Podejrzenie samowoli budowlanej - help!

[Jamtomaz]

Witam, z racji, że jest to mój pierwszy post na forum, chciałbym wszystkich serdecznie przywitać.

 

Opiszę moją sytuację:

kupiliśmy z żoną dom w stanie surowym zamkniętym. Przy zakupie zostały nam przekazane wszystkie potrzebne dokumenty, jedynie był problem z DB - został zagubiony przez poprzedniego inwestora/KB. Fakt ten jednak został zgłoszony do NB, został wydany nowy czysty dziennik, wraz z zeznaniem poprzedniego właściciela jak i opinią techniczną, W wyżej wspomnianej opinii zawarte są wszystkie informacje o obecnym stanie faktycznym, jak i zapis, że postawiony dom jest wybudowany zgodnie z projektem.

No właśnie.

 

Patrząc w projekt budowlany i porównując ze stanem faktycznym widzę, że garaż, który miał być dwustanowiskowy jest jednostanowiskowy, ścianki działowe przebiegają trochę inaczej, a także okna są delikatnie przesunięte względem założeń projektowych.

 

Z uwagi na fakt, że obecnie przebywam za granicą, nie mam dostępu do dokumentacji, a także nie zdążyłem pomierzyć chałupy chociażby zewnętrznie, żeby porównać wyniki z projektem, stąd w tytule napisałem "podejrzenie samowoli"

 

I parę pytań do Was:

a) czy wstrzymać się z wykończeniem domu i prostować zaistniałe wątpliwości, czy bazować na wpisie osoby odpowiedzialnej zawartej w opinii technicznej?

b) czy rzeczona opinia ma jakąś moc, czy zwyczajnie mogła zostać "ustawiona"?

c) w przypadku, kiedy zgłosiłbym zakończenie budowy (zapominając o tym, co napisałem wyżej), i wyszłyby jakieś cyrki przy inwentaryzacji powykonawczej - co wtedy? czy wystarczyłby jedynie projekt zamienny? czy smród ciągnąłby się dłużej?

 

Proszę o jakieś porady. Zdaje sobie sprawę z tego, że ponoszę po części winę za zaistniały stan rzeczy, bo mogłem wynająć jakiegoś fachurę, żeby mi wszystko posprawdzał dokładnie przed zakupem, ale mleko się rozlało...

[e_nygma]

Znaleźć dobrego kierownika budowy , on powinien sprawdzić stan faktyczny , i uzupełnić dokumentację tak jak powinno być . To co uzna za zmiany istotne i nieistotne , zgodność z projektem projektem.

[Lew2]

Zmiany nieistotne, to w ogóle prosta sprawa. Jeśli są zmiany istotne i mieszczą się w przepisach (zarówno centralnych jak i lokalnych), to projekt zamienny i też nie ma problemu. Natomiast formalnie duży problem byłby gdyby były zmiany, które nie mieszczą się w przepisach (choć nie podejrzewam) typu zbliżenie do granicy niepodlegające pod żaden z dozwolonych przypadków, albo wysokość większa niż dopuszcza MPZP.

[Jamtomaz]

Dziękuje za odzew. Odleglosci od granic są raczej zachowane, bok domu najbliższy granicy znajduje się od niej jakieś 3 metry.

 

Czyli co sugerujecie? Zatrudnić nowego KB, podzielić się moimi spostrzeżeniami i jechać z instalacjami? Czy najpierw sporządzać ewentualny projekt zamienny?

[Elfir]

Zmianą istotną jest zmniejszenie garażu i powiększenie domu, bo zmienia się kubatura i powierzchnia mieszkalna.

Tyle, że to trudno wykryć bez kontroli na miejscu. Więc ryzyko kierbuda, jak to zakwalifikuje.

To on decyduje czy potrzebujesz projektu zamiennego.

 

Ścianki działowe i przesunięte okna to zmiana nieistotna o ile nie dochodzi do złamania przepisów odległości okien od granic działki (4m).

 

Na pewno potrzebujesz nowego kierbuda do dokończenia budowy. Stary, jeśli gubi DB, jest raczej niekompetentny.

 

Jak masz obawy prawne, zawsze możesz cofnąć transakcję kupna z powodu niezgodności domu z umową (czyli dom NIE ZOSTAŁ wybudowany zgodnie z projektem).

[Lew2]

Zmianą istotną jest zmniejszenie garażu i powiększenie domu, bo zmienia się kubatura i powierzchnia mieszkalna.

Elfir.

Kubatura nie podlega kontroli przy zmianach. Właśnie przy ostatniej zmianie prawa budowlanego głośno było o tym w związku z tym, że zarówno urzędnikom jak i inwestorowi ciężko policzyć kubaturę zwłaszcza przy belkach, skosach, łukach, antresolach. W praktyce urząd nigdy nie był w stanie stwierdzić czy kubatura się zmieniła. Nie kojarzą także, aby powierzchnia mieszkalna występowała nawet w starym prawie budowlanym, tym bardziej w nowym które jest o wiele luźniejsze dla inwestora. Występują wskaźniki określone w MPZP lub WZiZT. Owszem, w prawie budowlanym jest, ale powierzchnia zabudowy, a to co innego niż powierzchnia mieszkalna. Reasumując - obie te zmiany są nieistotne.

[Bertha]

Kiedyś podczas postępowania naprawczego (którego byłem trybikiem) dostaliśmy zlecenie na pomiar rzędnych kalenicy obiektu i powierzchni zabudowy i jeszcze jakichś elementów, wszystkie miały XYH. Czy z tego ktoś liczył kubature? Tego nie wiem, ale były to elementy wystarczajace aby dokonać takich obliczeń. Po roku było nowe PnB, wcześniej mdcp, szczegółowe pomiary itd. I po przeszło dwóch latach pensjonat mierzyliśmy do odbioru budowlanego i zmian w EGiB. Takich kwiatków trochę było...

[Elfir]

Reasumując - obie te zmiany są nieistotne.

 

Kierowałam się tekstem zamieszczonym przez biuro projektowe MG PROJEKT

[Lew2]

Kierowałam się tekstem zamieszczonym przez biuro projektowe MG PROJEKT

To Cię usprawiedliwia. Oni tej strony nie odświeżali chyba z 8 lat.

[Elfir]

wpis był datowany na 2021 rok

[Jamtomaz]

Ok, załóżmy że kubatura i powierzchnia nie liczą się zbytnio w procesie odbioru domu, a jak się ma temat wymiarów zewnętrznych? Z informacji, które do tej pory zebrałem, wynika iż jest to zmiana istotna.

Chodzi mi o garaż, który delikatnie się skurczył bodajże na rzecz głównej bryły domu.

Dla porównania - wizualizacja projektu i stan faktyczny.

 

https://img.wybieramprojekt.pl/wp-content/uploads/products/CE55/elewacja_przednia.jpg

 

https://i.imgur.com/xgT4jFp.jpg

Edytowane 15 Sierpnia 2021 przez Jamtomaz

[Kaizen]

Co jest zmianą istotną a co nieistotną decyduje projektant.

 

Kierbud tylko decyduje, czy coś jest w ogóle zmianą (czyli czy podpisze się pod tym, czy obiekt wykonany jest zgodnie z projektem). Więc skoro podpisał oświadczenie, to (przynajmniej jego zdaniem) wszystko jest zgodnie z projektem. Ale nie ma (a przynajmniej nie musi mieć) narzędzi i umiejętności określenia, czy budynek jest posadowiony w miejscu, w którym miał być. Tym zajmuje się geodeta.

 

Geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza musi być wykonana przed złożeniem papierów do starostwa. W końcu urzędnik potrzebuje potwierdzenia od geodety, że wszystko jest w miejscu, w którym ma być i wymiary ma takie, jak trzeba.

 

Istotna jest również powierzchnia użytkowa, bo ona jest wpisana w Ewidencję i KW. Od niej też zależy podatek od nieruchomości.

 

 

 

https://img.wybieramprojekt.pl/wp-content/uploads/products/CE55/elewacja_przednia.jpg

 

https://i.imgur.com/xgT4jFp.jpg

 

A, to nie jest kwestia ścianki działowej. Tu masz przestawioną ścianę zewnętrzną. Zmiana powierzchni zabudowy i innych istotnych parametrów (mogłeś np. przekroczyć % powierzchni biologicznie czynnej).

 

Ściągaj geodetę i projektanta - niech coś wymyślą.

Edytowane 15 Sierpnia 2021 przez Kaizen

[Lew2]

Istotna jest również powierzchnia użytkowa, bo ona jest wpisana w Ewidencję i KW. Od niej też zależy podatek od nieruchomości.

"Istotna" w tym sensie, że jest ważna do podatku. Ale nie jest zmianą istotną wymagającą projektu zamiennego.

 

Powierzchnia użytkowa występuje w kilku aktach prawnych: Normy ISO (PN-ISO 9836:2015-12, PN-ISO 9836:1997), ustawa o podatku lokalnym, ustawa o ochronie praw lokatorów, ustawa o podatkach od spadków i darowizn. Każdy z tych przepisów ma swoją definicję powierzchni użytkowej. W ustawie o VAT nie występuje, ale od "powierzchni użytkowej" zależy wysokość stawki VAT. W konkretnym budynku mogą się one znacznie różnić. Jak będziesz zgłaszał gotowy dom do podatku lokalnego, to obowiązuje Cię wtedy powierzchnia użytkowa liczona wg Ustawy o podatkach lokalnych, a nie innych wspomnianych aktów prawnych.

[Jamtomaz]

Ściągaj geodetę i projektanta - niech coś wymyślą.

 

A propos geodety - na geoportalu widzę, że dom naniesiony jest zgodnie ze stanem faktycznym, więc już nie wiem o co chodzi:

https://i.imgur.com/bLiYKPL.png

 

Właśnie, jak to jest z tym geoportalem? Kiedy pojawiają się tam obrysy budynków? Na etapie tyczenia, czy już po jakimś etapie budowy? W ogóle jest to jakaś pomocna informacja, czy zupełnie tym się nie sugerować? (z góry przepraszam za głupie pytanie)

 

Już nawet z żoną podejrzewamy, że właściwy projekt został przez dewelopera zawieruszony, a dostaliśmy papierami ten pierwotny...

[Bertha]

Budynek mógł być naniesiony przy innej okazji, bo np. wszedł w obszar opracowania mcproj. i został pomierzony. Ty masz dostarczyć inwentaryzację powykonawczą budynku. Taki dokument dostarczy ci geodeta u którego zamówisz usługę. Kolejne czynności: zgłoszenie w ODGiK, opłata, pobranie materiałów, porównanie ze stanem w terenie, pomiar, opracowanie mapy z takim tytułem, złożenie operatu. Po pozytywnej weryfikacji otrzymujesz ocechowana mapę. I fakturę

Innej drogi nie ma.

Kiedyś wytyczenie budynku podlegało zgłoszeniu przez geodetę i po oddaniu operatu z wytyczenia budynek pojawiał się na mapie. Ale wewnątrz konturu był oznaczony jeszcze linią przerywaną czyli w budowie. Ważniejsze że użytek stawał się B z np. Ps lub Ł i gmina już naliczała podatek za budowlankę. Była o to draka i chyba od tego odstąpiono.

 

Na tym ogólnopolskim portalu jest (lub jeszcze niedawno było) wiele nieaktualnych danych. Ważne jest to co zobaczysz na stronie właściwego starostwa lub gminy, bo gminy maja łaczność on line ze stanem EGiB w starostwie.