Plan zagospodarowania - nie mogę wybudować domu niższego niż 2 kondygnacje + poddasze

[sylwia6333wp.pl]

Witam potrzebuję pomocy w interpretacji planu zagospodarowania.

 

 

Moja działka znajduje się na terenie zabudowy 1 MN. Złożyłam w Urzędzie Miasta projekt domu "dom w kansas" parter + poddasze użytkowe i zaczęły się moje problemy. Pani w Urzędzie Miasta powiedziała, że projekt jest do wyrzucenia, gdyż zgodnie z mpzp mogę wybudować domu składający się z 2 kondygnacji + poddasze użytkowe (czyli parter, piętro i poddasze użytkowe). Powiedziała, że wskazana w planie zagospodarowania wysokośc to wysokość minimalna. Ja jeszcze nie spotkałam się z takimi określeniami. Zazwyczaj plan określa wysokość ale maksymalną. Ponadto ustawa o planach zagospodarowania przestrzennego w art. 15 ust. 2 punkt bodajże 6 wyraźnie wskazuje że plan zagospodarowania obowiązkowo ma określać wysokość maksymalną.Dodatkowo w treści tego planu wszystko jest niejednoznaczne. 2 MN wskazuje wysokość do..., a już 3 MN wysokość o... Co Państwo o ty sądzicie? Czy urzędniczka ma rację? Mój projekt pójdzie do kosza?

 

Poniżej cytuję część treści tego planu:

 

"1. 1MN - teren istniejącej i projektowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i bliźniaczej, adaptacja istniejących budynków mieszkalnych w dobrym stanie technicznym, rozbiórka mieszkalnych i gospodarczych po zużyciu technicznym, przy ulicy Piaski Starowiejskie budynki kształtować indywidualnie. Wysokość zabudowy 2 kondygnacje + poddasze użytkowe. Linia zabudowy 10,0 m od krawędzi jezdnia 1KD, l KL; 7,0 m od krawędzi jezdni 2KD i 5,0 m na odcinku 1KL od zakrętu 1KD.

2. 2MN - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej do 2 kondygnacji + poddasze użytkowe, wolnostojąca na działkach około 1000 m2 l kondygnacja + poddasze mieszkalne. Przy ul.Piaski Starowiejskie dopuszcza się na trzech działkach w głębi zabudowę wolnostojącą parterową z poddaszem mieszkalnym. Wspólne wjazdy dla zabudowy przy ulicy i w głębi. Linia zabudowy 15,0 m od krawędzi jezdni 51 KUZt 1/2, 0,8 m od krawędzi jezdni na odcinku 1K1 od zakrętu 1KD.

3. 3MN - teren zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej parterowej z poddaszem mieszkalnym i bliźniaczej o 2 kondygnacjach z poddaszem użytkowym. Przy ul. Kazimierzowskiej adaptacja istniejących budynków mieszkalnych i uzupełnienia w istniejącej linii zabudowy. Bryłę obiektu mieszkalnego na działce przylegającej do ul.1KL i 51KUZ 1/2 należy potraktować indywidualnie odpowiednio zaakcentować zabudowę narożną. Granica działek wzdłuż ul. 27KUZ 1/2 i 51KUZ 1/2 obsadzić zielenią wysoką. Linia zabudowy 10,0 m od krawędzi jezdni 1KL, 3KD; 15,0 m od krawędzi jezdni 51 KUZ 1/2; 16,0 m od krawędzi jezdni 50 KUZ 1/2."

[kuusamo]

Może po prostu trzeba zaprojektować budynek podpiwniczony? Mamy 2 kondygnację i poddasze....architekt dokona odpowiedniej adaptacji projektu.

 

Z wikipedii....

 

§ 3. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:

 

[...]

16) kondygnacji – należy przez to rozumieć poziomą nadziemną lub podziemną część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie bądź warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m; za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, klimatyzacyjna lub kotłownia;

[sylwia6333wp.pl]

Też się nad tym zastanawiałam, ale po pierwsze piwnica to dodatkowy koszt budowy, a poza tym obawiam się, że na moim terenie mogłabym mieć w piwnicy wodę. Po drugie w Urzędzie Miasta twierdzą, że 2 kondygnacje + poddasze użytkowe to parter, piętro i poddasze użytkowe. Dziwny tok rozumowania i brak znajomości przepisów prawnych osób pracujących w tej instytucji przeraża mnie.

[agb]

Nie ma co urząd twierdzi. IMO jak nie ma definicji kondygnacji będącej częścią uchwalonego planu, to definicja, którą podał kuusamo.

 

Natomiast co do wysokości to ona ona jest określona wg mnie dokładnie. I nie jest to min czy max tylko dokładnie 2 kondygnacje + poddasze. Inna sprawa czy taki był rzeczywisty zamiar, czy przenosił to na papier jakiś stażysta.

[Mareks77]

Podstawowa sprawa.

MN to oznaczenie terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Oznaczeniom literowym towarzyszy często dodatkowa numeracja – np. 1.ZP, 4.U, UKS 8.1 czy nawet 16A UMW, 8D KPJ. Jest to numer identyfikacyjny każdego wydzielonego obszaru. Taki sam numer znajduje się w tekście czy w tabelach wokół rysunku. Oznaczenie to łączy ustalenia zawarte w tekście z konkretną „plamą” na rysunku. Przykładowo dla obszaru 2.MN ustalono nakaz stosowania dachów dwuspadowych krytych dachówką w kolorze zielonym. Takie ustalenia nie dotyczą innych terenów zabudowy jednorodzinnej – na 1.MN i 4.MN nakazuje się stosowanie dachów o kolorze czerwonym, a na 3.MN dachów płaskich.

Ponadto w planie dopuszcza się określanie maksymalnej jak i minimalnej wysokość zabudowy.

To samo dotyczy powierzchni zabudowy.

 

W tekście MPZP powinno pisać jednoznacznie czy podany wymiar lub określenie dotyczy maksymalnej czy minimalnej wysokości zabudowy.

Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz minimum 2 piętra + poddasze trochę się ze sobą gryzą.

Rozumiem że jest Program 500+ i gmina dodatkowo liczy na rodziny wielodzietne ale w tym przypadku tłumaczenie urzędniczki pachnie mi trochę niekompetencją.

Jest sezon urlopowy więc proponuję udać się do innego urzędnika lub nawet szczebel wyżej w celu drążenia i wyjaśnienia tej sprawy gdyż może się okazać że zamiast minimum jest to maksimum i tak jak to trafnie określił kol. agp winowajcą był stażysta wklepujący rozporządzenie, program do rozpoznawania tekstu lub automatyczna korekta Microsoft Word która zjadła owe "max"

Edytowane 14 Lipca 2017 przez Mareks77

[Elfir]

a plan nie jest czasem napisany pod deweloperów budujących domy dwulokalowe?

[sylwia6333wp.pl]

Niestety plan zagospodarowania jest z 1997 roku i nikt go do tej pory nie zmienił.

 

agb czy ktoś może mi narzucić, że mam zbudować 2 kondygnacje i poddasze i nie mogę wybudować niższego budynku? W okolicy mojej działki nikt nie posiada domu dwupiętrowego z poddaszem. A co lepsze sąsiad 2-3 lata temu wybudował dom parterowy z poddaszem. Powiedziałam o tym urzędniczce, ale nic to nie dało. Nie rozumiem dlaczego na dwóch działkach o tym samym planie zagospodarowania, tym samym oznaczeniu MN - stosowane jest różne prawo.

 

Mareks77 A co z ustawą o planowaniu przestrzennym? Skoro mówi, że plan ma obowiązkowo określać maksymalną wysokość zabudowy. Jaką masz podstawę prawną do tego, że "W tekście MPZP powinno pisać jednoznacznie czy podany wymiar lub określenie dotyczy maksymalnej czy minimalnej wysokości zabudowy"??? Ja nie spotkałam się nigdzie ze stwierdzeniem w planie minimalnej wysokości oczywiście jeżeli mowa o domkach jednorodzinnych.

[Elfir]

może sąsiad wnioskował o odstępstwo od planu? lub miejscową zmianę planu?

[sylwia6333wp.pl]

Elfir na pewno nie wnioskowal. Rozmawialam z sasiadem. Zaniosl projekty i dostal pozwolenie bez problemu

[agb]

Bo to jest właśnie Polska. Sam przez podobny temat przechodzę. Ten sam MPZP, ale zmienił się urzędnik, a z nim interpretacja...

[creative_21]

wystawić pismo o zmianę warunków zagospodarowania terenu czy zabudowy ( w urzędzie mają wnioski ) i przedstawić swój projekt sporządzony przez architekta

[sylwia6333wp.pl]

creative_21 myslisz ze wydadza zgode na zmiane warunkow zabudowy?

[creative_21]

nic innego nie zrobisz są takie pisma twój architekt powinien wiedzieć opisz wszystko dlaczego co i jak blebleble i napisz coś w stylu żeby uzasadnili swoja decyzję zgodna z twoją propozycją lub nie zgodną wtedy jeżeli nie ma jakiś faktycznie zastrzeżeń większych np. ( jeśli wszystkie domy sąz czerwonym dachem to nic nie zrobisz ale jak mają różne dachy to już możesz próbować ) powinni się zgodzić w sumie to od tego jest twój architekt

mi on załatwiał wszystkie pisma do urzędów

http://muratordom.pl/prawo/formalnosci-budowlane/miejscowy-plan-zagospodarowania-przestrzennego,132_11317.html

poza tym Google nie gryzie

[sylwia6333wp.pl]

creative_21 Google faktycznie nie gryzie i dlatego gdybym coś mądrego tam znalazła to nie szukałabym pomocy na forum. Sprawa nie rozgrywa się o jakieś zmiany planu i kombinowanie tylko o jego interpretację. Bo na dobrą sprawę w projekcie architekt wprowadzi kilka zmian poprzez dorysowanie strychu i już będę miała parter, piętro i strych jako poddasze użytkowe. Tylko po co mam tak robić? Chciałam na forum podpytać jak inni interpretują ten plan, czy inni również uważają, że z tego planu wynika iż w zabudowie 1MN 2 kondygnacje + poddasze użytkowe to minimalna wysokość zabudowy. Czy ktoś w ogóle spotkał się kiedyś przy domkach jednorodzinnych z pojęciem "minimalnej wysokości zabudowy"?

[Cris23]

MPZP jest "ponad" warunkami zabudowy. Jeżeli dana działka ma MPZP to WZtki Ci nawet nie wydadzą.

Co do minimalnej wysokości zabudowy - no jeżeli Pan Urzędnik w MPZP stwierdzi, że muszą być minimum 2 kondygnacje, to niestety ale tego się trzeba trzymać.

 

Twoim punktem walki powiinna być piwnica jako kondygnacja budnyku (np 4m2 pod kuchnią, przecież to nie musi być piwnica pod całym budynkiem ).

[hajnel]

Zawalił architekt bo powinien zrobić rozeznanie przed adaptacją.

Proszę spróbować opisać strych jako kondygnację.

[sylwia6333wp.pl]

Cris23 ale żenujące jest to, że urzędnik nie interpretuje planu na podstawie przepisów prawnych, tylko tak jak mu się chce zinterpretować, a na dodatek jak mu się na tacy podaje konkretne przepisy ustawy, to chyba ich po prostu nie rozumie. Spróbuje jeszcze pójść do naczelnika, może tam będzie ktoś mądrzejszy.

Tak jak piszesz Cris23 MPZP jest ponad warunkami zabudowy i o tym wiem. Jednak nad MPZP jest ustawa o planowaniu przestrzennym, która wyraźnie wskazuje, że "PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO OBOWIĄZKOWO OKREŚLA MAKSYMALNĄ WYSOKOŚĆ ZABUDOWY". Więc albo jest prawo, albo swobodna interpretacja urzędnika. A piwnicy po prostu nie chcę.

[agb]

Ja bym radził pisać pismo do urzędu powołując się na ten przepis ustawy. Niech odpowiedzą na papierze, a nie na gębę. To samo z określeniem co to jest kondygnacja.

[Lew2]

Z tego obecnego "poddasza" odetnij prostym stropem drewnianym taki trójkąt na samej górze. Będzie tam dodatkowy strych, a obecne poddasze stanie się "piętrem". Tzn. zaznacz to w projekcie. A z wykonaniem tego możesz zwlekać... bardzo. Edytowane 17 Lipca 2017 przez Lew2

[creative_21]

ja tam nie widzę w tym problemu idziesz do architekta i załatwiasz to z nim za to mu płacisz jak chcesz kombinować z architektem z kondygnacjami to kombinuj, a jak nie to niech twój architekt pisze pisma do urzędu przecież za to mu płacisz i to nie mało... już pewnie dawno by pismo architekt wysmarował jakieś i już by leciał czas