PROBLEM - odleglosc od granicy dzialki 3m, a nawis budynku. Prosba o pomoc!

[pandzik]

Niestety architekt nie uwzglednil we wszystkim iz nawis nad sciana budynku o szerokosci dokladnie 1 metra skraca odleglosc pietra do granicy dzialki do 2 metrow

 

w dokumentacji na ktora jest pozwolenie na budowe nie uwzglednia owego nawisu

 

Padłem. Komedia

 

 

Co na to "architekt"? I kto to jest?

[Dzeus86]

Na pewno nie możesz lokować w odległości 2 m w oparciu o ten przepis z Twojego MPZP. Mógłbyś w tzw. ostrej granicy, po uzyskaniu zgody sąsiada.

Skoro inwentaryzacja wykaże 3m, to chyba będzie zgodnie z przepisami WT (odległość 3m), a na pewno urząd tego nie wykryje na podstawie samych papierów...

 

To nie jest rozwiazanie - bo jak ktos doniesie - zmieni sie wlasciciel, albo obecny sasiad zobaczy ( co nie jest trudne golym okiem), ze budynek jest za blisko ( nawis 2m odleglosci) to nawet za 5 lat ktos mi moze zalozyc sprawe a decyzje PnB oraz o Uzytkowaniu moga cofnac. Wyczytalem takie historie...

 

Pytanie co teraz zwrobic, zapytac w starostwie? Boje sie ze z miejsca cofna mi decyzje i bede sie z nimi latami sadzil o dziesiatki tysiecy zlotych jakie poszly do tej pory na plyte z niewiadomym skutkiem oczywiscie, a nowe pozwolenie bedzie z uwagi na ta sprawe przeciagane w czasie.....

Edytowane 3 Maja 2021 przez Dzeus86

[Dzeus86]

Padłem. Komedia

 

 

Co na to "architekt"? I kto to jest?

 

To bardziej zlozony problem - najpierw mialem "renomowane biuro z warszawy" ktore prosta adaptacje robilo mi ponad 4 miesiace i wygladlao to jakby po raz pierwszy zabieralo sie za sprawe ( brak znajomosci elementarnych podstaw). Finalnie oklamali mnie ze zlozyli wniosek dokumentujac to nawet zdjeciami ( a nie zlozyli co wyszlo prawie miesiac pozniej, gdy zadzwonilem do starostwa). Koncowo zakonczylem z nimi wspolprace i dokumenty jakie mialem przekazem innemu architektowi, ktory sprezal sie, aby mozliwie szybko cala dokumentacje przerobic od nowa ( zrobil to w tydzien - liczyl sie czas bo przez opoznienia caly harmonogram ekip i budowy by mi sie posypal). NIestety bazowal na PZT poprzedniego "biura architektonicznego" i ten temat umknal.

Fakt jego wina, bo to on sie pod dokumentacja podpisal. Poza tym nie moglbym nic czlowiekowi zarzucic, a wrecz w druga stronę.. problem jednak jest

 

 

A co do tego co on na to - wg niego mam prawomocne PnB, inwentaryzacja bedzie zgodna z PZT zawartym tak jak cały projekt jako integralny załącznik PnB, więc uważa że powinienem dalej spokojnie budować.

Edytowane 3 Maja 2021 przez Dzeus86

[henrykow]

 

A co do tego co on na to - wg niego mam prawomocne PnB, inwentaryzacja bedzie zgodna z PZT zawartym tak jak cały projekt jako integralny załącznik PnB, więc uważa że powinienem dalej spokojnie budować.

 

Ale jak już wspomniałem wcześniej, ważniejsza będzie inwentaryzacja powykonawcza która odsłoni że nie jest 3 m tylko 2 m od granicy i co wtedy??

Lepiej to wyjaśnić teraz na takim etapie na jakim jest teraz budowa niż potem gdy będzie wszystko już wykończone.

[Lew2]

To nie jest rozwiazanie - bo jak ktos doniesie - zmieni sie wlasciciel, albo obecny sasiad zobaczy ( co nie jest trudne golym okiem), ze budynek jest za blisko ( nawis 2m odleglosci) to nawet za 5 lat ktos mi moze zalozyc sprawe a decyzje PnB oraz o Uzytkowaniu moga cofnac. Wyczytalem takie historie...

 

Do ubiegłego roku wykroczenia wobec Warunków Technicznych i Prawa Budowlanego nie przedawniały się nigdy! Takie historie to już chyba się nie powtórzą. Za 5 lat to już może sobie co najwyżej pogrozić pięścią przez ogrodzenie. Właśnie w ubiegłym roku zmieniono prawo budowlane, aby chroniło właścicieli budynków, którzy mają legalnie pozwolenie na budowę, a urząd popełnił błąd zatwierdzając projekt niezgodny z przepisami. Dotyczy to sytuacji kiedy przez właśnie 5 lat nikt nie zgłosił żadnej sprawy do PINB, nie było żadnej kontroli ani postępowania, a inwestor zbudował zgodnie z projektem (który okazało się że był niezgodny z przepisami).

To ma chronić przed sytuacjami, gdy nieświadomy właściciel mieszka sobie spokojnie 10 lat, a nagle nowy sąsiad (najczęściej deweloper z kasą) wygrzebie jakiś przepis, aby rozwalić budynek na sąsiedniej działce, bo coś jest niezgodne z przepisami.

Oczywiście jeśli do 5 lat będzie jakakolwiek sprawa wniesiona, kontrola, itp. to już nie chroni Cię ten przepis.

[Bertha]

Ale jak już wspomniałem wcześniej, ważniejsza będzie inwentaryzacja powykonawcza która odsłoni że nie jest 3 m tylko 2 m od granicy i co wtedy??

Lepiej to wyjaśnić teraz na takim etapie na jakim jest teraz budowa niż potem gdy będzie wszystko już wykończone.

 

Przeczytaj #6 .

[henrykow]

Przeczytaj #6 .

 

Czytałem. Wg tego zapisu który jest wg mnie błędny albo źle interpretowany, bo załóżmy że w tym przypadku gdzie do granicy jest 3 m i nawis będzie miał trzy metry i będzie zgodny z przepisami??? nawet można teoretyzować gdy nawis będzie miał 4 m i wychodził poza granice działki to też będzie zgodny z przepisami??

[Bertha]

Błędne teoretyzowanie. Przy 3m do granicy, zaprojektowanie 4. metrowego nawisu będzie niezgodne z innymi przepisami, więc inwestor nie uzyska PnB. EGiB służy rejestracji stanów stanu na gruncie, na takie zasady umówiono się i tak to funkcjonuje.

[Dzeus86]

Na pewno nie możesz lokować w odległości 2 m w oparciu o ten przepis z Twojego MPZP. Mógłbyś w tzw. ostrej granicy, po uzyskaniu zgody sąsiada.

Skoro inwentaryzacja wykaże 3m, to chyba będzie zgodnie z przepisami WT (odległość 3m), a na pewno urząd tego nie wykryje na podstawie samych papierów...

 

Pytanie czy jesteś na 100% pewien? Wygrzebralem właśnie:

https://www.mpoia.pl/index.php/dzialalnosc/zespol-rzeczoznawcow/39-p-zespol-rzeczoznawcow-mpoia-rp/1278-opinia-nr-54-zblizenie-do-granicy-zaktualizowana

 

Tu jest przypadek ze ktos chce sie wybudowac 2,1 m od granic powolujac sie na zapis mowiacy o 1,5 od granicy. Malopolska okregowa izba architektow oswiadcza iz jest to zgodne z tym zapisem.

idac tym tokiem rozumowania - gdybym od sasiada uzyskal zgode to powolujac sie na zapis MPZP mowiacy, iz za zgoda sasiada mozna budowac sie bezpośrednio przy granicy, a ja za zgoda sasiada wybudowalem nawis 2 m od granicy to czy to nie byloby ok?

Edytowane 3 Maja 2021 przez Dzeus86

[Dzeus86]

Błędne teoretyzowanie. Przy 3m do granicy, zaprojektowanie 4. metrowego nawisu będzie niezgodne z innymi przepisami, więc inwestor nie uzyska PnB. EGiB służy rejestracji stanów stanu na gruncie, na takie zasady umówiono się i tak to funkcjonuje.

 

Skoro tak to na inwentaryzacji byloby ok tylko gorzej jakby ktos zadal wprost pytanie do PiNB albo mialbym odbior na ktorym by to wyszlo.. - pytanie czy wtedy nie moge sie powolac na uzyskaną zgode sąsiada i zapis z MPZP mowiacy o tym iz mozna sie budowac bezposrednio w granicy o ile zdobedzie sie zgode sasiada?

Edytowane 3 Maja 2021 przez Dzeus86

[Dzeus86]

Ok sprawe mam zdaje się iż rozwiązaną. Opisze jednak krótko, tak by było dla innych w podobnych problemach.

MPZP dopuszcza realizacje zabudowy bezposrednio przy granicy - Wg inspektora PINB rownie dobrze mogloby byc obecne 2 m nawisu, zaś wgnaczelnika starostwa niestety nie i traktuje to zero/jedynkowo. WT maja zapis iz odleglosci 3 i 4 m sa nieprzekraczalne, chyba ze plan miejscowy stanowi inaczej - w moim przypadku jest wspomniany zapis w MPZP.

 

Finalnie sasiad zgodzil sie na zabudowe bezposrednio przy ogrodzeniu - bedzie to zrobione mozliwie prowizorycznie - 3 metalowe belki? oparte na fundamencie ktory wystajac symbolicznie z gruntu bedzie stanowil podstawe do zabudowy w granicy. PiNB oraz starostwo są z tym rozwiązaniem OK. Coś na styl:

 

 

To co mnie czeka to kosmetyka w poprawieniu projektu ( musze dac projekt zamienny wzbogacony o owe belki) i szybka akceptacja w starostwie (na czym im zalezy znajac swoj dotychczasowy blad). Jako ze obecnie i tak czekam 3 tygodnie po zalaniu plyty to calosc powinna sie rozejsc bez bólu.. Acz tak slabej majowki jak ta w postaci ogromu ilosci nerwow to nie pamietam...

 

Innym rozwiazaniem byl odkup od sasiada pasa 1m dzialki na co sie nie zgodzil.

I mała przestroga dla innych - po przestrudiowaniu mnogiej ilości spraw, aktów prawnych i orzeczeń sądu wiem, że mógłbym mieć duże problemy z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, a niby ostateczna i prawomocna decyzja o PnB bez mrugniecia okiem bylaby cofnieta. Fakt, moglbym latami walczyc w sadzie o koszty zwiazane z przebudowa domu... ale nikomu takiego rozwiązania nie życzę.

 

Dziekuje wszystkim za pomoc!

Edytowane 4 Maja 2021 przez Dzeus86

[Bertha]

Powierzchnia zabudowy będzie większa, czy zachowasz warunki powierzchni biologicznie czynnej?

[Lew2]

Pytanie czy jesteś na 100% pewien? Wygrzebralem właśnie:

https://www.mpoia.pl/index.php/dzialalnosc/zespol-rzeczoznawcow/39-p-zespol-rzeczoznawcow-mpoia-rp/1278-opinia-nr-54-zblizenie-do-granicy-zaktualizowana

 

Tu jest przypadek ze ktos chce sie wybudowac 2,1 m od granic powolujac sie na zapis mowiacy o 1,5 od granicy. Malopolska okregowa izba architektow oswiadcza iz jest to zgodne z tym zapisem.

idac tym tokiem rozumowania - gdybym od sasiada uzyskal zgode to powolujac sie na zapis MPZP mowiacy, iz za zgoda sasiada mozna budowac sie bezpośrednio przy granicy, a ja za zgoda sasiada wybudowalem nawis 2 m od granicy to czy to nie byloby ok?

 

Na czym opierałem swoją pewność:

1) Rozmowie z architektem (profesor Politechniki Krakowskiej), (potencjalny mój architekt, ale jakoś się nie dogadaliśmy co do ceny który stanowczo twierdził: tylko ostra granica, 1,5 lub 3 metry. Nic pomiędzy.

2) Opinii inspektora PINB, który jest znajomym mojego kierownika budowy i potwierdził to samo, bo pytałem o ten sam problem. Powiedział, że góra 5-10 cm od granicy to by przeszło jako niedokładność pomiaru, ale zasadniczo ma być w granicy tzw. "ostrej".

3) Przeglądania wniosków i uwag różnych instytucji w 2017 w czasie procedowania nowych Warunków Technicznych, które z innej beczki wprowadziły wiele uproszczeń i ułatwień. Wówczas jak pamiętam Polska Izba Inżynierów Budownictwa zgłosiła wniosek, aby 1,5 m zrobić na "co najmniej 1,5 metra" i te wszystkie przypadki (rozumując, że oddalać zawsze powinno być legalne). Ministerstwo ten wniosek jednak odrzuciło, tak więc w Warunkach Technicznych od 2018 roku nadal są te ścisłe odległości.

 

Ciekawe, że Izba teraz wyznacza wykładnię, aczkolwiek była podmiotem opiniującym obecne Warunki Techniczne...

W sumie to już niczego nie jestem pewien...

Ale to lepiej dla Ciebie.

[Dzeus86]

Powierzchnia zabudowy będzie większa, czy zachowasz warunki powierzchni biologicznie czynnej?

 

Pytanie tendencyjne bo znasz odpowiedz

Nie, beda zmienione, bo mimo ze pod nawisem rosnie trawa to zgodnie z przepisami nie moze byc to powierzchnia biologicznie czynna. Na szczescie mialem jeszcze blisko 100m zapasu.

 

Dzieki jednak za zwrocenie uwagi

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

- odległość ściany budynku od granicy działki ( PARTERU, czy też innej kondygnacji ) nie może być mniejsza niż 3m ( ściana bez okien ), 4m ( ściana z oknami.

- nie rozumiem skąd te dywagacje na temat ?

- architekt ( pisząc na temat ) zrobił błąd projektowy, a wydana Decyzja jest niezgodna z obowiązującymi przepisami.

[henrykow]

- odległość ściany budynku od granicy działki ( PARTERU, czy też innej kondygnacji ) nie może być mniejsza niż 3m ( ściana bez okien ), 4m ( ściana z oknami.

- nie rozumiem skąd te dywagacje na temat ?

- architekt ( pisząc na temat ) zrobił błąd projektowy, a wydana Decyzja jest niezgodna z obowiązującymi przepisami.

 

Zgadza się, masz racje i ja też o tym pisałem ale jest tu jeden co wkleja przepisy i jest na bieżąco z publikatorami ale źle je interpretuje co niepotrzebnie tylko wprowadza innych w błąd.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

no tak.

- moim zdaniem projektant jeżeli " zawalił " swoją niewiedzą - powinien wykonać projekt zamienny zgodny z przepisami, w tym, w zakresie projektu zagospodarowania działki !

[Lew2]

- odległość ściany budynku od granicy działki ( PARTERU, czy też innej kondygnacji ) nie może być mniejsza niż 3m ( ściana bez okien ), 4m ( ściana z oknami.

- nie rozumiem skąd te dywagacje na temat ?

- architekt ( pisząc na temat ) zrobił błąd projektowy, a wydana Decyzja jest niezgodna z obowiązującymi przepisami.

Pomijając indywidualne "odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych" prawo przewiduje możliwość sytuowania ściany bez okien bliżej niż 3 m:

• 1,5 m
  
• w ostrej granicy
  

[henrykow]

Pomijając indywidualne "odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych" prawo przewiduje możliwość sytuowania ściany bez okien bliżej niż 3 m:

• 1,5 m
  
• w ostrej granicy
  

 

Ale gdy wynika z MPZP czy WZ nakaz budowania w odległości 3 m albo w ostrej granicy to już nic tego nie zmieni. Ja tak właśnie miałem, chciałem postawić 1,5 m od granicy a musiałem albo w ostrej albo 3 m od granicy.

[gambit565]

Poszukaj w wyrokach sadow administracyjnych bo kojaze podobna sprawe do Twojej- do urzedu PZT i rzut parteru a w rzeczywistosci wszystko wyzej z nawisem. Skarzyl sasiad i wygral. I tu obstawiam, ze w najmniej oczekiwanym momencie okaze sie, ze pozwolenie bylo wydane niezgodnie z prawem a Ty zostaniesz juz z ukonczona budowa i wyprostowanie nie bedzie juz takie proste. Ja bym to prostowal z ubezpieczania OC architekta i tyle. To on popelnil blad i to banalny.

A i jeszcze jedna sprawa- nie ma czegos takiego w PB jak zgoda sasiada- to jakies miejskie legendy.