DOM w Złociszkach G2 - pytanie laika

[Michal_2024]

Witam,

 

Na jesień wraz z rodziną planujemy budowę domu.

Rodzina 2+3 (dzieci w wieku szkolnym/przedszkolnym). Projekt który przykuł naszą uwagę to DOM W ZŁOCISZKACH G2,

 

Interesuje mnie wyłącznie system zlecony, nie mam ani czasu (praca zawodowa zajmuje większą część doby), ani chęci ani też wiedzy/umiejętności by oszczędzać na budowie kosztem czasu spędzonego z rodziną,

 

Co do projektu, nie chcielibyśmy nanosić większych zmian o ile to nie jest konieczne (stąd pytanie o ocenę, ewentualne komentarze), garaż 2-stanowiskowy must-have,

 

W związku z tym do forumowych ekspertów, co sądzicie o takim projekcie?

 

Działkę posiadamy o wymiarach 33 x 28 [m], chcemy jej zachować jak najwięcej stąd decyzja o użytkowym poddaszu (parterówka nas nie interesuje)

Obecnie posiadamy mieszkanie w dużym mieście 75 [m2], więc jeśli ktoś odradza ze względu na metraż to dla nas jest on w sam raz. Wiadomo, z czasem dorastania dzieci te potrzeby mogą się zwiększyć stąd właśnie decyzja o zmianie i przeprowadzce,

 

Finansowanie własne do stanu deweloperskiego - mamy 500k oszczędności czy to wystarczy do budowy domu do takiego stanu? Lokalizacja to wschodnia polska (lubelszczyzna). Na jesień 2025 sprzedaż mieszkania i wykończenie domu do wejścia - taki jest plan,

 

Z góry dziękuję za każdą opinię i przepraszam, jeżeli takie posty komuś 'urągają', ale ze względu na brak doświadczenia w/w temacie warto spróbować uzyskać opinie innych i bardziej biegłych w danym zakresie,

Pozdrawiam,

Michal.

[Kaizen]

Interesuje mnie wyłącznie system zlecony, nie mam ani czasu (praca zawodowa zajmuje większą część doby), ani chęci ani też wiedzy/umiejętności by oszczędzać na budowie kosztem czasu spędzonego z rodziną,

 

Systemem zleconym dostaniesz jakość deweloperską wykonania nawet, jak na materiałach i technologiach oszczędzać nie będziesz. To dla mnie był ważniejszy aspekt niż koszty, że sam wszystkiego doglądałem (ale własnymi rękami robiłem niewiele). Do tego jak rozmawiasz z różnymi potencjalnymi wykonawcami czy dostawcami i czytasz w necie, to poznajesz zalety i wady poszczególnych rozwiązań czy materiałów i podejmujesz bardziej racjonalne decyzje (np. bez sensu jest robienie super ocieplenia, okien w warstwie izolacji i montaż gruntowej PC). Umiejętności nie wiem jakie masz na myśli - rozmawiasz z (potencjalnymi) wykonawcami, patrzysz im na ręce i robisz zdjęcia (już to wystarczy dla znacznej poprawy jakości). Wrzucasz fotki i opis na FM i wracasz do majstrów z uwagami. Jedna-dwie takie uwagi i wiedzą, że trzeba robić dobrze, bo setki oczu wyłapią na fotkach fuszerki i jak dalej coś zepsują, to znaczy, że nie wiedzą, jak być powinno.

 

Ale fakt, czas trzeba na to poświęcić. Jak on u Ciebie droższy pieniędzy, to zatrudnij kumatego (ale znowu - żeby wiedzieć, który jest kumaty trzeba się znać) inspektora nadzoru inwestorskiego.

 

Działkę posiadamy o wymiarach 33 x 28 [m], chcemy jej zachować jak najwięcej stąd decyzja o użytkowym poddaszu (parterówka nas nie interesuje)

 

O wyższości poddasza użytkowego nad parterówką i odwrotnie było nie raz (polecam poczytać - moje podsumowanie tutaj). Skosy i schody to zło. Ja bym schody zaakceptował przy pełnym piętrze, ale na dole musiałaby być co najmniej jedna sypialnia na wypadek złamania przez kogoś nogi czy dożycia zniedołężniałej starości w swoim domu.

Skosom jednak mówię zdecydowanie nie. Żeby auto miało nad głową wyżej, niż Ty w domu to jakieś kuriozum.

 

 

Z góry dziękuję za każdą opinię i przepraszam, jeżeli takie posty komuś 'urągają', ale ze względu na brak doświadczenia w/w temacie warto spróbować uzyskać opinie innych i bardziej biegłych w danym zakresie,

 

Co do samego projektu

- o garażu w bryle było też nie raz. Ogrzewany jest droższy od salonu w przeliczeniu na m2, komplikuje wentylację i generuje duże straty ciepła. Garaż nieogrzewany, oddylatowany i odizolowany od domu i powietrza zewnętrznego (a nieizolowany od gruntu) przyklejony do domu tylko "pro forma" to duże oszczędności i w budowie, i w używaniu. Oczywiście bogatemu nikt nie zabroni takich luksusów - ale miej tego świadomość.

- Instalacje rozstrzelone, że bardziej się nie da. Kotłownia w jednym rogu a kuchnia w przeciwnym a na poddaszu łazienka po środku.

- jak ten dom ustawić względem stron świata? Okna zwykłe na poddaszu pasowałoby wschód-zachód a na parterze wtedy wychodzi północ-południe. Bez sensu.

- okna narożne to zło. Nie raz były posty, jak to w słupku hula wiatr i skrapla się para.

- spiżarka niewiele większa od szafki - a półek zdecydowanie mniej, niż gdyby tu była szafa.

- W wiatrołapie nie ma gdzie butów postawić. Ciekawe, co skłoniło projektanta do wstawienia drzwi wejściowych otwieranych do wewnątrz. Chyba to świadczy o jego "znajomości" ergonomii.

- po co to wcięcie przy wejściu? Bryła ma być jak najbardziej prosta. To wcięcie zwiększa koszty a zmniejsza powierzchnię wiatrołapu - kompletny bezsens.

- korytarz 6 na parterze - czemu ma służyć ten "korytarz"? Nie lepiej duża łazienka z oknem mlecznym?

- rozrysuj sobie umeblowanie w salonie w skali. Uwzględnij takie meble, żebyście chociaż mogli w komplecie zasiąść przed TV. O kolacji wigilijnej w szerszym gronie nie wspominając. 30m z czego część jeszcze zabierają schody i kominek

- 12m2 luksusowego korytarza o pełnej wysokości na poddaszu. Mniej więcej tyle, co łączna PU dwóch garderób i łazienki ze skosami.

- okna połaciowe to zło. Tam nie da się uniknąć mostka, kłopotów z cyrkulacją powietrza i często skraplanie i życie z nim związane.

- portfenetr + barierka to drogie rozwiązanie. I nie da się nic postawić w tym miejscu. Jakbym został zmuszony do budowania wg tego projektu to zamieniłbym to na fixa (bez barierki) albo zwykłe okna pod którymi można postawić biurko

Edytowane 18 Lipca przez Kaizen

[Elfir]

samochody są jednym z głównych mieszkańców w tym domu

Absurdalnie duża przestrzeń dla nich w stosunku do powierzchni mieszkalnej.

Łazienka na parterze w jakimś losowym miejscu i strata elewacji od ogrodu

Duża część salonu to w rzeczywistości tylko komunikacja i schody.

 

Nie rób garażu w bryle budynku.

[Krzych1991]

Tam jest 140cm ścianki kolankowej. Te dużo więcej niż zwykle. Skosy nie będą przeszkadzać.

Projekt podobnie jak każdy inny projekt o który ludzie pytają na tym forum mi się nie podoba. Ogólnie mam wrażenie, że gdyby komuś projekt się podobał to by go budował zamiast pytać w internecie jak go poprawić. A na poprawienie gotowych projektów mam jedno rozwiązanie: znaleźć inny gotowy projekt którego nie trzeba poprawiać.

Co do kosztów, ja za projekt też z Archon, ale teoretycznie o 18% droższy dałem 600k do stanu deweloperskiego (z przyłączami, instalacjami). Ale ja zacząłem w 2021, sam wszystkiego pilnowaniem i szukałem ekip.

Gdybym wziął do stanu surowego ekipę która sama kupuje materiał musiałbym dołożyć 70k. Ten stan budowano 3 miesiące. Jesteś pewny tego systemu zleconego? Jeżeli nie zarabiasz 23k na miesiąc to mógłbyś wziąć bezpłatny urlop na 3 miesiące a i tak byłbyś do przodu.

Oczywiście pewnie znajdziesz ekipę której nie trzeba pomagać a zrobi to taniej. Niektóre nawet wyręczają inwestora z potrzeby szukania kierownika budowy. Ostatnio rozmawiałem z kolegą z pracy, on to dopiero nie interesuje się budową, podpisał umowę i czeka. A ja głupi latałem z materiałami. Jego głowy nie zaprzątają żadne tematy budowlane. Nawet nie wie, czy będzie miał dach z blachy czy dachówki. Albo czy w cenie ma ocieplenie i zabudowę poddasza.

Edytowane 20 Lipca przez Krzych1991

[Sativum]

Witam,

 

Na jesień wraz z rodziną planujemy budowę domu.

Rodzina 2+3 (dzieci w wieku szkolnym/przedszkolnym). Projekt który przykuł naszą uwagę to DOM W ZŁOCISZKACH G2,

 

Interesuje mnie wyłącznie system zlecony, nie mam ani czasu (praca zawodowa zajmuje większą część doby), ani chęci ani też wiedzy/umiejętności by oszczędzać na budowie kosztem czasu spędzonego z rodziną,

 

Co do projektu, nie chcielibyśmy nanosić większych zmian o ile to nie jest konieczne (stąd pytanie o ocenę, ewentualne komentarze), garaż 2-stanowiskowy must-have,

 

W związku z tym do forumowych ekspertów, co sądzicie o takim projekcie?

 

Działkę posiadamy o wymiarach 33 x 28 [m], chcemy jej zachować jak najwięcej stąd decyzja o użytkowym poddaszu (parterówka nas nie interesuje)

Obecnie posiadamy mieszkanie w dużym mieście 75 [m2], więc jeśli ktoś odradza ze względu na metraż to dla nas jest on w sam raz. Wiadomo, z czasem dorastania dzieci te potrzeby mogą się zwiększyć stąd właśnie decyzja o zmianie i przeprowadzce,

 

Finansowanie własne do stanu deweloperskiego - mamy 500k oszczędności czy to wystarczy do budowy domu do takiego stanu? Lokalizacja to wschodnia polska (lubelszczyzna). Na jesień 2025 sprzedaż mieszkania i wykończenie domu do wejścia - taki jest plan,

 

Z góry dziękuję za każdą opinię i przepraszam, jeżeli takie posty komuś 'urągają', ale ze względu na brak doświadczenia w/w temacie warto spróbować uzyskać opinie innych i bardziej biegłych w danym zakresie,

Pozdrawiam,

Michal.

 

Cześć,

 

Moje przemyślenia:

1. Archon, za secocenbud, podaje średni koszt netto postawienia tego domu 640 500 zł + instalacje + VAT. Ty chcesz stawiać najwcześniej za 5 kwartałów. Dodaj 20%

 

Archon podaje koszt instalacji jako po prostu 7% kosztu budowy, co raczej traktuj jako koszt minimalistyczny, prymitywnej instalacji.

Samą elektryka, w zależności od rozbudowania to 20 tys minimum, źródło ciepła (piec gazowy 5-10 tys, ale jeśli weźmiesz pompę gruntową z wymiennikiem pionowym to może być lekko 80 tys, a gdzie reszta? Klimatyzacja, wentylacja, instalacja słaboprądowa, alarm, instalacja grzewcza. Ja bym liczył nie mniej niż 100 tys.

 

Także z kosztu 640 tys robi się 800k. To koszt na teraz, Ty zaczniesz później + nie masz czasu/chęci pilnować/szukać/oszczędzać. Dlatego będzie drożej. Podsumowując - masz oszczędności na 50% prac, co i tak jest dobrym startem. Powodzenia

 

2. Garaż bardzo mały - 5,6x5,8. Masz todzinę 2+3 więc zakładam że jeździsz minivanem/kombi , słowem czymś większym. Dodaj po metrze do tych wymiarów i dopiero to będzie sensowne minimum. Chyba że zamierzasz trzymać rowery, regały , kosiarkę etc w farażu, to dodaj jeszcze pół metra lub metr w jednym kierunku.

[Krzych1991]

1. Archon, za secocenbud, podaje średni koszt netto postawienia tego domu 640 500 zł + instalacje + VAT. Ty chcesz stawiać najwcześniej za 5 kwartałów. Dodaj 20%

 

Archon nie przekłamuje jeżeli chodzi o koszty do SSZ. Ja zmieściłem się w kosztach jakie podawał w połowie 2020. A budowę zacząłem w połowie 2021, gdy ceny wszystkiego wystrzeliły. Tylko, że ja zaoszczędziłem na tym, że sam zamawiałem materiały. Za ekipę budowlaną i to nie pierwszą lepszą zapłaciłem 80k, podczas gdy Archon liczył 110k. Pewnie dlatego, że oni liczą z pracowników z umową, ZUS'em itp. Podobnie VAT, niezależnie jakim systemem budujesz, dodaj 8%.

Później, przy stanie deweloperskim koszty zaczynają się rozjeżdżać, ale wystarczy nie oszukiwać samych siebie, przeczytać co Archon policzył i nie będziemy zaskoczeni.

Nie powinno się zakładać, że skoro Archon podał 600k. To ja sobie zrobię kominek z płaszczem, pompę ciepła, fikuśne schody, rolety, alarm, monitoring, automatykę, oświetlenie zewnętrzne, płytki po 300zł/m2, rekuperacje. I ma mi wystarczyć 600k, a jeżeli nie wystarczy to będę wszędzie pisał, że Archon oszukuje. Zobaczcie co w tym kosztorysie jest, a koszt wszystkiego czego tam nie ma policzcie osobno.

Koszty instalacji jakie Archon szacuje na 7% też są jak najbardziej realne, dla mojego domu jest teraz 88k netto, bez problemu można się w w tym zmieścić. Oczywiście zakładając, że robisz podstawowe instalacje, podłogówkę i piec gazowy.

Edytowane 24 Lipca przez Krzych1991

[Michal_2024]

Witam, po dość długiej przerwie.
Przede wszystkim dziękuję wszystkim za merytoryczne odpowiedzi,

Reasumując powyższe wpisy, wydaje się być koniecznym zrewidowanie założeń:
- lepiej wybrać parterówkę (po przeczytaniu analizy KAIZENA),
- brak garażu w bryle budynku, ostatecznie mamy garaż wolnostojący 100m od działki,
 

Zapytam może inaczej. Czy macie sprawdzony projekt dla rodziny 2+3 w przypadku parterówki (120-140m2?), która spełnia większość powyższych założeń (obowiązkowo 3 oddzielne pokoje + salon)? Nie interesuje mnie tylko dach dwuspadowy (po prostu nam się to nie podoba, ponadto działka jest wymiarami przypominająca kwadrat),

Wiem, że każde studio projektowe ma strony, gdzie można tego szukać, natomiast są one przydatne, jak się jest w stanie od razu wyłapać potencjalne błędy - ja tego nie potrafię,

Albo ktoś posiada kontakt do sprawdzonego biura projektowego w lubelskim celem kontaktu i omówienia i wybrania projektu?

Jeszcze raz dziękuję za wszystkie odpowiedzi,
Pozdrawiam,

[zeusik6]

Dla 2+3 szukałbym domu z 4 pokojami. 

[Elfir]

1 godzinę temu, Michal_2024 napisał:

Zapytam może inaczej. Czy macie sprawdzony projekt dla rodziny 2+3 w przypadku parterówki (120-140m2?), która spełnia większość powyższych założeń (obowiązkowo 3 oddzielne pokoje + salon)? Nie interesuje mnie tylko dach dwuspadowy (po prostu nam się to nie podoba, ponadto działka jest wymiarami przypominająca kwadrat),
 

Dom na bazie kwadratu będzie miał okna nie zawsze od najbardziej nasłonecznionej strony. Przez co częśc pokoi może być wiecznie niedoświetlona.
Poza tym na kwadratowej działce tym bardziej nie należy stawiać kwadratowego domu bo tracisz mnóstwo powierzchni.

od jakiej strony świata masz wjazd na działkę i jaka wielkość działki?