Samodzielność lokalu - bliźniak

[Tomek_13lv]

Dzień dobry,

 

Czy ktoś z Was ustanawiał samodzielność lokalu w bliźniaku ?

Chodzi mi o sytuację gdzie mamy 2 domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej (czyli dwa oddzielne budynki z dylatacją) na jednej wspólnej działce.

Nie mogę podzielić działki geodezyjnie (względy prawne do wyprostowania) i jestem zmuszony poszukać innego rozwiązania -czyli podział z wyodrębnioną samodzielnością lokalu oraz udziały we wspólnym gruncie z określeniem sposobu korzystania ze wspólnej działki (czyli że ogródek po lewej stronie jest tylko do niego wykorzystania a ten po prawej do sąsiada).

Wiem że w dwulokalowym budynku to standard - robi się tu podział notarialny gruntu bo tu w projekcie budynek A i budynek B czyli samodzielne lokale.

Natomiast przy bliźniaku są 2 oddzielne domy.

Na 100% można w każdym domu bliźniaka wydzielić max 2 lokale. Ale czy da się w jednym domu bliźniaka wydzielić tylko jeden lokal ?

Czyli jedna część bliźniaka = 1 lokal ?

Czy ktoś coś takiego praktykował i ma doświadczenie?

Jeżeli nie wyodrębnię samodzielności lokalu dla każdej z części działka podobno nie będzie możliwa do podzielenia notarialnego z tymi udziałami a to oznacza że żaden bank nie da nam kredytu na takie nieruchomości bo wtedy mają dwa oddzielne domy na wspólnej działce i do kredytu muszą przystąpić dwie rodziny bo budynku/ lokale nie są samodzielne

[Elfir]

Zbuduj te dwa bliźniaki to jako jeden dom jednorodzinny dwulokalowy. I sprzedaj udziały w lokalu i działce, a po zbudowaniu znieś współwłasność poprzez zwykły podział domu i działki.

 

Nie ma znaczenia, ze to jest prawdziwy bliźniak. Urząd nie czepia się kwestii technicznych i tego, ze między lokalami sa dwie ściany z dylatacją, zamiast jednej.

[Tomek_13lv]

Elfir, dziękuję za głos.

Niestety mam pozwolenie na budowę na budowę dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Identyczne parametry mam na WZ - dwa domy jednorodzinne z dylatacją.

Chętnie bym to zmienił na jeden dom dwulokalowy ale już na tym etapie nie mogę.

Czy ktoś jeszcze z Was spotkał się z przypadkiem samodzielności lokalu i udziałach w działce przy dwóch domach w zabudowie bliźniaczej ?

[Elfir]

Elfir, dziękuję za głos.

Niestety mam pozwolenie na budowę na budowę dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Identyczne parametry mam na WZ - dwa domy jednorodzinne z dylatacją.

Chętnie bym to zmienił na jeden dom dwulokalowy ale już na tym etapie nie mogę.

Czy ktoś jeszcze z Was spotkał się z przypadkiem samodzielności lokalu i udziałach w działce przy dwóch domach w zabudowie bliźniaczej ?

 

To zbuduj te dwa budynki i sprzedaj udział w jednym z nich + udział w gruncie. A po wybudowaniu zniesiesz współwłasność.

 

po co chcesz zmieniać na dom dwulokalowy? Żeby mieć same kłopoty z małą wspólnotą?

Nadal masz złe podejście uważając, ze budujesz dwa domy. Dla urzędu konstrukcja nie ma żadnego znaczenia. Przecież część bliźniaka spełnia wszystkie wytyczne do samodzielności.

I oczywiście, ze istnieje taka sytuacja powszechnie, skoro deweloper buduje i sprzedaje, czyli na pewnym etapie jest dwóch właścicieli deweloper + pierwszy nabywca.

Edytowane 18 Stycznia przez Elfir

[Tomek_13lv]

Elfir jeżeli jest tak jak piszesz to uratowało by mi to życie. Nikt nie kupi ode mnie drugiej części tego bliźniaka jak nie będzie mógł kupić udziałów w budynku i gruncie a to się może udać tylko przy ustanowieniu samodzielności lokalu.

Czyli 1 budynek = 1 lokal

 

Ale zobacz na to - to mnie tak podłamało dlatego założyłem ten post.

 

https://www.rp.pl/nieruchomosci/art9155981-nie-bedzie-odrebnej-wlasnosci-w-budynkach-jednorodzinnych-w-zabudowie-blizniaczej-wyrok-wsa-w-gdansku

[Elfir]

potraktuj budowę tego bliźniaka jako jednego domu dwulokalowego. Na razie masz WZ na budynek. Nie masz jeszcze pozwolenia na budowę, z tego co zrozumiałam. Więc zgłoś budowę jednorodzinnego dwulokalowego.

Sprzedaj udziały (np. 50%) w budynku i gruncie. W umowie notarialnej sprzedaży od razu określenie na planie i mapce kto korzysta z jakiej części nieruchomości i w jakim zakresie (ma znaczenie np. przy wspólnym wjeździe na posesję*). Wówczas nie będzie konfliktów w przyszłości, bo we współwłasności tak naprawdę każdy z was ma prawo korzystać z każdej części nieruchomości. Określcie też w umowie zasady opłacania podatku od nieruchomości do czasu zniesienia współwłasności (kto zbiera kasę, w jakim terminie i wpłaca na konto urzędu gminy) i innych opłat (np. za śmieci)

 

W tym orzeczeniu mowa jest o próbie stworzenia wspólnoty a nie współwłasności. I takie cos faktycznie jest bez sensu, bo nie da się w domu jednorodzinnym, jednolokalowym wydzielić osobnego mieszkania. Ono już jest wydzielone automatycznie, z samej definicji domu jednolokalowego.

 

 

 

* przy wąskiej drodze dojazdowej, gdzie nie wolno wam korzystać z drugiej części, lepiej cofnąć się z ogrodzeniem do linii domu, aby zapewnić miejsca parkingowe dla gości, ułatwić nawracanie samochodem.

Przy wspólnej bramie wjazdowej określić koszty budowy, utrzymania, opłaty za zasilanie napędu, itd.

Edytowane 19 Stycznia przez Elfir

[Tomek_13lv]

Elfir, niestety mam już prawomocne pozwolenie na budowę.. na dwa domy w zabudowie bliźniaczej. Miałem spotkanie z prawnikiem i w wydziale architektury. W bliźniaku nie można wyodrębnić 1 lokalu można 2… chodź tą ustawą jest mega nieprecyzyjna bo mówi że nie można więcej niż 2 lokale co oznacza że 1 powinno się też dać .. no ale urząd architektury trzyma się tego co tutaj https://www.rp.pl/nieruchomosci/art9...-wsa-w-gdansku

 

Co prawnika: jedyną opcją teraz skończyć budowę tego bliźniaka, notarialnie określić sposoby korzystania z domu i gruntu z tą drugą rodziną następnie znieść nie administracyjnie tylko sądowi współwłasność - koszt ok 10 tys PLN, 6 mc czekania.

 

Inna opcja to zmiana WZ, pozwolenia i projektu i budowa dwulokalówki … ale nie wiem czy mam siłę jeszcze raz przechodzić przez to wszysko co przez ostatnie 12 mc ..chyba zaryzykuję tego bliźniaka najwyżej popłynę finansowo jak go nie sprzedam ..

[Elfir]

jak chcesz wydzielić mieszkanie w mieszkaniu? Bo dom jednorodzinny jest mieszkaniem.

Sprzedaj udziały w takim razie w dwóch bliźniakach naraz. A potem znieś współwłasność.

 

NIE BUDUJ DWULOKALÓWKI JESLI CI ZDROWIE MIŁE.

[Tomek_13lv]

Elfir widać, że nie z jednego pieca chleb jadłeś fajnie że tutaj są ludzie którzy mają sporo większe doświadczenie.

to samo poradził mi prawnik właśnie prawnik. W jednej części będę mieszkał ja z rodziną. Drugą część sprzedać sąsiadowi z udziałem 1/2 działki i jedną część bliźniaka. Następnie sąsiadowi i sobie znieść współwłasności. Jedyne co to on nie dostanie kredytu bo banki nie dają jak na jednej działce są dwa domy i wspólny grunt czyli jedną KW..

w sumie rozważam ten dwulokalowy budynek - u mnie w mieście co druga inwestycja to podróbki bliźniaków czyli te dwulokalowki i segmenty z udziałami w gruncie - z czego wynika że tak przed tym przestrzegasz ?

 

Powiem Ci że z tym podziałem działki administracyjnie lub sądownie jest jeszcze jeden problem: opłata adiacencka Art 98a USTAWY z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

 

Ktoś coś słyszał ? Z tego opisu wynika i jeden urzędnik mnie straszy że jak dojdzie do podziału bliźniaka to zapłacę aż 30% od wzrostu ceny działu !! Te urzędy gmin i miast łupią bardziej niż skarbówka ?? Ktoś coś przerabiał ? Jak tego uniknąć? Przecież to byłby skandal jak w ciągu roku od zakupu ktoś chciałby mi udowodnić że działka wzrosła o 200 tys bo postawiłem bliźniaka i chce ją teraz podzielić …

[Elfir]

dom dwulokalowy to mała wspólnota. Czyli wszystkie decyzje co do rozbudowy, remontów trzeba podejmować wspólnie. Jak sąsiad okaże się upierdliwym kłótnikiem to obrzydzi ci życie.

A tak masz swój dom, swoją działkę i jak sąsiad będzie ch** to stawiasz mur i masz go z głowy.

 

Największy problem jest uzyskanie kredytu na udział w nieruchomości, bo faktycznie dla banku współwłasność to kiepskie zabezpieczenie. Ale wyniki w google podają, że jest to możliwe, chociaż trudne.

[Tomek_13lv]

Dziękuję za odpowiedź !