Najkorzystniejszy moment na sprzedaż domu

[Mokebe]

Szanowni,

 

całkiem możliwe, że moje życiowe plany trochę staną na głowie, bo dostałem ciekawą propozycję pracy... mając zakończone SSO domu.

 

Oczywiście najsensowniej byłoby wtedy ten dom sprzedać wtedy. Pytanie na którym etapie...

 

1. Obecny - SSO - wiązałoby się to z utratą niewielkich zaliczek na drzwi, okna i wykończenie dachu (kilka tysięcy PLN).

2. SSZ - doprowadzić do końca sprawę dachu, okien i drzwi (brak strat) następnie wystawić na sprzedaż.

3. Deweloperski - dołożyć jeszcze trochę kasy, zrobić elektrykę, tynki wewnętrzne, podłogówkę, ocieplenie podłogi, może nawet i tynki zewnętrzne, rekuperację...

4. Pod klucz. Płytki, malowanie i podłogi.

 

Na którym etapie przewidujecie, że sprzedaż będzie najbardziej korzystna?

 

Dom ma powierzchnię 167 całkowitej, natomiast należałoby wywalić jeden mały pokój 7m i zrobić schody, by użytkowa wynosiła ~150.

Gdyż obecnie planowałem nieużytkowe poddasze, a metraż użytkowy to 100m^2 (sam parter).

 

Na tym etapie nie wiąże się to z ogromnymi kosztami, ale jakieś by były. Raczej byłoby warto, gdyż ludzie przeliczają koszt SSO na PLN/m^2, a tutaj w zależności od tego, czy te schody dodam, czy nie będzie to 100m^2 lub ~150m^2, więc i cena za metr gwałtownie się zmieni.

 

Jest to dom pod Warszawą (Legionowo), kilkaset metrów od stacji kolejowej. Na ten moment wydałem 430k PLN licząc z działką i wszystkim do tej pory. Planowany koszt całkowity ~800k PLN, licząc ze wszystkim(w tym z garażem zewnętrznym, prostym wykończeniem ogrodu, malowaniem, etc.).

 

W tej cenie w okolicy są tylko deweloperskie na mniejszych działkach (850k - najtańsze materiały, trzeba dołożyć minimum 200 tysięcy by doprowadzić do stanu jak u mnie) lub stare domy 20-30 letnie, czasem nieco większe, ale wszystkie solidarnie zaczynają się od 1,1 miliona. I oczywiście o zabawkach takich jak klima, reku czy PC nie ma mowy. Czasem są za to na większych działkach od mojej, tysiącmetrowej.

 

Proszę o wasze przemyślenia i rady.

[Kirin]

Szanowni,

 

całkiem możliwe, że moje życiowe plany trochę staną na głowie, bo dostałem ciekawą propozycję pracy... mając zakończone SSO domu.

 

Oczywiście najsensowniej byłoby wtedy ten dom sprzedać wtedy. Pytanie na którym etapie...

 

1. Obecny - SSO - wiązałoby się to z utratą niewielkich zaliczek na drzwi, okna i wykończenie dachu (kilka tysięcy PLN).

2. SSZ - doprowadzić do końca sprawę dachu, okien i drzwi (brak strat) następnie wystawić na sprzedaż.

3. Deweloperski - dołożyć jeszcze trochę kasy, zrobić elektrykę, tynki wewnętrzne, podłogówkę, ocieplenie podłogi, może nawet i tynki zewnętrzne, rekuperację...

4. Pod klucz. Płytki, malowanie i podłogi.

 

Na którym etapie przewidujecie, że sprzedaż będzie najbardziej korzystna?

 

Dom ma powierzchnię 167 całkowitej, natomiast należałoby wywalić jeden mały pokój 7m i zrobić schody, by użytkowa wynosiła ~150.

Gdyż obecnie planowałem nieużytkowe poddasze, a metraż użytkowy to 100m^2 (sam parter).

 

Na tym etapie nie wiąże się to z ogromnymi kosztami, ale jakieś by były. Raczej byłoby warto, gdyż ludzie przeliczają koszt SSO na PLN/m^2, a tutaj w zależności od tego, czy te schody dodam, czy nie będzie to 100m^2 lub ~150m^2, więc i cena za metr gwałtownie się zmieni.

 

Jest to dom pod Warszawą (Legionowo), kilkaset metrów od stacji kolejowej. Na ten moment wydałem 430k PLN licząc z działką i wszystkim do tej pory. Planowany koszt całkowity ~800k PLN, licząc ze wszystkim(w tym z garażem zewnętrznym, prostym wykończeniem ogrodu, malowaniem, etc.).

 

W tej cenie w okolicy są tylko deweloperskie na mniejszych działkach (850k - najtańsze materiały, trzeba dołożyć minimum 200 tysięcy by doprowadzić do stanu jak u mnie) lub stare domy 20-30 letnie, czasem nieco większe, ale wszystkie solidarnie zaczynają się od 1,1 miliona. I oczywiście o zabawkach takich jak klima, reku czy PC nie ma mowy. Czasem są za to na większych działkach od mojej, tysiącmetrowej.

 

Proszę o wasze przemyślenia i rady.

 

Gdybym kupował to pewnie stan deweloperski. Płytki, podłogi czy kolory ścian chciałbym już mieć po swojemu.

[Mokebe]

Słuszna uwaga. W sumie deweloperzy odrobili już tę lekcję - dlatego "stan deweloperski"

[Sativum]

Bez dwóch zdań - stan deweloperski.

[mmmarcinnn]

Ewentualnie SSZ.

Ludzie kupują oczami. Między SSZ a deweloperskim jest 150 000 - 200 000 różnicy albo i lepiej a tego nie widać. Poza tym 300 000 za SSZ jest ceną akceptowalną dla kupującego bo dużo dostaje. Pół bańki za deweloperski wydaje się duuuużo...

[Mokebe]

Rozumiem.

 

U mnie w okolicy teraz taka działka (sama działka bez prowizji agencji) kosztuje 350-400 tysięcy. Jako, że kupiłem na samym początku bańki na działkach, to kupiłem za 275k plus koszty notarialne (pcc).

 

By wyjść z niewielkim zarobkiem (kilkanaście tysięcy), SSZ musiałbym sprzedać za około 520k, deweloperski za 720k..

 

W okolicy deweloper sprzedaje podobne domy w stanie deweloperskim (bez klimy/rekuperacji i na mniejszych działkach) za 800k.

[Sativum]

Nie zgodzę się z Marcinem w kwestii SSZ. Oglądałem domy w takim stanie. Potencjalny nabywca - np. kobieta jak zobaczy brak podłóg (posadzki), to się załamie. Źle to wygląda - chętnych będzie też sporo mniej. Taki dom tylko z zewnątrz wygląda podobnie jak deweloperski. Różnica jest ogromna.

Jeśli wiesz już że dom pójdzie pod młotek, to możesz - podobnie jak deweloperzy - optaliziwac koszty (mniej obwodów, tańsze komponenty etc.). Jeśli ceny ofertowe działek sięgają 400k, to sprzedaż działki z domem w stanie deweloperskim za 800 k to jak za darmo z drugiej strony ceny wszystkiego rosną i ciężko oszacować ile więcej wyniesie budowa przez następne pół roku. Na pewno dokończyłbym SSZ i wtedy zastanowił i policzył ponownie.

[Mokebe]

Z mojej strony - ciężko powiedzieć, czy będą wzrosty, czy spadki. Ceny działek są kosmiczne:

 

https://www.otodom.pl/pl/oferty/sprzedaz/dzialka/chotomow

 

a co do budów, to jedynie (od roku) wisi rzeczona oferta deweloperów:

 

https://www.otodom.pl/pl/oferta/dom-idealny-dla-twojej-rodziny-121m2-ID4e3kk

 

Na temat której zrobiono obśmiewający artykuł

 

https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,27970834,architektura-obozowa-w-chotomowie.html

 

oraz cholernie drogie połówki bliźniaków, wszystkie koło 800k

 

https://www.otodom.pl/pl/oferta/pol-blizniaka-w-cichej-zielonej-czesci-chotomowa-ID4eZNH

 

rozgrzebanych budów w okolicy nie ma - w powiatowym miescie obok (Legionowo) też nie ma, tam jest tylko więcej bliźniaków i segmentów po 700-800k od dewelopera (w stanie, rzecz jasna, deweloperskim).

 

Dopuszczam oczywiście, że takowe się pojawią gdy stopy dojadą do 4-5%, ale ceny materiałów są na bańce już od roku i wciąż nie widać "wymiękających".

 

Miałbym na dzień dzisiejszy jedyną ofertę SSZ na sprzedaż w bezpośredniej okolicy, a deweloperskiego - jeśli dobrze widzę, to jedyną prywatną.

Edytowane 17 Lutego 2022 przez Mokebe

[Sativum]

Zgadzam się z radami Frofo - dobrze już wystawić i łowić potencjalnych chetnych. Sam się przekonasz jakie jest zainteresowanie.

W międzyczasie ciągnij budowę.

 

Cena ofertowa tamtych domów to 800 tys za stan deweloperski. Tyle że one już stoją wybudowane. Pytanie w jakiej cenie aTy będziesz budował.

 

Z kolei ilość klientów indywidualnych maleje z powodu kosztów kredytu, przy dalej rosnącej inflacji część inwestorów zrezygnuje z dalszej budowy. Jednocześnie inflacja będzie zachęcać do kupowania gotówką.

[Mokebe]

Większość robót do stanu deweloperskiego mam już dogadanych, w pozostałych przypadkach zrobiłem rozeznanie i znam ceny. Są z dupy, ale co poradzić - taniej nikt nie da rady, chyba, że samemu oczywiście

 

elektryka mam w rodzinie, a reszta - no to już "ekipami".

 

Tynkowanie wewnętrzne od 38 do 42 pln za metr kwadrat (mam około 400 m2, w tym otwory okienne i drzwiowe ale pominąłem).

 

elewacja z 20cm styro grafitowego obecnie 180-220 zł m2 (koszmar, styropian nie chce spaść mimo już 1,5rocznej bańki na nim).

 

Klima z reku i montażem - tutaj chcą od 30 do 40 koła za całość. Sporo, ale co poradzić.

 

Itd itp.

 

Całokształt wychodzi mi na +/- 700k, jeśli założę, że zrobię też jakąś kostkę (albo inną formę chodnika), dołożę garaż otynkowany blaszany oraz ogrodzę front (reszta jest przez sąsiadów już grodzona) + ogarnę błoto na podwórku. Bo tam straszny syf jest obecnie (trzeba raczej będzie nawieźć ziemię, ale już jakąkolwiek, nie zasypkową + ubijak + sianie trawy, by to okiełznać).

 

Do tego koło stówy na wykończenie - pomogą z rodziny, więc zmieszcze się w 100k raczej na bank, wychodzi mi 70-80k na ten moment.

 

No niestety 720k to takie minimum jakie mógłbym chcieć za deweloperski, i to jeśli w międzyczasie nie okaże się, że ceny wzrosły.

 

Deweloper sprzedaje za 800k, ale na mniejszej działce, bez klimy, bez reku, bez wodociągu, bez kanalizacji, bez ogrodzenia (po obecnych cenach ogrodzenie 800m^2 działku w takim domu deweloperskim to kilkadziesiąt tysięcy w plecy). Okna pewnie najtańsze, jakie były. więc miałbym o wiele bardziej atrakcyjną ofertę. Tak na oko to deweloper zarabia 200k per domek.

Edytowane 17 Lutego 2022 przez Mokebe

[Mokebe]

Frofo007: jasne, jeśli chodzi o całokształt rynku to widzę to tak jak napisano tutaj (chyba najlpeszy art na temat rynku nieruchomości w 2022 jaki czytałem):

 

https://marciniwuc.com/czy-warto-kupic-mieszkanie-2022/

 

Przez 2x droższą ratę popyt na mieszkania spadnie, a to oznacza lekki spadek cen (lekki, bo budowa kosztuje tak dużo, że nikt ich za darmo rozdawać nie będzie. o 50% zapomnijmy).

 

Ludzie będą chcieć kupować, ale nie będzie ich stać. Tak jak napisałes, ludzie mieli 2-2,5k na raty. Ale 4-5k już mogą nie mieć.

 

Tańsze mieszkania to i tańsze domy. Jak ktoś ma bulić 700-800k za dom w chorej racie, to wybierze dwupokojowe mieszkanie w Legionowie z wielkiej płyty za <300k. Bo nie da rady z ratą domu.

 

ALE...

 

Domy w tej okolicy z definicji nie są dla "przysłowiowej dwójki osób ze średnimi dochodami posiłkującymi się kredytem".

 

Przy ~400k za działkę, to takie osoby odpadają z miejsca, czy kredyt tani, czy drogi. Bo i tak ich nie stać.

 

Gotówkowych może za to zainteresować kupno sensownego domu w cenie, no, w zasadzie budowy. Ludzie nie przestaną chcieć mieszkać wygodnie Mimo wszystko, mając w kwocie 700k do dyspozycji 70m^2 mieszkania na Białołęce (licząc po 9500 z metra) a 100m^2 domu z systemami (PC,reku, klima) blisko stacji kolejowej dosłownie parę kilometrów od Białołęki mogą wybrać dom.

 

To nadal jest atrakcyjna propozycja IMO.

[Mokebe]

Akurat rekuperację muszę zrobić, bo jest wentylacja mechaniczna w projekcie. Coś muszę wstawić.

 

Mogę odpuścić klimatyzację oczywiście, ale to też mógłby być argument wyróżniający ten dom (reku/klima w stanie deweloperskim).

 

Ogrodzenie raczej muszę zrobić, bo mi ogolą chatę z elektryki. I tak chcę zrobić najtańsze, jakie się da, ale przy obecnych cenach stali wydam kilka tysięcy na głupie panele kratowe 3D.

 

Jeśli ceny działek nawet spadną do cen z 2019, to wrócę do punktu wyjścia, tj. kwoty, za którą działkę nabyłem, więc tu akurat mały problem, bo zdążyłem z grubsza przed bańką. Ceny w tej miejscowości trzymały się ~200 zł/m przez wiele lat (są to ceny średnie, więc wiadomo, że moja okolica - centrum miejscowości - to bardziej było 250, a obrzeża bardziej 180).

 

Dopiero w 2020 nagle się podwoiły.

 

Przepłaciłem za dachówkę, za zbrojenia, za styropian izolacyjny - tutaj wiadomo, że kupując na bańce dawałem 2x tego, co ludzie rok przede mną - ale to nie są procentowo jakieś kosmiczne sumy. Zbrojenia kosztowały mnie kilka tysięcy (więc przepłaciłem powiedzmy 3-4k), styropian chyba 2-3k (więc powiedzmy przepłacone 1500), blachodachówka ~10k plus rynny, gąsiory i inne (przepłacone powiedzmy 6k). Łącznie przepłaciłem za najdroższe aspekty tego domu jakieś 12-13 tysięcy. Reszta materiałów - pustaki ceramiczne, beton i inne - nie podrożały jakoś dramatycznie, więc i drastycznych spadków się nie spodziewam.

 

Innymi słowy - ten dom w SSZ w 2019 byłby oczywiście tańszy, ale nie jakoś dramatycznie tańszy.

 

Przywołam tutaj ciekawy post z 2010 roku:

 

https://forum.muratordom.pl/showthread.php?155033-Zakup-domu-w-stanie-surowym-zamkni%C4%99tym

 

"z ciekawości sprawdziłam dostępne oferty w Woli Batorskiej - średnia cena za podobnej wielkości dom, na podobnej działce, stan surowy otwarty waha się między 270 a 350 tys. zł."

 

Wola Batorska jest gorzej sytuowana względem Krakowa, co Chotomów/Legionowo względem Warszawy (brak linii kolejowej, dojazd wyłącznie samochodem- odległość podobna). W Woli Batorskiej trzeba było bulić średnio 310 koła za SSO w 2010 roku. Ja za swój w 2021,czyli 11 lat później i na bańce dałem 475k z działką. Czy to dużo, czy mało - zostawiam czytającemu te słowa. Przeciętne wynagrodzenie w roku 2011 - 3399 zł brutto, w 2021 - 5536 zł brutto.

[Mokebe]

"Samoróbstwo" odpada. Nie mam czasu (również na naukę, poprawianie błędów, etc - za ten czas nikt nie płaci) i nie spina mi się to ekonomicznie. Moje nadgodziny kosztują więcej, niż godziny pracy instalatora.

 

Jasne, że ogrodzenie nie jest przeszkodą dla zdeterminowanego złodzieja, ale w chwili obecnej to sobie każdy może tam po prostu wejść i zabrać. Z tym, że obecnie nie ma czego zabierać Ale gdy pojawi się sporo miedzi w ścianach, to już będzie.

[Sativum]

Z większością Waszych spostrzeżen i wniosków się zgadzam. Dywagacja dotyczy chyba bardziej co jest dobre , a co lepsze.

 

Jeśli chcesz dobrze sprzedać, to chyba trzeba przysiąść i szukać optymalizacji wydatków. Zastanów się np. czy nie położyć reku bez jednostki centralnej, nie umacniac podjazdu, tylko dać ziemię + trawę.

 

Z tego co piszesz wynika, że lokalizacja jest atrakcyjna, wielkość domu w granicach najbardziej poszukiwanych, cena przy tym raczej atrakcyjna. Podzielisz się rzutami projektu? Parterowy dom? Garaż?

[Mokebe]

Rzut do wglądu:

 

https://i.imgur.com/fjhwvI.png

 

Przy czym zrobiłem go typowo pod siebie, bo preferuję mniejsze pomieszczenia miast dużego salonu. To mnie pewnie może ugryźć w dupę, bo salonik 21m i osobna kuchnia są niezgodne z trendem. Aczkolwiek na pewno dałoby się uratować sytuację wyburzając ścianę między salonikiem a sypialnią. Uzyskamy wtedy ~33m salonu i nie będzie takiej kliteczki. Być może również da się rozwalić kawałek nośnej pomiędzy pomieszczeniami (trzeba by skonsultować z architektem), by otworzyć nieco przestrzeń zamiast pary drzwi obok siebie.

 

Mi nie za bardzo pasuje np. salon stanowiący połowę powierzchni mieszkalnej, w którym z uwagi na układ (przeszklona ściana z jednej strony, aneks z drugiej) do dyspozycji mamy zaskakująco mało miejsca i kończymy tylko z sofą i telewizorem wśród powietrza, ale rozumiem, że większość ludzi preferuje taki układ.

 

Myślę intensywnie o optymalizacji kosztowej, nawet gdy z pracą nic nie wyjdzie i na miejscu zostanę, bo też część jest na kredyt - nie miałem 700k w gotówce, przyznaję. A teraz już raty będą bardzo duże, więc wiadomo - trzeba ciąć.

Edytowane 22 Października 2022 przez Mokebe

[Elfir]

Przy takim układzie sprzedawałabym najszybciej.

Nie ma sensu wykańczać, bo nowy inwestor raczej wypruje całe wnętrze (podejrzewam przeniesienie kuchni do gabinetu, wyburzenie ściany nośnej, powiększenie salonu).

I będzie zbijał cenę koniecznością remontu wnętrza.

Edytowane 17 Lutego 2022 przez Elfir

[Mokebe]

Z tym salonem to faktycznie lipa - mam sypialnie niewiele mniejszą. Sporo ludzi w sypialni śpi a życie w domu odbywa się w salonie. Także pod kątem sprzedaży warto byłoby coś z tym zrobić. Okna w salonie też jakieś takie malutkie. Trochę mało współczesny ten projekt. Może do póki dom jest w stanie SSO to warto jeszcze coś pozmieniać?

 

Bo to dom pode mnie. Ja nie spędzam życia przed telewizorem

 

Ale można na luzie wyburzyć ścianę, bo to tylko 10cm betonu. Wtedy będziemy mieli 33m^2, co dla stumetrowca daje już znośny salonik.

 

Okna są standardowe (150x150). Wielkie przeszklenia w salonie są cholernie drogie, a gdy widok jest na podwórka sąsiadów, to raczej kwestionuję ich sensowność.

[Mokebe]

Przy takim układzie sprzedawałabym najszybciej.

Nie ma sensu wykańczać, bo nowy inwestor raczej wypruje całe wnętrze.

 

Czyli polecasz wystawić po SSZ?

[Elfir]

tak. Najlepiej bez ścian działowych

[Mokebe]

Działówki już wybudowali - dziękuję za opinię. Jak wjadą okna, drzwi i dach, to wystawię pewnie na otodom i zobaczę, jaki jest odzew.