Zakup domu z lat 30-tych

[mcmarins]

Cześć. Co sądzicie o zakupie tego domu? 

https://www.otodom.pl/pl/oferta/widow-spokojna-okolica-ID4uCsl

Byłem oglądać go dwa razy. Za drugim razem z fachowcem od odbiorów i sprawdzania domów. Chodził 3 godziny i stwierdził, że dom jest w bardzo dobrym stanie. Ma mi jeszcze wysłać szczegółowy raport, ale pierwsze wrażenia są dobre. Mury, ściany nie pękają, dach jest w porządku, wszędzie sucho, okna plastikowe w bardzo dobrym stanie, toaleta remontowana 5 lat temu, piec na węgiel 10 letni, kaloryfery wymienione. Oczywiście jeśli zdecydujemy się na remont (najpierw parter) to do wymiany instalacje elektryczne. Ogólne nasze wrażenia bardzo dobre. Mieszka tam starsza Pani, która chce się przenieść do mieszkania. Wszystko zadbane, posprzątane, widać, że nie tylko na potrzeby oględzin - ogólnie dom zadbany. Dodatkowo dwa murowane garaże + pole rolne. Całość 5000 m2. Jedyny minus to taki, że dom jest w odległości około 1500 m od A4 i słychać na działce szum. Przy drzewach na końcu działki znacznie mniej słyszalny, ale jednak. Jeśli obsadzi się drzewami kraniec działki myślę, że będzie w porządku. Zresztą uważam, że człowiek się do wszystkiego przyzwyczaja. Kwestia tego czy to rzeczywiście prawda. Okolica piękna, spokój, cisza. Pracujemy oboje w domu. Domu szukamy od ponad pół roku i wydaje mi się, że w tym budżecie nic lepszego się nie znajdzie. Zresztą na przestrzeni tylko kilku dobrych miesięcy były 3 domy, które nas zainteresowały. 2 się sprzedały, a 3 był tragiczny (po oględzinach).

Największe minusy i obawy:

- szum z trasy

- wiek domu

Chciałem zapytać co sądzicie o zakupie tego domu?

[Ratpaw]

• Ilość opału za zimę?
• Jak grzana jest ciepła woda?
• Czy fachowiec badał zawilgocenie ścian w strefie przypodłogowej?
• czy bierzecie pod uwagę podatki za nieruchomości od 2025?

Tyle przychodzi mi do głowy na tę chwilę. Szumem od A4 bym się nie przejmował za bardzo.

[mcmarins]

• 4 tony
• bojler w łazience, w kuchni nam ciepła woda nie potrzeba ze względu na zmywarkę (mamy takie rozwiązanie obecnie w mieszkaniu)
• tak, jest w porządku
• obecnie podatek od nieruchomości wynosi 800 zł rocznie ze względu na pole rolne, więc chyba nawet po podwyżce 2025 nie będzie tragedii?

[prokurator]

1 godzinę temu, mcmarins napisał:

• 4 tony
• bojler w łazience, w kuchni nam ciepła woda nie potrzeba ze względu na zmywarkę (mamy takie rozwiązanie obecnie w mieszkaniu)
• tak, jest w porządku
• obecnie podatek od nieruchomości wynosi 800 zł rocznie ze względu na pole rolne, więc chyba nawet po podwyżce 2025 nie będzie tragedii?

Nawalisz pod krowie 30 cm najtańszej wełny i o połowę węgla mniej pójdzie to mogę stwierdzić bo sam mam taki dom ale zamiast kaloryferów zrobiłem podłogówkę bo robić i tak ogrzewanie trzeba było bo nie było nic poza starym 1 piecem.

[mikolajru]

3 godziny temu, mcmarins napisał:

• 4 tony
• bojler w łazience, w kuchni nam ciepła woda nie potrzeba ze względu na zmywarkę (mamy takie rozwiązanie obecnie w mieszkaniu)
• tak, jest w porządku
• obecnie podatek od nieruchomości wynosi 800 zł rocznie ze względu na pole rolne, więc chyba nawet po podwyżce 2025 nie będzie tragedii?

Deklarowane przez właściciela domu koszty ogrzewania traktowałbym z dystansem. Może się okazać, że ogrzewano tylko salon z kuchnią, bo starsza kobieta nie potrzebowała nic więcej zimą. Na 2 tony węgla to chyba bym nie liczył. Robiłeś audyt energetyczny? Będzie potrzebny do sprzedaży. Co z niego wynika?

Zycie bez ciepłej wody w kuchni to jakiś XIX wiek, ale ok, to znaczy że jesteś gotowy na duże kompromisy.

800 zł podatku wydaje się bardzo niskim. Wydawałoby się, że 2000 metrów działki po 0,7 zł, do tego jakieś 50m2 budynków gospodarczych po 11 zł i 123 m domu + piwnicy po 1,2 zł. Widziałeś decyzje podatkowe? Tam są jakieś zwolnienia? Będziesz miał takie zwolnienia? Ta część rolna objęta podatkiem rolnym to oczywiście wyjdą niewielkie pieniądze, a nawet nic jeśli klasa niska.

Bliskość A4 to plus, a 1,5 km wcale nie tak blisko.

Cena wydaje się bardzo atrakcyjna, 0,5 hektara działki, dom 120 m i budynki gospodarcze w cenie 390 tys. zł. Nie znam lokalnych uwarunkowań, ale to tak trochę wszystko w cenie działki jest. Jesteś na forum budowlanym na pewno trzeba porównać to do kosztu budowy. Za takie pieniądze nie masz szans się wprowadzić budując coś i kupując działkę. Oczywiście dom jest wykończony w słabym standardzie, a koszty remontu będą duże (poza standardowym wykonaniem prac dojdą prace rozbiórkowe, usunięcie odpadu itp). Cena z czegoś wynika, już wiesz z czego? Tylko A4 i niski standard domu?

Dom przedwojenny to może być naprawdę wtopa (a może być doskonały wybór na ograniczony budżet!). Błędy i mankamenty mogą być maskowane (grzyb zamalowany, spękania szpachlowane itp.) Tym bardziej jeśli samotna starsza kobieta utrzymuje dom w dobrym stanie technicznym (a Niemiec płakał jak sprzedawał). Masz raport z tego audytu stanu obiektu z oceną? Podpisem inżyniera i odpowiedzialnością finansową, zawodową i karną? Czy tylko Pan przeszedł po domu wziął kasę i powiedział, że jest super, a jak za rok coś wyjdzie to będzie Cię widział pierwszy raz w życiu.

Jak masz raport i chcesz to przedstaw go tu, może coś doradzimy, bo info "tak, jest w porządku" nie brzmi profesjonalnie. Nigdy nie jest wszystko dobrze (dom ma prawie 100 lat:) zawsze jest coś nie tak, coś co można poprawić. Choć nie wszystko dyskwalifikuje dom.

Żeby była jasność, nie chcę Cie odwodzić od niczego i może wszystko co mówi sprzedający to prawda i jest to okazja życia.

 

[d7d]

Fachowiec chodził 3 godziny. Info jest: "dom jest w bardzo dobrym stanie". Taka jest ocena fachowca. Dla własnego dobra opinia techniczna o stanie budynku powinna być na piśmie. Ciekawe ile kosztuje opinia techniczna a ile audyt budowlany.

Audyt https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/audyt-budowlany-28330.html

[Elfir]

Stary dom to stary dom. Wiadomo, ze będzie źródłem wydatków.
Ale jeśli jest w dobrym stanie, to przynajmniej wydatki można rozłożyć w czasie. 

[mcmarins]

Dziękuję za wszystkie opinie i poświęcony czas. Tak jak pisałem ocena będzie na piśmie, czekam obecnie na raport, który ma być w przyszłym tygodniu. Nie był to Mietek spod sklepu, tylko Pan, którego ogłoszenie znalazłem na Fixly. 5,00 na 24 opinie. Na Fixly z tego co wiem opinie są prawdziwe. Zresztą przyjechał przygotowany i widać było, że raczej wie co robi. Ocena "dom jest w bardzo dobrym stanie" była odpowiedzią na moje pytanie czy generalnie jest w porządku i czy mi zaraz sufit na łeb się nie spadnie. Zdaje sobie sprawę, że będzie tam masa rzeczy do zrobienia, ale jak ktoś słusznie zauważył będą to wydatki rozłożone w czasie.

Audyt energetyczny również czekam na wynik. 

Jakieś maskowanie ubytków również nie wchodzi raczej w grę, bo nie widać żeby coś było robione przykładowo 5 lat temu, tylko raczej 15. Więc jakby coś miało wyjść to by już wyszło.

Co do ogrzewania również zdaję sobie sprawę, że koszty mogą być większe i jestem na to absolutnie gotowy. 

A dlaczego cena atrakcyjna? Może rzeczywiście to okazja, a może coś jednak jest zatajone. Choć córka właścicielki wraz z mężem byli obecni podczas oględzin i na przekrętów nie wyglądali. Niemniej 20 lat nie mam i wiem, że zaufania do obcej osoby nie można mieć. Jednakże prowadzą oni salę biesiadną od wielu lat w sąsiedniej wsi z bardzo dobrymi opiniami. Wujek mojej żony często tam przebywa i zna poniekąd właścicieli (moja żona pochodzi z okolic). 

Generalnie jestem dobrej myśli. Na wała to nie wygląda.

[Ratpaw]

Piszesz, że nie wchodzi w grę maskowanie ubytków, ale chyba słabo patrzysz. Na zdjęciach widać, że tynki zewnętrzne były naprawiane, a gdzieniegdzie brakuje tych żółtych kafli. Przyjrzyj się tej strefie, bo przy wybetonowaniu podwórka jest niemal pewny problem z wilgocią. Zresztą możesz samemu kupić miernik wilgotności powierzchni cementowych, np taki,  i podjechać do tego domu po długotrwałych i ulewnych deszczach albo po mocnych śniegach. Wtedy śnieg będzie zalegał na ścianach. Bardzo ładnie widać różnice wilgotności ścian w środku. Ciekawe, czy fachowiec w ocenie na piśmie poda wartości wilgotności.

[mcmarins]

Przesyłam raport techniczny. Proszę o wasze opinie.RAPORT TECHNICZNY - Dom piętrowy pdf.pdf

RAPORT TECHNICZNY - Dom piętrowy pdf.pdf

[Ratpaw]

No jak widać, stary dom, który się kończy. Problemy konstrukcyjne w wielu miejscach, osiadające fundamenty, stara więźba, problemy w narożnikach  z wilgocią. Nigdzie nie ma wzmianki o zawilgoceniu ścian, tylko o pleśni (co jest symptomatyczne). Ja bym tego domu nie brał, ponieważ koszt doprowadzenia go o sensownego stanu może wynieść kilkaset tysięcy. Najgorsze jest to, że prawdopodobnie brakuje w tym domu porządnego fundamentu. 

ps. Brakuje zdjęcia nr 19.

[mikolajru]

No i zagadka rozwiązana. Cudów brak. Dom jest jak widać w złym stanie technicznym.

Ja bym jeszcze dołożył ciekawie zrobiony raport techniczny. Dużo stanu faktycznego, Pan profesjonalista powiedział Ci na spotkaniu "dom jest w bardzo dobrym stanie", ale już nigdzie tego nie napisał. Kasa wzięta, ale oceny stanu technicznego brak. Zrobił Ci zdjęcia domu, który oglądałeś i napisał, że pęknięcia można szpachlować:) Biznes życia.

Wskazano wielokrotnie liczne pęknięcia i jako rozwiązanie mowa o odspojeniu elementów luźnych i uzupełnieniu, a to przecież kosmetyka. Taśmy wzmacniające ... tu trzeba odpowiedzieć dlaczego wszystko pęka, a nie, że można szpachlować. Tu trzeba byłoby sprawdzić czy to tynki pękają, łuszczą się czy mury lecą (pewnie jak mówi Ratpaw budynek przy słabych i mokrych fundamentach osiada).

Rozbawił mnie fragment o boazerii, jest w stanie dobrym, to jest przecież kluczowe. Nie ma słowa o fundamencie, ale boazeria jest zdrowa. Ja bym chyba śmiechem mu zapłacił za coś takiego.

Edytowane 3 Lutego przez mikolajru

[mcmarins]

Dzięki. Poszła rezygnacja. Macie kogoś do polecenia do sprawdzania domów na Śląsku?

[Ratpaw]

Szukaj wśród biegłych sądowych. Niech Ci rzeczoznawca sporządzi operat szacunkowy danej nieruchomości, nie tylko domu, ponieważ na cenę wpływa wiele czynników, np bliskość dróg (w tym torów), stan ogrodzenia itd itp. W końcu chodzi o to, zeby kupić dom wart danych pieniędzy a nie jakikolwiek dom.

Na przyszłość jednak kup sobie miernik wilgotności, a najlepiej do tego kamerę termowizyjną (można kupić przyzwoitą za jakieś 1300 zł). Zima to najlepsza pora na szukanie domu, ponieważ wychodzą mostki termiczne i wilgoć w ścianach i narożnikach. Weź sie też zorientuj co do technologii budowy domów, np że stare domy były budowane na fundamentach murowanych z cegły, że nie miały wieńców, że stropy występowały w technologii Kleina albo tzw. odcinkowe. Badaj, czy jest pełna izolacja pozioma, czy mury pękają, narożniki mają naprawiane tynki, czy czuć zapach zbutwiałego drewna. To są podstawy.

Swoją drogą ten fachura napisał, że okna poddaszu należy wymienić na cieplejsze, a tam zero termoizolacji, dachówka kładziona prosto na łatach aż niebo widać. Niezły gagatek