Zakup z rynku wtórnego zamiast budowy - opłacalne?

[piotrkam]

Dzień dobry.

Mam wstępnie ugadaną transakcję zakupu domu z rynku wtórnego, wciąż zastanawiam się, czy jest to rentowne w stosunku do budowy samemu:

 

1. Parterówka z poddaszem do zagospodarowania, 135 m2 po podłodze wraz z garażem

2. Działka 800 m2 (wyceniana w podobnej lokalizacji na 250-280 zł/m2), bardzo łądna, na końcu ślepej uliczki, mimo, że w mieście - super lokalizacja.

3. Wybudowany w 2016 przez znajomego mgr inż budownictwa własnymi ludźmi (firma budowlana), mającego bardzo dobrą renomę (chyba jedyny w mieście z takimi opiniami), stoi już 6 lat - nie widać żadnych śladów błędów budowlanych, rachunki za gaz ok, wszystko działa itd.

4. W cenie: zagospodarowany ogród z ok. 250 m2 polbruku dobrej klasy, okna 3-szyb. ocieplenie 20 cm (elewacja jak nowa), dachówka ceramiczna Roben, piec gaz. Viessmann, oczyszczacz wody, kominek z płaszczem wodnym (będę mógł zbierać chrust ), brama z napędem Hormann, kuchnia na zamówienie (do wymiany ew. blat), niemarketowa stolarka drzwiowa, dobre płytki/panele w całym domu,

5. Do zrobienia: frontowe ogrodzenie, odświeżenie ścian w środku (malowanie), nowy "fartuch" w kuchni, listwy przypodłogowe, zabudowa kominka (stoi jeszcze sama "koza" z osprzętem), być może łazienki (ocenię po ew. kupieniu), porządne oświetlenie, wyposażenie w meble i sprzęt RTV/AGD (poza sprzętem wbudowanym w kuchnię - jest w cenie).

6. Estetycznie bardzo pode mnie, jeżeli bym budował, to coś megapodobnego, również w zakresie wykończenia itd.

 

I w związku z tym pada pytanie:

Czy ustalona wstępnie kwota 1.175 MLN to jest dobra cena w stosunku do budowania samemu (zlecenie jednej firmie całości do stanu dew. + wykończenie + zagospodarowanie terenu)?

Spotkałem się z wieloma doświadczeniami znajomych/wycenami, w których stan dew. niezłej klasy wychodził w aktualnych realiach w granicach 6-7k/m2 + działka + wykończenie na które liczę ok. 2.5k//m2, czyli łącznie ok. 1.35-1.45 MLN.

 

Czy taka kalkulacja jest realna? Bo jeżeli tak, to jestem zdecydowany dokonać zakupu i kosztem nieposiadania wszystkiego "pod siebie" zaoszczędzić sporo czasu, nerwów i być może pieniędzy.

Proszę o poradę.

Dziękuję.

Edytowane 18 Lipca 2022 przez piotrkam

[Sativum]

Cześć,

 

Tego pytanie należy odczytać: czy w rok/dwa jestem w stanie wybudować dom za x zł. Większość osób odpowie Ci ile kosztował ich budowa np. 2019-2020. Zazwyczaj też będzie to dotyczyło stanu deweloperskiego. Z uwagi na rozstrzał cen działek oraz wykończenia, jakiekolwiek porównania obejmujące także te elementy nie miałyby praktycznego znaczenia.

 

Dobrze zdiagnozowałeś temat - kupno gotowego budynku oszczędza czas i nerwy kosztem pójścia na kompromisy co do układu budynku etc. i ew. ceny.

800 m2 x250 zł = czyli sama działka to 200k. Wychodzi, że cena m2 takiego domu wynosi 6.600-7.000 zł (reszta na zagospodarowanie działki).

Nie znam standardu wykończenia, ale w tej cenie powinno być b.wysokie albo właściciel sporo zarobi na sprzedaży.

 

Kupujesz i masz albo budujesz (za ile to już wróżbitę szukaj).

 

Nie napisałeś jaki metraż porównywanego nowego domu.

Sama budowa do stanu deweloperskiego licz najmniej: 4 tys./m2 + 1.5 tys/m2 wykończenie + 30k papiery + działka + jej zagospodarowanie 50 zł/m2. Da się taniej, jeśli jesteś skłonny poświęcić temu czas. Niemniej wprowadzisz się nie szybciej niż w ciągu roku.

Przy zlecaniu generalnemu wykonawcy + zlecanie każdej pracy wykończeniowej etc. to dolicz spokojnie +30-50%. Wtedy Twoje wyliczenia mniej więcej odpowiadają realiom (moim zdaniem). W moim przypadku cena zlecenia prac generalnemu wykonawcy - do stanu deweloperskiego (bez zagospodarowania działki), odpowiadała cenie stanu z wykończeniem (różnica ok. 200k).

[Kaizen]

Pierwsze, co bym zrobił to zastanowił się, czy gdybym szył sobie dom na miarę to były właśnie taki. I wycenił subiektywną wartość różnic. I nie chodzi tylko o układ funkcjonalny. Ale jeżeli ma np. 10cm ocieplenia i WG to od razu do ceny doliczyłbym docieplenie i rekuperację.

Jeżeli jednak rozbieżności Twoich oczekiwań i tego domu są niewielkie, to w dzisiejszych czasach bardzo ciepło bym myślał o zakupie na rynku wtórnym (inaczej niż nawet rok temu). Wprawdzie ryzykujesz, że to, czego nie widać jest zepsute (np. hydroizolacja czy termoizolacja od gruntu - a budując sam jesteś w stanie tego dopilnować) to przyszłość jest bardzo ryzykowna. Nie wiadomo, co będzie z cenami oraz dostępnością materiałów i usług. A jeżeli masz gotówkę, to jeszcze cieplej myślałbym o kupnie na rynku wtórnym również jako zabezpieczenie pieniędzy przed utratą wartości.

[piotrkam]

Dziękuję serdecznie za odpowiedzi.

Czy w Waszej ocenie pod względem finanoswym tej kwocie jest bliżej do zdzerstwa, czy do normalnych cen (zakładając, że wszystko jest ok pod względem technicznym).?

[ranerd]

Ja jestem z małopolski i nawet patrząc po oto dom i realiach , dla mnie to by było zdzierstwo..

Chyba, że to świetna lokalizacja w dużym mieście.

[piotrkam]

Niestety jest to dobra lokalizacja - 1.5 km od centrum 80-tys. miasta, w którym działki w sensownych lokalizacjach są wyprzedane (pod miastem są 2 bardzo duże parki przemysłowe, tysiące mnejsc pracy i napływ ludzi z tym związany (popyt na nieruchomości). Deweloperski szeregowiec z działką 250 m2 na skraju miasta kosztuje 750k, średnia cena mieszkania to ok. 7.5k/m2. Na otodom 18letnie domy 140 m2 o bliżej nieznanej historii do dużego remontu z działką 700 m2 chodzą po 1 MLN.

[ranerd]

No to wiele zmienia, ale czy Ci taka lokalizacja jest potrzebna?

[piotrkam]

Mi nie. Narzeczonej

[Sativum]

Mi nie. Narzeczonej

Jeśli dorzuca większość ceny, a dla Cb wsio jedno to spoko. Przestrzegam jednak przed wejściem w tryb pantofla

Cena mln+ pozwala Ci kupić podobny dom ale na obrzeżach największych miast Polski. Nie zdecydowałbym się kupić takiego domu w Polsce lokalnej z uwagi na szanse (praca, rozrywka, rozwój) , ale to już kwestie też indywidualne. Wiem że za mln wystawia się "ville" w miasteczkach, ale niedługo może się to zmienić i przy mniejszej ilości kupujących, to oni zaczną dyktować ceny - nie odwrotnie. Wiele osób będzie też miało nóż na szyi (raty kredytu) lub wycofa się z budowy sprzedając w jej trakcie (na razie ceny są oderwane od rzeczywistości, ale to kwestia czasu).

[Ratpaw]

I w związku z tym pada pytanie:

Czy ustalona wstępnie kwota 1.175 MLN to jest dobra cena w stosunku do budowania samemu (zlecenie jednej firmie całości do stanu dew. + wykończenie + zagospodarowanie terenu)?

Spotkałem się z wieloma doświadczeniami znajomych/wycenami, w których stan dew. niezłej klasy wychodził w aktualnych realiach w granicach 6-7k/m2 + działka + wykończenie na które liczę ok. 2.5k//m2, czyli łącznie ok. 1.35-1.45 MLN.

 

Czy taka kalkulacja jest realna? Bo jeżeli tak, to jestem zdecydowany dokonać zakupu i kosztem nieposiadania wszystkiego "pod siebie" zaoszczędzić sporo czasu, nerwów i być może pieniędzy.

Proszę o poradę.

Dziękuję.

To jest ostatni moment na sprzedanie tak drogiej nieruchomości i chyba najgorszy na kupno. Szukaj innych okazji. Ludzie powoli będą wymiękać z kredytami. Apropos: Wy pieniądze macie swoje czy z banku?

 

Dom sprzed 6-ciu lat za tę kasę to nie jest okazja, bo ma 135 m2, ale jak sobie dokończysz górę. Do tego trzeba inne rzeczy dokończyć. Tak więc nie mówimy o kwocie 1.175 mln.

 

Ja bym nigdy nie kupował domu w środku lata, tylko pod koniec zimy. Do tego termowizja, obejrzenie rachunków za gaz - widzisz co się dzieje z cenami energii?

Potrzebny jest też rzeczoznawca, przejrzenie sytuacji prawnej (samo obejrzenie księgi wieczystej to za mało), itd.

[piotrkam]

Sytuacja prawna budynku jest ok.

Dom oglądany był z inspektorem budownictwa.

Ma 135 m2 po podłodze (parter), nie wliczone jest w to poddasze, z którego faktycznie w przyszłości można wyciągnąć kolejne 40 m2 powierzchni mieszkalnej - na tą chwilę ta powierzchnia jest mi niepotrzebna.

Chętnie bym kupił 6 letni dom za 1.0.MLN, jednak nie widziałem takich ofert (w tych cenach trzeba się przygotowywać na pełen remont).

Nie widziałem też takich wycen ekip budowlanych - może popyt słabnie, ale nie ma też rąk do pracy, a portale branżowe komunikują o kolejnych podwyżkach cen materiałów budowlanych.

Sama działka w tej lokalizacji wyceniana jest na 220k.

Koszty do wprowadzenia szacuję na 50k łącznie z meblami i RTV/AGD (bez ogrodzenia frontowego) - malowanie, listwy przypodłogowe, blat w kuchni, zabudowa kominka, oświetlenie.

Uwzględniając koszty notarialne i podatek wychodzi 1.25 MLN na gotowo.

Czy to faktycznie jest ostatni czas na sprzedaż nieruchomości w tej cenie?

Nie znamy realiów, jakie pojawią się za pół roku.

W moim przypadku dochodzi też inflacja (nie biorę kredytu) i to, że dojazdy do pracy kosztują mnie obecnie jakieś 1,8k/miesięcznie, a po przeprowadzce mogą mnie nie kosztować prawie nic (do pracy 1 km).

Kolega, który budował ten dom twierdzi, że nie wybuduję tego taniej w tym momencie z uwzględnieniem tego, jak dom jest wyposażony i jak zagospodarowana jest działka.

Edytowane 19 Lipca 2022 przez piotrkam

[casual]

A użytkowej ile? 135m to jest już z garażem?

 

Jeśli tak, to obstawiam, że teraz oferty od dewelopera na taki dom to ok 600-800kPLN pewnie mocno zależne od regionu. Wykończenie 150-200? działka 180. Tyle na dziś. I masz w sumie rynkową cenę. Zawsze coś możesz znegocjować, bo pewnie postawił to sporo taniej .

 

A jak będzie za rok to ci nikt nie powie. Z jednej strony niby ta mityczna bańka na RE pęka i może wszystko tanieć. ale w to że taki dom za rok kupisz/wybudujesz za 900 kPLN jakoś nie wierzę. Kredyty przycięte, w budowlance będzie zastój, ale czy to od razu przełoży się na jakieś ogromne spadki?

 

Ludzi do pracy jest mało i oni tez płacą rachunki. Jak Ukraina nie padnie i wejdzie tam kapitał na odbudowę to do nas przestaną przyjeżdżać. Do tego wchodząca powoli militaryzacja, gdzie wojsko i u nas zaczyna nowe zaciągi i kusi młodych chłopaków coraz lepszą kasą.

[Camara]

Aż mnie zainspirowałeś do założenia konta. Zdecydowanie nie kupuj. 80-tys. miasto to coś jak Piła lub Gniezno. To nie Salwator w Krk czy też Sołacz w Poznaniu. Za 1,2 mln - nawet w Twojej drogiej okolicy - postawisz dom wg własnego widzimisię. A to jest najważniejsze. Nie "kupuj" kompromisu za ponad 1 mln zł. Zacząłem 1.03.21r., wprowadziłem się 10.04.22. Wydałem coś ok. Twojej liczby, ale na dom blisko 250m w parterze. Dokładnie taki jak chcialem. Teraz wcale nie jest gorszy czas. Nie bój się budowy. Również się nie znałem. Ważna siła, upór, konsekwencja i pieniądze. Własne. Szukaj działki marzeń i działaj. Żona ucieszy się "rysując" własny dom. Idź od razu w indywidualny projekt. Za 2 lata uśmiechniesz się "odkopując" ten wątek. Powodzenia..

P..S. ahha, wiedz, że wizja przerobienia kiedyś 40m poddasza to mrzonki. Wydasz że 100 tys. i będziesz tam chodził pochylony marudząc jak tu gorąco. Jak dzisiaj

[Camara]

I jeszcze słówko - aktualnie np. na Olx trwa prawdziwy wysyp "cenowych" marzycieli chcących sprzedać nieruchomość. I Twój kontrahent do nich należy. 135 m z garażem? Działka 800m? Maks 900 kPLN i obiad na koszt sprzedającego.

[casual]

Podstawa to lokalizacja, równie dobrze mogę napisać, że taki dom to max 600 tys

Jeśli postawiłeś 250 parteru do stanu stałej zabudowy w kuchni za 1 mln w 2021 to miałeś na bank inne warunki wyjściowe niż założyciel tematu.

[Sativum]

I jeszcze słówko - aktualnie np. na Olx trwa prawdziwy wysyp "cenowych" marzycieli chcących sprzedać nieruchomość. I Twój kontrahent do nich należy. 135 m z garażem? Działka 800m? Maks 900 kPLN i obiad na koszt sprzedającego.

 

Obecnie jeszcze szukają łosi na kupno, jak np.:

https://www.otodom.pl/pl/oferta/dom-w-blazejewie-144m-z-garazem-1-5km-od-kornika-ID4eVIC.html?_ga=2.260037578.1394488743.1658223647-82517083.1652172154

ale są też domy na wypasie za 1,1 - 1,3 mln w dobrze skomunikowanych miejscach (15 min do centrum). W okolicach Poznania za tą kwotę kupisz porównywalny dom w dobrym lub wyższym standardzie.

https://www.otodom.pl/pl/oferta/2-garaze-duza-dzialka-parterowy-z-poddaszem-ID4hsDi.html?_ga=2.194305261.1394488743.1658223647-82517083.1652172154

Edytowane 19 Lipca 2022 przez Sativum

[casual]

W sumie to i mnie się od tych cen kręci w głowie, ale chyba nadeszły nowe czasy utraty wartości przez pieniądz, po prostu. Skoro nowy kompakt kosztuje teraz 120tys, zamiast 70 jeszcze 3 lata temu, o cenach w sklepach nie wspominając.

[GGemini]

Obecnie jeszcze szukają łosi na kupno, jak np.:

https://www.otodom.pl/pl/oferta/dom-w-blazejewie-144m-z-garazem-1-5km-od-kornika-ID4eVIC.html?_ga=2.260037578.1394488743.1658223647-82517083.1652172154

ale są też domy na wypasie za 1,1 - 1,3 mln w dobrze skomunikowanych miejscach (15 min do centrum). W okolicach Poznania za tą kwotę kupisz porównywalny dom w dobrym lub wyższym standardzie.

https://www.otodom.pl/pl/oferta/2-garaze-duza-dzialka-parterowy-z-poddaszem-ID4hsDi.html?_ga=2.194305261.1394488743.1658223647-82517083.1652172154

 

 

 

Tylko ten 2 to troche pod kablami wysokiego napięcia. To zbija cene.

[piotrkam]

Przeglądałem oferty na otodom z całej Polski (prywatne, działka o pow. od 700m2, 120-150m2, budowane po 2010) i faktycznie moje miasto charakteryzuje się zupełnie innym "mikroklimatem".

Oglądałem w ciągu ostatniego roku już chyba z 10 domów w mieście i rzucałem maksymalny budżet (wtedy 1.1 MLN w gotówce) - ludzie nawet nie podejmowali rozmów, a domy znikały za max. kilka tygodni.

Miasto jest praktycznie całe zabudowane, nie ma działek, wszyscy, którzy się budują, robią to na okolicznych wsiach, co mi nie odpowiada - uważam, że czas to też pieniądz, który jestem w stanie zaoszczędzić mieszkając w mieście, blisko pracy, podstawówek, liceów, sklepów, przyjaciół i rodziny.

Domu na pewno sam nie będę budował bo:

a) nie ma działek w mieście

b) nie mam czasu - pracuję po 9-10h dziennie + dojazdy ok. 1.5h dziennie

c) nie mam ochoty

 

Jedyne pytanie, które mnie interesuje, to czy (odejmując działkę) ok. 7.5 tys/m2 za stan wykończony to cena oderwana od rzeczywistości czy nie, uwzględniając, że dom był budowany pod zamówienie, a nie przez dewelopera na sprzedaż - o takich budowach nasłuchałem się zbyt wiele, żeby w nie zainwestować.

Jak pisałem, w cenie są: rolety elektryczne, okna 3-szyb, ocieplenie 25 + posadzka 30, wełna 30 na stropie, stolarka drzwiowa na zamówienie, kuchnia wyposażona, piec viessmann, oczyszczacz wody, łazienki, 250 m2 polbruku + nasadzenia, kominek z płaszczem wodnym, elektryka w dobrym standardzie, alarmówka + potencjalna powierzchnia "użytkowa" ok. 40 m2 na poddaszu na przyszłość.

Edytowane 19 Lipca 2022 przez piotrkam

[Marek13]

Budowałem dom kilkanaście lat temu. Wówczas ceny domów w ogłoszeniach były niższe od kwoty, którą włożyłem w budowę. Teraz ceny materiałów budowlanych i robocizny są kosmiczne. Nie wydaje mi się, żeby dało się kupić działkę, wybudować dom i go wykończyć, za cenę z ogłoszenia. Do tego jest zagospodarowana działka.

 

Ostatnio demontowałem brodzik i kabinę prysznicową. W sumie drobne prace, ale silikony, kleje, folia w płynie, rury i jakieś inne drobiazgi i w sumie wyszły setki złotych. Obecnie czego się nie dotknie to tysiące złotych. A i jeszcze moja robocizna:)