Papierologia i koszty przed budową

[asaledr]

Witam,

Przed wbiciem przysłowiowej pierwszej łopaty to jaka pieniądze trzeba dodatkowo liczyć? Chodzi mi o same formalności

Bo z tego co wiem to tak:

1. Projekt to wiadomo np. na Archonie są ceny

2. Geodeta co wytyczy gdzie mają kopać to tak wiadomo

3. Słyszałem o czymś co nazywa się adaptacja projektu u architekta? Ale ktoś mi powie na czym to polega? Bo mam wybrany projekt, kupuje. I co tu trzeba adaptować? Przepraszam ale nie rozumiem tego więc pytam.

4. Kierownik budowy? Co to właściwie jest? Bo moja ekipa ma kierownika np. to do czego ten cały kierownik budowy jeszcze? I do czego to jest? I jak mu się płaci. Bo np. buduje etapami w tym roku fundament za rok np. ściany i dach i jak ten kierownik ma niby pracować? Przepraszam ale tego też nie rozumiem więc wytłumaczcie po polsku

5. Badania geotechniczne przed budową? To jest obowiązkowe teraz tak?

6. Mapka do celów projektowych to też pewnie trzeba.

Coś jeszcze pominąłem z formalności płatnych przed pierwszą łopatą? Nie chodzi mi o jakieś tam projekty przyłączy wody czy wytyczanie granic działki czy jakieś ogrodzenia czy coś bo to jakby dodatkowo, ja mówię o samej budowie domu, budynku. 

I jaka właściwie tego kolejność jest? Coś takiego?

Kupuje projekt > Mapę do celów projektowych > Badania geotechniczne > Adaptacja projektu? > Wytyczenie budynku > Kierownik > Kopiemy? 

[Elfir]

Godzinę temu, asaledr napisał:

3. Słyszałem o czymś co nazywa się adaptacja projektu u architekta? Ale ktoś mi powie na czym to polega? Bo mam wybrany projekt, kupuje. I co tu trzeba adaptować? Przepraszam ale nie rozumiem tego więc pytam.

To, co kupujesz w Archonie to rysunki. Aby to było projektem musi mieć pieczątki architekta, który weźmie odpowiedzialność za dokumentację: sprawdzi czy te rysunki mają sens a przyjęte rozwiązania konstrukcyjne nadają się na twoją działkę. Architekt wrysuje też przyłącza, zrobi mapkę zagospodarowania działki, naniesie zmiany, jeśli jakieś planujesz. 

Godzinę temu, asaledr napisał:

4. Kierownik budowy? Co to właściwie jest? Bo moja ekipa ma kierownika np. to do czego ten cały kierownik budowy jeszcze? I do czego to jest? I jak mu się płaci. Bo np. buduje etapami w tym roku fundament za rok np. ściany i dach i jak ten kierownik ma niby pracować? Przepraszam ale tego też nie rozumiem więc wytłumaczcie po polsku

Zgodnie z prawem budowlanym kierownik budowy organizuje plac budowy, dba o przestrzeganie BHP, robi wpisy do dziennika budowy. 
Ale w rzeczywistości to, czego indywidualny inwestor oczekuje od kierownika to nadzór nad tym, żeby ekipa budowała zgodnie z projektem i nie robiła wałków na budowie. Więc w rzeczywistości pełni rolę inspektora nadzoru właścicielskiego (mimo, że to nie jest zgodne z obowiązkami określonymi prawem). Dlatego większość ludzi woli mieć kier-buda niezwiązanego z ekipą budującą.

Kierownik nie związany z ekipą przyjeżdża kilka razy na budowę zrobić odbiór elementów ulegających zakryciu (ekipa lub inwestor powiadamia go o postępie prac). Ilość wizyt (lub etapy prac na których musi być) określisz umową. U mnie był m.in. podczas wyprowadzania narożników ścian, podczas zalewania fundamentu, zalewania stropu. Umowa określa też czy płatność to ryczałt czy osobno za każdą wizytę (ja miałam ryczałt). Kierbud najlepiej aby miał uprawienia wszystkich specjalności budowlanych, bo możesz zostać z brakiem odbioru instalacji, bo kierbud ma tylko uprawnienia konstrukcyjne i trzeba szukać kolejnych ludzi do odbioru wod-kan, gazu itd. 

Godzinę temu, asaledr napisał:

6. Mapka do celów projektowych to też pewnie trzeba.

Bez tego nie da się zrobić projektu.

Badania geotechniczne przede wszystkim pozwalają uniknąć niespodzianek. Są tereny na których ich przydatność jest mniejsza, ale są takie, że niespodzianki trafiają co kilka metrów (mogą się trafiać zasypane śmieci lub gruz) i badanie gruntu daje odpowiedz czy w ogóle jest sens ekonomiczny budowy (bo ktoś sobie kupił torfowisko i grunt trzeba wymieniać na kilka metrów).
 

Godzinę temu, asaledr napisał:

Coś jeszcze pominąłem z formalności płatnych przed pierwszą łopatą? Nie chodzi mi o jakieś tam projekty przyłączy wody czy wytyczanie granic działki czy jakieś ogrodzenia czy coś bo to jakby dodatkowo, ja mówię o samej budowie domu, budynku. 

Trzeba wystąpić o warunki przyłączenia planowanych mediów. Bo możesz się nastawić, że będziesz grzał gazem a gazownia stwierdzi, ze ciśnienie za niskie i nie przyłączy. 

Godzinę temu, asaledr napisał:

I jaka właściwie tego kolejność jest? Coś takiego?

Wystąp o WZ, jeśli nie ma MPZP. 

Przede wszystkim zacznij od mapki i architekta. Jeśli nie jest tylko przystawiaczem pieczątek, to może doradzić w wyborze projektu, określeniu jego mocnych i słabych stron i ewentualnie nanieść poprawki polepszające ergonomię. 

Poza tym
Przydałoby się zorganizowanie prowizorycznego ogrodzenia (chociaż na etapie samych murów ma mniejsze znaczenie), zastanowić się gdzie ma załatwiać swoje potrzeby fizjologiczne ekipa, może przydałby się jakiś barak?  

[henrykow]

Adaptacja projektu to jest dopasowanie go do WZ czy MPZP i warunków gruntowych (fundamenty, piwniczy czy płyta) i dobrze sprawdzić czy dany projekt domu spełnia warunki np kąt dachu, asymetria kalenic, wysokość. 

Badania geologiczne robisz w razie potrzeby, nie zawsze muszą być robione.

Mapkę musisz załatwić od geodety do adaptacji projektu.

Kierownika musisz załatwić zanim oddasz projekt do starostwa. On prowadzi DB i nadzoruje budowę a co do zapłaty to różnie to bywa, jedni wołają za całość inni za każdą wizytę.

[asaledr]

Mam już WZ, mediów to u mnie w zasadzie to na wsi jest niewiele więc nie ma gazów czy coś, prąd mam, wodę też mam zrobiłem sobie przyłącza na działkę którą też sam całą ogrodziłem więc z tych takich wstępnych rzeczy to mam to wszystko. Ogrzewanie będzie z prądu, pompa, woda normalnie z sieci. Teraz sama budowa. Czyli co najlepiej sobie zacząć od zamówienia mapki teraz i jak będę miał mapkę od geodety to idę do architekta i mówię że taki projekt mi się podoba co on na to i jeśli ok to ja projekt kupie z Archona on mi to wszystko poszkicuje i da komplet dokumentów.

Potem sobie szukam tego kierownika. Pewnie wolałbym płatność ryczałtem bo będę raczej budował na spokojnie, jednego roku fundamenty, drugiego sobie zamknę już dom z dachem itp. Więc po co topić kasę od razu, do fundamentów to pewnie ze 2 razy przyjedzie albo raz? Potem w starostwie już załatwiam pozwolenia i można działać. 

Teraz mam dwa zasadnicze pytania jeśli dobrze wszystko opisałem wyżej:

1) Ile do takiego projektu Archona trzeba za tą adaptacje dołożyć u architekta? Zakładając że nie chce żadnych zmian tylko ma mi to wpasować w moją działkę? Wiadomo różnie od regionu ale plus minus dla domku typu Malinówki bez piwnicy.

2) Teraz w sumie najważniejsze którego nie wiem, kto zdecyduje gdzie konkretnie na działce ma być ten dom. Przykładowo moje warunki to są takie luźne jak to na wsi właściwie to jakby to przełożyć na chłopski język cały ten dokument to takie "rób co chcesz" aby od granicy były odległości. Na całej działce mogę stawiać dom nie mam linii zabudowy. Ale przykładowo ja pokaże nogą tutaj ma być ściana frontowa budynku i kto mi to tak zapisze żeby tutaj była? Architekt? A jak sobie to architekt zaznaczy że tu gdzie ja pokazałem nogą ma mi w projekcie dać ściane frontową budynku? Skoro architekt to nie geodeta on nie ma tych chyba sprzętów co geodeci że dany punkt w rzeczywistości naniosą na mapę. Mam nadzieje że wiecie co ma na myśli. Po prostu mam równą działkę i mam wymarzone miejsce że tu chce mieć budynek i tu, ale kto mi to tak zaznaczy że tu ma być gdzie ja chce. Architekt?

No i zakładając że już ktoś tam zaznaczy ten budynek na projekcie/mapie że ma być tu i tu to potem przyjeżdża rozumiem przed pierwszą łopatą geodeta i wytycza budynek gdzie mają kopać?

Edytowane 3 Września przez asaledr

[Mareks77]

Po pierwsze to projekt gotowy z np. biura projektowego Archon musi być zgodny z warunkami zabudowy które uzyskałeś.

Rozumiem że są dość luźne ale powinny ujmować np. ewentualną procentową powierzchnię zabudowy, wysokość budynku, odległość od drogi, rodzaj dachu ( dwuspadowy, czterospadowy ) itp rzeczy. 

Obecnie powinieneś raczej wykonać badanie gruntu mówiące o rodzaju gruntu, głębokości warstwy nośnej oraz poziomie wód gruntowych.

Następnie geodeta i mapa do celów projektowych

Dopiero potem wraz z projektem udajesz się do architekta który wykona samą adaptację lub w wersji rozszerzonej załatwi kilka innych spraw ( projekt zagospodarowania działki itp ).

Kosz w zależności od zakresu prac to kwota 1,5 - 2,5k

Wstępne wytyczanie budynku na działce wykonuje architekt i to z nim uzgadniaj swoje wymarzone miejsce.

Potem geodeta wykonuje tyczenie budynku uwzględniając zapisy WZ, przepisy Prawa budowlanego czyli odległości od granicy działki, przepisów przeciwpożarowych czyli odległość budynku od budynku sąsiada itp. oraz zapisy planu zagospodarowania i Twoje 

[Elfir]

Architekt robi mapę zagospodarowania terenu na której nanosi dom, przyłącza, lokalizację szamba, miejsce na wjazd na działkę, kosze na śmieci. Na tej mapie masz wyrysowane konkretne odległości do tych obiektów, więc oznacza, ze dom ma być 6 m od drogi i 4 m od granicy działki oraz na rzędnej wysokości npm XY. I na tej podstawie geodeta wbija paliki oznaczające narożniki ścian oraz farbą maluje na nich poziom 0 domu

Jeśli architekt jest tylko tanim przystawiaczem pieczątek, to wrysuje ci dom, tam gdzie pokażesz palcem na mapie.

Lepszy architekt powinien pomóc ci w podjęciu decyzji uwzględniają walory i wady działki, strony świata, sąsiedztwo. Może dom postawiony szczytem do ulicy będzie lepiej nasłoneczniony niż stojący równolegle? Może odsunięcie domu od granicy na większą odległość niż minimalna da możliwość dobudowania do niego garażu w przyszłości i architekt zaprojektuje też nadproże w kotłowni aby w przyszłości można było wybić drzwi do garażu? Może salon od północy będzie lepszy, bo będzie z niego widok na łąki i las, zamiast typowo od południa, gdzie widok jest kiepski?
Trzeba się zastanowić ile będziesz miał samochodów a tym samym ile miejsca przewidzieć na parkowanie. W która stronę będzie otwierać się brama wjazdowa i czy nie będzie kolidować z furtką? Czy jak posadowisz dom za wysoko nie wygeneruje ci to kosztów na obsypanie fundamentów a za nisko może grozić zalewaniem? 

[asaledr]

A jak sprawa z tym ile mam czasu na budowę? Pozwolenie ile jest ważne? I do jakiego stanu mam doprowadzić dom w tym czasie? SSZ? 

I co jeśli nie wyrobie się?

A teraz jeszcze mam pytanie bo na pewno będę chciał garaż wolnostojący postawić taki 2 lub 3 stanowiskowy. Bez ogrzewania, dosyć prosta konstrukcja, zwykły prostokąt. Jedyne co to się zastanawiam czy z bali, szkielet czy murowany. Generalnie dla garażu mi każdy z wymienionych materialów pasuje więc w zależności co będzie najtańsze. Ale nie chcę teraz tego robić bo wole skupić pieniądze najpierw na domu. Ale może warto fundament zalać od razu jak będą na dom robić? Da mi to coś że przy okazji to taniej wyjdzie? I wtedy by ten fundament od garażu stał parę lat ale przy okazji może i architekt taniej weźmie i ekipa budowlana? 

 

I wgl ten architekt jak będzie odpowiedni to rozumiem powinien pojechać na działkę ze mną pooglądać i takiego trzeba szukać? 

Edytowane 4 Września przez asaledr

[Elfir]

Pozwolenie ważne jest 3 lata. Każdy wpis w dzienniku budowy wydłuża ważność na kolejne 3 lata. Nawet jeśli ten wpis to "ogrodzenie i uprządkowanie działki".

Jak wrysujesz garaż do projektu (w zagospodarowaniu działki) to będziesz musiał go zrealizować do odbioru domu.
Możesz też budować na zgłoszenie, jesli będzie miał do 35m2. Zgłoszenie też jest ważne 3 lata.

[asaledr]

A to jak to bezpiecznie zrobić ten garaż żeby nie musieć go konczyć do odbioru domu? On wyjdzie chyba troche więcej niź 35m2 więc chyba zgłoszenie odpada. 

Może oddzielne pozwolenie na budowę? 

[henrykow]

19 minut temu, Elfir napisał:

Jak wrysujesz garaż do projektu (w zagospodarowaniu działki) to będziesz musiał go zrealizować do odbioru domu.

Nie będzie musiał bo można dokonać odbioru częściowego, czyli odbiór domu a garażu w późniejszym terminie.

[henrykow]

5 minut temu, asaledr napisał:

A to jak to bezpiecznie zrobić ten garaż żeby nie musieć go konczyć do odbioru domu? On wyjdzie chyba troche więcej niź 35m2 więc chyba zgłoszenie odpada. 

Może oddzielne pozwolenie na budowę? 

Garaż możesz nanieś na mapkę ale wcale nie musisz do wybudować.

[Elfir]

27 minut temu, henrykow napisał:

Garaż możesz nanieś na mapkę ale wcale nie musisz do wybudować.

Mapka zagospodarowania terenu jest częścią projektu. Więc trzeba zrealizować w uzyskanym na jej podstawie pozwoleniu na budowę.
to był powód dla którego usuwałam ze swojego projektu tarasy - bo teoretycznie do odbioru domu musiałyby zostać wybudowane, skoro były naniesione na mapce

[Kaizen]

20 godzin temu, asaledr napisał:

 Ile do takiego projektu Archona trzeba za tą adaptacje dołożyć u architekta?

Z grubsza drugie tyle, co kosztował gotowiec jak zmiany będą kosmetyczne. Bo to opracowanie też PZT, kopanie z urzędem - polecam brać takiego projektanta, co dostarczy PnB, poprawki/dopiski w projekcie dostosowujące do lokalnych warunków co wymaga przeanalizowania zapisów MPZP/WZ, badań geotechnicznych. A nie wszystkie zmiany, które wydają się kosmetycznymi takim są - np. przesunięcie ściany konstrukcyjnej wymaga przeliczenia obciążeń, przeprojektowania fundamentów, zbrojenia itd. Niby drobiazg, a sporo pracy - ale przesunięcie okna, czy ścianki działowej to kosmetyka.

20 godzin temu, asaledr napisał:

Teraz w sumie najważniejsze którego nie wiem, kto zdecyduje gdzie konkretnie na działce ma być ten dom. Przykładowo moje warunki to są takie luźne jak to na wsi właściwie to jakby to przełożyć na chłopski język cały ten dokument to takie "rób co chcesz" aby od granicy były odległości.

W ramach tego, co w PB, MPZP/WZ - Ty. Ja odsunąłem się od drogi tak daleko, jak tylko mogłem. Inni sąsiedzi przysunęli się jak tylko mogli. Dzięki temu nie zaglądam nikomu w okna, mam zielono za oknem i przy wjeździe od południa mam słoneczny ogród niezacieniony moim domem.

 

A co do wydatków - fragment moich rachunków (ale 7 lat temu - więc ceny pewnie x2 albo i i więcej). Z nietypowych rzeczy, to przyłącze (studzienka) z dociągniętą rurą i zasuwą fizycznie była - tylko poprzedni właściciel formalności nie dokończył i wodociągi nie miały projektu i się uparły, że musi być. Normalnie jeszcze by doszedł koszt tego przyłącza (sama woda - kanalizacji ani gazu u mnie nie ma).

opłata za wypis i wyrys z PZP	przygotowania	50,00
opłata za mapę zasadniczą	przygotowania	47,50
ksero+skan mapy zasadniczej	przygotowania	26,02
opł.za wydanie warunków przyłączenia wody	przygotowania	369,00
odwiert próbny studni (30mx15zł)	przygotowania	450,00
projekt domu	przygotowania	1 809,52
mapa do celów projektowych	przygotowania	700,00
warunki geotechniczne	przygotowania	800,00
wypis z rejestru gruntów	przygotowania	50,00
Przyłączenie prądu – ryczałt	przygotowania	831,18
Adaptacja i uzyskanie PnB	przygotowania	2 600,00
projekt przyłącza wodociągowego	przygotowania	500,00
rurki termokurczliwe, przewód telefoniczny, przewód ydyp	przygotowania	131,89
przyłączenie wody na działce	przygotowania	450,00
Zaliczka za wykonanie prowizorki przyłączeniowej	przygotowania	500,00
Rozliczenie końcowe przyłącza budowlanego + formalności w PGE	przygotowania	1 000,00
Wytyczenie budynku	przygotowania	600,00
Opłata za rzut parteru Lena Eko w dwg	przygotowania	50,00
Siatka tymczasowa, na mrówki, wąż ogrodowy i inne drobiazgi	przygotowania	265,01

[Elfir]

2 godziny temu, henrykow napisał:

Nie będzie musiał bo można dokonać odbioru częściowego, czyli odbiór domu a garażu w późniejszym terminie.

Przy odbiorze częściowym zwykle jest wizyta NB. I wówczas mogą się dowalić do wszystkiego. 

[henrykow]

2 godziny temu, Elfir napisał:

Mapka zagospodarowania terenu jest częścią projektu. Więc trzeba zrealizować w uzyskanym na jej podstawie pozwoleniu na budowę.
to był powód dla którego usuwałam ze swojego projektu tarasy - bo teoretycznie do odbioru domu musiałyby zostać wybudowane, skoro były naniesione na mapce

Bo taras był integralną częścią domu a garaż wolnostojący nie jest dlatego można dokonać odbioru częściowego o czym pisałem wcześniej ale wiąże się to z kosztami bo odbierając garaż w późniejszej terminie należy doliczyć koszty mapki powykonawczej takiej samej jak do odbioru domu.

[henrykow]

20 minut temu, Elfir napisał:

Przy odbiorze częściowym zwykle jest wizyta NB. I wówczas mogą się dowalić do wszystkiego. 

Tak samo jak przy odbiorze całościowym może być ale nie musi. Znam gościa co dom mu odbierali dobre kilka miesięcy, NB bardziej pilnuje i wizytuje budynki użyteczności publicznej aniżeli domki jednorodzinne.

[asaledr]

Przy okazji zanim się wybiore do tego architekta, chciałbym mieć jakąś podstawową wiedzę. Czytam o fundamentach i przy tych moich Malinówkach 11 niektórzy mówią, że robią fundament tradycyjny lany, niektórzy że z bloczków. 

Mógłby ktoś w prosty sposób wytłumaczyć czym to się różni? To w tych z bloczków się betoniarki nie bierze wgl? Czy o co w tym chodzi. Bo ja z dawnych lat pamiętam że kopali , zalewali tzw. Ławy i potem się robiło bloczkami potem zasypywało środek i na to jakby posadzka. Więc nie wiem o co chodzi jak ludzie mówią że fundament z bloczków a że lany?

 

I drugie pytanie bo tak przeglądam jak ludzie piszą o materiałach na budowę i zaintrygował mnie temat stali. I jest np na grupach na facebooku ludzie piszą że no poszło 100 prętów 12 (12m), 100 prętów 10 (12m). Ale to serio w kawałkach po 12 metrów jeden pręt się przywozi? Jak to się wgl transportuje? Bo laweta cieżarówka to chyba nie ma nawet 12m albo się myle? Czy to się zwykłym autem nie ciężarowym wiezie i jakaś przyczepa? Nie wiem nie spotkałem nigdy takich długich transportów. Ja bramę wiozłem 6m długości to już mi się potężne wydawało, a 12 hmm. A jak to wgl ściaga się z auta? Normalnie hds? I czy to muszą być 12 metrowe?

[henrykow]

Lany fundament to znaczy wykonane są szalunki i zalewany jest betonem, murowany z bloczków znaczy że po wylaniu ław ściany fundamentowe murarze murują z bloczków i jest jeszcze lany w fundamencie czyli po wykonaniu ław zalewa się go w gruncie a szalunkiem jest grunt.

Widziałeś może kiedyś transport drewna dłużycy? Podobnie wożą pręty czy inną długą stal jest ciężarówka która posada rozworę takie przedłużenie paki.

[asaledr]

33 minuty temu, henrykow napisał:

Lany fundament to znaczy wykonane są szalunki i zalewany jest betonem, murowany z bloczków znaczy że po wylaniu ław ściany fundamentowe murarze murują z bloczków i jest jeszcze lany w fundamencie czyli po wykonaniu ław zalewa się go w gruncie a szalunkiem jest grunt.

A który najczęściej się stosuje obecnie, który jest najlepszy, który najdroższy, który najtańszy? 

 

A te pręty z jakiegoś powodu kupuje się takie długie? Bo po prostu taniej? Czy może jak ktoś będzie sprzedawał np. krótsze taniej to odpada takie coś? Czy chodzi o to żeby było jak najmniej pracy, spawania ?

Edytowane 6 Września przez asaledr

[asaledr]

Ok to może tak w nazwie te 12 metrów strasznie brzmiało, ale jeśli to jest 12 jak na tym zdjęciu to nie wygląda tak strasznie  

I rozumiem to można tak ręcznie ściągać jak facet na zdjęciu przy takich małych budowach jak te moje Malinówki