Projekt niezgodny z MPZP, a pozwolenie na budowę - zbiorniki na wody opadowe

[Farfocel]

Dzień dobry,

Zwracam się do Was drodzy forumowicze o pomoc w bardzo istotnej sprawie związanej z moją budową.

W 2024 roku rozpocząłem budowę bliźniaka dwulokalowego "czworaka" o łącznej powierzchni 270m2. Budowa jest na etapie ocieplania ścian fundamentowych, nie ma jeszcze zagęszczonego piachu na posadzkę ani chudziaka.

W 2023 otrzymałem PNB na podstawie projektu, w którym wody opadowe, cytuję: "Odprowadzenie wody z dachu oraz terenów utwardzonych - wody opadowe rozprowadzone po terenie zielonym na działce Inwestora z zabezpieczeniem spływu w kierunku działek sąsiednich"

Tymczasem, w MPZP fragment odnośnie wód opadowych mówi, iż: "wyposażenie nieruchomości w zbiorniki do gromadzenia wód opadowych i roztopowych o pojemności
minimum 6 m3 na 100 m2 utwardzonej lub zabudowanej powierzchni nieruchomości"

 

Projekt nie posiada wrysowanych zbiorników na deszczówkę, ani żadnej dodatkowej dokumentacji na jej temat.

Napisałem niedawno do projektanta wniosek o wprowadzenie zmiany nieistotnej w projekcie i dodanie dwóch zbiorników dwukomorowych o pojemności 12m3 każdy, po jednym na dwa lokale. Nie otrzymałem jeszcze odpowiedzi

Czy powyższe oznacza, że wydane PNB jest tak naprawdę nieważne, ponieważ projekt nie jest zgodny z MPZP? Czy powinienem o to zapytać w PINB? Problem w tym, że nikt w PINB mi się nie podpisze pod opinią... Czy może rozmawiać już z prawnikiem od prawa budowlanego?

Od momentu wydania PNB do teraz zmienił się MPZP i budowa "czworaka" jest już niemożliwa, w związku z tym nie jestem w stanie wprowadzić żadnej zmiany istotnej do projektu.

 

Czy to oznacza, że jestem zmuszony do działania z OC projektanta? Budowałem dom sposobem gospodarczym, samodzielnie z pomocą rodziny, a na same materiały wydałem około 70 tysięcy złotych, na co posiadam faktury. Nieścisłość w projekcie znalazłem dopiero niedawno czystym przypadkiem.

 

Proszę o Wasze rady i sugestie, co robić.

 

Edytowane 21 Maja przez Farfocel

[Mareks77]

Po pierwsze to jeżeli mimo nieścisłości projektu zagospodarowania wód opadowych z MPZP urząd wydał PNB to ma ono moc prawną i jest ważne.

Po drugie to wszelkie zmiany w MPZP po dacie wydania i uprawomocnienia PNB nie dotyczą go i PNB jest jak najbardziej ważne. Zmiany MPZP dotyczą tylko PNB po dacie zmiany w MPZP.

Edytowane 22 Maja przez Mareks77

[Lew2]

Zmiany prawa (np. MPZP) po uzyskaniu PnB nie dotyczą Ciebie. Pozwolenie na budowę jest ważne nawet gdy projekt jest niezgodny z przepisami. Jest ważne, aż do czasu wydania decyzji o uchyleniu, a żeby je uchylić musiałoby toczyć się jakieś "postępowanie" w PINB, WINB lub SA. Niezależnie od wszystkiego wprowadzić odstąpienia nieistotne i wrysować zbiorniki jakie chcesz - im większe tym lepiej. Prosta sprawa. Deszczówka zawsze się przyda. A jeszcze spróbować powalczyć o dotację na deszczówkę.

[Farfocel]

Otrzymałem odpowiedź od projektanta:

Generalnie naszym zdaniem nie musi Pan niczego wykonywać. Przede wszystkim dlatego, że uzyskał Pan prawomocne pozwolenie na budowę w którym nie ma o tym mowy. Starostwo wydało takie pozwolenie a zapewniam Pana, że w urzędach na takie zapisy są bardzo wyczuleni i jeżeli byłaby faktycznie taka konieczność wykonania zbiorników to Urząd nie wydałby pozwolenia do czasu aż takich zbiorników nie wrysujemy.

Ponadto w projekcie opieraliśmy się głównie na tych dwóch zapisach:

W zakresie odprowadzania wód opadowych i roztopowych:

a) objęcie systemami odprowadzającymi wody opadowe i roztopowe terenów zabudowanych i utwardzonych

b) stosowanie rozwiązań technicznych służących zatrzymaniu wód opadowych i roztopowych w obrębie posesji, z zastrzeżeniem lit c,

c) wyposażenie nieruchomości w zbiorniki do gromadzenia wód opadowych i roztopowych o pojemności minimum 6m3 na 100 m2 utwardzonej lub zabudowanej powierzchni nieruchomości

Głównym celem wszelkich zapisów w miejscowym planie dotyczących odprowadzania wód opadowych jest zwrócenie uwagi na ich zagospodarowanie w obrębie działki + zabezpieczenie przed spływami powierzchniowymi zalewającymi działki sąsiednie i drogę.

W dokumentacji projektowej opisaliśmy zagospodarowanie wód opadowych – jako odprowadzenie w kierunku terenów zielonych ( zieleni ozdobnej).

„Odprowadzenie wody z dachu, oraz terenów utwardzonych - wody opadowe rozprowadzone po terenie zielonym na działce Inwestora z zabezpieczeniem spływu w kier. działek sąsiednich”

Samo wkopanie zbiorników nic nie da ponieważ ciężko będzie Panu sprawdzać stan napełnienia zbiornika bez odpowiedniej aparatury. Do wykorzystania zgromadzonej wody potrzebna będzie pompa i szereg innych urządzeń.  

 

Co o tym myślicie?

[d7d]

Jaka jest powierzchnia działki? Ile pozostanie m2 na teren zielony na który można odprowadzić wody opadowe z dachów?

[Farfocel]

Godzinę temu, d7d napisał:

Jaka jest powierzchnia działki? Ile pozostanie m2 na teren zielony na który można odprowadzić wody opadowe z dachów?

Powierzchnia działki to 1164m2

powierzchnia zabudowy to 270m2

Utwardzenia to 200m2

zielen stanowi 685m2 czyli 59% dzialki

zabudowa obiektywami kubaturowymi stanowi 23.35% dzialki

[Mareks77]

3 godziny temu, Farfocel napisał:

Otrzymałem odpowiedź od projektanta:

Generalnie naszym zdaniem nie musi Pan niczego wykonywać. Przede wszystkim dlatego, że uzyskał Pan prawomocne pozwolenie na budowę w którym nie ma o tym mowy. Starostwo wydało takie pozwolenie a zapewniam Pana, że w urzędach na takie zapisy są bardzo wyczuleni i jeżeli byłaby faktycznie taka konieczność wykonania zbiorników to Urząd nie wydałby pozwolenia do czasu aż takich zbiorników nie wrysujemy.

Ponadto w projekcie opieraliśmy się głównie na tych dwóch zapisach:

W zakresie odprowadzania wód opadowych i roztopowych:

a) objęcie systemami odprowadzającymi wody opadowe i roztopowe terenów zabudowanych i utwardzonych

b) stosowanie rozwiązań technicznych służących zatrzymaniu wód opadowych i roztopowych w obrębie posesji, z zastrzeżeniem lit c,

c) wyposażenie nieruchomości w zbiorniki do gromadzenia wód opadowych i roztopowych o pojemności minimum 6m3 na 100 m2 utwardzonej lub zabudowanej powierzchni nieruchomości

Głównym celem wszelkich zapisów w miejscowym planie dotyczących odprowadzania wód opadowych jest zwrócenie uwagi na ich zagospodarowanie w obrębie działki + zabezpieczenie przed spływami powierzchniowymi zalewającymi działki sąsiednie i drogę.

W dokumentacji projektowej opisaliśmy zagospodarowanie wód opadowych – jako odprowadzenie w kierunku terenów zielonych ( zieleni ozdobnej).

„Odprowadzenie wody z dachu, oraz terenów utwardzonych - wody opadowe rozprowadzone po terenie zielonym na działce Inwestora z zabezpieczeniem spływu w kier. działek sąsiednich”

Samo wkopanie zbiorników nic nie da ponieważ ciężko będzie Panu sprawdzać stan napełnienia zbiornika bez odpowiedniej aparatury. Do wykorzystania zgromadzonej wody potrzebna będzie pompa i szereg innych urządzeń.  

 

Co o tym myślicie?

Myślę że projektant w odpowiedzi rozwiał wszystkie Twoje niepewności i pytania.

Skoro w MPZP jest zapis o zbiorniku a w zatwierdzonym projekcie odprowadzasz rozsączasz wody na tereny zielone i nikt się do tego nie przyczepił to czym się martwić.

Jesteś na etapie ocieplenia więc ten temat powinien wyjść wcześniej podczas badania gruntu gdyby okazało się że glina nie jest w stanie przyjąć wody.

Masz na działce 23% zabudowy a więc wkopanie małego zbiornika 1000l na 100m2 dachu w formie( np. tunel Grafa, 300mb rury drenarskiej itp  ) z funkcję rozsączania wód opadowych na terenach zielonych nie będzie problemem. Zbiornik jest w stanie przyjąć natychmiast wodę z ulewy lub kilkudniowych opadów a następnie pomału odprowadzić ją do gruntu.

Zbiornik 1-2m3 nad gruntem do podlewania kwiatków może być dodatkiem.

Odprowadzaniem wody ze ścieżek i podjazdów raczej nikt się nie martwi, utwardzony nie oznacza nie chłonny no chyba że podbudowa lub między fugami kostki będzie beton

Edytowane 23 Maja przez Mareks77

[d7d]

Zgodnie z MPZP potrzebujesz zbiornik o pojemności (270+200) x 6/100 = 28,2 m3.

Teoretycznie 28,2 m3 rozsączane na zieloną powierzchnię 685 m2 daje 4 cm wody.

Przychylam się do stanowiska projektanta. PnB jest wydane i nie ma tematu.

PS Czy teren zieleni jest chłonny czy płytko zalegają warstwy nieprzepuszczalne?

 

[Farfocel]

3 godziny temu, d7d napisał:

PS Czy teren zieleni jest chłonny czy płytko zalegają warstwy nieprzepuszczalne?

 

 No właśnie trochę jest glin pod 30-50 cm warstwą ziemi i po intensywnych opadach stoi woda. Zrobilem odwodnienie opaskowe wokół fundamentu i w związku z tym, że nie ma obowiązku robić zbiorników, kierownik budowy sugeruje pociągnięcie rur o parę metrów poza fundament i wkopanie odwodnienia poziomego w formie perforowanej rury głęboko w grunt. Mówi, że to prostsze i tańsze rozwiązanie. 

5 godzin temu, Mareks77 napisał:

Odprowadzaniem wody ze ścieżek i podjazdów raczej nikt się nie martwi, utwardzony nie oznacza nie chłonny no chyba że podbudowa lub między fugami kostki będzie beton

Przewidziałem to i utwardzenie na podjeździe przed domem będzie ze żwiru, co pomoże w absorpcji wody przez grunt 

[Zywisy]

Tak dla uzupełnienia sprawdź jeszcze: wydanie pozwolenia na budowę z rażącym naruszeniem prawa.

Wyciągnij wnioski. Projektant będzie zawsze bronił swojego produktu.

[d7d]

Czy w chwili uzyskania PnB wymagane były (wg MPZP) zbiorniki na wodę opadową? Co zmieniło się w MPZP po uzyskaniu PnB?

[Farfocel]

W dniu 24.05.2025 o 12:26, Zywisy napisał:

Tak dla uzupełnienia sprawdź jeszcze: wydanie pozwolenia na budowę z rażącym naruszeniem prawa.

Wyciągnij wnioski. Projektant będzie zawsze bronił swojego produktu.

 

Masz rację, niemniej moje PNB zostało wydane po wrześniu 2020 i nie uda mi się ukończyć budowy przed upływem 5 lat od wydania decyzji o PNB (który to termin upływa niedługo), wobec tego nie będzie można już jej unieważnić.

W dniu 24.05.2025 o 12:29, d7d napisał:

Czy w chwili uzyskania PnB wymagane były (wg MPZP) zbiorniki na wodę opadową? Co zmieniło się w MPZP po uzyskaniu PnB?

 

MPZP mówi: 

3) w zakresie odprowadzania wód opadowych i roztopowych:
a) objęcie systemami odprowadzającymi wody opadowe i roztopowe terenów zabudowanych i utwardzonych,
b) stosowanie rozwiązań technicznych służących zatrzymaniu wód opadowych i roztopowych w obrębie
posesji, z zastrzeżeniem lit c,
c) wyposażenie nieruchomości w zbiorniki do gromadzenia wód opadowych i roztopowych o pojemności
minimum 6 m3 na 100 m2 utwardzonej lub zabudowanej powierzchni nieruchomości,
d) dopuszcza się odprowadzenie wód opadowych i roztopowych do gminnej sieci kanalizacji deszczowej,
e) dopuszcza się odprowadzenie wód opadowych i roztopowych do cieków i rowów po uzyskaniu pozwolenia
wodno-prawnego,
f) dopuszcza się budowę zbiorników retencyjnych oraz pompowni wód opadowych i roztopowych,

 

Projektant odpisał mi na wątpliwości. Może dokonać zmiany nieistotnej modyfikując powierzchnię utwardzoną, co pozwoli mi na zmniejszenie zbiorników. W celu wrysowania zbiorników mówi, że potrzebuje "podkładki" z urzędu którą otrzymam jeśli zawnioskuję o zbiorniki w formie zgłoszenia (jednak odradza to ze względu na prawomocne PNB).

MPZP niedawno zmienił się w ten sposób, że nie jestem w stanie wybudować takiego domu. Buduję bliźniaka dwulokalowego czyli "czworak". Zgodnie z nowym MPZP mogę postawić tylko dwulokalowiec, czyli maksymalnie dwa lokale, wobec tego nie mogę zrobić żadnej zmiany istotnej (według mojej wiedzy laika).

Edytowane 25 Maja przez Farfocel

[Zywisy]

Zupełnie nie tak: https://jarzpartner.pl/stwierdzenie-niewaznosci-pozwolenia-na-budowe/

[Farfocel]

Godzinę temu, Zywisy napisał:

Zupełnie nie tak: https://jarzpartner.pl/stwierdzenie-niewaznosci-pozwolenia-na-budowe/

 

Nie do końca rozumiem. Skoro otrzymałem pozwolenie na budowę w marcu 2021, to po marcu 2026 nie będzie można już stwierdzić jego nieważności (niezależnie od tego, czy budowa jest w trakcie, czy już ukończona). Czy coś źle zrozumiałem?

[Zywisy]

Biorąc pod uwagę ogólną regułę wynikającą z przepisów KPA a obowiązującą od 16 września 2021 r., nie stwierdza się nieważności decyzji z wyżej wskazanych przyczyn, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło dziesięć lat, a także gdy decyzja wywołała nieodwracalne skutki prawne. Dodatkowo wprowadzono zasadę, że jeżeli od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji, o której mowa powyżej upłynęło trzydzieści lat, nie wszczyna się postępowania nieważnościowego. Zmiany te nie powodują uchylenia reguły wynikającej z wyżej omówionego przepisu Prawa budowlanego.

Wskazana w KPA przyczyna uniemożliwiająca stwierdzenie nieważności decyzji, gdy wywołała ona nieodwracalne skutki prawne, nie będzie miała zastosowania w przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jak wynika z ugruntowanego orzecznictwa, fakt ukończenia budowy i zrealizowania decyzji o pozwoleniu na budowę (wzniesienie obiektów budowlanych) nie stanowi nieodwracalnych skutków prawnych w rozumieniu art. 156 § 2 KPA (np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 18 maja 2012 r., II OSK 210/11; 14 lutego 2014 r., II OSK 2220/12). Zdarzenia faktyczne, zaistniałe po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, w tym stanowiące bezpośredni skutek decyzji o pozwoleniu na budowę, w postaci zrealizowania inwestycji, kwalifikują się wyłącznie do sfery faktów, a nie prawa, i w konsekwencji nie mogą stanowić wystarczającej podstawy do odmowy stwierdzenia nieważności decyzji wobec wywołania przez nią nieodwracalnych skutków prawnych. Zrealizowanie inwestycji na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę wywołuje wprawdzie określone skutki faktyczne, w tym także późniejsze związane z rozpoczęciem użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, lecz podkreślić należy, że ewentualna niemożność przywrócenia stanu faktycznego istniejącego przed wydaniem decyzji nie jest tożsama z nieodwracalnymi skutkami prawnymi, chociaż fakt, że inwestor działał na podstawie i zgodnie z ostatecznymi decyzjami organów administracji publicznej determinuje w istocie byt prawny zrealizowanego obiektu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 lipca 2007 r., II OSK 1055/06). Wybudowanie obiektu budowlanego jest czynnością faktyczną o skutkach materialnych, a nie skutkiem prawnym (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 listopada 2005 r., II OSK 232/05).

Brak jest zatem podstaw do ograniczenia stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę na podstawie ww. przesłanki wywołania nieodwracalnych skutków prawnych.

 

Edytowane 25 Maja przez Zywisy

[Mareks77]

13 godzin temu, Farfocel napisał:

 

Nie do końca rozumiem. Skoro otrzymałem pozwolenie na budowę w marcu 2021, to po marcu 2026 nie będzie można już stwierdzić jego nieważności (niezależnie od tego, czy budowa jest w trakcie, czy już ukończona). Czy coś źle zrozumiałem?

Jeżeli budowa jest w trakcie czyli trwa nadal i potwierdzeniem tego są wpisy w dzienniku budowy to możesz budować i 20 lat.

[Lew2]

W dniu 25.05.2025 o 20:47, Zywisy napisał:

Biorąc pod uwagę ogólną regułę wynikającą z przepisów KPA a obowiązującą od 16 września 2021 r., nie stwierdza się nieważności decyzji z wyżej wskazanych przyczyn, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło dziesięć lat, a także gdy decyzja wywołała nieodwracalne skutki prawne. Dodatkowo wprowadzono zasadę, że jeżeli od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji, o której mowa powyżej upłynęło trzydzieści lat, nie wszczyna się postępowania nieważnościowego. Zmiany te nie powodują uchylenia reguły wynikającej z wyżej omówionego przepisu Prawa budowlanego.

Wskazana w KPA przyczyna uniemożliwiająca stwierdzenie nieważności decyzji, gdy wywołała ona nieodwracalne skutki prawne, nie będzie miała zastosowania w przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jak wynika z ugruntowanego orzecznictwa, fakt ukończenia budowy i zrealizowania decyzji o pozwoleniu na budowę (wzniesienie obiektów budowlanych) nie stanowi nieodwracalnych skutków prawnych w rozumieniu art. 156 § 2 KPA (np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 18 maja 2012 r., II OSK 210/11; 14 lutego 2014 r., II OSK 2220/12). Zdarzenia faktyczne, zaistniałe po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, w tym stanowiące bezpośredni skutek decyzji o pozwoleniu na budowę, w postaci zrealizowania inwestycji, kwalifikują się wyłącznie do sfery faktów, a nie prawa, i w konsekwencji nie mogą stanowić wystarczającej podstawy do odmowy stwierdzenia nieważności decyzji wobec wywołania przez nią nieodwracalnych skutków prawnych. Zrealizowanie inwestycji na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę wywołuje wprawdzie określone skutki faktyczne, w tym także późniejsze związane z rozpoczęciem użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, lecz podkreślić należy, że ewentualna niemożność przywrócenia stanu faktycznego istniejącego przed wydaniem decyzji nie jest tożsama z nieodwracalnymi skutkami prawnymi, chociaż fakt, że inwestor działał na podstawie i zgodnie z ostatecznymi decyzjami organów administracji publicznej determinuje w istocie byt prawny zrealizowanego obiektu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 lipca 2007 r., II OSK 1055/06). Wybudowanie obiektu budowlanego jest czynnością faktyczną o skutkach materialnych, a nie skutkiem prawnym (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 listopada 2005 r., II OSK 232/05).

Brak jest zatem podstaw do ograniczenia stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę na podstawie ww. przesłanki wywołania nieodwracalnych skutków prawnych.

 

Prawo Budowlane zawiera szczegółowy przepis wprowadzony zmianą od 19 września 2020r.: 

Art. 37b. 1. Nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat.