PROBLEM - odleglosc od granicy dzialki 3m, a nawis budynku. Prosba o pomoc!

[Dzeus86]

Padłem. Komedia

 

 

Co na to "architekt"? I kto to jest?

 

To bardziej zlozony problem - najpierw mialem "renomowane biuro z warszawy" ktore prosta adaptacje robilo mi ponad 4 miesiace i wygladlao to jakby po raz pierwszy zabieralo sie za sprawe ( brak znajomosci elementarnych podstaw). Finalnie oklamali mnie ze zlozyli wniosek dokumentujac to nawet zdjeciami ( a nie zlozyli co wyszlo prawie miesiac pozniej, gdy zadzwonilem do starostwa). Koncowo zakonczylem z nimi wspolprace i dokumenty jakie mialem przekazem innemu architektowi, ktory sprezal sie, aby mozliwie szybko cala dokumentacje przerobic od nowa ( zrobil to w tydzien - liczyl sie czas bo przez opoznienia caly harmonogram ekip i budowy by mi sie posypal). NIestety bazowal na PZT poprzedniego "biura architektonicznego" i ten temat umknal.

Fakt jego wina, bo to on sie pod dokumentacja podpisal. Poza tym nie moglbym nic czlowiekowi zarzucic, a wrecz w druga stronę.. problem jednak jest

 

 

A co do tego co on na to - wg niego mam prawomocne PnB, inwentaryzacja bedzie zgodna z PZT zawartym tak jak cały projekt jako integralny załącznik PnB, więc uważa że powinienem dalej spokojnie budować.

Edytowane 3 Maja 2021 przez Dzeus86

[Lew2]

To nie jest rozwiazanie - bo jak ktos doniesie - zmieni sie wlasciciel, albo obecny sasiad zobaczy ( co nie jest trudne golym okiem), ze budynek jest za blisko ( nawis 2m odleglosci) to nawet za 5 lat ktos mi moze zalozyc sprawe a decyzje PnB oraz o Uzytkowaniu moga cofnac. Wyczytalem takie historie...

 

Do ubiegłego roku wykroczenia wobec Warunków Technicznych i Prawa Budowlanego nie przedawniały się nigdy! Takie historie to już chyba się nie powtórzą. Za 5 lat to już może sobie co najwyżej pogrozić pięścią przez ogrodzenie. Właśnie w ubiegłym roku zmieniono prawo budowlane, aby chroniło właścicieli budynków, którzy mają legalnie pozwolenie na budowę, a urząd popełnił błąd zatwierdzając projekt niezgodny z przepisami. Dotyczy to sytuacji kiedy przez właśnie 5 lat nikt nie zgłosił żadnej sprawy do PINB, nie było żadnej kontroli ani postępowania, a inwestor zbudował zgodnie z projektem (który okazało się że był niezgodny z przepisami).

To ma chronić przed sytuacjami, gdy nieświadomy właściciel mieszka sobie spokojnie 10 lat, a nagle nowy sąsiad (najczęściej deweloper z kasą) wygrzebie jakiś przepis, aby rozwalić budynek na sąsiedniej działce, bo coś jest niezgodne z przepisami.

Oczywiście jeśli do 5 lat będzie jakakolwiek sprawa wniesiona, kontrola, itp. to już nie chroni Cię ten przepis.

[Bertha]

Ale jak już wspomniałem wcześniej, ważniejsza będzie inwentaryzacja powykonawcza która odsłoni że nie jest 3 m tylko 2 m od granicy i co wtedy??

Lepiej to wyjaśnić teraz na takim etapie na jakim jest teraz budowa niż potem gdy będzie wszystko już wykończone.

 

Przeczytaj #6 .

[Bertha]

Błędne teoretyzowanie. Przy 3m do granicy, zaprojektowanie 4. metrowego nawisu będzie niezgodne z innymi przepisami, więc inwestor nie uzyska PnB. EGiB służy rejestracji stanów stanu na gruncie, na takie zasady umówiono się i tak to funkcjonuje.

[Dzeus86]

Na pewno nie możesz lokować w odległości 2 m w oparciu o ten przepis z Twojego MPZP. Mógłbyś w tzw. ostrej granicy, po uzyskaniu zgody sąsiada.

Skoro inwentaryzacja wykaże 3m, to chyba będzie zgodnie z przepisami WT (odległość 3m), a na pewno urząd tego nie wykryje na podstawie samych papierów...

 

Pytanie czy jesteś na 100% pewien? Wygrzebralem właśnie:

https://www.mpoia.pl/index.php/dzialalnosc/zespol-rzeczoznawcow/39-p-zespol-rzeczoznawcow-mpoia-rp/1278-opinia-nr-54-zblizenie-do-granicy-zaktualizowana

 

Tu jest przypadek ze ktos chce sie wybudowac 2,1 m od granic powolujac sie na zapis mowiacy o 1,5 od granicy. Malopolska okregowa izba architektow oswiadcza iz jest to zgodne z tym zapisem.

idac tym tokiem rozumowania - gdybym od sasiada uzyskal zgode to powolujac sie na zapis MPZP mowiacy, iz za zgoda sasiada mozna budowac sie bezpośrednio przy granicy, a ja za zgoda sasiada wybudowalem nawis 2 m od granicy to czy to nie byloby ok?

Edytowane 3 Maja 2021 przez Dzeus86

[Dzeus86]

Błędne teoretyzowanie. Przy 3m do granicy, zaprojektowanie 4. metrowego nawisu będzie niezgodne z innymi przepisami, więc inwestor nie uzyska PnB. EGiB służy rejestracji stanów stanu na gruncie, na takie zasady umówiono się i tak to funkcjonuje.

 

Skoro tak to na inwentaryzacji byloby ok tylko gorzej jakby ktos zadal wprost pytanie do PiNB albo mialbym odbior na ktorym by to wyszlo.. - pytanie czy wtedy nie moge sie powolac na uzyskaną zgode sąsiada i zapis z MPZP mowiacy o tym iz mozna sie budowac bezposrednio w granicy o ile zdobedzie sie zgode sasiada?

Edytowane 3 Maja 2021 przez Dzeus86

[Dzeus86]

Ok sprawe mam zdaje się iż rozwiązaną. Opisze jednak krótko, tak by było dla innych w podobnych problemach.

MPZP dopuszcza realizacje zabudowy bezposrednio przy granicy - Wg inspektora PINB rownie dobrze mogloby byc obecne 2 m nawisu, zaś wgnaczelnika starostwa niestety nie i traktuje to zero/jedynkowo. WT maja zapis iz odleglosci 3 i 4 m sa nieprzekraczalne, chyba ze plan miejscowy stanowi inaczej - w moim przypadku jest wspomniany zapis w MPZP.

 

Finalnie sasiad zgodzil sie na zabudowe bezposrednio przy ogrodzeniu - bedzie to zrobione mozliwie prowizorycznie - 3 metalowe belki? oparte na fundamencie ktory wystajac symbolicznie z gruntu bedzie stanowil podstawe do zabudowy w granicy. PiNB oraz starostwo są z tym rozwiązaniem OK. Coś na styl:

 

 

To co mnie czeka to kosmetyka w poprawieniu projektu ( musze dac projekt zamienny wzbogacony o owe belki) i szybka akceptacja w starostwie (na czym im zalezy znajac swoj dotychczasowy blad). Jako ze obecnie i tak czekam 3 tygodnie po zalaniu plyty to calosc powinna sie rozejsc bez bólu.. Acz tak slabej majowki jak ta w postaci ogromu ilosci nerwow to nie pamietam...

 

Innym rozwiazaniem byl odkup od sasiada pasa 1m dzialki na co sie nie zgodzil.

I mała przestroga dla innych - po przestrudiowaniu mnogiej ilości spraw, aktów prawnych i orzeczeń sądu wiem, że mógłbym mieć duże problemy z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, a niby ostateczna i prawomocna decyzja o PnB bez mrugniecia okiem bylaby cofnieta. Fakt, moglbym latami walczyc w sadzie o koszty zwiazane z przebudowa domu... ale nikomu takiego rozwiązania nie życzę.

 

Dziekuje wszystkim za pomoc!

Edytowane 4 Maja 2021 przez Dzeus86

[Bertha]

Powierzchnia zabudowy będzie większa, czy zachowasz warunki powierzchni biologicznie czynnej?

[Lew2]

Pytanie czy jesteś na 100% pewien? Wygrzebralem właśnie:

https://www.mpoia.pl/index.php/dzialalnosc/zespol-rzeczoznawcow/39-p-zespol-rzeczoznawcow-mpoia-rp/1278-opinia-nr-54-zblizenie-do-granicy-zaktualizowana

 

Tu jest przypadek ze ktos chce sie wybudowac 2,1 m od granic powolujac sie na zapis mowiacy o 1,5 od granicy. Malopolska okregowa izba architektow oswiadcza iz jest to zgodne z tym zapisem.

idac tym tokiem rozumowania - gdybym od sasiada uzyskal zgode to powolujac sie na zapis MPZP mowiacy, iz za zgoda sasiada mozna budowac sie bezpośrednio przy granicy, a ja za zgoda sasiada wybudowalem nawis 2 m od granicy to czy to nie byloby ok?

 

Na czym opierałem swoją pewność:

1) Rozmowie z architektem (profesor Politechniki Krakowskiej), (potencjalny mój architekt, ale jakoś się nie dogadaliśmy co do ceny który stanowczo twierdził: tylko ostra granica, 1,5 lub 3 metry. Nic pomiędzy.

2) Opinii inspektora PINB, który jest znajomym mojego kierownika budowy i potwierdził to samo, bo pytałem o ten sam problem. Powiedział, że góra 5-10 cm od granicy to by przeszło jako niedokładność pomiaru, ale zasadniczo ma być w granicy tzw. "ostrej".

3) Przeglądania wniosków i uwag różnych instytucji w 2017 w czasie procedowania nowych Warunków Technicznych, które z innej beczki wprowadziły wiele uproszczeń i ułatwień. Wówczas jak pamiętam Polska Izba Inżynierów Budownictwa zgłosiła wniosek, aby 1,5 m zrobić na "co najmniej 1,5 metra" i te wszystkie przypadki (rozumując, że oddalać zawsze powinno być legalne). Ministerstwo ten wniosek jednak odrzuciło, tak więc w Warunkach Technicznych od 2018 roku nadal są te ścisłe odległości.

 

Ciekawe, że Izba teraz wyznacza wykładnię, aczkolwiek była podmiotem opiniującym obecne Warunki Techniczne...

W sumie to już niczego nie jestem pewien...

Ale to lepiej dla Ciebie.

[Dzeus86]

Powierzchnia zabudowy będzie większa, czy zachowasz warunki powierzchni biologicznie czynnej?

 

Pytanie tendencyjne bo znasz odpowiedz

Nie, beda zmienione, bo mimo ze pod nawisem rosnie trawa to zgodnie z przepisami nie moze byc to powierzchnia biologicznie czynna. Na szczescie mialem jeszcze blisko 100m zapasu.

 

Dzieki jednak za zwrocenie uwagi

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

- odległość ściany budynku od granicy działki ( PARTERU, czy też innej kondygnacji ) nie może być mniejsza niż 3m ( ściana bez okien ), 4m ( ściana z oknami.

- nie rozumiem skąd te dywagacje na temat ?

- architekt ( pisząc na temat ) zrobił błąd projektowy, a wydana Decyzja jest niezgodna z obowiązującymi przepisami.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

no tak.

- moim zdaniem projektant jeżeli " zawalił " swoją niewiedzą - powinien wykonać projekt zamienny zgodny z przepisami, w tym, w zakresie projektu zagospodarowania działki !

[Lew2]

- odległość ściany budynku od granicy działki ( PARTERU, czy też innej kondygnacji ) nie może być mniejsza niż 3m ( ściana bez okien ), 4m ( ściana z oknami.

- nie rozumiem skąd te dywagacje na temat ?

- architekt ( pisząc na temat ) zrobił błąd projektowy, a wydana Decyzja jest niezgodna z obowiązującymi przepisami.

Pomijając indywidualne "odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych" prawo przewiduje możliwość sytuowania ściany bez okien bliżej niż 3 m:

• 1,5 m
  
• w ostrej granicy
  

[gambit565]

Poszukaj w wyrokach sadow administracyjnych bo kojaze podobna sprawe do Twojej- do urzedu PZT i rzut parteru a w rzeczywistosci wszystko wyzej z nawisem. Skarzyl sasiad i wygral. I tu obstawiam, ze w najmniej oczekiwanym momencie okaze sie, ze pozwolenie bylo wydane niezgodnie z prawem a Ty zostaniesz juz z ukonczona budowa i wyprostowanie nie bedzie juz takie proste. Ja bym to prostowal z ubezpieczania OC architekta i tyle. To on popelnil blad i to banalny.

A i jeszcze jedna sprawa- nie ma czegos takiego w PB jak zgoda sasiada- to jakies miejskie legendy.

[Lew2]

A i jeszcze jedna sprawa- nie ma czegos takiego w PB jak zgoda sasiada- to jakies miejskie legendy.

Generalnie w PB ani WT nie ma. Ale w tym konkretnym przypadku MPZP wymaga zgody sąsiada, więc w tym przypadku zgoda sąsiada jest potrzebna!

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Lew2

 

- nic podobnego !!!

- mamy hierarchię prawa, w tym budowlanego, przepisów budowlanych, itd ... tak więc są USTAWY, pod nimi ROZPORZĄDZENIA ( w tym Warunki Techniczne ), potem długo, długo nic i ... np. prawo lokalne w postaci Planu Miejscowego.

- Plan Miejscowy nie może być sprzeczny z ROZPORZĄDZENIEM lub ( tym bardziej ) z USTAWĄ tym samym wymóg zgody sąsiada jest " wyssany z palca " i nie ma jakiejkolwiek mocy prawnej, choćby był wpisany 100 razy w Plan Miejscowy.

[Lew2]

Lew2

- nic podobnego !!!

- mamy hierarchię prawa, w tym budowlanego, przepisów budowlanych, itd ... tak więc są USTAWY, pod nimi ROZPORZĄDZENIA ( w tym Warunki Techniczne ), potem długo, długo nic i ... np. prawo lokalne w postaci Planu Miejscowego.

- Plan Miejscowy nie może być sprzeczny z ROZPORZĄDZENIEM lub ( tym bardziej ) z USTAWĄ tym samym wymóg zgody sąsiada jest " wyssany z palca " i nie ma jakiejkolwiek mocy prawnej, choćby był wpisany 100 razy w Plan Miejscowy.

 

To jest problem prawny. Zgadza się. Plan miejscowy (który jest uchwałą prawa lokalnego) jest najniżej w hierarchii:

Konstytucja -> Ustawa -> Rozporządzenie -> Uchwała miejscowa.

 

Ale z tego co wiem (nie jestem prawnikiem) to oznacza, że może stawiać dodatkowe wymagania, które nie są sprzeczne z powyższymi aktami prawa.

Czy chcesz przez to powiedzieć, że Plan Miejscowy nie może stawiać żadnych dodatkowych wymagań w stosunku do budynków, których nie ma w żadnym z aktów prawnych powyżej?

Bo nie rozumiem, co w takim razie może zawierać Plan Miejscowy jeżeli nie może nakładać dodatkowych wymogów w stosunku do budynków i procesu ich projektowania?

 

Wymóg zgody sąsiada nie jest sprzeczny, bo nie ma w żadnym z powyższych aktów zapisu typu:

"nie jest dopuszczalne wymaganie zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości w czasie procedowania pozwolenia na budowę".

Przykładowo jest wymóg wprost w WT, że ściana w granicy działki musi być Ścianą Oddzielenia Przeciwpożarowego (ŚOP). I wtedy MPZP nie mógłby napisać:

"nie jest wymagana budowy ŚOP". To byłoby sprzeczne.

Ale wymóg zgody sąsiada nie jest z niczym sprzeczny. Po prostu takiego wymogu nie ma w aktach wyższej rangi.

Edytowane 10 Maja 2021 przez Lew2

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Czy chcesz przez to powiedzieć, że Plan Miejscowy nie może stawiać żadnych dodatkowych wymagań w stosunku do budynków, ....

 

Wręcz odwrotnie : Plan Miejscowy określa szczegółowe warunki zabudowy dla danej działki budowlanej zlokalizowanej na terenie objętym Planem.

Natomiast " zgoda sąsiada " nie może być dodatkowym wymogiem dla realizacji budynku na sąsiedniej działce, jeżeli ten obiekt powstaje zgodnie z przepisami budowlanymi, Planem Miejscowym oraz nie ogranicza w żaden sposób możliwości zagospodarowania działki sąsiedniej, tj. sąsiednia działka nie jest objęta obszarem oddziaływania budynku.

[Lew2]

Czy chcesz przez to powiedzieć, że Plan Miejscowy nie może stawiać żadnych dodatkowych wymagań w stosunku do budynków, ....

 

Właśnie ja rozumiem, że Plan Miejscowy może stawiać różne, dodatkowe warunki. Tak zrozumiałem, że Ty powiedziałeś, że jak czegoś nie ma w przepisach wyżej, to plan miejscowy nie ma prawa stawiać takich ograniczeń. W tym wypadku - skoro przepisy wyżej nie nakazują zgody sąsiada, to Plan Miejscowy nie może dodać takiego wymogu.

 

Wręcz odwrotnie : Plan Miejscowy określa szczegółowe warunki zabudowy dla danej działki budowlanej zlokalizowanej na terenie objętym Planem.

To ja od zawsze twierdzę, że właśnie Plan Miejscowy może określać dodatkowe warunki poza tymi wynikającymi z innych przepisów. Więc, z tym zdaniem się zgadzam.

 

Natomiast " zgoda sąsiada " nie może być dodatkowym wymogiem dla realizacji budynku na sąsiedniej działce, jeżeli ten obiekt powstaje zgodnie z przepisami budowlanymi, Planem Miejscowym oraz nie ogranicza w żaden sposób możliwości zagospodarowania działki sąsiedniej, tj. sąsiednia działka nie jest objęta obszarem oddziaływania budynku.

Do powyższego zdania:

1) Dlaczego "nie może być dodatkowym wymogiem"? Rolą Planu jest stawianie dodatkowych wymogów.

2) Taka dygresja: do zmian w prawie budowlanym w 2020 roku, obszarem oddziaływania były objęte działki, którym ogranicza się możliwość zabudowy lub zagospodarowania. Od 2020 roku w nowym prawie budowlanym wykreślono "zagospodarowania" i zostało tylko "zabudowy". Więc, zapomnijmy o zagospodarowaniu, bo teraz zostało tylko "zabudowy".

3) Ale tu się akurat ogranicza możliwość zabudowy. Właśnie wtedy są powiadamiani sąsiedzi jeśli ogranicza im się możliwość zabudowy. Oczywiście, to że sąsiedzie są powiadamiani i są "stroną", to nie oznacza jeszcze że mają prawo zablokować inwestycję.

4) Jeżeli nie ogranicza się możliwości zabudowy, to nie są stroną postępowania i można nawet budować na "zgłoszenie".

Ale: w przypadku zbliżania się bliżej niż 4 m zawsze ogranicza się im możliwość zabudowy i wymóg powiadamiania i ujęcia sąsiadów jako stron jest wpisany w WT:

§ 12 ust 5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2–4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

 

W tym przypadku, o którym mówimy w tym wątku mamy zezwolenie na budowę w granicy w oparciu o ustęp 2. więc:

1) Jest ograniczenie zabudowy sąsiedniej działki

2) Jest wymóg ujęcia sąsiada jako strony.

3) Według WT nie ma wymogu "zgody sąsiada".

 

Do tego miejsca zgoda.

 

4) Ja twierdzę że MPZP może dodawać dodatkowy wymóg zgody sąsiada, a Ty twierdzisz że nie.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

" Ja twierdzę że MPZP może dodawać dodatkowy wymóg zgody sąsiada, a Ty twierdzisz że nie. "

- tak uważam

- jeśli sąsiad wyrazi " zgodę ", to równie dobrze mógłby się z niej wycofać w każdej chwili mówiąc np. że miał gorszy dzień, nie zdawał sobie sprawy, że ... itp.

- tak, czy nie, coś takiego jak " zgoda sąsiada " nie obowiązuje, chyba że sąsiad jest stroną w postępowaniu administracyjnym - co wynika z pracy Urzędu / zatwierdzanej dokumentacji projektowej.