Dylemat - mieszkanie na wynajem, czy zakup działki?

[Kaizen]

Po prostu za 15 lat mój syn pójdzie na swoje, dostanie to mieszkanie i nie będę mógł już zarabiać na wynajmie

 

Może pójdzie na swoje do Paryża, może na Twoje w okolice Warszawy, a może zostanie na garnuszku rodziców. Może po 15 latach sprzedasz jedną działkę i spłacisz pozostały kredyt (czyli dostaniesz drugą działkę "gratis"), a może sprzedasz wszystko, żeby dziecku jakąś klitkę w suterenie na Manhatanie kupić. A może dalej będziesz wynajmował. Nie ma co dzisiaj zakładać, co będzie za 15 lat - a nieruchomości lepiej mieć więcej, niż mniej. Że stracą na wartości jest nieprawdopodobne - a w razie potrzeby spłacisz kredyt sprzedając coś.

Zaciągaj kredyt na tak długo, jak się da (zwróć jednak uwagę, by nadpłacanie bylo bez prowizji, albo z jak najmniejszą).

 

Bareja ładnie to pokazał - od 2:44:

https://www.youtube.com/watch?v=memZD3o0sS8?t=164

 

11 lat temu kupiłem mieszkanie na kredyt. Łącznie rat kredytu, ubezpieczeń wymaganych przez bank (tak naprawdę ukryte opłaty) i wkładu własnego przelałem 348114,01 zł. A i tak byłem spóźniony, bo kumpel, z którym wynajmowałem mieszkanie ze 3 lata wcześniej zapłacił duużo taniej za m2.

 

Mogłem przez te lata płacić za wynajem 1200zł miesięcznie odstępnego i zapłaciłbym:

1200zł x 12 mies x 12 lat =158 400 zł

Zakładając nawet, że stać by mnie było na odkładanie kasy i teraz bym mógł kupić to mieszkanie za gotówkę, to zapłaciłbym za nie jakieś 450 000 zł. Razem z najmem 608 400 zł

Biorąc kredyt zatem zaoszczędziłem 608 400 zł - 348 114,01 = 260 285,99 zł

 

Jakie wyliczenia są podstawą Twojej tezy?

Edytowane 12 Stycznia 2021 przez Kaizen

[gawel]

Najbardziej racjonalne będzie użycie matematyki hehe.

 

Zakładając, że zysk z najmu wyniesie średnio 1tyś zł (po odliczeniu wszystkich kosztów itd) a rata kredytu na 15 lat 1800zł. To co miesiąc dopłacasz 800zł do raty kredytu za działki. Przez 15 lat dopłacasz łącznie 144tyś zł. Ale masz działki + mieszkanie, które możesz dać synowi.

 

Jeśli sprzedasz mieszkanie i kupisz działki to za 15 lat masz działki, ale nie masz mieszkania dla syna. Czy za 15 lat kupisz takie mieszkanie za 144tyś zł?

 

Jeżeli działka jest na zadupiu to masz rację ale jeżeli tu gdzie ma Kemot zamieszkuje w tej samej bardzo bogatej gminie to nie jest to prawda i można bez kosztowo poczekać i przy 2 działkach mieć 2 mieszkania za 15 lat nawet małe domy i to jest właśnie zaleta warszawskiego rynku mieszkaniowego.

 

15 lat=180 miesięcy x 1800zł= 324 tys to jest z odsetkami ile w tym jest kapitału? Bo to nie starczy nawet na kawalerkę. Poza tym jestem pewien że obecne stopy % przez 15 lat nie będą na obecnym poziomie.

 

Ja bym nie szedł w kredyt na pewno nie w ciągu najbliższego roku i poczekał aż pieniądze się przepompują z banków do nieruchomości, i aż zadłużeni pod korek wylecą z pracy wtedy na spokojnie coś ewentualnie bym kupił ale to prędzej 2022 rok.

 

Co do Kemota to wystawiłbym zaporową cenę na mieszkanie i jakby znalazł się chętny to bym sprzedał poza tym cena na dzialki nie jest teraz zła w związku z pandemią właśnie w przeciwieństwie do cen mieszkań w dużych miastach.

[gawel]

Czyli ktoś będzie przez 15 lat płacił za wynajem i się na tym straci? Nie rozumiem Twojej logiki.

Kemot chce dać mieszkanie dla syna za 15 lat. Ile będzie kosztować takie mieszkanie?

Moim zdaniem jeśli je zostawi i będzie wynajmować to niedużym kosztem (dopłat do rat) będzie miał i mieszkanie i działki. Natomiast jak mieszkanie sprzeda za 15 lat będzie szukać mieszkania dla syna. A co jeśli wtedy to mieszkanie będzie kosztować np. 2 razy tyle?

 

Tu masz PKB na osobę w poszczególnych krajach https://pl.wikipedia.org/wiki/Lista_pa%C5%84stw_%C5%9Bwiata_wed%C5%82ug_PKB_(parytet_si%C5%82y_nabywczej)_per_capita

 

W Polsce w 2000 roku było 11 654$ a po 18 latach 31 939$. Czyli prawie 3 razy tyle w 18 lat. Ceny nieruchomości też pewnie przez ten czas wzrosły 3-krotnie (jak nie więcej). Dlatego moim zdaniem za 15 lat to mieszkanie będzie więcej warte (nominalnie) niż teraz. A oprocentowanie kredytu na ten moment jest poniżej inflacji.

 

Podam kolejny przykład. Kolega kilka lat temu kupił mieszkanie od dewelopera. Wyremontował je i okazało się, że jego żonie przeszkadza sąsiad którego podobno było słychać jak chodzi na piętrze wyżej. Nie wiem ile w tym prawdy, ale też nie mogę nie wierzyć jego żonie. W każdym bądź razie to było tak, że kupił mieszkanie, urządził w dobrym standardzie, pomieszkali tam kilka mc i sprzedał z około 100tyś zysku. Tak wzrosły ceny przez ten czas.

 

Moim zdaniem kredyt na auto, wakacje, telewizor itd nie jest zbyt rozsądny. Natomiast nieruchomości zazwyczaj w dłuższej perspektywie zyskują. Myślę, że wartość mojego domu w ciągu roku wzrosła o jakieś 50tyś (patrząc po cenach z olx) natomiast odsetek od kredytu zapłaciłem 6tyś przez cały rok. To nawet ziemia, na której ten dom stoi więcej zyskuje na wartości niż ja płacę odsetek od kredytu.

 

Aby było jasne nikogo nie namawiam do brania kredytów. Piszę tylko to co myślę. W życiu może być różnie.

 

Rozumiem ale to co napisałeś opiera się na jednym założeniu, że nieruchomości ciągle będą drożeć i owszem ale nie odbywa się to liniowo niestety i zdarzają się bańki tak jak w 2007 roku i obecnie dlatego też jestem fanem nieruchomości i do tego zgoda i nie trzeba mnie przekonywać ale nie po zawyżownej cenie.

 

Inna kwestia mieszkanie w bloku zawsze jest klatką droga w utrzymaniu i ja nie skazałbym córki na taki syf , przepraszam ale standardy rosną i dziecko wolałoby mieszkać w domu nie w bloku i to rozumiem.

 

Owszem jeżeli masz mieć stały i gwarantowany zysk bez żadnych przestojów przez 15 lat to może i ma sens ale nie masz takiej gwarancji jedyne co masz pewne to haracz=czynsz za ten okres o zawsze rosnącej wysokości czyli rocznie 6-12k a za 15 lat 90-180k takie masz zobowiązanie i presję żeby nieszczęsny łoś najemca za to zapłacił a jak nie i się nie wyprowadzi to co wtedy? same zyski nie ma co.

[kemot_p]

Dzięki wszystkim za opinie (najwięcej opinii jest za zostawieniem i wynajmowaniem mieszkania), muszę przemyśleć wszystkie za i przeciw każdej z opcji.

[woan]

Czy warto się zabijać? Dom masz, mieszkanie masz,jakąś pracę pewnie też Do grobu nie schowasz, a dziecko albo wyjedzie albo zrobi to co będzie chciało po Twojej śmierci. W życiu trzeba mieć umiar. Osobiście bym wynajął i żył. Jak coś pójdzie nie tak to sprzedać i dołożyć dziecku tam gdzie będzie chciało żyć,albo sprzedaż i będziesz sobie dopłacał do emerytury.

[gawel]

Czy warto się zabijać? Dom masz, mieszkanie masz,jakąś pracę pewnie też Do grobu nie schowasz, a dziecko albo wyjedzie albo zrobi to co będzie chciało po Twojej śmierci. W życiu trzeba mieć umiar. Osobiście bym wynajął i żył. Jak coś pójdzie nie tak to sprzedać i dołożyć dziecku tam gdzie będzie chciało żyć,albo sprzedaż i będziesz sobie dopłacał do emerytury.

 

[kemot_p]

Czy warto się zabijać? Dom masz, mieszkanie masz,jakąś pracę pewnie też Do grobu nie schowasz, a dziecko albo wyjedzie albo zrobi to co będzie chciało po Twojej śmierci. W życiu trzeba mieć umiar. Osobiście bym wynajął i żył. Jak coś pójdzie nie tak to sprzedać i dołożyć dziecku tam gdzie będzie chciało żyć,albo sprzedaż i będziesz sobie dopłacał do emerytury.

 

Zgadzam się, że nie warto się zabijać, więc nie planowałem się zadłużać i kupować kolejnej nieruchomości. Plan miałem taki - mam dwójkę dzieci, więc teraz wynajmuję mieszkanie, w przyszłości go sprzedaję, dzielę kasę na równo między nich, a co z nią zrobią to już nie moja sprawa. Tylko ostatnio pojawiła się okazja nabycia dwóch działek po sąsiedzku z moją i trochę mam mętlik w głowie czy nie zmienić planów. Móglbym sobie z tych działek przez najbliższe lata korzystać, a potem dałbym je dzieciom. O swoją emeryturę zatroszczę się w inny sposób, niezwiązany w tym mieszkaniem/tymi działkami.

[gawel]

Zgadzam się, że nie warto się zabijać, więc nie planowałem się zadłużać i kupować kolejnej nieruchomości. Plan miałem taki - mam dwójkę dzieci, więc teraz wynajmuję mieszkanie, w przyszłości go sprzedaję, dzielę kasę na równo między nich, a co z nią zrobią to już nie moja sprawa. Tylko ostatnio pojawiła się okazja nabycia dwóch działek po sąsiedzku z moją i trochę mam mętlik w głowie czy nie zmienić planów. Móglbym sobie z tych działek przez najbliższe lata korzystać, a potem dałbym je dzieciom. O swoją emeryturę zatroszczę się w inny sposób, niezwiązany w tym mieszkaniem/tymi działkami.

 

I bardzo mądre podejście wbrew pozorom można mieć wysoką emeryturę bez ryzyka związanego z wynajmem nieruchomości. W mojej Rusi działki można kupić w dobrych cenach bo od zakupu kawałka ugoru do zamieszkania jest dalej pod każdym względem niż do kupna klitek w czworaku o zawrotnej powierzchni 44 m2 np pod Legionowem i wykończenie w sumie za 500k Reasumując na działki jest dobra koniunktura dla kupującego , na mieszkania zła lepiej sprzedawać bo takiej ceny chyba nie wyciągniesz jeszcze długo. Jakbyś chciał sprzedać to mieszkanie to napisz na priv lokalizację cene i m2 bo mam chętnego na fajne lokum:)

 

Moim zdaniem tańsza w utrzymaniu jest działka możesz z niej czerpać pożytki bez absolutnie żądnego ryzyka , czy za kilkanaście alt dzieci zechce mieszkać w slumsie? Sorry bo standard życia jednak rośnie?? Zdecydowanie nie i aż tak dalekosiężne plany na prawdę w przypadku dzieci nie maja sensu.

 

Wystaw cenę na mieszkanie zaporowa z d.... i zobacz co się stanie jak pójdzie to się obłowisz i kupisz działki jak nie to nie:)

[kemot_p]

Muszę wyjść na dwór i wsadzić głowę w zaspę, żeby trochę ochłonąć Za duże się dzieje na raz - wykończeniówka, odbiór domu, teraz ten temat z działkami.

Te pontencjalne działki, którymi jestem zainteresowany są dość drogie, bo po pierwsze są w pełni uzbrojone, a po drugie cena dla mnie, jako sąsiada jest wyższa niż dla kogoś "z ulicy". Więc pomyślałem jeszcze nad innym rozwiązaniem - a mianowice zakup działek z nowego podziału, bez mediów, "na odludziu" - działki sporo tańsze, a i tak zanim dzieciak będzie chciał z niej skorzystać będą już "zurbanizowane". Więc te po sąsiedzku chyba jednak odpuszczę.

Mieszkanie mam fajne, niemałe, ale przez to trudniejsze do wynajmu - jak widzę ogłoszenia to ludzie raczej poszukują takich do 50 metrów. No ale zobaczymy. Może najpierw spróbuję wynająć, zobaczę jak to będziesz szło i jeśli nie będę zadowolony to wystawię na sprzedaż.

Zgadzam się z Tobą, że dzieciaki, mieszkające w domu, najprawdopodobniej nie będą chciałby wrócić do bloku.

[gawel]

Nie zgodzę się z Tobą. Ja nie dostałem żadnego mieszkania na start. Uważam, że jeśli ktoś ma to szczęście, że dostanie to ma po prostu dobry start. Nie jestem też za dawaniem dzieciom domów ani jakiś większych pieniędzy. Sądzę, że dziecko musi się samo dorobić domu, fajnego auta itd. Jak wszystko dostanie to się nie nauczy jak zarabiać kasę, nie będzie też jej szanować. To się potem odbije na tym dziecku na starość jak już pomocy od rodziców nie będzie. Także moim zdaniem mieszkanie to super prezent na start a czy dziecko już w nim zostanie, czy sprzeda i wybuduje dom to już zależy od niego.

 

 

 

Gwarancje to masz, że kiedyś umrzesz. W kwestiach inwestycji wielu rzeczy nie można być pewnym. Natomiast moim zdaniem będziemy mogli mieć sporą inflacje w przyszłości i wówczas raczej ludzie będą chcieli ochronić spadek wartości pieniądza nabywając nieruchomości, złoto itd. Przed niesolidnym lokatorem podobno można się zabezpieczyć u notariusza - jakaś inna osoba musi poświadczyć, że na wypadek eksmisji udostępni tej osobie swój lokal (czyli np. rodzina musi poświadczyć). Jest też najem krótkoterminowy. No ogólnie trzeba poczytać jak wynajmować aby nie mieć potem problemów.

Myślę, że przez 15 lat coś tam kasy z wynajmu wpadnie. Myślę, że mieszkanie zdrożeje. Także powinno się to opłacić. A jak będzie... nikt pewności nie ma.

 

Chodzi o najem okazjonalny znam tę instytucję prawną i niestety nie jest ona w 100 proc bezpieczna a wyegzekwowanie nieruchomości w przypadku nieuczciwego najemcy trwa i kosztuje.

 

Co do śmierci jak umrę to emerytura zostanie córce dopóki się uczy czyli z doktoratem to z kilkanaście lat gdybym umarł teraz.

 

Ja mam emeryturę niezwiązaną z inwestowaniem i nie z Zusu na szczęście, zero ryzyka, wystarczy oddychać (to trzeba)

 

Owszem mieszkanie zdrożeje pod warunkiem z nie kupisz go w górce i nie przepłacisz.

 

Jaką masz gwarancje ze twoje dziecko zechce mieć swój start tam gdzie stare zasikane mieszkanie a nie na drugiej półkuli ?

Edytowane 15 Stycznia 2021 przez gawel

[kemot_p]

Moim zdaniem kasę dla dziecka lepiej jest trzymać w nieruchomości niż w złotówkach.

Tu pełna zgoda - pytanie tylko czy w mieszkaniu, czy w działkach.

Mieszkanie jest z 2000 roku, w dobrej lokalizacji, ale z racji rozkładu pomieszczeń może być trudne do wynajmu - no chyba, że dla rodziny.

[gawel]

No to mieszkanie z 2000 roku za 15 lat to na pewno nie będzie jakiś slums jak tu kolega sugeruje. Ja mam w planach kupić mieszkanie w kredycie bo mam zdolność (wierzę, że złotówka będzie się osłabiać, póki co odsetki od kredytu są poniżej inflacji) i wynająć. Czy dobrze zrobię nie wiem, czas pokaże. Kto nie ryzykuje ten nie ma.

Swoje stare mieszkanie zostawiam i prawdopodobnie kupię kolejne. Jak bozia da i dożyję emerytury to będę miał kilka mieszkań, które za 31 lat będą pewnie dużo więcej warte nominalnie niż teraz. A kredyt spłaci mi ten kto będzie wynajmować. Czy tak się stanie nie wiem. Ale moje zdanie znasz - ja bym wziął kredyt, mieszkanie zostawił i kupił działki.

 

To ty jesteś bardzo młody Założenia masz jak najbardziej słuszne i ja tez bym tak zrobił. Ale są 2 myki, Po pierwsze ceny nieruchomości nie wzrastają zawsze i bez końca. Druga kwestia to cena zakupu w mojej okolicy jeżeli kupisz na górce która jednak dzięki naszemu rządowi narasta to niestety ale kupiwszy po takiej cenie oprócz kosmicznego kredytu wartość raczej nie wzrośnie.

 

 

Trzecia kwestia to ryzyko związane z nieuczciwymi najemcami oraz koszty utrzymania ewentualnych pustostanów.

 

 

Mnie chodziło o mieszkanie w sensie że się zestarzeje tylko ze standard życia rośnie i dzieci nie będą chciały mieszkać nawet w obecnie niezłym mieszkaniu, poza tym dochodzi kwestia gdzie to będzie tego nie wiemy gdzie będą mieszkały nasze dzieci jak dorosną a na pewno mieszkanie o tym nie zdecyduje

[18Andrzejow]

Ja zdecydowanie nie szedłbym w kredyt na kilkaset tysięcy tylko po to żeby zarabiać na wynajmie. Realna stopa zwrotu obecnie z wynajmu to między 5 a 7%, przy czym należy odjąć jeszcze koszt odsetek. Lepiej działki o ile z dobrą lokalizacją, większy potencjał wzrostu wartości. Przy wynajmie zapominacie o kosztach swojej pracy, zawsze coś się zepsuje, lokator coś wywinie itd itp, to nie jest kasa która sama wpada na konto. Po za tym pandemia zmieniła zasady, rynek się skurczył, coraz więcej osób będzie chciało się budować kosztem mieszkań.

Najlepsza opcja - sprzedać w dobrej cenie mieszkanie i zakupić działki jeśli okazja:D, ostatecznie zostawić mieszkanie jeśli nie będzie dobrej ceny albo działki uciekną. Najsłabsza kredyt z eby kupić działki + wynajem - słaba stopa zwrotu, naklady swojej pracy, dodatkowe ryzyko. chociaż może się opłacić ale za dużo niewiadomych.

Edytowane 20 Stycznia 2021 przez 18Andrzejow

[gawel]

Ja zdecydowanie nie szedłbym w kredyt na kilkaset tysięcy tylko po to żeby zarabiać na wynajmie. Realna stopa zwrotu obecnie z wynajmu to między 5 a 7%, przy czym należy odjąć jeszcze koszt odsetek. Lepiej działki o ile z dobrą lokalizacją, większy potencjał wzrostu wartości. Przy wynajmie zapominacie o kosztach swojej pracy, zawsze coś się zepsuje, lokator coś wywinie itd itp, to nie jest kasa która sama wpada na konto. Po za tym pandemia zmieniła zasady, rynek się skurczył, coraz więcej osób będzie chciało się budować kosztem mieszkań.

 

No wreszcie ktoś rozsądny dzięki za ten wpis.

 

Najem był może super pewny ale już nie teraz i nie za takie pieniądze a jeszcze kwestia wyśrubowanych opłat za mieszkanie np w warszawie. Opłaty +liczniki lekko 900-1200 zł to ile za podnajem żeby to kogoś było stać no nie 3-4 tys na pewno/

Edytowane 20 Stycznia 2021 przez gawel

[18Andrzejow]

No wreszcie ktoś rozsądny dzięki za ten wpis.

 

Najem był może super pewny ale już nie teraz i nie za takie pieniądze a jeszcze kwestia wyśrubowanych opłat za mieszkanie np w warszawie. Opłaty +liczniki lekko 900-1200 zł to ile za podnajem żeby to kogoś było stać no nie 3-4 tys na pewno/

 

Fakt, sam miałem podobny dylemat bo zaczynam budowę i zastanawiałem się nad kredytem na dom, żeby nie sprzedawać swojego M-2 tylko wynajem. Ale jak policzyłem za ile mogę je sprzedać w porównaniu do miesięcznego zysku minus moja praca minus koszty odsetek to zostało mi 5% w porywach. A nikt nie zagwarantuje obecnie nawet 80% czasu obłożenia mieszkania. Więc ja akurat zostaję przy opcji sprzedaży mieszkania.

[kemot_p]

Najlepsza opcja - sprzedać w dobrej cenie mieszkanie i zakupić działki jeśli okazja:D, ostatecznie zostawić mieszkanie jeśli nie będzie dobrej ceny albo działki uciekną. Najsłabsza kredyt z eby kupić działki + wynajem - słaba stopa zwrotu, naklady swojej pracy, dodatkowe ryzyko. chociaż może się opłacić ale za dużo niewiadomych.

I taką opcję najpoważniej rozważam. Jakby dobrze udało mi się sprzedać mieszkanie, to powinno wystarczyć na 2 działki i jeszcze trochę zostać.

[gawel]

I taką opcję najpoważniej rozważam. Jakby dobrze udało mi się sprzedać mieszkanie, to powinno wystarczyć na 2 działki i jeszcze trochę zostać.

 

Wystaw cenę z dupy zaporową bez zamiaru sprzedaży i w negocjacjach wygrasz i ją dostaniesz bo wygrywa negocjacje ten kto ma mniej do stracenia. A ty nie masz niczego do stracenia.

[kemot_p]

Tak zrobię, tylko muszę się najpierw wyprowadzić, odmalować i cynkąć jakieś fajne fotki

[gawel]

Tak zrobię, tylko muszę się najpierw wyprowadzić, odmalować i cynkąć jakieś fajne fotki

 

Wierzę że masz fajnie i teraz więc zanim zrobisz rozpierdziuchę wyprowadzkową ogarnij sprzątnij z widoku rzeczy osobiste i zrób sesję może się przydać

[Arturo1972]

Wystaw cenę z dupy zaporową bez zamiaru sprzedaży i w negocjacjach wygrasz i ją dostaniesz bo wygrywa negocjacje ten kto ma mniej do stracenia. A ty nie masz niczego do stracenia.

Coś takiego zrobiłem na początku tego roku po 7 latach wynajmu

M-4 w bloku z lat 70-tych w ciągu miesiąca poszło za cenę niewiele niższą niż koszt budowy mojego domu 7 lat temu

Dzisiaj ceny mieszkań są kosmiczne w porównaniu właśnie do 7-8 lat wstecz dlatego wtedy zdecydowałem się na wynajem, zysk z wynajmu pokrywał mi w 60-70% ratę za dom także miałem i gołębia na dachu i wróbla w garści

Jednak przy obecnych cenach mieszkań to była okazja żeby z czystym sumieniem spieniezyc wróbla