Inwestycja w domy wielorodzinne pod wynajem. Szukam doradcy deweloperskiego.

[Blue26]

Witam serdecznie.

 

Szukam informacji bądź kontaktu z osobą, która mogłaby mi pomóc zrealizować wymyśloną przezemnie inwestycję.

A może jest w sieci jakiś poradnik godny polecenia który odpowiada na postawione przezemnie niżej pytania.

 

Nakreślę może główne punkty, jakie mnie interesują oraz co posiadam, aby trafić i uzyskać najlepsze informację.

 

Jestem właścicielem kilku hektarowej działki budowlanej w bardzo korzystnej lokalizacji pewnego miasta na dolnym śląsku. Działka ta jest już podzielona na mniejsze działki po około 10 arów. Miała tam być zabudowa domków jednorodzinnych. Ostatnio wpadłem na pomysł, aby samemu tam wybudować domy wielorodzinne i przeznaczyć je kompletnie pod wynajem mieszkań. W internecie oczywiście są odpowiedzi na moje pytania, ale strasznie rozrzucone a ja potrzebuje aktualnych konkretów i rad opartych o jakieś doświadczenie, aby tak poważna inwestycja miała sens. Przykładowe pytania

 

-Czy utworzyć firmę i w ramach jej wybudować taki budynek a może wszystko jako prywaciarz.

 

-Wszelkie informacje dotyczące podatków, odliczenia Vatu z budowy z racji prowadzenia ewentualnej działalności.

 

-optymalizacja podatkowa, amortyzacja budynków jako majątku trwałego.

 

-jakie wymogi trzeba spełnić i o co trzeba dbać budując budynki wielorodzinne. Prawo budowlane potrzebne uprawnienia w przypadku wielorodzinnej zabudowy.

 

-optymalne zagospodarowanie terenu. Jak rozplanować położenie takiego domu na działce, na środku czy może łączyć je na granicach jak czytałem, że jest to możliwe. Wszystko to w kontekście przyszłościowego zagospodarowania terenu.

 

-poklei etapy takiej inwestycji. Budowa drogi utwardzonej, doświadczenia porady. Parking.

 

-zaplanowanie kanalizacji i wodociagu.

 

-Jaki typ ogrzewania,

 

-jakie wprowadzić udogodnienia dla potencjalnych lokatorów.

 

-Jakie metraże mieszkań. Czy wszystko takie same, czy zróżnicowane metraże.

 

-Rodzaj umowy wynajmu, jak się zabezpieczyć przed oszustami którzy nie chcą płacić itp.

 

-Finansowanie takiej inwestycji. Czy zwykły kredyt hipoteczny a może inwestycyjny, deweloperski czy jeszcze inne formy finansowania.

 

-Czy są możliwe dofinansowania unijne na rozwój firm w tym zakresie.

 

Naprawdę potrzebuję konkretnego doradztwa, gdyż planuję zabudować wszystkie działki tego typu zabudową na przestrzeni 10-15 lat zaczynając od przyszłego roku. A wiem, że dobry plan to podstawa, aby ustrzec się od błędów które mogą odbijać się czkawką na w dalszych latach inwestowania na tym terenie.

 

z góry dziękuję za wszystkie merytoryczne wiadomości.

 

Pozdrawiam

[Elfir]

radzę założyć spółkę zoo

jak splajtujesz, to do wysokości udziałów w spółce.

 

Odpowiedzi na pytania dotyczące zagospodarowania terenu i przepisów budowlanych zna architekt, który ci to zaprojektuje.

 

Najlepiej obecnie najmować Ukraińcom poprzez pośrednika, który ich sprowadza - ich się najłatwiej pozbyć a mieszkania mogą mieć absolutnie minimalny standard.

Edytowane 12 Maja 2019 przez Elfir

[Bertha]

Zanim się napalisz na szmal i zyski, przeczytaj ze zrozumieniem tekstu zapisy MPZP. Niezrozumiałe akapity objaśni ci architekt za ekwiwalent straconego, oops - poświęconego czasu.

[Blue26]

Zanim się napalisz na szmal i zyski, przeczytaj ze zrozumieniem tekstu zapisy MPZP. Niezrozumiałe akapity objaśni ci architekt za ekwiwalent straconego, oops - poświęconego czasu.

 

Mam o tyle fajną sytuację, że na tym terenie nie ma ustalonych MPZP.

Dlatego pierwsza zabudowa jest o tyle ważna gdyż ukształtuje poniekąd teren.

[Kaizen]

Przeczytaj Ustawę o ochronie praw lokatorów. Odechce Ci się wynajmowania. Najemca byle co od czasu do czasu zapłaci i nie możesz mu nawet wypowiedzieć umowy - a co dopiero eksmitować. A jak coś zaczniesz kombinować to Ikonowicz Ci się oflaguje na budynku.

[jajmar]

Czy ktoś kto planuje budowę budynku wielorodzinnego pod wynajem szuka takich info w necie ?

[pandzik]

To chyba nie miejsce do zadawania takich pytan.

 

Ale powiem ci, że nastawianie sie jedynie na wynajem to nie jest imo dobra droga. Naklady kolosalne, a czas zwrotu strasznie dlugi i niepewny. Wynajem to skomplikowana procedura. Np. dobrze mozna wynajac mieszkania w centrum miasta, klient biznesowy itd. Rozumiem ze hektarow nie masz jednak w centrum. Trudny temat.

 

Ja bym budował i sprzedawał. Podzielił temat na male, samowystarczalne osiedla, domki, szeregówki, mieszkaniówka. Tak aby jak przyjdzie kryzys móc zawiesic dzialalnosc bez szkody na rozpoczętą inwestycje. Wyobraz sobie rozgrzebane hektary i krach. Pracowalem dla 3 developerow. Od warunkow, projektu, po sprzedaż. 2 lata i koniec tematu. To jest najlepszy sposob na wyciagniecie jakiejkolwiek kasy.

 

Nie nastawialbym sie na ukraincow, czy klienta ubogiego. Duzo pracy i maly zysk. Jak z alkoholem, gdy sprzedajesz wódę po 15zl to masz ogrom roboty, do tego z menelami, a zysk znikomy A jak sprzedaż jedną butelke za 500zl dzianemu klientowi to i zarobek i przyjemność wieksza.

 

Temat rzeka.

[katka]

Jeśli tak ogromną inwestycje chcesz zacząć od pozyskiwania wiedzy z forum czy poradników z internetu to radze daruj sobie. Nie nadajesz się do tego. Nie masz wiedzy ani sprytu, każdy na każdym etapie cię wyroluje.

[grzesio1712]

Jeśli wynajem miałby się odbywać na takich samych zasadach jak mieszkanie to każdy by tyłek zawracał z najmniejszą głupotą, pralka nie działa, okno nieszczelne itp. Nie pozbierasz się w ilości zgłoszeń. Lepszą opcją byłaby sprzedaż, ale wtedy musisz założyć działalność jak przekroczysz jakiś próg sprzedaży w roku. Następnie musiałbyś mieć jakiś serwis gwarancyjny, bo tego tez będzie od groma (pęknięta ściana, zaworek cieknie, wentylacja nie działa). Tak jak przedmówcy mówili, nie czerp wiedzy z forum, bo tutaj to tylko garstka specjalistów.

[Bertha]

....

Najlepiej obecnie najmować Ukraińcom poprzez pośrednika, który ich sprowadza - ich się najłatwiej pozbyć a mieszkania mogą mieć absolutnie minimalny standard.

 

Ten minimalny standart wymienieni najemcy ubogacają swoimi pracami dewastacyjnymi. Potrafią wyrwać nawet drzwi balkonowe Nawet pani sprzątająca była oburzona. Byłem w takim mieszkaniu przy okazji całkiem innych prac.

Żeby było jasne:

Do Ukraińców nic nie mam, sprawy sprzed 75 lat to temat dla historyków. Współcześnie widziałem takich którzy zdali egzamin z człowieczeństwa (proste chłopaki z rusztowania na budowie), lecz widziałem również uwolnione najniższe instynkty i skrajną głupotę.

To w statystyce nazywa sie "rozkład normalny".

Czyli życie.

[d7d]

radzę założyć spółkę zoo

jak splajtujesz, to do wysokości udziałów w spółce.

Fajna rada, gorzej będą mieli wierzyciele.

[Elfir]

To w statystyce nazywa sie "rozkład normalny".

Czyli życie.

 

U nas w Kórniku jest jeden deweloper, który właśnie postawił na bardzo tanie mieszkania pod najem. I świetnie na tym wychodzi. Podejrzewam, że robi to jako najem okazjonalny, bo z wywalaniem niepłacących nie ma problemu.

Mówi się, że dokwaterowuje jakiegoś dyżurnego brudasa tym niepłacącym, by się ich pozbyć.

Na dodatek zdjął z głowy gminy problem mieszkań socjalnych.

 

Tanich mieszkań w tej chwili nawet nie ma na rynku, bo wszystko wynajmują polskie firmy ściągające Ukraińców. Wynajmują po okolicznych wsiach całe domy. I to z tymi firmami podpisuje się umowy najmu, nie indywidualnie z Ukraińcami. Firma wykupuje ubezpieczenie na wypadek dewastacji, ona odpowiada za mieszkanie i wszyscy zadowoleni.

 

***

Fajna rada, gorzej będą mieli wierzyciele.

 

To nie była rada dla wierzycieli tylko inwestora

Edytowane 13 Maja 2019 przez Elfir

[Janekk1234]

Czy ktoś kto planuje budowę budynku wielorodzinnego pod wynajem szuka takich info w necie ?

 

czemu nie , różne są sytuacje, nie każdy kto ma działkę i trochę forsy, musi mieć łeb na karku w kwestiach deweloperki...

[d7d]

***

Fajna rada, gorzej będą mieli wierzyciele.

 

To nie była rada dla wierzycieli tylko inwestora

Raczej deweloper robi podwykonawców konia niż odwrotnie.

[Blue26]

czemu nie , różne są sytuacje, nie każdy kto ma działkę i trochę forsy, musi mieć łeb na karku w kwestiach deweloperki...

 

Dokładnie Jest tam jeszcze jeden, który napisał, że nie mam sprytu Podobne głosy słyszałem gdy rozwijałem swój aktualny biznes też tak mówili.

 

Ja po prostu szukam punktu zaczepienia. To oczywiste, że nie podejmę żadnej decyzji bazując na tym forum ale przyznam 2 wypowiedzi tutaj dały mi do myślenia i za nie szczególnie dziękuję.

[Janekk1234]

Dokładnie Jest tam jeszcze jeden, który napisał, że nie mam sprytu Podobne głosy słyszałem gdy rozwijałem swój aktualny biznes też tak mówili.

 

Ja jak rozwijałem swój biznes to też starzy wyjadacze ma branżowym forum mówili że się tego nie da zrobić ewentualnie koszty pójdą w miliony. Dobrze że o tym nie wiedziałem i Jako kompletny amator zrobiłem to sam od zera i działa.

 

Tak więc trzeba mieć dystans do rad fachowców tym bardziej internetowych...

[grzesio1712]

@Janekk1234 - starym wyjadaczom nie jest potrzebny młody gniewny z polotem.

 

@Blue26 - a nie myślałeś o budowie domu "dla siebie", który potem byś sprzedał jako osoba fizyczna? Za uzyskane pieniądze zbudowałbyś kolejny i tak dalej.

Chyba, że nie chcesz się bawić w pojedyncze transakcje.