Wycena domu 160m2

[TSparrow]

Cześć.

 

Przymierzam się do kupna domu. Jest to dom piętrowy dokładnie taki jak na poniższych zdjęciach:

 

 

W założeniu jego wielkość to:

Powierzchnia użytkowa domu: 140m2

+ Garaż: 29m2

Czyli razem jakieś niecałe 170m2

 

Trafiłem na ofertę budowy domu, w której za taki dom, na działce 800m2 w okolicach Katowic, dokładnie Mikołowie deweloper ma cenę 760tyś BRUTTO za stan jak to nazywa Deweloperski niski w którego skład wchodzi (bez wchodzenia w szczegóły):

 

ŚCIANY ZEWNĘTRZNE I WEWNĘTRZNE (parter, piętro)

Ściany zewnętrzne z pustaków typu Porotherm 25 P+W

Ściany działowe budynku z pustaków typu Porotherm 11,5

 

STROP

Strop Terriva z kształtkami zewnętrznymi i wieńcem

Wykonanie szalunków i zbrojenia, dostarczenie i wypełnienie płyty betonem C16/20

 

DACH Z ORYNNOWANIEM

Dachówka ceramiczna Koramic

 

ELEWACJA

Ocieplenie elewacji styropianem EPS 70 o grubości 20cm

Tynk akrylowy Fast

 

STOLARKA OKIENNA Z PCV

Okna potrójne, 6 komorowe.

Drzwi wejściowe

Brama garażowa

 

Za wysoki, czyli po prostu przygotowany do wykończenia jak pamietam to było około +100tyś.

 

===

 

Cena jest z działka i oferta jest tak jakby ogólna.

Chciałbym was poprosić o taką wycenę PI RAZY OKO ile wg was proponowany dom w stanie Deweloperskim Niskim mógłby kosztować? Chciałbym ogólną cenę podzielić na część samego domu + działkę.

 

Na Archonie próbowałem znaleźć podobny dom wielkościowo, z garażem nie w bryle domu i znalazłem taki projekt:

 

https://www.archon.pl/projekty-domow/projekt-dom-w-czerwonokrzewach-t-mc35221d631d86?gclid=CjwKCAiAyfybBhBKEiwAgtB7fi5QyrLBYftCG1JdYpNNtsbvOfStb6cealyaG_kS48y3tWWFbdqXfBoCL9YQAvD_BwE

 

Gdzie SSZ = 360tyś netto = 440 000 zł brutto (23% Vat)

+ Elewacja 60 000

+ Sciany działowe 15 000 (??)

+ Koszta, jakie poniósłbym sam jakbym miał swoją działkę i przygotowywał do budowy czyli kupno i dostosowanie Projektu (tutaj jest on w cenie i wszystkie zmiany); Kierownik Budowy; Przygotowanie działki pod fundamenty; Badania geologiczne, pozwolenia, przyłącza itd itd to myślę coś z przedziału 10 000 / 20 000zł?

 

Więc WG MNIE za sam dom, taki jak na dołączonych zdjęciach, cena wyszła by mnie 535 000 / 550 000 w stanie Deweloperskim Niskim (wiem, może nie często słyszane sformułowanie )? Znam się tyle na budownictwie co z analizy różnych postów i cen w różnych artykułach więc sory jeżeli te wartości znacząco odbiegają ( a może i nie? ) Biorę też poprawkę że dom jest budowany niedaleko Katowic gdzie ceny myślę są kilka procent większe od średnich krajowych. Napewno ogromnym plusem dla mnie tutaj jest to, że oszczędzam dużo czasu a moja aktualna praca bardzo ogranicza możliwości latania po urzędach i załatwiania wszystkiego.

 

Też właśnie zastanawiam się, jakbym miał swoją własną działkę, jaki jest koszt wszystkich czynności które musiałbym zrobić PRZED postawieniem pierwszej cegły.

 

Pozdrawiam i dziękuję za pomocne odpowiedzi

Edytowane 24 Listopada 2022 przez TSparrow

[Elfir]

W stanie deweloperskim sa instalacje , których nie ma podanych w kosztorysie Archona.

 

nie wiem czy ściany obejmują tynki na ścianach i sufitach czy sam materiał konstrukcyjny?

To samo czy liczono wylewki na podłodze?

 

Bo SSZ to najmniejsze koszty w budowie Wiec skoro Archon szacuje je na 440 tyś, to podejrzewam, że do deweloperskiego (czyli stanu w którym można oddać papiery zakończenia budowy do Nadzoru) całość wyjdzie 800 tys.

[TSparrow]

Dzieki za błyskawiczną odpowiedź

 

W stanie deweloperskim sa instalacje , których nie ma podanych w kosztorysie Archona.

 

Tak, dlatego cena brutto 440 000 to SSZ i na nim się skupiam (wg. Archonu).

Chcę wybudować ten dom do stanu SSZ + elewacje z deweloperem.

 

nie wiem czy ściany obejmują tynki na ścianach i sufitach czy sam materiał konstrukcyjny?

To samo czy liczono wylewki na podłodze?

 

W tym Deweloperskim Niskim deweloper przewiduje tylko wykończenie zewnątrz domu. W środku nie będzie żadnych tynków - sam materiał konstrukcyjny i ściany działowe.

 

Dlatego nie wiem czy moje własne obliczenia są trafne

Edytowane 24 Listopada 2022 przez TSparrow

[Krzych1991]

Zakładając, że ten stan niski deweloperski to tak naprawdę SSZ + elewacja z tynkiem to twoje obliczenia niemal mają sens. Błąd jest w stawce VAT, bo zarówno za gotowy dom jak i za usługi budowlane jest 8% VAT'u.

Osobną kwestią jest to 100 tys. zł za dostosowanie do pełnego stanu deweloperskiego. Jak za wszystkie instalację, z podłogówką, tynki, styropian+wylewki, ocieplenie i zabudowę poddasza to wydaje mi się dobrą ceną.

[TSparrow]

Hej Krzych1991!

 

Jak rozumiem, piszesz ze stawka 8% to gotowy kupno nowego domu / usługi budowlane. To kiedy zamiast 8% liczy się 23%? Jak analizuje różne posty to polecają do ceny a Archonu dodać własnie 23% a nie 8% żeby mieć bardziej miarodajną kwotę końcową.

 

Czyli wg. Ciebie wyliczenia powinny wyglądać bardziej w ten sposób?

 

Gdzie SSZ = 360tyś netto = 390 000 (8% Vat) zamiast 440 000 zł brutto (23% Vat)

+ Elewacja 60 000

+ Sciany działowe 15 000 (??)

+ Koszta, jakie poniósłbym sam jakbym miał swoją działkę i przygotowywał do budowy czyli kupno i dostosowanie Projektu (tutaj jest on w cenie i wszystkie zmiany); Kierownik Budowy; Przygotowanie działki pod fundamenty; Badania geologiczne, pozwolenia, przyłącza itd itd to myślę coś z przedziału 10 000 / 20 000zł?

 

Cena wyszła by 480 000 / 500 000 wg Ciebie? To już jakieś 50 000 mniej

[pandzik]

Przy takich "obliczeniach" 50 tys zł można zgubić na jednej pozycji.

[Sativum]

Cześć.

 

Przymierzam się do kupna domu. Jest to dom piętrowy dokładnie taki jak na poniższych zdjęciach:

 

[ATTACH=CONFIG]462392[/ATTACH]

[ATTACH=CONFIG]462390[/ATTACH]

[ATTACH=CONFIG]462391[/ATTACH]

 

W założeniu jego wielkość to:

Powierzchnia użytkowa domu: 140m2

+ Garaż: 29m2

Czyli razem jakieś niecałe 170m2

 

Trafiłem na ofertę budowy domu, w której za taki dom, na działce 800m2 w okolicach Katowic, dokładnie Mikołowie deweloper ma cenę 760tyś BRUTTO za stan jak to nazywa Deweloperski niski w którego skład wchodzi (bez wchodzenia w szczegóły):

 

ŚCIANY ZEWNĘTRZNE I WEWNĘTRZNE (parter, piętro)

Ściany zewnętrzne z pustaków typu Porotherm 25 P+W

Ściany działowe budynku z pustaków typu Porotherm 11,5

 

STROP

Strop Terriva z kształtkami zewnętrznymi i wieńcem

Wykonanie szalunków i zbrojenia, dostarczenie i wypełnienie płyty betonem C16/20

 

DACH Z ORYNNOWANIEM

Dachówka ceramiczna Koramic

 

ELEWACJA

Ocieplenie elewacji styropianem EPS 70 o grubości 20cm

Tynk akrylowy Fast

 

STOLARKA OKIENNA Z PCV

Okna potrójne, 6 komorowe.

Drzwi wejściowe

Brama garażowa

 

Za wysoki, czyli po prostu przygotowany do wykończenia jak pamietam to było około +100tyś.

 

===

 

Cena jest z działka i oferta jest tak jakby ogólna.

Chciałbym was poprosić o taką wycenę PI RAZY OKO ile wg was proponowany dom w stanie Deweloperskim Niskim mógłby kosztować? Chciałbym ogólną cenę podzielić na część samego domu + działkę.

 

Na Archonie próbowałem znaleźć podobny dom wielkościowo, z garażem nie w bryle domu i znalazłem taki projekt:

 

https://www.archon.pl/projekty-domow/projekt-dom-w-czerwonokrzewach-t-mc35221d631d86?gclid=CjwKCAiAyfybBhBKEiwAgtB7fi5QyrLBYftCG1JdYpNNtsbvOfStb6cealyaG_kS48y3tWWFbdqXfBoCL9YQAvD_BwE

 

Gdzie SSZ = 360tyś netto = 440 000 zł brutto (23% Vat)

+ Elewacja 60 000

+ Sciany działowe 15 000 (??)

+ Koszta, jakie poniósłbym sam jakbym miał swoją działkę i przygotowywał do budowy czyli kupno i dostosowanie Projektu (tutaj jest on w cenie i wszystkie zmiany); Kierownik Budowy; Przygotowanie działki pod fundamenty; Badania geologiczne, pozwolenia, przyłącza itd itd to myślę coś z przedziału 10 000 / 20 000zł?

 

Więc WG MNIE za sam dom, taki jak na dołączonych zdjęciach, cena wyszła by mnie 535 000 / 550 000 w stanie Deweloperskim Niskim (wiem, może nie często słyszane sformułowanie )? Znam się tyle na budownictwie co z analizy różnych postów i cen w różnych artykułach więc sory jeżeli te wartości znacząco odbiegają ( a może i nie? ) Biorę też poprawkę że dom jest budowany niedaleko Katowic gdzie ceny myślę są kilka procent większe od średnich krajowych. Napewno ogromnym plusem dla mnie tutaj jest to, że oszczędzam dużo czasu a moja aktualna praca bardzo ogranicza możliwości latania po urzędach i załatwiania wszystkiego.

 

Też właśnie zastanawiam się, jakbym miał swoją własną działkę, jaki jest koszt wszystkich czynności które musiałbym zrobić PRZED postawieniem pierwszej cegły.

 

Pozdrawiam i dziękuję za pomocne odpowiedzi

 

Ile taka działka kosztuje w okolicy? 100-150 tys.? Więc za budowę SSZ + elewacja chce co najmniej 600 tys. zł za 170 m2, Nie no interes jak nic xD Lepiej brzmi już te 860 tys. za stan deweloperski. Diabeł tkwi w szczegółach. Skoro to deweloper, to zakładam, że na pewno nie da się tego zrobić taniej/pominąć/z gorszych materiałów czyli minimum elektryki, kominy, nędzny styropian etc. Tutaj szczegóły są ważne. Co do zasady nie polecam brać dewelopera do budowy. Jeśli ktoś nie ma czasu / chęci samemu przypilnować/zająć się, to sensowną alternatywą jest tylko wydanie worka pieniędzy na inspektora nadzoru inwestorskiego lub takie skonstruowanie umowy (i znalezienie chętnego do jej podpisania), by płatność była uzależniona od odbioru prac, ich jakości lub całkowitego efektu (np. po próbach szczelności/termokamery,, OZC, czy uzyskania świadectwa energetycznego).

 

SSZ to max połowa kosztów budowy. Co do podawanych kosztach netto budowy i stawce VAT, to nie można liczyć 8%, bo takiej ceny NIKT Ci nie da. różnica między 23, a 8%, to dodatkowy zysk oferenta. Licz, że jak ktoś zaproponuje Ci usługę wraz z montażem w cenie towaru, to już będzie dobrze... To jest róznica między forumowymi ekspertami - teoretykami, a jak to realnie wygląda.

 

____________

 

Ile kosztuje średnio budowa domu 170 m2? Wyceny podane na Archon są mniej więcej ok. Przy powołanym przez Cb projekcie jest 363 tys. netto. Do tego dodaj VAT i masz cenę SSZ ~ 420 tys. + papierologia projekt, adaptacja, warunki terenowe i dojazd, dostęp do mediów, ogrodzenie, toitoi, kierbud, inspektor itd. - licz co najmniej 30-50 tys. Minimalne koszty, dobre warunki, niskie ceny - 20 tys.

 

Od SSZ - na instalacje licz 100 tys. Można robić też plan minimum do przeżycia - wtedy może 50 tys. wystarczy

 

Wykończenie - ile dusza zapragnie, ale nie liczyłbym mniej niż 150 tys.

 

----------------

gdzie chcesz latać po urzędach? Standardem usługi projektanta jest załatwienie formalności (pozwolenia) za Ciebie. Ja byłem w urzędzie dwa razy: po mapki i załatwić przyspieszenie decyzji. Spokojnie można obyć się bez żadnej wizyty.

 

Jeszcze kilka lat temu te rejony Śląska (Gliwice-Rybnik-Katowice) były tańsze niż średnia krajowa... Zawsze warto poszukać konkurencyjnych ofert - rozstrzał cen jest ogromny. To samo mogą Ci wykonać za 20 tys., jak i za 150 tys. A wykonawcy standardowo szukają jeleni z głębokimi kieszeniami. Taki już standard etyczny branży. Przyzwyczaj się do tej sytuacji, że każdy będzie starał się oszukać Cb

[TSparrow]

Cześć Sativum.

 

Ile taka działka kosztuje w okolicy? 100-150 tys.?

 

Ceny u nas są... PO****E Ciężko znaleźć teraz działkę przystępną cenowo w okolicy, a co sprawdzam to mam wrażenie że ofert jest coraz mniej.

Generalnie, 300zł za metr to dobra cena - za naszą działkę, która ma około 820m2/1000 trzeba liczyć minimum 250tys/350tyś, w tym przedziale. Niedawno w tamtej okolicy pojawiły się 2 działki, zadrzewione, nie płaskie za 240tys podobny metraż...

 

Do tego dodaj VAT i masz cenę SSZ ~ 420 tys. + papierologia projekt, adaptacja, warunki terenowe i dojazd, dostęp do mediów, ogrodzenie, toitoi, kierbud, inspektor itd. - licz co najmniej 30-50 tys. Minimalne koszty, dobre warunki, niskie ceny - 20 tys.

 

Czyli, mogę myślę przyjąć że SSZ 420tys + 40tys papierologia i inne + 75tyś elewacja i ściany działowe = realnie 540tyś. I taka kwota już się pojawiła tutaj.

 

Wtedy tak jakby za działkę by wychodziło 220tyś, co jest u nas ceną bardziej niż dobrą.

 

Dalej się trochę waham... kolejny plus że w okolicy jest już podobny dom tego samego dewelopera i kupujący dał mi wskazówki że ekipa stawia dom dobrze jakościowo - kłopot za to mają z podwykonawcami do instalacji, dlatego od tej części chciałbym robić już w swoim zakresie..

[Sativum]

Cześć Sativum.

 

 

 

Ceny u nas są... PO****E Ciężko znaleźć teraz działkę przystępną cenowo w okolicy, a co sprawdzam to mam wrażenie że ofert jest coraz mniej.

Generalnie, 300zł za metr to dobra cena - za naszą działkę, która ma około 820m2/1000 trzeba liczyć minimum 250tys/350tyś, w tym przedziale. Niedawno w tamtej okolicy pojawiły się 2 działki, zadrzewione, nie płaskie za 240tys podobny metraż...

 

 

 

Czyli, mogę myślę przyjąć że SSZ 420tys + 40tys papierologia i inne + 75tyś elewacja i ściany działowe = realnie 540tyś. I taka kwota już się pojawiła tutaj.

 

Wtedy tak jakby za działkę by wychodziło 220tyś, co jest u nas ceną bardziej niż dobrą.

 

Dalej się trochę waham... kolejny plus że w okolicy jest już podobny dom tego samego dewelopera i kupujący dał mi wskazówki że ekipa stawia dom dobrze jakościowo - kłopot za to mają z podwykonawcami do instalacji, dlatego od tej części chciałbym robić już w swoim zakresie..

 

Niestety kupno działki to nie taka łatwa sprawa. Widząc ogłoszenia wraz z cenami zawsze słyszę w głowie "on by tyle CHCIAŁ dostać". Standardem jest, że cena oferty jest wyższa o 8% od ceny transakcyjnej. Zajrzyj do portali agregujących dane dot. cen sprzedaży działek w okolicy. Znam tylko UrbanOne, ale zapewne są także inne.

 

Mając $/nie mając chęci - szukałbym już postawionego domu, ew. w trakcie budowy. Sytuacja rynkowa zmusi część ludzi do sprzedania .Będzie w czym wybierać.

W dalszej kolejności brałbym generalnego wykonawcę - koniecznie z dobrą umową (taką zabezpieczającą interesy zleceniodawcy). Tanio też nie będzie.

Deweloper budujący SSZ + elewacja to takie rozwiązanie połowiczne. Jeśli jednak poświęcisz czas na sprawdzanie jakości prac + zaangażowany kierbud, a lepiej inspektor - to też będzie ok. Ważne byś dokładnie wiedział co, jak i z czego będzie budowane. Dokładność prac też ma duże znaczenie.

Pozdrawiam.

[TSparrow]

Wiesz / wiecie,

 

założyłem ten temat żeby zobaczyć, czy cena za ten dom nie jest przeszacowana np. o 200tyś Szukam pewnego rodzaju potwierdzenia że cena podana przez wykonawcę jest w akceptowalnym przedziale, zwłaszcza że dom jest bardzo prosty (i taki chce, im prostszy, tym łatwiejszy do ogrzania, utrzymania itd. a nie wszystko co ładne jest praktyczne ) i z tego co widzę do tej pory, mogę w to wejść... chyba

 

Jak ktoś jeszcze ma swoje spostrzeżenia, dajcie znać! Im więcej informacji i opinii tym lepiej

[MiroMirek]

Wiesz / wiecie,

 

założyłem ten temat żeby zobaczyć, czy cena za ten dom nie jest przeszacowana np. o 200tyś Szukam pewnego rodzaju potwierdzenia że cena podana przez wykonawcę jest w akceptowalnym przedziale, zwłaszcza że dom jest bardzo prosty (i taki chce, im prostszy, tym łatwiejszy do ogrzania, utrzymania itd. a nie wszystko co ładne jest praktyczne ) i z tego co widzę do tej pory, mogę w to wejść... chyba

 

Jak ktoś jeszcze ma swoje spostrzeżenia, dajcie znać! Im więcej informacji i opinii tym lepiej

 

Ja bym zrobił to tak :

 

Niech Ci ten developer poda pełny kosztorys (na pewno go ma chociażby dla własnej potrzeby ) - będziesz wiedział z jakich materiałów (cena i marka produktu ) chce to zbudować - to klucz do sukcesu. Będziesz świadomy czy to niska, średnia czy wyższa jakość materiałów.

Z powyższego zorientujesz się też o wysokości kosztów samej robocizny .

A jak się już dogadasz to musisz tą budowę pilnować a jak nie masz czasu to radzę zainwestować w kogoś kto to będzie robił .