Odległość od granicy działki

[Pixem]

Zastanawiam się na kupnem działki, która została wydzielona z większej działki, na której stoi dom. Granica działki została wyznaczona 2m od ściany z oknami.

Z czego może wynikać fakt, że nie obowiązywał tam przepis o 4m odległości domu od granicy działki ? Czy jest szansa, że teraz ja mógłbym zbudować dom też, 2m od tej granicy czy przepisy można omijać tylko przy podziale ?

 

Działka znajduje się na obszarze objętym MPZP w którym nie ma mowy o odległościach domu od działki. Szerokość tej działki, na której stoi dom jest większa niż 16m,

[Bertha]

4 m wynika z przepisów budowlanych, nie dotyczy podziałów. Tu ważne są zapisy MPZP lub DoWZ. Może byc problem jeśli będziesz ubiegał się o PnB np. do rozbudowy obiektu.

[Pixem]

Ok, dzięki. Logika w polskich przepisach mnie zaskakuje. Bo skoro według prawa nie ma problemu żeby dom stał 2m od płotu, to czemu jest problem żeby go 2m od płotu wybudować.

 

A jeszcze jedna sprawa, znalazłem informację, że między domami na sąsiednich działkach odległość nie może być mniejsza niż: 8 m, gdy oba zwrócone są do granicy ścianami z oknami lub 6 m, gdy w obu od strony granicy są ściany bez okien.

Z tego wynika, że skoro sąsiad ma ten dom 2m od granicy to ja musze odsunąć dom o 6m od granicy, tak ? I od tego nie ma odstępstw ?

Bo rozumiem, ze skoro z prawa budowlanego wynika, że trzeba się odsunąć 4m od granicy to jak obaj sąsiedzi się odsuną po 4m to wychodzi 8, wiec mógł powstać zapis, że między domami ma być 8. Ale w tym wypadku to co zrobił sąsiad na swojej działce ogranicza to co ja mogę zrobić na swojej. Można by znowu powiedzieć,,, zaskakujące

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jednoznacznie określa odległości pomiędzy budynkiem ( projektowanym, ale też istniejącym ) od granicy działki.

Bertha - wskaż przepis, który mówi, że przy wtórnym podziale działki WT nie miałyby zastosowania ( !? )

[henrykow]

Urząd wydał zgodę na taki podział od czapy a i geodeta który wytyczał działkę też nie jest bez winy bo przepisy musi znać i je stosować.

[Bertha]

"Urząd" wydaje DoWZ lub postanowienie ,że opiniowany podział nie jest sprzeczny z MPZP (na mapie syt-wys z uzbrojeniem). Geodeta opracowuje mapę z projektem podziału, składa operat w ODGiK, mapa z proj. podziału (teraz na mapie ew.gr) jest cechowana "że operat przyjęto", zaś właściciel składa podanie do gminy o wydanie decyzji zatwierdzającej podział wg załaczonych projektów .... Urząd wydaje decyzję, właściciel na jednym egzemplarzu wpisuje tekst: zapoznałem się z decyzją, nie wnoszę odwołania, podpis. Na decyzji ląduje stempel "decyzja jest ostateczna i podlega wykonaniu", jeden egzemplarz idzie do działu EGiB w ODGiK, zmiana jest zamykana, powstają nowe działki (wszystkie są jeszcze poprzedniego właściciela), można wykupić wyrysy i biegusem do notariusza celem sprzedaży, darowizny lub innej realizacji pomysłu. Dopiero po utworzeniu nowych działek można je oznaczać trwale znakami granicznymi (kamienie, beton lub pcv), Jasno widać kto i ile razy może mieć wpływ na kształt podziału. Nic więcej w tym temacie nie napiszę.

[henrykow]

Po co te definicje i opisy procedur jak wszyscy wiedzą że geodeta jest tym który jest na gruncie i widzi co wytycza a że pozostali przyklepali bo nie wnikali to już inna inszość. Edytowane 29 Października 2021 przez henrykow

[Bertha]

Właśnie ta insza inszość to sedno sprawy. A opier.ol zbiera geodeta, bo jest na pierwszej linii kontaktu z mieszkańcami.

[Lew2]

Ok, dzięki. Logika w polskich przepisach mnie zaskakuje. Bo skoro według prawa nie ma problemu żeby dom stał 2m od płotu, to czemu jest problem żeby go 2m od płotu wybudować.

 

A jeszcze jedna sprawa, znalazłem informację, że między domami na sąsiednich działkach odległość nie może być mniejsza niż: 8 m, gdy oba zwrócone są do granicy ścianami z oknami lub 6 m, gdy w obu od strony granicy są ściany bez okien.

Z tego wynika, że skoro sąsiad ma ten dom 2m od granicy to ja musze odsunąć dom o 6m od granicy, tak ? I od tego nie ma odstępstw ?

Bo rozumiem, ze skoro z prawa budowlanego wynika, że trzeba się odsunąć 4m od granicy to jak obaj sąsiedzi się odsuną po 4m to wychodzi 8, wiec mógł powstać zapis, że między domami ma być 8. Ale w tym wypadku to co zrobił sąsiad na swojej działce ogranicza to co ja mogę zrobić na swojej. Można by znowu powiedzieć,,, zaskakujące

Odległość 8 m (lub 6 m) dotyczy ścian, gdy obie są NRO i nie są ŚOP. Jeżeli jedna z nich jest ŚOP lub pomiędzy nimi jest ŚOP, to odległość może być 0 m. Jeżeli dom na sąsiedniej działce już stoi legalnie, to Ty masz się dostosować z odległościami (jeśli nielegalnie, to procedura w PINB). Od powyższych WT jest procedura odstępstwa. Od MPZP nie ma przewidzianych odstępstw.

[henrykow]

Nie ma co się dziwić skoro geodeta rozpoczął ten proces od błędnego wytyczenia i nie chodzi że jest w bezpośrednim kontakcie tylko o to że on rozpoczyna cały proces .

[Bertha]

Ty już błysnąłeś na odcinku szybkiego ładowania telefonów & znajomości prawa Ohma. Chyba wystarczy.

[henrykow]

Bronisz geodetów jak tu jeden elektryk elektryków a prawda jest takka że w każdym zawodzie są partacze.

Co do geodetów to znam przypadek gdy geodeta przy wytyczaniu domu walnął się o 1,5 m i zrobił węższy dom.

To samo dotyczy wytyczania działek, brat chciał podzielić pole na działki i podał swój plan ale geodeta był na tyle kumaty że podzielił je inaczej, zgodnie z przepisami aniżeli brat chciał.

I daruj sobie te wycieczki po innych tematach bo sam w niektórych tak błyszczysz intelektem że tylko boki zrywać.

[Pixem]

Odległość 8 m (lub 6 m) dotyczy ścian, gdy obie są NRO i nie są ŚOP. Jeżeli jedna z nich jest ŚOP lub pomiędzy nimi jest ŚOP, to odległość może być 0 m. Jeżeli dom na sąsiedniej działce już stoi legalnie, to Ty masz się dostosować z odległościami (jeśli nielegalnie, to procedura w PINB). Od powyższych WT jest procedura odstępstwa. Od MPZP nie ma przewidzianych odstępstw.

 

Zakładam, że skoro plan działania jest taki: Budowa domu -> Podzielenia działki tak, że dom znajduje się 2m od granicy -> Zakup działki przeze mnie. To trzeba traktować to tak jakby dom był wybudowany legalnie i ja budując ścianę z oknami musze odsunąć się o 6m ( w sumie będzie 8m) lub bez okien 5m ( w sumie wyjdzie 7m).

 

Teoretycznie mógłbym zrobić ścianę od strony sąsiada ŚOP, ale wtedy ta ściana będzie o 2m grubsza i będę musiał ja odsunąć o 3m od granicy działki, wiec w sumie wyjdzie 5m, a wiec tak jakbym zrobił zwykłą ścianę bez okien. Dobrze to rozumiem ?

[Lew2]

Źle myślisz. Skąd ta grubość 2m? ŚOP może mieć teoretycznie i 1 cm, byleby spełniała warunki. Poza tym ŚOP może mieć okna, przeszklenia stałe i drzwi.

Jeśli miałaby tylko przeszklenia stałe (nie okna wg PN-6707!), to może być 3 m od granicy. Jeśli miałaby dodatkowo okna lub drzwi, to wtedy 4m od granicy. Po bojach z Wydziałem Architektury (wycofaniu projektu i ponownym złożeniu, żeby załapać się na nowe WT2018) mam w projekcie ŚOP REI60 z przeszkleniami E30 w odległości 3 m od granicy.

 

Słyszałem o praktyce deweloperów: budują osiedle domków na jednej działce, więc odległości między niemi nie grają roli, a następnie po odbiorze budynków dzielą działkę na mniejsze i tym sprytem domki stoją blisko granicy.

[Pixem]

Wpisałem sobie w google co to jest ten ŚOP i znalazłem takie info "Ewentualnie na całej powierzchni ściany zewnętrznej należy zainstalować pas materiału niepalnego o szerokości co najmniej 2 m i klasie odporności ogniowej E I 60." No to zakładam, że jak normalna ściana ma 40-50cm to ŚOP będzie miała 240-250cm. Chyba że ja źle rozumiem szerokość materiału niepalnego

 

A powiedz mi jaki wychodzi koszt ściany ŚOP w porównaniu do zwykłej ? I czy te przeszklenia stałe to może być zwykła szyba, czy musza to być przeszklenia nie zapewniające widoku. Edit: tu już znalazłem odpowiedź. Muszą być luksfery lub przezroczysta cegła.

 

Jeśli chodzi o deweloperów to wracamy to tej dyskusji powyżej... czy można przy podziale puścić granicę 2m od domu, czy zdarza się to tylko w przypadku niekompetentnego lub dobrze zmotywowanego geodety i urzędników.

Edytowane 30 Października 2021 przez Pixem

[henrykow]

Deweloperów też obowiązują te same przepisy co innych i jeszcze nie słyszałem aby deweloper wybudował domki na jednej dużej działce o potem ta działkę podzielił. Dlaczego? bo praktycznie na każdy domek deweloper ma już przed jak i w trakcie budkowych chętnych którzy wpłacili zaliczkę na poczet przyszłego domku.. Gdyby nie było podziału a przez to i nie było by KW dla danej działki na której buduje dom dla Pana X to na jakiej podstawie Pan X zapłaciłby zaliczkę na coś co niej prawnie unormowane.

Deweloper jak już to buduje domki w szeregowcu aby wykorzystać na max działkę w szczególności gdy działka kosztuje krocie tak jak to się dzieje w dużych miastach np Warszawa, Wrocław czy Poznań.

[Bertha]

Teoretyzujesz. Młody jesteś i mało widziałeś.... Zdarzało się że dokonywałem podziału działki zabudowanej jednym bliźniakiem, inwestorem były dwa małżeństwa. Mieli dwie hipoteki! Celem podziału było rozdzielenie budynków ujawnionych w EGiB i przypisanie hipotek do właściwych nieruchomości oraz spokojny sen właścicieli. Postanowienie było zbędne (art. 95.1 UoGN), decyzja bez łaski i wszyscy byli happy . Najbardziej chyba bank. O sprzedaży szeregówek bez podziału czyli osobnych kw, możesz sobie poszukać w necie. Trochę tego było.

[henrykow]

Po raz kolejny człowieku, czytaj ze zrozumieniem. Pisałem o domkach jednorodzinnych budowanych na działce/działkach a nie o szeregówkach a i szeregówki muszą posiadać KW bo na jakiej podstawie ktoś kupi nieruchomość? ale oczywiście ty wszystko widziałeś i wszystko wiesz a rozmawiać bez niepotrzebnych docinków to bardzo ciężko.

Widzę że ty jesteś tu fachowcem od przypadków beznadziejnych, niecodziennych i niemożliwych niczym jak ten z serialu "Na kłopoty Bednarski".

I o czym to ma świadczyć? o tym że tak jest powszechnie stosowane?

My tu piszemy jak powinno być a nie opisujemy co i kiedy komu się przytrafiło i przydarzyło.

[Lew2]

Wpisałem sobie w google co to jest ten ŚOP i znalazłem takie info "Ewentualnie na całej powierzchni ściany zewnętrznej należy zainstalować pas materiału niepalnego o szerokości co najmniej 2 m i klasie odporności ogniowej E I 60." No to zakładam, że jak normalna ściana ma 40-50cm to ŚOP będzie miała 240-250cm. Chyba że ja źle rozumiem szerokość materiału niepalnego

 

A powiedz mi jaki wychodzi koszt ściany ŚOP w porównaniu do zwykłej ? I czy te przeszklenia stałe to może być zwykła szyba, czy musza to być przeszklenia nie zapewniające widoku. Edit: tu już znalazłem odpowiedź. Muszą być luksfery lub przezroczysta cegła.

 

Jeśli chodzi o deweloperów to wracamy to tej dyskusji powyżej... czy można przy podziale puścić granicę 2m od domu, czy zdarza się to tylko w przypadku niekompetentnego lub dobrze zmotywowanego geodety i urzędników.

1. Nie jest ważne co znajduje google, tylko co jest w przepisach. Tu jest wyrwane z kontekstu zdanie. Źle rozumiałeś, pas materiału niepalnego zastępuje wypust 3dm jeśli kończymy strefę i nie chcemy uciąć wzajemne odległości budynków. Wyobraź sobie kamienice w zwartej zabudowie miejskiej stykające się ścianą. Jeśli zrobisz wypust 3dm np. w kierunku chodnika przy ulicy, to stykający się budynek nie musi już spełniać żadnych wymagań, natomiast jak nie zrobisz wypustu 3dm, to kolejny budynek musi mieć na ścianie materiały niepalne.

 

2. A co to jest "zwykła?". Domniemam, że zwykła jest NRO. ŚOP musi mieć wszystkie materiały niepalne (definicja materiału niepalnego patrz załącznik 3 + polskie normy). To teraz zależy jaką masz zdefiniowaną ŚOP, Ja mam REI60, a Ty możesz mieć REI120 (choć podejrzewam, na 99% że wystarczy CI REI60). W praktyce REI60 osiągasz przez zwykłą cegłę ceramiczną o odpowiedniej grubości (gdzieś jest tabela). U mnie jest w projekcie 3 dm i jest wystarczająco - prawdopodobnie mniej wystarczy. Taką ścianę pokrywasz z wierzchu wyłącznie materiałami niepalnymi. Więc styropian odpada. U mnie jest do ocieplenia wełna mineralna + tynk. I to wszystko, jeśli chodzi o samą ścianę. Więc koszt nieznacznie większy - wełna (materiał i robocizna) droższa niż styropian.

 

3. Okno/przeszklenie/drzwi muszą mieć certyfikat pożarowy o odpowiedniej odporności ogniowej stosownej do odporności ściany - tu się zaczynają koszty. Drzwi wejściowe przeciwpożarowe o odporności EI30 kosztowały mnie 2 lata temu 7 tys. zł. W mojej ścianie były projektowane przeszklenia E30, okna i drzwi EI30. Drzwi zamontowałem, dwa okna też zamurowałem, bo koszty tych okien są duże. Zostały mi 2 przeszklenia E30. Tzn. w projekcie miałem alternatywy: albo stosuję okno EI30, albo okno zwykłe + roleta przeciwpożarowa EI30. Taka roleta na jedno okno kosztuje ok 20 tys. zł. Rozwiązań jest wiele: mogą być zasuwy przeciwpożarowe wyzwalane czujką pożaru, albo automatyczne tryskacze wodne.

 

4. Odpowiedź, którą znalazłeś o luksferach jest błędna. Otóż w mentalności urzędników jest zakodowane, że blisko granicy daje się tylko "luksfery". Po pierwsze w przepisach pisze "luksfery, pustaki szklane lub inne przeszklenie". Ponadto było orzeczenie NSA (nie mogę znaleźć), że luksfery nie pozwalają na wgląd na drugą stronę i przez to są dopuszczalne, a przeszklenie stałe pozwala więc jest niedopuszczalne. Tyle, że po pierwsze to orzeczenie NSA dotyczyła starych WT, przed nowelizacją z 2018 roku, ponadto w wyroku operuje numerami ustępów i punktów, które w nowych przepisach zawierają kompletnie inne teksty. Nie jestem prawnikiem, ale w takim wypadku jak prawo się zmieniło to chyba, te wszystkie stare orzeczenia idą do kosza, bo odnoszą się do nieistniejących paragrafów. Po drugie istotna z punktu widzenia przepisów jest odporność pożarowa ściany, a nie to czy są luksfery. Kiedyś luksfery były jedynymi elementami przepuszczającymi światło o odporności ogniowej większej od zwykłego okna. Mentalność sędziów i urzędników zatrzymała się na technologii budowlanej sprzed 30 lat. Zgodnie z przepisami możesz mieć fasadę szklaną o odporności ogniowej, a luksfery bez odporności ogniowej nie. Ale wg urzędników jak zastosujesz luksfery bez odporności ogniowej to jesteś w porządku, a jak dasz potwornie drogą fasadę ryglowo-słupową E30, to mogą Ci nie przepuścić (to złośliwa nieznajomość przepisów, wtedy odwołanie do wojewody i przejdzie). Ponadto obecnie konstruowane luksfery mogą być transparentne o Lt (light transparency) większym niż 80%. Zwykłe okna mają poniżej 80%, a trójszybowe jeszcze mniej. Z kolei fasada szklana może mieć Lt nawet 5% i mniej. Więc zdanie, że "przez luksfery nic nie widać, a przez przeszklenie stałe widać" jest przestarzałe technologicznie o kilkadziesiąt lat.

[Pixem]

Ok, czyli rozumiem, że dom musiałby wyglądać tak jak na zdjęciu poniżej, tak ? Gdzie ściana wystaje 30cm w przód i 30cm powyżej początku dachu (czy ma być 30cm nad szczytem dachu) ? I czy to wystarczy w sytuacji gdzie mój dom miałby ok. 5m wysokości a dom sąsiada ma 9m ? I dodatkowo dom sąsiada byłby wysunięty w przód o 3m w stosunku do mojego ?

https://ibb.co/bPcHWgG

A jakbym nie chciał żeby wystawało to 30cm do przodu, albo do góry to cała przednia ściana i dach musi być z materiałów niepalnych ?

Edit: Ok znalazłem ten paragraf i to zdanie brzmi :"...lub na całej wysokości ściany zewnętrznej zastosować pionowy pas z materiału niepalnego o szerokości co najmniej 2 m..." W zdaniu, które wcześniej cytowałem, ktoś zmienił wysokości na powierzchni i całkowicie zmieniło to sens, bo skoro pas miał być na całej powierzchni ściany to szerokość mogła iść tylko do przodu i stawała się grubością .

Edit2: Info dot. dachu tez znalazłem. Wychodzi na to, że w przypadku gdzie mój dom byłby niższy to jedynym rozwiązaniem jest zrobić ŚOP do krawędzi dachu i dach NRO czyli konstrukcja R30 i pokrycie RE30

Tylko jeszcze nie znalazłem co w wypadku przesunięcia domów względem siebie, czy ta ściana przednia musi być cała ŚOP czy wystarczy pas z materiału niepalnego o szerokości co najmniej 2 m i klasie odporności ogniowej E I 60.

 

Jeśli chodzi o ten wyrok sądu to ja znalazłem z 2018r. a przepisy zmieniły się w 2017r. i tam też były odwołania powołujące się na przytoczony przez Ciebie zapis, ale sądy miały swoja interpretację i co im zrobisz :/ Głupie tłumaczenie, że w przepisie jest napisane "inne przeszklenie", ale chodzi o inne przeszklenie podobne do luksfer.

https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/orzeczenia-sadow/iv-sa-po-314-18-wykonanie-czynnosci-lub-robot-522712738

Edytowane 1 Listopada 2021 przez Pixem