O długoterminowym bezsensie budowy domu

[VCG]

Tytuł prowokacyjny na takim forum, gdzie wiadomo, że każdy wolałby mieć coś swojego niż wynajmować. Ale chodzi o luźną dyskusję o potencjalnych negatywach podejmowania się budowy regularnego, większego budynku mieszkalnego względem powiedzmy wynajmu.

 

Jak patrzę na te szkielety, , niewykończone od lat to sobie wyobrażam jak ogromnymi wyrzeczeniami i kosztem było to stawiane a i tak NIGDY nie spełniło swojej założonej funkcji mieszkalnej. Myślę też, że potężnym ograniczeniem samego siebie jest też stawianie budynku - bo przecież zanim się go wykończy to np. można stracić pracę, którą się ma na tym obszarze albo coś innego ważnego może się przez te 2 lata zmienić. Potencjalnie traci się też lepsze perspektywy "kariery" gdy wiemy, że pojawiają się gdzie indziej bo tu już przecież mamy budynek, do którego jesteśmy uwiązani. W sensie 25 lat to jest za długo w życiu dorosłego człowieka żeby się wiązać z jedną nieruchomością - liczmy, że dziecko powinno kończyć szkołę w jednym miejscu ale to jest 12 lat - a potem i tak zostaje 13 lat kredytu. A gdy się go w końcu kończy spłacać to np. dach przecieka i jest do wymiany.

 

Co myślicie jeśli chodzi o negatywy? Bo jeżeli chodzi o pozytywy to śmiało możemy założyć, że forumowicze widzą ich więcej i nie potrzeba wypisywać

[Kaizen]

Do budynku. mieszkania. działki itp. nie jesteś przywiązany. Zawsze możesz sprzedać, wynająć bądź zostawić nieużywane.

Gross domów zostaje ukończona. Owszem, bywają wyjątki. Ale to wyjątki, gdy komuś rozpada się małżeństwo, zmienia kraj zamieszkania, traci pracę, zdrowie itp.

Gdzieś trzeba mieszkać. Można kupić garnitur na bazarze i potem go poprawiać i naprawiać. Jednak szyty u dopilnowanego krawca będzie wygodniejszy i z lepszych materiałów. I, co ciekawe, wyjdzie taniej za podobną funkcjonalność.

[Patatay]

Tak jak wyzej napisano nieruchomosc to lokata kapitalu i zabezpieczenie na starosc.

Mozna cale zycie placic za wynajem lub przez X lat splacac kredyt. Roznica jest taka ze splacajac kredyt mamy nieruchomosc, a wynajmujac nie mamy nic.

Najwieksze ryzyko to wojna jak na Ukrainie. Nawet przy spadku wartosci nieruchomosci i tak lepiej na tym wyjdziemy niz wynajmujac.

Wynajmujacy niby ma lepiej bo o nic sie nie martwi, jest mobilny, nie obarczony kredytem i nie martwi sie stanem technicznym czy modernizacja nieruchomosci. Ale na starosc pozostaje z niczym.

[gawel]

U mnie kredyt stanowił mniej niż połowę tego co włożyłem w budowę, ale nie uważam, że trzeba uzbierać połowę. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji oraz sytuacji gospodarczej w kraju i na świecie. Np. obecnie ktoś kto trzyma pieniądze na lokacie - sporo traci. Ktoś kto ma kredyt hipoteczny oprocentowany 2 razy niżej od inflacji - sporo na nim zyskuje. Także jak najbardziej opłaca się obecnie brać kredyt nawet jak ma się te wymagane 10 czy 20% wkładu własnego (np. działkę). Przy inflacji na poziomie 20% i kredycie na 500tyś po roku w przeliczeniu na siłę nabywczą pieniądza musimy oddać 400tyś nawet jeśli nie spłacimy złotówki kapitału.

Mi udało się większość budynku postawić jeszcze przed mocnymi wzrostami cen, ale gdybym budowę rozpoczął rok wcześniej to w przeliczeniu na złotówki pewnie wydałbym o te 50tyś mniej. A gdybym zaczął kilka lat później - zapłaciłbym za budowę kilkaset tyś więcej.

 

Moim zdaniem przy budowie na kredyt najważniejsza jest lokalizacja. Bo budowa domu w prestiżowej dzielnicy dużego miasta kosztuje podobnie jak budowa na jakimś zadupiu. Tylko w prestiżowej dzielnicy dom wybudowany za milion za kilka lat (biorąc pod uwagę obecną inflację + cenę działki) może kosztować 2 - 2,5mln. Natomiast dom na zadupiu wybudowany za 900tyś za kilka lat biorąc nawet pod uwagę inflację, cenę działki na zadupiu może kosztować np. 500tyś.

W tym drugim wypadku biorąc kredyt i tracąc możliwość regulowania rat - mamy duży problem. W tym pierwszym wypadku sprzedajemy dom lub go wynajmujemy i zazwyczaj jesteśmy jeszcze na plusie.

 

Także ja uważam, że najważniejsze gdy się bierze kredyt jest:

 

1. Dobra lokalizacja budowy.

2. Dobre oszacowanie kosztów budowy i doliczenie do nich minimum 20%.

3. Budowa domu "modnego" wpisującego się w aktualne gusta przeciętnego kowalskiego.

4. Pewne źródło dochodów, rata nie powinna stanowić dużego obciążenia domowego budżetu.

 

Jeśli nawet tylko pierwszy punkt zostanie zrealizowany to istnieje bardzo duża szansa, że na wypadek problemów sprzedamy budowę czy już gotowy dom w jeszcze lepszej cenie niż wybudowaliśmy.

 

To wszystko to owszem to trafne spostrzeżenia . jednak z 2 się nie zgodzę bo moje doświadczenia z przeszłości a nawet starsze to potwierdzają

 

Ne zawsze nieruchomości drożeją a na pewno nie wszystkie i nie wszędzie i zawsze to jest trochę loteria

 

Kupowanie nieruchomości gruntowych drogich nie ma sensu bo ciężko może być je sprzedać nie zawsze trend się utrzymuje. Moje zadupie przestało być zadupiem i działka jest obecnie nie do kupienia a dla nie to nie był problem 20 lat temu

 

Nie wiem skad taki archaiczny pomysł aby trzymać oszczędności na lokatach ? Myślałem że ja jestem stary ale chyba ty bardziej ) Przecież są obligacje dają 19%

[cactus]

jak ktoś bierze kredyt na 25-30lat na budowę i spłaca go potem przez ten okres to jest samobójcą. Tak wiele rzeczy może sie przez ten czas zdarzyć że to będzie prawie cud jak się nic nie zdarzy.... najcześciej są to rozwody i utrata zdrowia i zwiazana z tym utrata zarobków (szczegolnie dotyczy to JDG).

Kredyt jest ok jak jestes w stanie go spłacić w max 5-7 lat, potem ryzyko rośnie wykładniczo. OCzywiście w każdej chwili jestes w stanie sprzedać nieruchomość jak nie bedzie cię stać na raty ale czasem może być ciezko za to kupic nawet mieszkanie a gdzieś mieszkać trzeba. Pamietajmy że na początku kredytu spłacamy głownie odsetki a dopiero potem kapitał. Dlatego po spłacaniu np 10 lat kredytu ciągle mamy bardzo mały kawałek tego tortu spłacony.

Ja kredyt brałem na 25 lat na 60% wartosci domu i spłaciłem go chyba po niecalych 4 latach, tuż przed pandemią i drastycznym skokiem rat - po prostu się udało. Jakby miał spłacać dom przez całe życie to bym się pochlastał z tego stresu przez tyle lat.

Wiem że w Ameryce ludzie żyją z kredytami od 20 tego roku życia (studia) do śmierci ale dla mnie to nie jest szcześliwe życie.

Jak widzę ludzi którzy mają po4 tyś na rękę, zero wkładu własnego i planują budowę na odludziu 20km od miasta bo ziemia tańsza to można się tylko domyślać jak się to skonczy.

[gawel]

Dokładnie

[gawel]

Nie wiem czemu masz problem z zadupiem . Ja kupiłem działkę na zadupiu bo było tanio i bardzo dobrze się mieszkało a teraz to stała sie dzielnica willowa gdzie działka kosztuje tyle co dobre mieszkanie w Warszawie. I patrząc z punktu inwestycyjnego to się opłaciło Edytowane 29 Kwietnia 2023 przez gawel

[gawel]

Czyli kupiłeś w dobrej perspektywistycznej lokalizacji w dużym mieście lub w bliskiej okolicy.

Pisząc zadupie mam na myśli wieś położoną sporo kilometrów od dużego miasta w okolicach, które się wyludniają.

Sam też jak kupiłem działkę to wokół były pola, ale ta działka leżała na terenie dużego, rozwijającego się miasta.

 

Tutaj masz dom w dobrej lokalizacji za 1.570.000zł:

 

https://www.otodom.pl/pl/oferta/dom-na-sprzedaz-strzeszyn-ID4il2w.html?_ga=2.151959934.611619604.1682804843-GA1.2.1715608193.1532264750&_gl=1*qifwk2*_ga*R0ExLjIuR0ExLjIuMTcxNTYwODE5My4xNTMyMjY0NzUw*_ga_6PZTQNYS5C*MTY4MjgwNDg3MS4xLjEuMTY4MjgwNDkwNy4wLjAuMA..

 

Tutaj masz dom dużo większy, na większej działce i nowszy (moim zdaniem ładniejszy), ale na zadupiu za 395.000zł:

 

https://www.otodom.pl/pl/oferta/dziecmiarki-duzy-dom-gniezno-klecko-poznan-ID4gHKy.html?_ga=2.144276850.611619604.1682804843-GA1.2.1715608193.1532264750&_gl=1*v6d1kk*_ga*R0ExLjIuR0ExLjIuMTcxNTYwODE5My4xNTMyMjY0NzUw*_ga_6PZTQNYS5C*MTY4MjgwNDg3MS4xLjEuMTY4MjgwNDkwNy4wLjAuMA..

 

Stąd uważam, że jeśli ktoś buduje się w kredycie to kluczowa jest lokalizacja tej budowy. Jeśli będzie dobra -> istnieje bardzo duża szansa, że w razie problemów dom uda się sprzedać, spłacić kredyt i jeszcze mieć zysk lub dom wynająć. Jeśli dom jest na zadupiu to sprzeda się go poniżej kosztów budowy i zostanie z niespłaconym kredytem.

 

O ile nie mamy wpływu czy potrąci nas piany kierowca, czy zachorujemy na poważną chorobę / cokolwiek i nie będziemy mogli pracować -> spłacać raty kredytu. O tyle mamy wpływ na to gdzie ten dom budujemy. I o ile zdarzy się nieszczęście a lokalizacja budynku będzie dobra -> raczej ze sprzedaży spłacimy kredyt, lub wynajmiemy dom tak aby mieć z czego płacić raty.

 

Zgadzam się , tylko że 20 lat temu zależało mi na fajnej okolicy i dobrych warunkach do mieszkania i to się nie zmieniło. Natomiast okazało się to i również dobrą inwestycją

[woan]

W tym życiu gdzieś trzeba topić kasę i realizować marzenia . Jeżeli masz coś swojego to jesteś ,,panem" ,jeżeli do grobowej deski coś musisz robić to jesteś ,,dziadem "

[gawel]

W tym życiu gdzieś trzeba topić kasę i realizować marzenia . Jeżeli masz coś swojego to jesteś ,,panem" ,jeżeli do grobowej deski coś musisz robić to jesteś ,,dziadem "

 

czy to w kontekście kredytu czy czego?

[cactus]

Tak dla przykładu rata mojego kredytu (na 20 lat) 3000zł. Dom mogę wynająć za około 8tyś. Także na wypadek jakiegoś nieszczęścia, mogę dom wynająć, sam zostać najemcą mieszkania i jeszcze mi parę złotych zostanie.

Takie coś to tylko na papierze się zgadza....

Akurat o wynajmie domu troche wiem bo mam styczność z ludzmi którzy wynajmują tego typu nieruchomości prawie w centrum miasta. Owszem dom można wynając za 4-6k zł ale jest to trudne i na pewno nie będzie obłozenia przez wiecej niz 50% czasu. Znajomi wynajmują dom średnio na 4-6 miesiecy, zwykle są to rodziny w ktorych jeden z członków (zwykle facet) dostaje zeslanie do pracy w danym mieście - najcześciej obcokrajowcy. Przez większosc roku dom stoi pusty, najczesciej jest pusty w zimie i w środku wakacji. Ogrzewać trzeba i sprzataczka raz w tygodniu musi być nawet jak nikt nie mieszka. Jak zdupi się zmywarka albo piekarnik to obowiązek naprawy w 48h (takie są umowy). Bywalo tak że prawie przez dwa lata nie bylo najemcy (np pandemia), bank niestety nie będzie czekał na raty, po 3 miechach przejmie komornik. Trzeba mieć duży bufor na koncie na takie okazje....

Do tego dolicz sobie umowe z firmą ochorniarską (bo dom w wiekszosci stoi pusty), umowę z firmą serwisującą, umowę z ogrodnikiem. Wymiana sprzętu typu telewizor co 3-4 lata bo zawsze musi spełniać wymagania najemców (netflixy i inne gadzety).

Edytowane 30 Kwietnia 2023 przez cactus

[cactus]

Kolego Frofo007 wydaje mi się że całą wiedzę o tego typie wynajmu bierzesz z ogloszen na otodom. Napisałem ci jak to wygląda praktycznie.

Z tym ogrodnikiem to mnie rozbawiłeś... myślisz że ktoś placi 6-8tyś za wynajem, pracuje 10-12h dziennie na asajmencie i wieczorami sobie jeszcze będzie kosił czyjś trawnik i wycinał chwasty..... jego za kilka miesiecy już tam nie będzie....

Tak , tv wymieniasz srednio co 3-4 lata, bo sie zupsuje, bo nie działa netlflix na starym modelu itp itd

Tak, rozmawiamy wyłącznie o domach w duzych miastach, nikt ci nie wynajmie domu w malym miescie lub daleko od centrum. Najemcy tego typu nieruchomości to okreslony profil o ktorym pisalem wyżej. Pracuje kilka miesiecy w danym miejscu i ucieka potem dalej. Nie ma czasu na dojazdy, nie ma czasu na zabawę w ogród.

Ten przyklad z wynajmem domu na pokoje jak rozumiem dla stundentów lub Ukraincom to rozumiem że akt desperacji ma być? Chyba nie wiesz jak wygladają mieszkania po roku takiego najmu. Oddalbyś swoj nowy niespłacony dom we wladanie takich osób? Poza tym niezwykle ciężko sie ich pozbyć nawet jak już przestają płacić. Więc rozmawiajmy o poważnych propozycjach.

Aha i te przykłądy cen wynajmu z otodom to bajka. Wiem jak to wyglada w sporym miescie . w cenniku jest np 8tyś / miech ale jak umowa jest powyzej 4 miesiecy to musisz obniżyć do 6tyś, a jak wynajmujesz przez pośrednika to jeszcze dajesz mu 15% lub cały pierwszy miesiąc za wynajem... także tak to wygląda w praktyce.

Uśredniając, za spory dom w duzym mieście, w wysokim standardzie możesz dostać okolo 3tyś na rękę uzwgledniajac wszystkie koszty i zakladając że będzie zamieszkaly przez min 50% miesiecy w roku. Także jak masz ratę 3tyś to prawdopodobnie wyjdziesz na zero.

[gawel]

Kolego Frofo007 wydaje mi się że całą wiedzę o tego typie wynajmu bierzesz z ogloszen na otodom. Napisałem ci jak to wygląda praktycznie.

Z tym ogrodnikiem to mnie rozbawiłeś... myślisz że ktoś placi 6-8tyś za wynajem, pracuje 10-12h dziennie na asajmencie i wieczorami sobie jeszcze będzie kosił czyjś trawnik i wycinał chwasty..... jego za kilka miesiecy już tam nie będzie....

Tak , tv wymieniasz srednio co 3-4 lata, bo sie zupsuje, bo nie działa netlflix na starym modelu itp itd

Tak, rozmawiamy wyłącznie o domach w duzych miastach, nikt ci nie wynajmie domu w malym miescie lub daleko od centrum. Najemcy tego typu nieruchomości to okreslony profil o ktorym pisalem wyżej. Pracuje kilka miesiecy w danym miejscu i ucieka potem dalej. Nie ma czasu na dojazdy, nie ma czasu na zabawę w ogród.

Ten przyklad z wynajmem domu na pokoje jak rozumiem dla stundentów lub Ukraincom to rozumiem że akt desperacji ma być? Chyba nie wiesz jak wygladają mieszkania po roku takiego najmu. Oddalbyś swoj nowy niespłacony dom we wladanie takich osób? Poza tym niezwykle ciężko sie ich pozbyć nawet jak już przestają płacić. Więc rozmawiajmy o poważnych propozycjach.

Aha i te przykłądy cen wynajmu z otodom to bajka. Wiem jak to wyglada w sporym miescie . w cenniku jest np 8tyś / miech ale jak umowa jest powyzej 4 miesiecy to musisz obniżyć do 6tyś, a jak wynajmujesz przez pośrednika to jeszcze dajesz mu 15% lub cały pierwszy miesiąc za wynajem... także tak to wygląda w praktyce.

Uśredniając, za spory dom w duzym mieście, w wysokim standardzie możesz dostać okolo 3tyś na rękę uzwgledniajac wszystkie koszty i zakladając że będzie zamieszkaly przez min 50% miesiecy w roku. Także jak masz ratę 3tyś to prawdopodobnie wyjdziesz na zero.

 

Dziękuję za ten wpis

[Kaizen]

Kredyt teraz to sposób na zarobiek. Oprocentowanie poniżej inflacji oznacza, że można zbudować dom w kredycie, pomieszkać 10 lat (o ile w tym czasie średnie oprocentowanie będzie niższe od średniej inflacji), sprzedać go i uzyskać znacznie więcej kasy ze sprzedaży, niż suma spłaconych i przyszłych rat.

 

Wynajmowanie domu/mieszkania od kogoś nie ma większego sensu. Płacisz podobnie co ratę kredytu czyli funkcjonalnie zyskujesz tyle samo. Tylko nie stajesz się właścicielem nieruchomości.

[sito]

Wszystko zależy od konkretnego przypadku

 

My mieszkanie i teraz dom mamy w kredycie na 30 lat . Kiedy braliśmy mieszkanie i zarabialiśmy po 1200-2000 zł a rata była 400 to znajomi na pukali do głowy że tak ryzykujemy. Po 10 latach spłacania kredyt stanowił już niecałe 5% naszego dochodu... Na dom braliśmy kredyt 2 lata temu mimo wieku powyżej 40 lat na karku . Kredyt jest minimalnie większy niż wartość mieszkania. Coś tam jednak chyba dzieciakowi zostawimy na start....

 

Ale mam też koleżankę która wyjechała 15 lat temu do Warszawy , pracuje w dużej korporacji, cały czas wynajmuje mieszkanie i mówi że taka sytuacja jej odpowiada . Widocznie jeszcze sporo zostaje na życie

 

Wyprowadziliśmy się ze śląskiej aglomeracji w lutym i sobie chwalimy. Wszyscy sąsiedzi którzy juz mieszkają lub się budują też uciekli z różnych miast. Wieś 15km od aglomeracji, 2km od A1 i 1km od S1. Dojazd wszędzie zajmuje 20 minut ale za to nie musimy oglądać familoków, miastowego brudu, nikt mnie nie popycha wózkiem w sklepie.

 

Budowa domu w długim okresie nie ma sensu. Chyba że ma się 20 lat. Nasz dom powstał w 5 miesięcy . Na upartego można było w nim zamieszkać po 6 miesiącach

[Toty]

Dom w 5 miesięcy od wzięcia kredytu ? Jak to zrobiliście ? Edytowane 30 Kwietnia 2023 przez Toty

[gawel]

Normalnie u mnie w 6 miesięcy na gotowo nawet z ogrodzeniem

[Toty]

Rozumiem że jeden wykonawca od A do Z bo inaczej sobie tego nie wyobrażam....

[gawel]

Tak ale codzienna minimum raz obecność osobista na budowie inaczej to zapomnij o jakości i terminach

[Kaizen]

Teraz jak będzie kredyt 2%

 

Wiesz, jakie było oprocentowanie kredytu 2 lata temu? Może takie być za dwa lata i się okaże, ze te 2% to bardzo drogo.

 

Było kiedyś coś takiego jak kasa mieszkaniowa. Deklarowało się, ze przez X lat będziesz co miesiąc wpłacał na specjalne konto kaskę, a potem dostaniesz kredyt na X lat. Lokata była oprocentowana na 1/4 WIBORu nie mniej niż 2% a potem kredyt na 1/2 WIBORu, ale nie mniej, niż 4%. Jak to startowało, to WIBOR miał dobre kilkanaście procent te 2 czy 4% było nierealne przy tych zasadach. I potem się okazało, że jak ktoś jeszcze wpłacał, to te 2% wcale takie male nie były (a może i są tacy, co jeszcze wpłacają) a 4% to bardzo drogi kredyt i warto było przerobić na "zwykły".