2-spadowy, dom typu stodoła, o powierzchni użytkowej ok.100-120 m2. W założeniach ma nie być gazu, myślałem o ogrzewaniu pompą powietrzną. Działka wąska ok.19 m szerokości, długość ok. 80m plus dojazd do drogi i mediów ok.100 x4 m.

 

Proszę o poradę w dwóch kwestiach:

 

1. Pytanie, czy to 300 tys.(bez kosztu architekta i doprowadzenia mediów) jest realne na wykonanie stanu deweloperskiego zamkniętego, jeśli nic nie zrobię z tego samodzielnie?

 

2. Jakie koszty uwzględnić do momentu zamieszkania?

Działkę już mam, ale jakie koszty wziąć pod uwagę, bo wydaje się, że do tego, co uwzględniłem - projekt (30 tys), wykonanie (300 tys), media (40 tys?) i wykończenie (wstępnie 50 tys) brakuje mi jakichś drobiazgów typu uzyskanie numeru domu - boję się, że to znowu wyjdzie kilkanaście-kilkadziesiąt tysięcy zł.

 

Będę wdzięczny za wszystkie sugestie

[Kaizen]

w przyszłym roku zamierzam rozpocząć budowę domu pod Warszawą. Planuję wydać 300 tys. na stan deweloperski zamknięty,

 

Czym się różni stan deweloperski zamknięty od otwartego?

Obydwa zawierają instalacje?

 

Już teraz bez pół miliona nie zaczynaj. A w przyszłym roku zaostrzają się WT i EP zostaje obniżone do 70kWh/m2r - musisz mieć dobrą termoizolację, rekuperację i drogie źródło ciepła jak ma być bezobsługowe. Więc z 550-600K trzeba.

 

Pamiętaj też, że musisz nie tylko zbudować dom (co i tak mocno zaniżają szacując koszty katalogi z projektami) ale też musisz zapłacić geodecie, wykonawcom przyłączy, zagospodarować teren i ponieść trochę nispodziewanych kosztów.

[tentypmich]

Czym się różni stan deweloperski zamknięty od otwartego?

Obydwa zawierają instalacje?

 

Już teraz bez pół miliona nie zaczynaj. A w przyszłym roku zaostrzają się WT i EP zostaje obniżone do 70kWh/m2r - musisz mieć dobrą termoizolację, rekuperację i drogie źródło ciepła jak ma być bezobsługowe. Więc z 550-600K trzeba.

 

Pamiętaj też, że musisz nie tylko zbudować dom (co i tak mocno zaniżają szacując koszty katalogi z projektami) ale też musisz zapłacić geodecie, wykonawcom przyłączy, zagospodarować teren i ponieść trochę nispodziewanych kosztów.

 

Ostatnio na grupie "domza150tys", koles wrzucił relizacje, nie było tam wodotrysków,ale ładnie wykończone, i zmieścił się w 320 tyś zł pod klucz. Więc te ceny 550-600k to chyba grubo przesadzone. Chyba, że ktoś musi mieć złote klamki i plytki po 200zł/m2 więc pewnie wtedy i 600 będzie mało

[Elfir]

Może bez rekuperacji i PC?

 

Ale 5 tyś/m2 to też wydaje mi się dużo za dużo.

Z drugiej strony te 300 tyś to naprawdę jest na styk, z ołówkiem w reku, zaczynając od bardzo przemyślanego projektu.

[Kaizen]

Ostatnio na grupie "domza150tys", koles wrzucił relizacje, nie było tam wodotrysków,ale ładnie wykończone, i zmieścił się w 320 tyś zł pod klucz. Więc te ceny 550-600k to chyba grubo przesadzone. Chyba, że ktoś musi mieć złote klamki i plytki po 200zł/m2 więc pewnie wtedy i 600 będzie mało

 

Zależy, co masz w to wliczone. Ma rekuperację? Już teraz ciężko zmieścić się w limicie EP bez niej a w przyszłym roku będzie to prawie niewykonalne (chyba tylko kocioł na pelet jeszcze uratuje sytuację - ale to stosunkowo drogie i do tego obsługowe rozwiązanie). Co robił własnymi rękami? Zawiera też to, co każdy deweloper dostarcza - czyli wiatę śmietnikową, kostki, ogrodzenie itd. czy sam budynek?

[bajprzeznet]

Ostatnio na grupie "domza150tys", koles wrzucił relizacje, nie było tam wodotrysków,ale ładnie wykończone, i zmieścił się w 320 tyś zł pod klucz. Więc te ceny 550-600k to chyba grubo przesadzone. Chyba, że ktoś musi mieć złote klamki i plytki po 200zł/m2 więc pewnie wtedy i 600 będzie mało

 

Pamiętaj że na grupie "domza150tys" ludzie bardzo dużo budują sami, pomyśl czy w takim samym zakresie możesz coś sam zrobić?

Postawienie SSO przez ekipe to obecnie ok 30-45 tys zł. Przy projekcie "dz150" większość SSO robi sama...

 

Moim zdaniem jeśli dasz rade sporo zrobić i masz czas na to (czas chyba nawet na pierwszym miejscu powinien być) to ok 300-350 jest realne, jeśli też mówimy o samym domu, bez przyłaczy, ogrodzenia itp.

Jeśli jednak większość firmy i na gotowo - to właśnie te 500-600 tysięcy może wyjść cała zabawa...

[tentypmich]

Bez PC, ale z gazem i reku. Sam nie robił nic. Kwota to za sam budynek.

 

Panowie bez przesady jakby były koszta budowy domu aż tak wysokie to nie rosłoby tyle domów Wszystko zależy od tego co chcesz mieć w tym domu itd...

 

Wyceny na z69 mam ze stropem betonowymi między 40-45 tys zł razem z dachem.

[jak_kolwiek]

Bez PC, ale z gazem i reku. Sam nie robił nic. Kwota to za sam budynek.

 

Panowie bez przesady jakby były koszta budowy domu aż tak wysokie to nie rosłoby tyle domów Wszystko zależy od tego co chcesz mieć w tym domu itd...

 

Wyceny na z69 mam ze stropem betonowymi między 40-45 tys zł razem z dachem.

 

Spokojnie, nie jeden tak mówił. Było tutaj kilku takich co w rok za 200 tysięcy miało się pobudować. Jakoś zawsze szybko znikali.

 

Pamiętaj, że rozmawiasz z różnymi osobami, które (w większości) już podbudowały dom i wiedzą co ile kosztuje.

 

Każdej wycenie proponuje się dobrze przyjrzeć i rozsądnie dopierać fachowców.

[kemot_p]

 

1. Pytanie, czy to 300 tys.(bez kosztu architekta i doprowadzenia mediów) jest realne na wykonanie stanu deweloperskiego zamkniętego, jeśli nic nie zrobię z tego samodzielnie?

 

2. Jakie koszty uwzględnić do momentu zamieszkania?

Działkę już mam, ale jakie koszty wziąć pod uwagę, bo wydaje się, że do tego, co uwzględniłem - projekt (30 tys), wykonanie (300 tys), media (40 tys?) i wykończenie (wstępnie 50 tys) brakuje mi jakichś drobiazgów typu uzyskanie numeru domu - boję się, że to znowu wyjdzie kilkanaście-kilkadziesiąt tysięcy zł.

 

Mnie stan deweloperski w przeliczeniu na metr kwadratowy podłogi kosztował ok. 2700 zł bez pracy własnej, tylko drewno budowlane miałem za darmo (oszczędność rzędu 9-10 tyś).

Też buduję pod Warszawą z tym że ekipę miałem przyjezdną (jak na wielu budowach w okolicy) - to też jest oszczędność rzędu 15-20k już na etapie SSO. Mam kompletny stan deweloperski, tylko elewacja nie jest otynkowana (narazie tylko siatka, klej i grunt).

Żeby się niemiło nie zaskoczyć sugerowałbym zakładać te 2900-3000 zł za metr podłogi na stan deweloperski obecnie.

Edytowane 25 Listopada 2020 przez kemot_p

[maaszak]

Mi buduje się projekt indywidualny (parterówka 126 m2 zabudowy). Wycena SSO robocizna + materiał: 160kPLN netto (Poznań). Ale w tym już sama normalna hydroizolacja fundamentów to jest koszt ok. 6-7kPLN... a mogłem kazać maznąć dysperbitem za 1/10 tej kwoty jak 90% budów.

Z tym, że mnie absolutnie nic nie interesuje, ekipa ogarnia sprzątanie terenu, prace ziemne, szalunki ław, toitoja, etc. Ale jestem codziennie na budowie, bo warto doglądać (na razie tylko 2 razy musiałem interweniować, m.in. niewłaściwe dystanse pod zbrojenie z rozpędu dali, więc ogólnie są bardzo na plus).

Tak więc, wszystko zależy od szczegółów, czego oczekujesz i jak ma być budowane.

[tentypmich]

Mi buduje się projekt indywidualny (parterówka 126 m2 zabudowy). Wycena SSO robocizna + materiał: 160kPLN netto (Poznań). Ale w tym już sama normalna hydroizolacja fundamentów to jest koszt ok. 6-7kPLN... a mogłem kazać maznąć dysperbitem za 1/10 tej kwoty jak 90% budów.

Z tym, że mnie absolutnie nic nie interesuje, ekipa ogarnia sprzątanie terenu, prace ziemne, szalunki ław, toitoja, etc. Ale jestem codziennie na budowie, bo warto doglądać (na razie tylko 2 razy musiałem interweniować, m.in. niewłaściwe dystanse pod zbrojenie z rozpędu dali, więc ogólnie są bardzo na plus).

Tak więc, wszystko zależy od szczegółów, czego oczekujesz i jak ma być budowane.

 

Dokładnie. Więc z takim domem 100m użytkowej bez problemu zmieści się w 300 tyś za deweloperski.

 

Maaszak masz strop betonowy czy wiązary ? Bo ostatnio liczył mi wykonawca i nie ma jakiejś wielkiej różnicy cenowej między stropem betonowym i tradycyjną wieźbą , a wizarami, tylko chyba dojdzie jeszcze kwestia ścian nośnych?

[Kaizen]

Mnie stan deweloperski w przeliczeniu na metr kwadratowy podłogi kosztował ok. 2700 zł bez pracy własnej, tylko drewno budowlane miałem za darmo (oszczędność rzędu 9-10 tyś).

 

W tym kostka, przyłącza, projekt, gniazdka, pomiary elektryczne, prąd i woda na budowie, inwentaryzacja powykonawcza, koszt wygrzania podłogówki, itp. itd.?

 

Spisywałes też wszystkie drobiazgi typu dwa kilogramy gwoździ i worek cementu?

[kemot_p]

W tym kostka, przyłącza, projekt, gniazdka, pomiary elektryczne, prąd i woda na budowie, inwentaryzacja powykonawcza, koszt wygrzania podłogówki, itp. itd.?

 

Spisywałes też wszystkie drobiazgi typu dwa kilogramy gwoździ i worek cementu?

 

Tak, te 2700 za metr to w moim przypadku wydatki od zakupu blaszaka do chwili obecnej (nie liczę zakupu płytek i materiałów wykończeniowych, cegły, wanny) - czyli projekt i cała papierologia, geodeta, sso, okna, instalacje - WM, hydraulika, prąd, tv, internet, tynki, posadzki, kotłownia, geberity, kominiarz, pomiary elektryczne, instalacja gazowa, elewacja - tylko styro, siatka, klej i grunt. Nawet koszt wynajmu toitoia Drobiazgi typu kilkgram gwoździ były wliczane w cenę jaką płaciłem danej ekipie, więc nie musiałem odnotowywać takich zakupów, bo ich nie robiłem.

 

Jeśli chodzi o utwardzenia to tylko schody zewnętrzne (podobnie jak kolor na elewacji) - to jest takie minimum do uzyskania pozwolenia na użytkowanie, chociaż wygodnie nie będzie, ale autor pyta o plan minimum. Obecnie robią mi utwardzenia podjazdu i ścieżek, ale ten koszt wliczam już do wykończenia, a nie deweloperskiego - chociażby dlatego, że tak jak wpsomniałem do odbioru budynku nie jest potrzbne jej wykonanie, a po drugie można kupić kostkę za 25zł a można i za 55 zł. Jaki sens to uwzględniać w wycenie.

Edytowane 25 Listopada 2020 przez kemot_p

[marcskier]

Rekuperacja - buduję bez tego, bo projekt mam zamiar zlożyć w tym roku

pc? - rety jestem z innej branży, co to za kod?

Do stanu deweloperskiego zamkniętego (mury, okna, drzwi wejsciowe, tynk zewn. i wewn. instalacje)

Własnymi rękoma - do stanu jw nic, media -nic, wykończenie - większość mam patent, teren -na później

@kemot_p - dzięki!

@Keizen - gwoździe już zbieram

 

Ad.1 Dzięki, bo rozumiem, że 300 tys za samo wykonanie jest realne, chociaż trudne i trzeba porządnie pilnować budu.

Ad. 2 Na razie w ogólnym budżecie/kosztorysie mam takie pozycje jak projekt architekta i instalacji, wykonanie budowy (jw), media=przyłącza i wyrównanie lekko dojazdu po gruszce, jeśli ktoś potrafi coś jeszcze dopisać oprócz wykończenia (malowanie, układanie podłóg, meble, łazienki), będę wdzięczny za podpowiedź. Nie wiem, czy będę musiał płacić za nadanie numeru domu itp, odbiór budowy przez urząd itp. Jako wykonanie za 300 tys, traktuję materiały i robociznę do uzyskania efektu, czyli stan domu jak wyżej. Na razie nie robię terenu, bo jest w miarę ok, tylko wiem, że będę musiał poprawić teren po wjeździe gruszki, ale to góra paręset złotych.

[Kaizen]

Drobiazgi typu kilkgram gwoździ były wliczane w cenę jaką płaciłem danej ekipie, więc nie musiałem odnotowywać takich zakupów, bo ich nie robiłem.

 

Ja robiłem. Bo. np ekipa od drzwi nie miała ani klucza, ani wkładki budowlanej więc wkładkę kupiłem. Zakupy w znacznej części robiłem ja - czy to grubsze, czy drobniejsze.

 

Obecnie robią mi utwardzenia podjazdu i ścieżek, ale ten koszt wliczam już do wykończenia, a nie deweloperskiego - chociażby dlatego, że tak jak wpsomniałem do odbioru budynku nie jest potrzbne jej wykonanie, a po drugie można kupić kostkę za 25zł a można i za 55 zł. Jaki sens to uwzględniać w wycenie.

 

Jest potrzebne - kierbud oświadcza o zagospodarowaniu i uprzątnięciu terenu. Ale nawet jak podpisze bałagan, to wchodzi to w zakres tego, co kupujesz od dewelopera.

 

A co z prądem i wodą?

[kemot_p]

Ja robiłem. Bo. np ekipa od drzwi nie miała ani klucza, ani wkładki budowlanej więc wkładkę kupiłem. Zakupy w znacznej części robiłem ja - czy to grubsze, czy drobniejsze.

Ja nie robiłem, bo nie miałem czasu, ale wydatki wliczyłem do ogólnej kalkulacji budowy.

Jest potrzebne - kierbud oświadcza o zagospodarowaniu i uprzątnięciu terenu. Ale nawet jak podpisze bałagan, to wchodzi to w zakres tego, co kupujesz od dewelopera.

 

A co z prądem i wodą?

Mi architekt adaptujący i KB w tej samej osobie powiedział, że on ludziom sugeruje, żeby w projekcie zagospodarowania terenu umieścić jak najmniej utwardzeń, bo to koszty, a nie każdy może na koniec budowy pozwolić sobie na wydatek 20 tyś na kostkę. A utwardzenia dorobić później i wiele ludzi, szczególnie budujących na kredyt tak robi.

Ja zaprojektowałem ok. 100 m2 utwardzeń i tyle muszę zrobić do odbioru, ale równie dobrze mógłbym zaprojektować tylko schody o powierzchni 12 m2.

Wodę i prąd jak najbardziej wliczyłem do mojego kosztorysu - wodę mam z własnej studni (wykopanie studni i osprzęt wliczyłem), za prąd od 14.11.2016 do chwili obecnej wydałem 1795 zł.

Ja kosztorys wydatków robię dla siebie, nie po to żeby z kimś rywalizować, chwialić się - po prostu chce wiedzieć ile realnie wydałem swoich pieniędzy na budowę. Więc jest on mega wiarygodny.

[maaszak]

Maaszak masz strop betonowy czy wiązary ?

 

Strop mam gęstożebrowy. Wycena razem z wieńcami: 27kPLN

[Kaizen]

Ja nie robiłem, bo nie miałem czasu, ale wydatki wliczyłem do ogólnej kalkulacji budowy.

 

Jakiś czas temu zacząłem upraszczać swój rachunek kosztów. Teraz zmotywowałeś mnie, żebym wreszcie dokończył i wrzucił.

 

Arkusz jest tutaj.

 

Poza kilkoma pozycjami dopisanymi na końcu są to faktycznie poniesione wydatki w ujęciu kasowym. Stan, który bym nazwał deweloperskim kosztował(by) jakieś 420K zł (czyli ponad 3650zł/m2) - bez automatyki, wiaty, domku narzędziowego a nawet narzędzi, które były mi porzebne do tego, co zrobiłem sam. A sam robiłem nie tylko sporo wykończeniówki - ale też rekuperację, na której zaoszczędziłem z 10K zł i izolację stropu, której nikt by mi tak nie zrobił (są w DB np. fotki obrobienia murłaty styropianem). Więc nawet licząc stan deweloperski bez kiwania palcem trzeba by dołożyć jeszcze kilkanaście tysięcy.

 

Kto co zechce - to sobie odfiltruje. I uważam, że niewiele pieniędzy poszło na naprawę niedociągnięć czy było efektem błędnych decyzji. Mogłem zaoszczędzić np. na odwiercie próbnym studni głębinowej - ale gdyby woda była na działce, to miałbym za (prawie) darmo wodę na budowę, do podlewania ogródka a może i zupełnie bym się uniezależnił od wodociągu.

[marcskier]

Dziękuję za przekazane info, zwłaszcza excel. Mam już z forum podobną rozpiskę z podziałem na etapy budowy, co dużo mi wyjaśnia. Pewnie dom za 300 tys.w stanie deweloperskim zamkniętym jest realny, więc teraz muszę się przyłożyć do kosztów budowy. Jak dla mnie wątek można zamknąć.

 

Jakby ktoś potrzebował - moja rozpiska kosztów:

 

1 Architekt - pozwolenie na budowę, konsultacje, badania geotechniczne, geodeta

2 Kierownik budowy - dziennik budowy, zgłoszenie budynku do odbioru

3 stan surowy otwarty - fundamenty, ściany, stropy, kominy, wylanie schodów wewnętrznych i zewnętrznych

4 dekarz - więźba, poszycie, dachówki, rynny, ocieplenie stropu, podbitka okapu

5 okna

6 wylewki - posadzki, izolacje, szlichty wewnętrzne i zewnętrzne- tarasy, schody zewnętrzne

7 tynki wewnętrzne drobnoziarniste

8 drzwi wejściowe

9 elewacja - ocieplenie, tynki zewnętrzne, malowanie na zewnątrz

10 parapety wewnętrzne i zewnętrzne

11 elektryk - instalacja odgromowa, przyłącze el., instalacje wewnętrzne el.

12 wodkan - przyłącza, instalacja wewnętrzna

13 ogrzewanie - piec, instalacja c.o. wewnętrzna, siatka grzewcza/ogrzewanie podłogowe, grzejniki

14 niezbędne prace terenowe - ogrodzenie, brama, wyrównanie dojazdu

15 kominek

16 malowanie ścian wewnętrznych

17 schody wewnętrzne - stolarz

18 podłogi, schody zewnętrzne, taras deski, panele, glazura

19 kuchnia

20 łazienki - gres łazienki, prysznic, wanna, wc, umywalki

21 drzwi wewnętrzne

22 pozostałe prace zewnętrzne - oświetlenie zewnętrzne, generalne sprzątanie, śmietnik, ogród

23 pozostałe prace wewnętrzne - oświetlenie wewnętrzne, meble, rolety, zasłony, firanki, karnisze, moskitiery

 

Trochę to podzielone wg usług, które kupuję od poszczególnych firm, trochę ułożone po mojemu

Edytowane 19 Marca 2021 przez marcskier